林地開発許可1ha超・宿泊施設は森林率50% — 傾斜25度以上の保安林は原則解除なし2026

森林を切り開いて宿を建てるとき、最初に確認すべきなのは用途地域でも容積率でもない。その土地が森林法上の「森林」であるかどうかである。地域森林計画の対象となる民有林で1ヘクタールを超える開発行為を行うには、都道府県知事の林地開発許可が要る。宿泊施設・レジャー施設の場合、事業区域内の森林率をおおむね50パーセント以上に保ち、建物敷の面積を事業区域の40パーセント以下に抑え、周辺部にはおおむね30メートル幅の森林帯を残すことが求められる。さらにその森林が保安林であれば、話は許可ではなく指定解除になり、傾斜度25度以上の斜面は原則として解除されない。本稿は、この森林法の許可レイヤーを用地取得前デューデリジェンスの視点から整理し、許可リードタイムが開業月と初年度の単価水準に与える影響を、山岳・リゾート立地5道県の月別データから定量化する。

結論 — 森林法は「建てられるか」ではなく「いつ着手できるか」と「どれだけ残すか」を決める

先に結論を述べる。第一に、森林法の許可レイヤーは都市計画区域の内外を問わない。用途地域も容積率も存在しない山中のリゾート用地であっても、地域森林計画の対象民有林で開発行為に係る森林の面積が1ヘクタールを超えれば、都道府県知事の林地開発許可が必要になる（森林法第10条の2）。太陽光発電設備を目的とする場合は令和5年4月1日以降0.5ヘクタール超が対象で、非太陽光との間に閾値差がある。

第二に、許可の効き方は「可否」ではなく「配置」に現れる。林野庁の運用通知は、開発目的別に事業区域内で確保すべき森林の割合を定めている。宿泊施設・レジャー施設の設置では森林率おおむね50パーセント（残置森林率おおむね40パーセント）以上、建物敷の面積は事業区域面積のおおむね40パーセント以下、そして原則として周辺部に幅おおむね30メートル以上の残置森林または造成森林を配置する。この三つを幾何学的に重ねると、事業区域が小さいほど有効に使える面積の比率が下がる構造が現れる。本稿の試算では、正方形の区域を仮定した場合、区域面積がおよそ2.67ヘクタールを下回ると、建物敷40パーセントという上限よりも周辺部30メートル森林帯のほうが強い制約になる。

第三に、保安林が絡むと論点が変わる。保安林は林地開発許可の対象外だが、それは規制が緩いからではなく、そもそも指定を解除しなければ開発できないからである。転用に係る解除の審査では対象保安林を第1級地と第2級地に区分し、傾斜度25度以上のものなどが第1級地に該当する。第1級地については、転用の態様・規模等からみて国土の保全等に支障がないと認められるものを除き、原則として解除は行わないものとされている。眺望を求めて斜面を狙うリゾート開発の発想と、この基準は正面から衝突する。

第四に、効いてくるのは時間である。林地開発許可の標準処理期間は、大分県の例で申請書類の審査等に90日と定められている。ただしこの90日には、補正期間、他手続（河川協議等）に要した期間、市町村等への意見照会期間、そして森林審議会への諮問から答申までの期間が含まれない。開発面積10ヘクタール以上、あるいは保安林の転用解除で解除対象面積1ヘクタール以上の場合は諮問案件になる。事前相談・地元周知・河川協議を含めれば、着手可能日は容易に半年から1年単位で動く。そして山岳・リゾート立地の宿泊単価は月によって1.5倍前後動く。この二つが掛け合わされたとき、開業月のずれが初年度の売上立ち上がりに何をもたらすかが、本稿後半のデータ部分である。

森林は3層に分かれる — 地域森林計画対象民有林・保安林・国有林

森林法上の規制を読むには、まず対象となる森林を3層に分けて考える必要がある。林地開発許可の対象は「地域森林計画の対象となる民有林」であり、保安林・保安施設地区・海岸保全区域内の森林は除かれる。除かれる理由は規制が及ばないからではなく、それらにはより強い別の規制がかかっているためである。

