沖縄県ホテル投資マップ2026｜市町村別の単価は今帰仁4.04万円・読谷2.26万円・那覇市9,709円

沖縄県の市町村別に推定成約ADR（2026年9月・確定月）を並べると、最上位の今帰仁村4万438円と都市層の那覇市9,709円の間に4.2倍の開きがある。県全体の9月ADRは1万2,040円で前年同月比+10.0%と上昇基調にあるが、上昇の幅も季節の振れ幅も市町村ごとに異なり、恩納村は8月が1月の1.95倍、名護市と那覇市は1.0倍前後と、同じ「沖縄」でも収益の形がまったく違う。本稿では県内41市町村のうち推定成約ADRが算出できた28市町村を北部リゾート・中部西海岸・那覇都市圏・離島の4層に分け、9月の単価・前年比・施設数と8月／1月の季節差、稼働率、供給の推移、J-REITの保有状況から、通年の投資階層と価格帯の空白を読み解く。

※対象施設数（N）は推定成約ADRの算出対象施設数（検証済み業態：ビジネス・シティ・リゾート・旅館・カプセル）。N=5未満の市町村は参考値として扱う。稼働率を示す箇所は「稼働率（OTA掲載在庫ベース・推定）」で、対象施設数と客室数（主要予約サイト掲載ベース）を併記する。OTA上で販売される在庫の消化状況に基づく推定値であり、施設全体の実稼働率とは異なる。

エグゼクティブサマリー — 4層の単価階層と季節型が投資の器を決める

結論を先に述べると、沖縄のホテル投資は「どの市町村か」よりも「どの層か」で成立条件が変わる。第1層は今帰仁村（4万438円）と、参考値ながら宜野座村（3万2,728円）が占める3万円超の小規模リゾート層で、夏冬の振れ幅は1.6倍前後にとどまる一方、算出対象は21施設と薄い。第2層は読谷村（2万2,553円、+24.8%）・恩納村（2万1,895円、+9.2%）の2万円台で、8月が1月の1.9倍を超える典型的な季節型である。第3層は北谷町（1万6,214円）・本部町（1万5,020円）・竹富町（1万4,616円）・宮古島市（1万3,450円）・石垣市（1万1,976円）・名護市（1万1,384円）の1.1万〜1.6万円帯で、離島は季節差が大きく、北谷・名護は小さい。第4層は那覇市（9,709円）・沖縄市（7,711円）の都市ビジネス層で、通年平準かつ稼働は87.8%（2026年9月・OTA在庫ベース推定）と高い。

この階層を踏まえると、投資上の論点は3つに整理できる。北部では恩納村の2.19万円と今帰仁村の4.04万円の間、つまり2.3万〜4万円帯に算出対象施設がほぼ存在せず、この帯が県内で最も厚みの薄い価格帯である点が第一の論点になる。第二に、2026年の県内開業はホテル業態だけで23軒2,598室と前年（20軒1,714室）を上回り、宮古島に306室の新築リゾートが加わり、那覇・首里では既存2施設（計661室）のリブランドが続いた。第三に、J-REIT7法人の県内保有は13物件・3,204室・取得価格合計170,311百万円で、那覇・石垣・読谷に集中し、北部リゾート層の保有は名護市の1物件にとどまる。以下、順に見ていく。

市町村別の単価階層 — 9月の推定成約ADRと前年比、28市町村を4層で読む

まずは階層の全体像である。メトロエンジンリサーチのデータで2026年9月の推定成約ADRが算出できたのは28市町村で、そのうち算出対象が5施設以上あるのは15市町村だった。下のチャートはその15市町村を単価順に並べたもので、色は4層の区分を示す。今帰仁村だけが突出し、2万円台に読谷村・恩納村・座間味村の3つ、1万〜1.7万円帯に北谷町からうるま市までの8つが連なり、その下に那覇市・北中城村・沖縄市が続く構図が見て取れる。

