二地域居住の指定28市町村、長期滞在型の客室は6.0%｜1,363施設27,123室を集計

制度が地図に線を引いた — 28市町村・51法人、5年目標600件への到達率は4.7%

改正法が市町村に用意した道具は2つある。ひとつは特定居住促進計画で、区域を定め、二地域居住者向けの拠点施設整備について建築基準法の用途特例などを適用できる。もうひとつは特定居住支援法人の指定で、NPOや民間事業者が市町村から空き家情報・仕事情報の提供を受け、公的な立場でマッチングを担える。国はこの2つについて、施行後5年間でそれぞれ累計600件というKPIを掲げている。

国土交通省「二地域居住等の促進について（令和8年2月）」に掲載された一覧を月次で積み上げると、令和7年（2025年）の1年間で計画は0件から28件、支援法人は0法人から51法人へ増えた。到達率は計画が4.7%、法人が8.5%である。数としてはまだ小さいが、初年度としては立ち上がりが速いのは支援法人のほうで、7月から9月にかけて毎月8法人ずつ指定されている。

注意しておきたいのは、この2つの制度が必ずしも同じ自治体で重なっていないことである。51法人の指定元を市町村別にほどくと、計画をまだ作成していない自治体が12ある。北海道浦河町、宮城県東松島市、山形県新庄市・鮭川村、新潟県妙高市、長野県東御市、静岡県三島市・下田市・長泉町・森町、鳥取県智頭町、鹿児島県奄美市がそれにあたる。つまり制度が届いた自治体は実質40で、計画（区域を切る）と法人（人を配置する）のどちらが先に来るかは地域ごとに違う。

さらに、上記は令和7年12月末の断面である。その後も指定は続いており、本稿で公式資料を確認できた範囲では、丹波篠山市が令和8年2月16日に計画を公表、静岡市が令和8年6月4日に計画を策定（政令指定都市として初）、大分県日出町が令和8年8月1日付で支援法人1社を指定している。制度の対象地図は、いま進行形で広がっている。

指定28市町村の宿泊供給は1,363施設27,123室 — 全国の客室の2.2%

次に、その28市町村の宿泊供給を見る。メトロエンジンリサーチ＆コンサルティングがOTA掲載を確認している施設で集計すると、28市町村（うち掲載施設が確認できたのは27市町村）に1,363施設・27,123室が存在する。当社が稼働を確認している全国約27,000施設・約126万室に対して、施設ベースで5.0%、客室ベースで2.2%にあたる。

構成を見ると、この床は観光宿に強く寄っている。客室数シェアで旅館が38.2%（529施設10,356室）、リゾートホテルが13.6%（77施設3,700室）、ペンションが7.7%（250施設2,078室）、民宿が4.0%（135施設1,074室）。これら食事提供を前提とする観光宿型を合計すると客室の63.4%（17,208室）を占める。ビジネスホテルとシティホテルを合わせたホテル型は27.0%（108施設7,313室）で、その大半は北見市・焼津市・大館市・気仙沼市といった、もともと業務需要のある中核市に集中している。

長期滞在型は客室の6.0% — 連泊プランを掲げる施設は706軒中81軒

本稿の主題である長期滞在型の床に絞る。貸別荘・コテージ・ロッジ・町家・ゲストハウス・ホステル・ドミトリーという、1棟または1区画を占有でき食事提供を前提としない区分を合計すると、221施設1,631室。28市町村の客室総数に占める比率は6.0%である（施設数ベースでは16.2%）。二地域居住が想定する「月に数日から数週間、生活拠点として使う」滞在に、そのまま転用しやすい在庫はここまで絞られる。

販売面から見ると差はさらに大きい。直近6ヶ月にOTA掲載が確認できた706施設のうち、プラン名で連泊・長期滞在を明示しているのは81施設（11.5%）にとどまる。一方、素泊まりプランを掲げる施設は475施設（67.3%）あり、食事なしで泊まれる床そのものは存在している。「素泊まりはできるが、連泊向けの売り方をしていない」という状態が広く見られ、ここは既存施設にとって在庫を作り直さずに取り込める伸びしろにあたる。

対照的なのが都市部である。同じ集計を静岡市（葵区・駿河区・清水区）に適用すると、掲載確認56施設のうち19施設（33.9%）が連泊・長期滞在プランを持つ。業務需要の厚い都市では、長期滞在は既に商品として成立している。制度が指定した地方部との差は需要の有無というより、商品設計が追いついていない領域が残っていると読むほうが実態に近い。