出典: 林野庁「林地開発許可制度」「保安林の面積」、農林水産省「保安林の転用に係る解除の取扱い要領」よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

保安林の内訳を見ると、水源かん養保安林が9,280千ha、土砂流出防備保安林が2,629千ha、土砂崩壊防備保安林が61千haを占める（実面積、令和7年3月31日現在）。水源かん養保安林は面積が大きく、山間部の用地では遭遇確率が高い。しかも重要流域内の民有林における水源かん養・土砂流出防備・土砂崩壊防備の保安林は農林水産大臣の指定にかかるものが含まれ、解除の申請ルートも変わる。用地の一部にわずかでも保安林が掛かっていれば、スケジュールの前提を組み直す必要がある。

1ヘクタールの数え方 — 法面・工事用道路・調整池を含めた「土地の形質を変更する面積」

実務でもっとも誤りが生じるのは、閾値そのものではなく面積の数え方である。大分県の手引は、道路の新設・改築について「路面の面積だけでなく、法面などの実際に土地の形質を変更する面積も含みます」と明記している。造成に伴う法面、工事用道路、調整池、駐車場、残土置場はいずれも面積に算入される。建物の建築面積だけで1ヘクタールを下回っていても、アクセス道路と造成法面を足した瞬間に閾値を超える案件は珍しくない。

もう一つの落とし穴が「開発行為の一体性」である。林野庁の運用通知は、一体性の判断について三つの目安を示している。第一に実施主体の一体性で、資本や雇用等の経営状況のつながり、開発後の運営主体や施設等の管理者、同一森林所有者等による計画性などから同一の事業者が関わる開発行為と捉えられる場合。第二に実施時期の一体性で、時期の重複または連続があるなど一連と捉えられる計画性がある場合。第三に実施箇所の一体性で、工事用道路や排水施設等の設備が共用されている場合、または局所的な集水区域内で排水系統を同じくする場合である。

さらに、都道府県の条例による上乗せがある。千葉県は「千葉県林地開発行為等の適正化に関する条例」により、0.3ヘクタール以上1ヘクタール以下（太陽光発電設備は0.3ヘクタール以上0.5ヘクタール以下）の小規模林地開発について知事への届出を求めている。森林法の1ヘクタール基準だけを見て「対象外」と判断すると、条例の届出を落とす。用地の所在する都道府県について、条例・要綱の有無を必ず個別に確認する必要がある。

審査4要件と、設計に効く数値 — 森林率50%・建物敷40%・周辺部30メートル

林地開発許可の審査基準は、森林法第10条の2第2項が定める4つの不許可事由の裏返しである。すなわち、(1) 土砂の流出または崩壊その他の災害を発生させるおそれ（災害の防止）、(2) 当該機能に依存する地域における水害を発生させるおそれ（水害の防止）、(3) 当該機能に依存する地域における水の確保に著しい支障を及ぼすおそれ（水源涵養）、(4) 当該森林の周辺の地域における環境を著しく悪化させるおそれ（環境の保全）である。知事は、これらのいずれにも該当しないと認めるときは許可しなければならない。

リゾート開発の設計にもっとも直接的に効くのは4番目の環境保全要件で、その具体化が事業区域内に残置・造成すべき森林の割合である。林野庁通知の別記4は、開発目的別に次のとおり定めている。

出典: 林野庁「開発行為の許可基準等の運用について」（令和4年11月15日付け4林整治第1188号）別記4よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成。「おおむね」は当該通知の注記により2割の許容範囲を示す。

「宿泊施設」の定義は通知上、ホテル・旅館・民宿・ペンション・保養所等の専ら宿泊の用に供する施設およびその付帯施設とされ、リゾートマンションやコンドミニアム等の所有者が複数となる建築物もこれに含めて取り扱われる。一方「別荘地」は保養等の非日常的な用途に供する家屋等を集団的に設置しようとする土地を指す。ヴィラを分譲するのか運営して貸すのかで、適用される残置森林率が60パーセントと40パーセントで分かれる。事業スキームの設計が、そのまま許可基準の選択に直結している。