前年同月比で見ると、15市町村すべてがプラスで、読谷村（+24.8%）・うるま市（+22.5%）・宜野湾市（+18.7%）・沖縄市（+18.3%）・名護市（+16.2%）の中部〜北部の市街地側が2桁の伸びを示した。一方、算出対象が5施設未満の参考値では金武町（−8.8%）・久米島町（−22.1%）・豊見城市（−11.3%）が前年を下回っており、母数が小さい市町村では1〜2施設の価格改定がそのまま市町村値を動かすため、調整局面というより統計上の揺れとして読むのが妥当だろう。下表は28市町村の全行で、8月・1月の単価と「8月÷1月」の倍率を季節型の指標として添えた。

層ごとの性格を補足しておく。北部リゾート層は今帰仁村の算出対象21施設に対し掲載施設数が156と多く、貸別荘やコテージといった検証対象外の小規模施設が掲載の大半を占める。つまり4万438円はヴィラ型・小規模リゾートホテルの中央値であり、村内の全宿泊施設の平均ではない点に注意したい。恩納村は算出対象44施設と北部で最も厚く、2万1,895円という値の代表性は高い。離島層では宮古島市（N=75）と石垣市（N=60）が1.2万〜1.35万円帯にあり、ビジネスホテルとリゾートが混在する市街地の中央値として読める。那覇市は算出対象144施設で県内最大の母数を持ち、9,709円は都市ビジネス層の基準線になる。

投資マップ — 28市町村の単価を地図に落とす

単価の階層を地理に重ねたのが下の地図である。円の大きさは9月の推定成約ADR、色は4層の区分で、算出対象5施設未満の市町村は薄く表示している。本島北部の西海岸（恩納村〜本部町〜今帰仁村）に高単価の円が並び、中部西海岸の読谷村・北谷町がそれに続く。那覇都市圏は円が小さく、離島は宮古島・石垣の市街地が中位、座間味・竹富が上位に入る。地価公示で本部町の商業地が県内最高の+22.1%を記録した（後述）のも、この地図の北部クラスターと符合する。

季節差 — リゾート層は8月が1月の1.9倍、那覇と名護は平準

通年の投資階層を語るうえで、単価の水準と同じくらい重要なのが季節の振れ幅である。8月・9月・1月の推定成約ADRを主要10市町村で並べると、恩納村（1月1万6,880円→8月3万2,961円、1.95倍）と読谷村（1万9,696円→3万7,926円、1.93倍）が最も大きく、宮古島市（1.87倍）・石垣市（1.68倍）・今帰仁村（1.62倍）がそれに続く。対照的に那覇市（1.03倍）と名護市（1.00倍）はほぼ平準で、北谷町（1.24倍）と本部町（1.31倍）はその中間にある。

県全体を業態で分けると、この差の構造がさらにはっきりする。沖縄県のリゾートホテル（N=282）は2026年1月1万5,057円に対し8月2万2,291円で1.48倍、ビジネスホテル（N=197）は8,918円に対し9,734円で1.09倍だった。下のチャートは月を横軸に年を重ねたもので、リゾートは7〜8月に山を作る形が2024年から2026年まで同じ位置で再現されているのに対し、ビジネスは2月に小さな山（2026年2月1万648円）がある程度で年間を通じて平らである。なお、リゾートの9月は1万6,799円で前年同月比+7.3%、ビジネスは8,835円で+9.4%と、いずれも夏の山以外の月で前年を上回っており、2026年は閑散期の底上げが進んだ年といえる。1月の県ADRは1万1,047円で前年同月比+19.9%、2月は1万3,596円で+31.0%と、冬の2か月が2026年で最も伸びた月だった。業態ごとの季節形状と連休前の予約の積み上がり方は、沖縄のリゾート・シティ・ビジネス3業態比較でも扱っている。

