眠っていたデータから新たな付加価値を
長野県
山梨県
北海道
静岡県
栃木県
投資・開発
森林を切り開いて宿を建てるとき、最初に確認すべきなのは用途地域でも容積率でもない。その土地が森林法上の「森林」であるかどうかである。地域森林計画の対象となる民有林で1ヘクタールを超える開発行為を行うには、都道府県知事の林地開発許可が要る。宿泊施設・レジャー施設の場合、事業区域内の森林率をおおむね50パーセント以上に保ち、建物敷の面積を事業区域の40パーセント以下に抑え、周辺部にはおおむね30メート...
指定なし
ホテルREITを論じる記事の大半は、すでに投資法人が保有している物件の中身を分解する。取得単価がどう二極化したか、ポートフォリオの粒度がどう違うか、買値と現在の鑑定評価額にどれだけ差がついたか——いずれも「保有済み302物件」の内側の話である。本稿はその視点を反転させる。主題はまだ誰にも保有されていない母集団（ユニバース）そのものの大きさだ。ホテルを主要投資対象とする上場REIT7社が保有していな...
京都府
神奈川県
石川県
奈良県
ホテル開発の教科書は「容積率が事業規模を決める」と教える。だが京都・鎌倉・金沢・奈良のような景観保全都市では、その前提が成り立たない。容積率が600%残っていても、絶対高さ20mの高度地区では6階までしか積めず、実現できる延床は480%で頭打ちになる。積めない2割は消えるのではなく、1室あたりの土地コストに転嫁される。 本稿では、京都市の高度地区計画書（一次資料）から絶対高さの段階と指定面積を確定...
沖縄県
リゾートホテルの開発計画書には、客室・レストラン・スパ・駐車場の面積は書かれている。しかし従業員が寝る場所の面積と費用が書かれていることは少ない。都市部のホテルなら従業員は自分で家を借りて通勤するが、リゾート地では通勤圏そのものが存在しない。事業者が住まいを用意しなければ、そもそも人が集まらない。 この「従業員宿舎（統計上の呼称は給与住宅）」は、総務省の住宅・土地統計調査で住宅の所有関係の一区分と...
福岡県
兵庫県
長崎県
宮崎県
東京都
千葉県
海に面した土地は、日本ではほとんどの場合、民間が長期に使える不動産ではない。漁港の区域内にある水域・公共空地・漁港施設は行政財産または国有財産であり、国有財産法第18条第1項および地方自治法第238条の4第1項によって貸付けは原則として禁じられてきた。使えるのは漁港管理条例に基づく「占用許可」で、模範漁港管理規程例に倣った運用では期間は最大10年、しかも行政処分であるため借地借家法の保護も第三者対...
大分県
三重県
和歌山県
地方への人の流れをつくる制度として、二地域居住促進法（広域的地域活性化のための基盤整備に関する法律の一部を改正する法律、令和6年11月1日施行）が動き出して1年半が過ぎた。市町村が「特定居住促進計画」を定め、民間法人を「特定居住支援法人」に指定することで、住まい・なりわい・コミュニティを制度的に後押しする仕組みである。国土交通省が令和8年2月に公表した資料によれば、計画を作成した市町村は28、支援...
上場ホテルREITの記事は、これまで「いくらで買ったか」を軸に書かれることが多かった。取得価格を客室数で割った1室あたり取得単価、物件数と分散度、未進出県、保有年数——いずれも取得時点で固定された数字である。本稿はその反対側、「いま、いくらと評価されているか」を軸に据える。各REITが期末に開示する不動産鑑定評価額と、その根拠となる直接還元利回り（キャップレート）・DCF法の割引率および最終還元利...
ホテル用地の取得検討で、地価・用途地域・容積率・接道は必ず確認する。一方で、契約後に工程表を丸ごと書き直させる要因になりながら、初期のデューデリジェンスから抜け落ちやすい項目がある。周知の埋蔵文化財包蔵地である。文化庁によれば包蔵地は全国で約46万カ所あり、その範囲内で土地を掘る工事は、規模を問わず着手予定日の60日前までに届け出る義務が生じる。 本稿では、文化庁が毎年公表している全国統計を一次資...
ホテルの改装を検討するとき、見積書に最初に出てくるのは客室の内装単価でも設備更新費でもない。着工前に建物を調べる費用と、その調査結果が出るまでの時間である。2006年9月に石綿（アスベスト）含有建材の製造・使用が全面禁止されるより前に建てられた建物では、改修工事のたびに石綿の事前調査が法令上必須となり、一定規模を超えれば結果を国と自治体に報告する義務が生じる。本稿が扱うのは「何を直すか」ではなく、...
ホテルの新規供給を語るとき、議論はたいてい「何室できるか」「いつ開業するか」に集中する。本稿が扱うのはその一歩手前、「誰が建てているか」である。国土交通省「建築物動態統計調査」に基づく計画・着工中のホテル案件（50室以上）を集計し、建築主の名義を資本の系統で4類型に分けた。用地を取り合う相手が誰で、その相手が自分と同じコスト構造で入札してくるのかを数字で確かめる。