上の試算が示すのは、面積規模と規制負荷の非線形な関係である。周辺部30メートルの森林帯は幅が固定であるため、区域が小さいほど面積に占める比率が跳ね上がる。事業区域1ヘクタール（100メートル四方）では内側に残るのは1,600平方メートル、区域の16.0パーセントにすぎない。1.5ヘクタールで26.0パーセント、2ヘクタールで33.1パーセント、そして約2.67ヘクタール（163メートル四方）でようやく40パーセントに達し、ここで建物敷40パーセントという上限と交差する。それ以上の規模では建物敷40パーセントのほうが先に効き、5ヘクタールでは内側面積が53.5パーセント、10ヘクタールでは65.7パーセントとなって幾何学的制約は緩む。

この構造は、1ヘクタールを少し超える規模での開発がもっとも不利になることを意味する。許可が必要になる閾値をわずかに超えた案件は、許可コストと工期を負担しながら、有効利用できる面積比率は最小に近い。実務的には、1ヘクタール以下に収めて許可対象外とするか（条例の届出要件は別途確認）、あるいは3ヘクタール以上の規模で計画して幾何学的な不利を解消するか、いずれかに寄せる判断になりやすい。中間帯の案件は事業計画上もっとも慎重な検討を要する。

災害防止・水害防止の要件も設計に数値で効く。切土は原則として階段状に行い、土砂の切土高が10メートルを超える場合は原則として高さ5メートルないし10メートルごとに小段を設置する。盛土高が5メートルを超える場合も原則として5メートルごとに小段を設置する。切土により生ずる法面の勾配が30度より急でかつ高さが2メートルを超える場合、盛土では30度より急でかつ高さが1メートルを超える場合には、擁壁等の設置の要否が土質に応じて判定される。洪水調節については、洪水調節容量は下流の流下能力を考慮のうえ、30年確率で想定される雨量強度における開発中および開発後のピーク流量を開発前のピーク流量以下にまで調節できるものであることが求められ、方式は原則として自然放流方式とされる。傾斜地に調整池を設ける余地があるかどうかは、用地の形状そのものが決める。

保安林 — 傾斜25度以上は原則解除されない、という前提から逆算する

保安林に指定された森林で開発を行うには、指定の解除が前提となる。解除には、指定の理由が消滅したことによる解除（森林法第26条第1項）と、公益上の理由による解除（同条第2項）の二つの経路がある。転用を目的とする場合、農林水産省の「保安林の転用に係る解除の取扱い要領」が審査の枠組みを定めている。

出典: 農林水産省「保安林の転用に係る解除の取扱い要領」よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

実務上、最初に効くのは傾斜度25度という数値である。眺望と斜面を価値に変えるのがリゾート開発の常道だが、その斜面が保安林であり傾斜度25度以上であれば、第1級地として原則解除の対象外になる。用地選定の段階で、標高データから傾斜度を算出し、保安林の区域と重ね合わせて確認する作業を先に済ませておかないと、取得後に事業が成立しない。

次に効くのが手続の順序である。解除は告示によって進む。森林法第30条または第30条の2第1項の告示に対して、告示の日から30日以内に意見書を提出することができ、意見書が提出された場合は公開による意見の聴取が行われる。そして代替施設の設置の確認は、告示の日から40日を経過した後に行われ、解除の告示はその確認を了した後に行うものとされている。つまり代替施設（治山施設等）を実際に設置し、その完了が確認されてはじめて解除が確定する。設計・積算・施工の期間がそのまま工程に積み上がる構造である。

加えて、大分県の例では、保安林の転用に係る解除のうち国または地方公共団体が事業主体であるものを除き、解除対象面積が1ヘクタール以上のものは森林審議会への諮問基準に該当する。諮問から答申までの期間は標準処理期間に算入されない。保安林1ヘクタール以上を含む案件は、審議会の開催サイクルに工程が従属することになる。

