ホテル計画の34%はチェーンの自社開発 — 建築主69件15,189室を4類型で集計2026

分類の基準 — 建築主の名義を資本の系統で4つに割る

建築計画データの建築主欄には、50通りの異なる表記が入っている。単独名義もあれば、7社連名のものもある。これをそのまま並べても構造は見えないので、「その名義の本業は何か」という一点で4類型に割った。判定に迷う名義は、より上流の資本系統を優先している。たとえばジェイアール東海ホテルズや阪急阪神ホテルズはホテル運営会社だが、用地の起点が親会社の保有地・沿線資産である点を重視して鉄道・インフラ系に置いた。

分類は編集部の判断を含むため、境界事例を明示しておく。ヒューリックホテルマネジメントは不動産会社グループの運営会社だが、建築主が運営会社そのものであることからホテル運営者の自社開発に置いた。横浜市中区の三井不動産を代表企業とする7社連合には京浜急行電鉄・東急も名を連ねるが、代表企業を基準にデベロッパー系とした。神戸市中央区の雲井通5丁目再開発株式会社は「組合」ではないが、再開発事業の保留床を生む事業体であるため再開発組合・保留床系に含めている。

室数の41.5%はデベロッパー系、34.2%はホテル運営者の自社開発

類型別の内訳は、不動産デベロッパー・事業会社系が25件6,306室（室数シェア41.5%）で最大。次いでホテル運営者の自社開発が26件5,197室（34.2%）、鉄道・電力・通信インフラ系が11件2,476室（16.3%）、再開発組合・保留床系が5件997室（6.6%）と続く。建築主欄が空欄の案件が2件213室あるが、推測での補完は行わずそのまま別枠にした。

件数で見ると順位が入れ替わる。最多はホテル運営者の自社開発の26件（37.7%）で、デベロッパー系の25件をわずかに上回る。1件あたり平均室数がデベロッパー系252.2室に対し運営者側199.9室と小ぶりなため、室数では逆転する構図だ。用地の買い手として市場に現れる回数でいえば、ホテル運営者そのものが最も頻繁に登場する相手ということになる。

竣工予定年で並べ替えると、2025年22件5,304室、2026年20件4,639室、2027年17件3,618室、2028年8件1,428室、2029年以降2件200室となる。年を追うごとに件数が減るのはパイプラインが枯れているからではない。建築確認申請は通常、開業の1〜2年前に行われるため、先の年ほど「まだ申請されていない計画」が集計に入っていない。2028年以降の数字は現時点での確定パイプラインの下限値として読む必要がある。

運営者の自社開発は26件すべてが単独用途 — 4類型は同じ敷地を取り合っていない

ここが本稿でいちばん明確に分かれた指標である。ホテル運営者の自社開発26件は、例外なく全件がホテル単独用途の建物だった。対して再開発組合・保留床系は5件すべてが複合用途、鉄道・インフラ系も11件中9件が複合用途で、単独用途は2件（18%）にとどまる。デベロッパー・事業会社系はちょうど半々の13件（52%）が単独用途である。

この差は商品の違いにとどまらない。単独用途のホテル棟が建つのは、延床3,000〜8,000㎡程度で成立する中規模の敷地である。一方、事務所・住宅・商業を積む複合用途の建物は延床が桁違いに大きく、階数の中央値も鉄道・インフラ系で28階と突出する。つまりホテル運営者が探している敷地と、インフラ系や再開発組合が扱う街区は、そもそもサイズが違う。「用地の競合」は4類型が一様に混じり合うのではなく、単独用途で成立する中規模敷地に運営者とデベロッパーが集まり、大街区はインフラ系・再開発系が押さえる、という二層構造として現れている。

着工から竣工まで、運営者22.1ヶ月・再開発組合67.0ヶ月 — 時間は誰が負担するか

着工予定日と竣工予定日の両方が入っている58件について、その間の月数を測った。中央値はホテル運営者の自社開発が22.1ヶ月（N=18）、デベロッパー・事業会社系が34.5ヶ月（N=24）、鉄道・インフラ系が50.6ヶ月（N=11）、再開発組合・保留床系が67.0ヶ月（N=5）。最短と最長で3倍の開きがある。

ただしこの差を「事業主体の巧拙」と読むのは誤りである。類型を無視して単独用途／複合用途だけで切ると、単独用途23.7ヶ月（N=32）に対し複合用途48.5ヶ月（N=26）と、ほぼ同じ幅の差が出る。デベロッパー系の内部でも単独用途27.1ヶ月・複合用途46.0ヶ月と分かれる。つまり期間を決めているのは主として建物の用途構成であり、類型はその用途構成と強く相関しているために差が現れている。既刊の工期分析でも単独1.96年・複合4.00年という同じ方向の結果が出ており、本稿の数字はそれと整合する。

実務上の含意は、順序が逆になることだ。再開発組合・保留床系の案件では、都市計画決定から権利変換、着工、竣工までに5年半を要する。その間の資金拘束と物価上昇のリスクは、最終的に保留床の取得価格、すなわちホテル運営者が負担する賃料または取得価格に織り込まれる。時間の長さは事業主体の内部コストであると同時に、そこに入るテナントの原価でもある。

1室あたり延床の中央値は18.8㎡と75.5㎡ — 同じ「ホテル計画」でも設計思想が違う

用途がホテル単独で、延床面積が判明している37件について、延床面積を客室数で割った「客室原単位」を算出した。中央値はホテル運営者の自社開発が18.8㎡/室（N=23）、デベロッパー・事業会社系が75.5㎡/室（N=12）である。同じ計画データのなかに、4倍の開きがある。