投資家にとって季節型の違いは、そのまま収益の安定性と要求利回りの違いになる。恩納村・読谷村型の施設は夏の2か月で年間売上の大きな部分を稼ぐため、台風や航空便の欠航といった外生要因の影響を受けやすい。実際、県の速報では2026年9月の入域観光客数は89万7,700人で前年同月比5.4%減となり、台風24号・25号に伴う欠航が要因とされた（8月も92万3,900人・14.0%減）。一方で名護市・那覇市型は1月と8月の単価がほぼ同じで、修学旅行や出張、首里城関連の需要で冬を埋める構造にある。閑散期をどう埋めるかという問いの答えが、立地によって既に出ているとも読める。

価格帯のホワイトスペース — 北部の2.3万〜4万円帯は算出対象がほぼ空白

ここまでを整理すると、県内の価格帯には明確な「厚い帯」と「薄い帯」がある。下のポジショニングマップは、稼働率の算出に使う対象客室数（主要予約サイト掲載ベース）を横軸、9月の推定成約ADRを縦軸にとり、円の大きさを算出対象施設数とした。那覇市（15,059室）が右下の大きな母数・低単価、今帰仁村（356室）が左上の小さな母数・高単価に位置し、恩納村（3,306室・2万1,895円）と読谷村（1,196室・2万2,553円）が中央上寄りにある。1.1万〜1.6万円帯には石垣・宮古島・本部・北谷・名護の5市町が集まり、ここが県内で最も競合の厚い帯である。

空白①については留保も必要である。今帰仁村の4万438円は算出対象21施設のヴィラ型中央値であり、2.3万〜4万円帯に施設が「無い」のではなく、その帯で中央値を形成する市町村が無いという意味にとどまる。恩納村の算出対象44施設の中にはこの帯の施設も含まれる。それでも、北部で稼働率の算出対象となる客室数が恩納村3,306室に対し今帰仁村356室と10倍近い差があることを考えると、2.3万〜4万円帯で50室以上の規模を持つ施設が北部に少ないという構図は動かない。恩納村〜名護湾の沿岸は津波浸水想定区域の論点もあり、リゾート客室の約4割が浸水想定区域にあるという試算は既報のとおりである。

需給 — 9月の稼働率は恩納村91.3%・那覇市87.8%、今帰仁村は79.3%

単価の階層が需要の強さと一致しているかを、稼働率（OTA掲載在庫ベース・推定）で確かめる。2026年9月の沖縄県は86.7%（対象708施設／36,220室）で、8月の85.5%（713施設／36,482室）を上回った。市町村別では恩納村が91.3%（52施設／3,306室）で最も高く、石垣市89.0%、本部町88.3%、那覇市87.8%が続く。今帰仁村は79.3%（29施設／356室）と9市町村で最も低いが、対象客室数が356室と小さく、1施設の在庫の出し方で数ポイント動く規模である点は割り引いて読む必要がある。同じ9月の大阪・神奈川との横並びは、沖縄・大阪・横浜のホテル稼働率比較にまとめている。

注目したいのは、単価が2万円台の恩納村が稼働でも最上位にある点である。高単価と高稼働が両立しているということは、9月時点の恩納村には価格を下げて埋める必要がなく、むしろ単価側に余地が残っていると読める。那覇市は9,709円という単価で87.8%を保っており、都市層の需要の底堅さを示す。観光庁「宿泊旅行統計調査」の客室稼働率とOTA在庫ベースの推定値には定義差があり、その読み分けは沖縄の稼働率を観光庁値と並べた既報で整理している。

供給 — 那覇3km圏は9年で1万室増、宮古島は2021年と2026年に段差

供給側は、代表4圏域の客室ストックの推移から読む。那覇市・県庁前を中心とする半径3km圏は2017年の243軒1万7,141室から2026年の440軒2万7,101室へ、9年で約1万室増えた。宮古島市・平良港3km圏は1,222室から4,078室へ3.3倍となり、2021年（+779室）と2026年（+673室）に段差がある。本部町・海洋博公園3km圏は1,049室から1,460室への緩やかな増加、恩納村役場3km圏は2018年に1,164室へ跳ねた後は1,391室で横ばいである。恩納村は海岸線が長く、役場周辺3kmに村内の大型リゾートの一部しか入らないため、村全体の供給を示すものではない点は断っておく。