盛土規制法・都市計画法との重複適用 — 1枚で整理する

傾斜地のリゾート開発では、森林法・盛土規制法・都市計画法の三つが同時に掛かることが珍しくない。法源が違えば許可権者も基準も違い、一方の許可が他方を代替するとは限らない。次表は、実務上の判定順序で並べた整理である。

出典: 林野庁「林地開発許可制度」、大分県「林地開発許可制度の手引」（令和6年4月）、国土交通省「宅地造成及び特定盛土等規制法」よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

整理の要点は二つある。第一に、盛土規制法には都市計画法29条の開発許可を受けたときのみなし規定があるが、森林法の林地開発許可にはこの種の代替関係がない。開発許可を取得しても、森林法の許可は独立して必要である。第二に、判定の順序としては森林法が先に来る。森林であるかどうか、保安林かどうかは土地の属性であり、事業計画の規模や内容に先行して決まっているからである。用地取得前の調査は、この順序で組むのが合理的である。

許可リードタイムが開業月を動かす — 山岳・リゾート5道県の月別単価は最大1.9倍動く

ここから定量パートに入る。森林法の許可プロセスが事業に与える影響は、コストよりも時間として現れる。標準処理期間90日は審査の実日数であり、事前相談、地元周知、河川管理者との排水協議、権利者の同意取得（開発行為の妨げとなる権利を有する者の3分の2以上の同意が要件）、そして森林審議会の開催サイクルを積み上げると、着手可能日は容易に数ヶ月から1年単位で後ろにずれる。ここで効いてくるのは、宿泊事業の収益がその「ずれ」に対して中立ではないという点である。

メトロエンジンリサーチ＆コンサルティングのデータから、リゾート業態の月別推定成約ADRを山岳・リゾート立地の5道県について2025年の12ヶ月分で見る。

出典: メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（リゾートホテル業態・月別推定成約ADRの中央値、2025年1月〜2026年7月の実績月）

5道県すべてで8月が最高月となり、最高月と最低月の比は北海道の1.47倍から栃木県の1.91倍まで分布する。長野県は1.52倍（3月¥13,600 → 8月¥20,600）、静岡県は1.58倍（6月¥15,800 → 8月¥24,900）である。北海道だけ振れ幅が小さいのは、夏（7〜8月）と冬（1〜2月）の二山構造で年間を通じた谷が浅いためで、2025年1月¥18,800・2月¥19,000と冬季も高い水準を保っている。逆に長野県は12月〜1月にも山があり（2025年12月¥20,100、2026年1月¥20,900）、スキー需要が単価を押し上げる構造が読み取れる。

出典: メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（リゾートホテル業態・2025年実績月の推定成約ADRによる試算）

長野県では、8月開業と2月開業で最初の6ヶ月間に直面する市場単価の合計が14.8パーセント異なる。静岡県は11.7パーセント、栃木県にいたっては19.1パーセント（7月開業 vs 1月開業）、山梨県は15.0パーセント、北海道は4.7パーセントである。これは稼働率も客室規模も考慮しない、市場単価の季節配置だけを取り出した数字にすぎない。それでも、許可プロセスが半年ずれて夏の開業が真冬の開業になった場合、初年度前半の単価ベースがこの幅で動くという示唆にはなる。開業直後の実際の単価はさらに立ち上がりの遅れを伴うため（新規開業施設の単価形成については『新規開業ホテルの単価はいつ立ち上がるか』を参照）、レンダーが初年度のデットサービスカバレッジを見るうえでは、開業月の季節配置は無視できない変数である。