これは優劣ではなく商品の違いである。運営者の自社開発は宿泊主体型が中心で、限られた敷地から多くの客室を生み出す設計になっている。とくにアパグループの9件は15.5〜20.3㎡/室（中央値16.4㎡）と床効率が高く、同じ延床でより多くの客室数を確保できる。この床効率の高さが、後述する用地取得力の源泉になっている。

一方、デベロッパー・事業会社系の上位には箱根（187.3㎡/室）や京都（152.2㎡/室）の案件が並ぶ。大浴場・レストラン・宴会場を持つリゾート型や高価格帯の商品であり、1室あたりに投じる床が桁違いに大きい。運営者側でも、温泉・食事付きの滞在型を手がける共立メンテナンスは35.9〜124.9㎡/室と幅を持ち、帝国ホテルの京都・祇園の案件は196.4㎡/室と、運営者による自社開発のなかで最も床を厚く取っている。

計画地は23都道府県に分散、東京都18件3,497室 — 類型別の都市圏依存度は横並び

計画地は23都道府県にまたがる。最多は東京都の18件3,497室、次いで北海道9件2,345室、京都府・千葉県・神奈川県が各5件と続く。北海道は倶知安町（500室）やニセコ周辺の大型リゾート案件と札幌市中心部の案件が混在し、1件平均260.6室と東京都（194.3室）を上回る。

三大都市圏（東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・京都・兵庫・愛知）への集中度は、デベロッパー系68%、運営者の自社開発65%、鉄道・インフラ系73%、再開発組合系60%と、類型による差がほとんどない。「地方は運営者、都心はデベロッパー」といった単純な棲み分けは、このデータには現れていない。違いは地域ではなく、前節で見た建物の用途構成と敷地サイズに出ている。

用地費ゼロなら成立ADRは¥6,300、都心5区の地価で買うと¥17,000 — 2.7倍の非対称

4類型のなかで、鉄道・電力・通信インフラ系だけが構造的に異なる条件を持つ。用地をすでに保有しているため、事業に外部から土地代を投入する必要がないという点である。JR東日本の品川・高輪・芝浦の案件、東京電力パワーグリッドとNTT都市開発の内幸町、東急グループの道玄坂はいずれも、もともとグループが保有する土地の上に建つ。この差がどれほどの重みを持つのかを、200室・単独用途のモデルで試算する。

■ 試算前提

■ 用地条件別の試算結果

結果は明快である。用地費がゼロなら、目標利回り5.0%を満たす客室単価は約¥6,300で足りる。23区の「その他区」（都心5区を除く18区）の商業地平均で用地を取得すると約¥8,500、23区全域平均なら約¥11,600、都心5区平均では約¥17,000が必要になる。最も軽い条件と最も重い条件で2.7倍の開きだ。

東京都ビジネスホテルの推定成約ADRは直近12ヶ月平均で¥14,273（2025年8月〜2026年7月、N=894〜924施設）である。これを当てはめると、用地費ゼロの案件はADRが実勢から56%下振れしても目標利回りに届くのに対し、23区全域の商業地平均で用地を買った案件の余裕は19%、都心5区平均では実勢ADRが必要水準に届かない。都心5区の商業地平均地価で用地を取得し、単独用途の宿泊主体型ホテルを建てるという組み合わせが、このデータに1件も出てこない理由がここにある。都心5区に立つ計画は、いずれも複合用途の大街区として現れている。

■ 感度分析（目標NOI利回り5.0%に必要なADR）

稼働率を75%まで下げても、GOP率を35%まで絞っても、用地費ゼロのケースは¥7,200以下で成立する。逆に都心5区平均のケースは、稼働率を88%まで引き上げても¥15,881、GOP率を45%まで引き上げても¥15,150が必要で、実勢ADRとの距離が縮まらない（感度は一項目ずつ動かした値である）。用地費の有無は、稼働やGOPの改善で埋められる差ではない。

2026年の地価公示（令和8年、2026年1月1日時点）では東京都の商業地が前年比+12.2%、区部全域では+13.8%上昇した。都心5区以外の「その他区」でも+14.0%と、上昇は都心に限らない。用地を買う側の必要ADRは毎年切り上がっていく一方、保有地を使う側の必要ADRは建設費インフレの分しか上がらない。借地方式で上限地代を逆算した既刊と合わせて読むと、用地の取得形態そのものが事業性の主要変数であることが分かる。

複数案件を持つのは12グループ、42件8,361室 — 残る27件は単発の主体

グループ名寄せ後の建築主は39主体。このうち2件以上を計画しているのは12グループで、42件8,361室（室数の55.0%）を占める。残る27件は1件のみの主体であり、地域の事業会社や単発の投資案件が広く分散している。

最大の供給主体はアパグループ（アパホーム・アパマンション名義）の11件2,714室で、室数シェア17.9%にあたる。全69件のおよそ6件に1件が同グループの計画である。前節で見たとおり床効率の高い設計を標準化しており、中規模敷地で成立する客室数を他社より多く積める。同じ土地に対して、より高い客室単価×客室数の総額を提示できる構造が、この供給量を支えている。用地を探す立場から見れば、都市部の中規模敷地では高い確度で競合先として現れる相手といえる。

ルートインジャパンが4件726室、共立メンテナンスが4件642室、東横インが2件406室（うち1件は不動産会社との共同名義）と続く。運営者による自社開発の上位はいずれも全国展開のチェーンで、標準設計と自社施工体制を持つ主体が並ぶ。デベロッパー側では三菱地所グループが5件1,375室で最大、単一案件では千葉市美浜区の1,000室計画（海浜幕張駅前の複合開発）が突出している。

用地を探す側への含意 — 3つの読み方

よくある質問