2026年に県内で新たに主要予約サイトへの掲載が確認された施設は100軒2,941室で、うちホテル業態（リゾート・シティ・ビジネス・カプセル）は23軒2,598室と、2025年の20軒1,714室を室数で5割以上上回った。100室以上の開業10軒を下表に示す。宮古島に306室と100室、北谷に209室、恩納村に139室と201室という配置で、第3層の上端と第2層に新規供給が入っている。那覇・首里の2棟661室は既存ホテルのリブランド（旧ノボテル沖縄那覇は2026年7月、旧ダブルツリーbyヒルトン那覇首里城は2027年1月に運営切替予定）で、掲載名の切替に伴う計上であり客室の純増ではない。国土交通省「建築物動態統計調査」の確認申請ベースで把握できる県内の計画は浦添市西原6丁目の200室（17階、2023年4月着工）の1件にとどまるが、これは調査時点での確認申請ベースであり、今後の申請追加で件数は増加する見込みのため、確定パイプラインの下限値として参照されたい。

個別の計画は既報に譲る。北部では今帰仁村に7階建て134室が2028年10月末に開業予定で、5km圏の稼働客室に対して+40%の供給増になる。名護市では東江の消防跡地に9階建て140室と温泉を備える計画が進む。いずれも第1層と第3層の境目にあたる北部の2.3万〜4万円帯に施設が入るかどうかを占う案件であり、空白①の行方を左右する。沖縄本島中部の米軍跡地開発については返還跡地の大型開発を整理した記事を参照されたい。

立地・地価・制度 — 本部町の商業地+22.1%、宿泊税は2027年2月から

地価は投資階層の裏付けになる。国土交通省が2026年3月に公表した公示地価（1月1日時点）で、沖縄県の全用途平均は前年比+6.6%と13年連続の上昇で、東京都に次ぐ全国2位だった。商業地の県平均は+7.3%で調査対象の全17市町村が上昇し、なかでも本部町の商業地が+22.1%と県内最高を記録している。那覇市は全用途で+6.0%、住宅地では宮古島市の上げ幅が最も大きかった。海洋博公園とテーマパークを抱える本部町の商業地が県内で最も強く買われている事実は、第3層の本部町（1万5,020円、+14.3%）が単価でも2桁の伸びを示したことと整合する。

制度面では2つの変化が2027年に重なる。第一に、沖縄県の宿泊税は2027年2月1日から定率2%（1人1泊の上限2,000円）で導入される。市町村別に1人1泊の税額を試算した既報と、上限2,000円が効く価格帯の整理があるので、本稿では再説明しない。本稿の階層でいえば、上限が効くのは第1層の一部に限られ、第2層以下は単価に比例した負担になる。第二に、観光地形成促進地域の投資税額控除は令和9年度税制改正要望で延長が求められており、沖縄ホテル投資への効き方は別稿で論じた。

需要の母数として、沖縄県の2025年暦年の入域観光客数は速報で1,075万5,800人（前年比+11.2%）と過去最多を更新し、うち外国人は283万5,500人だった。2026年は8月・9月が台風の影響で前年を下回ったものの、9月は9月として過去2番目の水準にある。北部の集客装置として2025年7月に開業したテーマパークは、運営会社の発表で初年度の来場者が約100万人とされ、当初目標には届かなかったと報じられた。本部町・名護市の単価が2026年に2桁の伸びを示した背景には、来場者数の絶対値よりも、宿泊を伴う滞在型の需要が北部に定着しつつあることがあると考えられる。開業から10か月時点の北部リゾート市場の変化は、ジャングリア沖縄開業後の北部リゾート市場分析で整理している。