参考として、リゾート型の上場REITの水準を置いておく。星野リゾート・リート投資法人が公表した2026年6月の月次運営実績は、ポートフォリオ全体で稼働率74.2パーセント、ADR¥18,478、RevPAR¥13,716、前年同月比でRevPAR-6.4パーセントであった。本稿の推定成約ADR（長野県リゾート業態の2025年平均¥16,300、山梨県¥19,900）は、リゾート型REITの開示水準とおおむね同じレンジにある。ただし本稿の数値は推定値であり、REIT開示実績との照合で誤差中央値は約7パーセントである点は付記しておく。

2025年に開業が確認された1,741施設のうち、最多は4月の246件、次いで7月の214件、12月の167件で、この3ヶ月で36.0パーセントを占める。業態別では貸別荘が747件（42.9パーセント）と突出し、コテージ113件、グランピング22件、キャンプ場16件、ロッジ14件が続く。森林・自然立地を前提とする小規模分散型の供給が新規開業の中心にあることが分かる。開業月の分布そのものについては『ホテル開業は4月・7月・12月に集中』で3年分を扱っている。

ここに森林法の観点を重ねると、示唆が二つ出てくる。第一に、貸別荘・コテージ・グランピングといった業態は1棟あたりの面積が小さく、単体では1ヘクタールの閾値に届かないことが多い。だからこそ、面展開する際の「一体性」判断が実務の分水嶺になる。第二に、これらの業態は分散配置を前提とするため、残置森林の中に建物を点在させる設計と親和性が高い。宿泊施設の基準が「複数の宿泊施設を設置する場合は極力分散させる」と定めていることは、小規模分散型のリゾート供給にとって制約であると同時に、設計の方向性が規制と一致しているという意味でもある。

※新規開業データはOTA掲載確認ベースであり、掲載は開業の数ヶ月前から出るため、直近以降の月は今後の掲載確認により件数が増加する可能性がある。2025年は暦年が終了しているため、この影響は限定的である。

森林法レイヤーが効く主要山岳リゾート8エリアの宿泊供給

森林法の許可レイヤーが実際に効くのは、森林率の高い山岳・高原立地である。全国の森林面積は25,048,199ヘクタール、森林率は67パーセント（平成29年3月31日現在）だが、長野県は79パーセント、岐阜県は81パーセント、高知県は84パーセントと、山岳県では8割前後に達する。下の地図は、主要な山岳・高原リゾート8エリアについて、半径5キロメートル圏の宿泊施設の登録件数と客室数を示したものである。

白馬・小谷エリアは1,045施設・9,513室と登録件数が突出するが、そのうち20室以上の施設は92件にとどまる。富士北麓・河口湖は608施設・7,632室で20室以上が93件、伊豆高原は610施設・4,507室で20室以上が31件である。つまりこれらのエリアの供給は、少数の中大型施設と圧倒的多数の小規模施設という二層構造になっている。小規模層の多くは1ヘクタール未満の敷地で成立しており、森林法の許可対象外か、条例の届出対象にとどまる。一方、20室以上の中大型施設を新規に立てようとすると、駐車場・アプローチ道路・調整池を含めた事業区域は1ヘクタールを超えやすく、そこから先は林地開発許可の世界になる。エリア内で規模の階段を一段上がることの難しさは、市場の競争環境だけでなく、この許可レイヤーにも由来している。ニセコ・倶知安の供給構造については『ニセコの高価格帯は2施設75室のみ』、スキー場圏の客室分布については『スキー場3km圏の客室は4.0万室』を参照されたい。

用地取得前デューデリジェンス — 森林法レイヤーのチェックリスト

以下は、用地取得の意思決定前に確認すべき森林法関連の項目である。順序は、後戻りコストの大きい項目から並べている。

出典: 林野庁「林地開発許可制度」「開発行為の許可基準等の運用について」、農林水産省「保安林の転用に係る解除の取扱い要領」、大分県「林地開発許可制度の手引」（令和6年4月）、千葉県「小規模林地開発行為の手引」よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

