眠っていたデータから新たな付加価値を
兵庫県
投資・開発
神戸・三宮の駅前で、地上32階・高さ約163mの複合ビルが立ち上がりつつある。神戸三宮雲井通5丁目地区第一種市街地再開発事業である。低層部にバスターミナルとホール・図書館、中層に事務所、そして24階から上に宿泊施設。この「上に行くほど客室になる」断面は、いま全国の駅前再開発で繰り返し現れる型だ。本稿では、その配置がデザインの結果ではなく資金計画の帰結であることを、神戸市が公表した事業計画書の実数と...
指定なし
ホテルの立地を語るとき、業界の共通言語は長らく「駅からの距離」と「用途地域」だった。だがその手前に、もう一段だけ粗い、しかし決定的な分岐がある。その敷地が都市計画法上のどの区分にあるか——市街化区域か、市街化調整区域か、区域区分の定められていない都市計画区域（非線引き）か、そもそも都市計画区域の外か。この一段が、建てるのに何の許可が要るか、そして取得から開業まで何年かかるかを決めている。 2026...
鹿児島県
2021年7月26日、「奄美大島、徳之島、沖縄島北部及び西表島」が世界自然遺産に登録されてから、2026年7月で5年が経過した。奄美大島への来島者は2025年に約45万人と過去最多を記録し、需要面では明確な結果が出ている。一方で、その需要を受け止める客室側の構造は5年前とほとんど変わっていない。本稿では奄美群島12市町村・225施設・2,544室の掲載価格と客室規模を集計し、価格帯と規模の二軸で「...
ホテルの投資分析は、ふつう1棟から始まる。取得価格、想定ADR、NOI利回り、そして長期修繕計画。ところが「日本の宿泊業という産業そのものが、稼いだ分をどれだけ建物に戻しているのか」という一段上の問いに、数字で答えている資料は驚くほど少ない。本稿は財務省「法人企業統計調査」の年次別調査から、宿泊業が単独業種として計上している設備投資額と減価償却費を11年分取り出し、産業全体のバランスシートとして読...
ホテル1室をゼロから建てると、建物だけでいくらかかるのか。坪単価の相場表は数多くあるが、そこから「1室あたり」に落とすには延床面積÷客室数＝客室原単位（㎡/室）という係数が要る。この係数は業態によって10倍以上の開きがあり、坪単価をいくら精緻に置いても原単位を間違えれば試算は成立しない。本稿は国土交通省の建築計画データから単独用途ホテル31件の客室原単位を実測し、そこから1室あたり建築費を逆算した...
静岡県
静岡県東部の宿泊市場について、これまでホテルバンクが扱ってきたのは伊豆・熱海の温泉旅館か、富士五湖側のリゾートだった。沼津・三島・富士・御殿場という「業務帯」を単独の投資対象として取り上げるのは、本稿が初めてである。東海道新幹線・東名高速・新東名が交差し、東京から1時間圏でありながら、供給の更新が20年近く止まっている市場でもある。本稿では、この4市＋周辺町の価格階層を推定成約ADRで組み直し、就...
東京都
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ホテルを買うとき、投資家は取得価格と表面利回りを見る。だが資産は買った瞬間から毎年、税を払い続ける。不動産取得税や登録免許税のような取得時の一度きりの費用とは違い、固定資産税・都市計画税・償却資産税は保有している限り毎年発生し、そのぶんNOI（純収益）を確実に減らす。入口の費用は一度きり、こちらは毎年——ここが決定的に違う。 では、ホテルを1室持つと毎年いくらの税がかかるのか。国土交通省の地価公示...
神奈川県
愛知県
ホテル開発の初期検討で、用途地域と容積率は必ず確認される。一方で、建築確認の一段手前に置かれた駐車場条例の附置義務——「延床何㎡につき駐車1台」を求めるルール——は、事業計画のひな形に組み込まれていないことが多い。これは都市計画法・建築基準法ではなく駐車場法第20条にもとづく自治体条例で、全国一律の基準が存在しない。同じ設計図を別の都市に持って行くと、必要台数が2倍以上変わる。 本稿では、7都市の...
栃木県
愛媛県
石川県
青森県
富山県
宮崎県
新潟県
人口減少に向き合う地方都市は、都市計画のうえで「ここに人と機能を集める」という区域を先に決めている。都市再生特別措置法にもとづく立地適正化計画の、居住誘導区域と都市機能誘導区域である。国土交通省の集計によれば、令和8年（2026年）3月31日時点で971都市が同計画に具体的に取り組み、うち685都市がすでに計画を作成・公表している。では、その「行政が人を集めると決めた区域」の内側に、宿はどれだけ立...
ホテルの建設費を語るとき、日本の議論はほぼ例外なく「坪いくらか」に収束する。だが発注者が最初に決めるのは金額ではなく構造である。木造か、鉄骨造か、鉄筋コンクリート造か。この選択が、そのあとの単価も、建てられる階数も、使える敷地も規定する。本稿は建設費の水準そのものではなく、構造の違いが生む差分だけを扱う。国土交通省「建築物着工統計調査」の宿泊業用データを構造別に集計し、木造の㎡単価が鉄筋コンクリー...