J-REITの県内保有 — 13物件・3,204室は那覇・石垣・読谷に集中、北部は名護市の1物件

最後に、上場ホテルREITの保有状況を市町村に落とす。いちごホテルリート投資法人（3463）、インヴィンシブル投資法人（8963）、日本ホテル＆レジデンシャル投資法人（3472）、ジャパン・ホテル・リート投資法人（8985）、星野リゾート・リート投資法人（3287）、森トラストリート投資法人（8961）、霞ヶ関ホテルリート投資法人（401A）の7法人のうち、沖縄県内に物件を持つのは5法人で、合計13物件・3,204室、取得価格の合計は170,311百万円である（保有関係マスター 2026年10月26日時点、国内のみ）。ジャパン・ホテル・リートが5物件・1,818室で最も多く、那覇市に2物件、読谷村・名護市・糸満市に各1物件を持つ。インヴィンシブルは石垣市に2物件、星野リゾート・リートは竹富町2物件と読谷村・那覇市に各1物件、霞ヶ関ホテルリートといちごホテルリートは2025年に石垣市と宮古島市で1物件ずつ取得した。

市町村別に見ると、REIT保有は第3層（石垣市・名護市）と第4層（那覇市）、そして第2層の読谷村に集中し、第1層の今帰仁村と第2層の恩納村には保有物件がない。恩納村は算出対象44施設・対象客室3,306室と県内リゾートで最大の母数を持ちながらREIT保有がゼロで、稼働91.3%・9月ADR2万1,895円という実績を踏まえると、次の取得候補が出てくる余地の大きい市町村といえる。2025年の霞ヶ関ホテルリート（石垣市・121室・18,700百万円）といちごホテルリート（宮古島市・135室・2,300百万円）の取得は、いずれも離島の市街地型で、1室あたりの取得価格が1.5億円と1,700万円と大きく異なる。離島の同じ第3層でも、ラグジュアリー寄りとビジネス寄りで投資の器が別物であることを示す好例だろう。

投資示唆 — 層別の成立ADRと季節性リスクをどう組むか

以上を踏まえ、層ごとの投資機会を整理する。第1層（今帰仁村の3万円超）は、算出対象21施設・対象客室356室と母数が小さく、1施設の供給が市町村値を動かす規模である。2028年の134室計画が加わると5km圏の稼働客室は+40%となるため、取得・開発の判断では「村の中央値」ではなく個別施設の成約水準で採算を組む必要がある。季節差が1.62倍とリゾート層としては小さい点は、ヴィラ型が冬にも単価を維持できていることを示し、通年型の高単価施設が成立する余地がある。

第2層（恩納村・読谷村の2万円台）は、稼働91.3%・85.7%（2026年9月・OTA在庫ベース推定）と単価の両立が確認でき、空白①の2.3万〜4万円帯に50〜150室規模で入る余地がある。ただし8月が1月の1.9倍超という季節型であるため、通年の採算は夏の2か月に依存し、台風・欠航の外生リスクを織り込んだ稼働前提（例えば8〜9月の稼働を5〜10pt保守的に置く）が求められる。読谷村の前年比+24.8%は算出対象5施設以上の市町村で最も大きな伸びであり、中部西海岸の単価上昇をどこまで継続前提にできるかが論点になる。

第3層（1.1万〜1.6万円帯）は最も競合が厚い帯で、2026年は宮古島の306室と100室がこの帯の上端に加わり、那覇・首里ではリブランドした2棟661室が上位ブランドとして再出発した。これらが、それぞれ宮古島市1万3,450円・那覇市9,709円という中央値の上に単価の層を作れるかが2027年の観測点になる。第4層（那覇市・沖縄市）は季節差1.0倍前後で稼働87.8%（同上・那覇市）と、キャッシュフローの読みやすさでは県内随一である。那覇市では既存ビルの再生による342室の供給のように新築に頼らない手法も出ており、都市層は取得価格の抑制で利回りを作る局面にあるといえる。