許可の遅れは何ヶ月が最悪か — 遅延月数×道県の2軸感度

前節までは「開業月が違えばどうなるか」を見た。用地担当とレンダーが実際に直面するのは、その手前の「許可が何ヶ月遅れるか」である。そこで、各道県で開業後6ヶ月の市場単価合計がもっとも大きくなる月を計画上の基準開業月として置き、許可の遅れによって開業が3ヶ月・6ヶ月・9ヶ月・12ヶ月後ろにずれた場合の変化率を並べる。稼働率・客室規模・ランプアップは考慮せず、市場単価の季節配置だけを取り出した指数である。

読み取れることは三つある。第一に、遅延の影響は月数に比例しない。もっとも悪いのは6ヶ月の遅れで、栃木県で16.0パーセント、山梨県で13.1パーセント、長野県で12.9パーセントの低下となる。ピーク期の開業がそのまま端境期の開業に移るためである。第二に、12ヶ月の遅れは季節配置の観点では中立に戻る。1年ずれれば同じ月に戻るためで、遅延を1年単位で受け入れる判断は、単価配置の面では6ヶ月で止めるより有利になり得る。第三に、影響の大きさは立地によって3倍以上違う。北海道は最悪でも4.5パーセントにとどまるのに対し、栃木県は16.0パーセントである。季節変動の小さい市場では、許可リードタイムの遅延を工程リスクとしてどこまで見るかの重みが変わる。

着手可能日までの3シナリオ — 楽観・中位・悲観

では、許可プロセスは実際に何ヶ月を見ておくべきか。標準処理期間90日は審査の実日数であって、着手可能日までの期間ではない。以下は、公表資料に示された手続要素を積み上げた当社試算である。前提は記事末尾の「試算前提」に記載する。

出典: 林野庁「林地開発許可制度」、大分県「林地開発許可制度の手引」（令和6年4月）、農林水産省「保安林の転用に係る解除の取扱い要領」に示された手続要素をもとにメトロエンジンリサーチ＆コンサルティングが積み上げた試算。実際の期間は都道府県の運用・案件内容により変動する

中位シナリオと悲観シナリオの差は約7.5ヶ月で、これは前掲の感度表でいえば最悪ゾーンにあたる6ヶ月の遅れをまたぐ幅である。用地取得の判断時点で保安林の有無と諮問案件該当性が確定していれば、この7.5ヶ月は事前に織り込める。逆に取得後に判明した場合、工程だけでなく初年度の単価ベースまで同時に動く。デューデリジェンスで森林法レイヤーを先に潰す価値は、ここにある。

まとめ — 森林であることは、価格ではなく工程に効く

森林法の許可レイヤーは、用途地域や容積率のように「何をどれだけ建てられるか」を直接決めるものではない。決めるのは、事業区域のうちどれだけを森林として残すか、そしていつ着手できるかである。宿泊施設・レジャー施設で求められる森林率おおむね50パーセント、建物敷おおむね40パーセント以下、周辺部おおむね30メートルの森林帯という三つの数値は、区域が小さいほど幾何学的に厳しく効き、約2.67ヘクタールを境に効き方の主役が入れ替わる。

保安林については、傾斜度25度以上という第1級地の判定基準が、リゾート開発が求める斜面立地と正面から交差する。この判定は取得後の努力で動かせるものではないため、用地選定の初期段階で潰しておく論点である。そして代替施設の設置確認を経てはじめて解除が確定するという手続構造は、そのまま工程に積み上がる。

時間の価値は、山岳・リゾート立地ではとりわけ大きい。リゾート業態の月別推定成約ADRは、2025年実績で最高月と最低月の比が長野県1.52倍、静岡県1.58倍、栃木県1.91倍に達する。許可プロセスが半年ずれて開業月が動けば、初年度前半に直面する市場単価のベースは長野県で14.8パーセント変わる。造成コストの差よりも、開業月の季節配置のほうが初年度の数字を大きく動かす。用地取得前のデューデリジェンスで森林法のレイヤーを先に潰しておくことの価値は、許可が下りるかどうかの判定にあるのではなく、いつ下りるかを事業計画に織り込めることにある。

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