いずれの層でも共通するのは、宿泊税の導入（2027年2月）と建設費の上昇が重なる2027年に、単価の階層がそのまま吸収力の差になるという点である。第1層・第2層は税の定率負担を単価に転嫁しやすく、第3層・第4層は稼働の厚みで吸収する構造になる。市町村別の中央値は入口の目安にとどめ、実際の判断では圏域の客室ストックと個別施設の季節型を重ねて読むことが、沖縄のホテル投資における通年の採算を立てる近道になるだろう。

層別RevPAR試算 — 季節水準×稼働の3シナリオと感度

層ごとの違いを1室あたりの売上で比べるため、本文の推定成約ADRと稼働率（OTA掲載在庫ベース・推定）を掛け合わせたRevPARを3シナリオで試算した。中位は2026年9月の実績値、楽観は8月の単価を9月の稼働で回した場合、悲観は1月の単価に稼働を10pt保守的に置いた場合である（前段で示した「8〜9月の稼働を5〜10pt保守的に置く」前提の上限側）。楽観÷悲観の倍率は、恩納村が2.19倍（¥13,723〜¥30,093）に対し、那覇市は1.16倍（¥7,722〜¥8,970）にとどまる。同じ「沖縄」でも、第2層は季節の取り方で1室あたり売上が倍以上振れ、第4層は振れ幅が小さい代わりに水準そのものが低いという、本文の層別整理が数字で裏付けられる。

第2層の代表である恩納村について、ADRと稼働率を2軸で動かした感度を下に示す。9月実績のRevPARは¥19,990で、ADRが10%下がり稼働が10pt落ちる組み合わせでは¥16,021と約20%減になる。逆にADRを10%引き上げても稼働を実績どおり維持できれば¥21,989となり、9月時点で単価側に余地が残るという前段の読みは、稼働の下振れを5pt以内に抑えられるかどうかが条件になることがわかる。

まとめ

沖縄県の市町村別推定成約ADR（2026年9月）は今帰仁村4万438円から沖縄市7,711円まで4層に分かれ、県全体では1万2,040円（前年同月比+10.0%）だった。北部リゾート層は恩納村2.19万円と今帰仁村4.04万円の間に算出対象の薄い空白があり、中部西海岸の読谷村は+24.8%と県内で最も伸びた。季節差はリゾート層で8月が1月の1.9倍前後、那覇・名護は平準で、稼働率（OTA掲載在庫ベース・推定）は恩納村91.3%・那覇市87.8%と高単価・高稼働が両立している。供給は那覇3km圏が9年で1万室増、宮古島は3.3倍で、2026年開業はホテル業態23軒2,598室。J-REITの県内保有13物件・3,204室は那覇・石垣・読谷に集中し、恩納村・今帰仁村には保有がない。層ごとの成立ADRと季節型を分けて読むことが、2027年の宿泊税導入を前にした取得・開発判断の出発点になる。

よくある質問

Q. 沖縄県で推定成約ADRが最も高い市町村はどこですか。
A. 2026年9月の確定値では今帰仁村の4万438円（前年同月比+7.9%、算出対象21施設）です。参考値を含めると宜野座村の3万2,728円が続きますが、算出対象が2施設のため市町村の代表値としては慎重に扱う必要があります。

Q. リゾート層と都市層で季節の振れ幅はどのくらい違いますか。
A. 2026年の8月ADRを1月ADRで割ると、恩納村1.95倍・読谷村1.93倍・宮古島市1.87倍に対し、那覇市1.03倍・名護市1.00倍です。県全体ではリゾートホテルが1.48倍、ビジネスホテルが1.09倍でした。

Q. 市町村別の単価は何施設を母数にしていますか。
A. 推定成約ADRの算出対象はビジネス・シティ・リゾート・旅館・カプセルの検証済み業態で、那覇市144施設、宮古島市75施設、石垣市60施設、恩納村44施設などです。貸別荘やゲストハウスなどは掲載施設数には含まれますが算出対象には含まれません。

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出典: ヒルトン「会社概要」（2026年8月25日更新）