市町村単位で見ると、長期滞在型の比率が高いのは長野県白馬村（22.3%、956室）、和歌山県すさみ町（18.7%）、広島県庄原市（12.7%）、香川県三豊市（10.4%）。白馬村はスキー客向けのロッジ・コンドミニアム文化が長期滞在型の床を厚くしており、28市町村のなかでは例外的に受け皿が先にできているエリアといえる。逆に三重県鳥羽市（0.3%）、京都府京丹後市（1.1%）、和歌山県白浜町（1.9%）のように、客室数は2,000室級ありながら旅館・リゾート主体で構成される観光地では、長期滞在型はほぼ白地である。

ADR×客室規模で見るポジショニング — 単価1万円台・客室千室級に空きがある

投資判断のためには、供給量だけでなく価格水準を重ねる必要がある。横軸に客室数、縦軸に推定成約ADR（2025年8月〜2026年7月の12ヶ月平均）、円の大きさに長期滞在型比率をとってプロットした。ADR算出施設数が3施設未満の市町村（福島県磐梯町、鳥取県江府町、高知県馬路村、長野県小布施町、北海道厚真町、山梨県丹波山村、鳥取県北栄町、高知県大川村）は、少数施設の影響が大きいため図から除外している（20市町村を作図）。

静岡市の事例 — 用宗・蒲原、政令市初の採択エリアに立つ床は63室と5室

制度と床のギャップがもっとも具体的に見えるのが静岡市である。静岡市は「静岡市特定居住促進計画」を令和8年6月4日に策定し（計画期間は令和8〜10年度）、区域として用宗エリアと蒲原エリアを指定した。いずれもJR東海道線の駅を核とし、首都圏から新幹線でおよそ1時間という交通利便性を前提に置く。市が代表を務める「静岡市二地域居住促進コンソーシアム」（代表者：株式会社静岡銀行、構成員：株式会社アドレス、静岡市、静岡県）は、国土交通省「二地域居住先導的プロジェクト実装事業」に政令指定都市として全国で初めて採択されている。特定居住支援法人としては、株式会社アドレスと株式会社静岡銀行の2社が令和8年5月26日付で指定された。

数字を並べるとギャップははっきりする。用宗エリアは半径2km圏に10施設63室、蒲原エリアは3施設5室。用宗の63室のうち36室（3施設）は大人専用区分で、二地域居住者の滞在先として想定しづらい。残る7施設27室が実質的な受け皿である。政令市として全国初の採択を受けたエリアが、いま提供できる床はこの規模ということになる。

受け入れ側の性格も押さえておきたい。用宗2km圏の居住人口は2020年20,256人から2040年に17,366人へ14.3%減る推計で、2025年推計の高齢化率は34.2%。半径1.5kmの事業所は502、従業者4,585人だがオフィス系は4.1%にとどまる。業務地ではなく生活地であり、平日のビジネス需要で床を埋める立地ではない。逆にいえば、二地域居住が求める「暮らすように滞在する」需要と地域の性格は合っている。

先行事例の価格水準も参考になる。用宗の海沿いに立つ貸別荘型2施設の掲載価格は1棟あたり平均¥59,400〜¥76,100と高く、週末の観光需要をしっかり取り込んでいる。町家を活かした蒲原の1棟貸しも¥31,400〜¥53,700の水準にある。用宗・蒲原は既に「高単価の1棟貸しが成立する市場」であることが実証されているということだ。一方で、ゲストハウス型は¥14,000前後、旅館は¥26,600（推定成約ADRでは2026年7月に¥13,600）と価格帯に幅があり、月単位の滞在を狙う商品はまだ厚みを持っていない。ここが商品設計として空いている。

短期滞在在庫を掲載ベースで見ると、用宗の貸別荘「日本色 NIHON IRO」を中心とする半径2km圏の照会では、同照会の対象ホテル2施設11室に対し、民泊掲載は12件・総定員61人であった。ホテル客室100室あたりの民泊定員に換算すると554.5人となり、掲載ベースでは住宅を転用した短期滞在在庫のほうが規模で上回る。定員帯は3〜4人が6件、5〜6人が4件で、建物類型は古民家4件・コテージ2件・一軒家2件が中心である。すなわち家族・グループが自炊しながら数日以上とどまる需要は、既に住宅ストック側で受け止められている。なお本稿の「民泊」は住宅宿泊事業法上の民泊に限定せず、旅館業法・特区民泊の物件を含む掲載ベースの短期滞在在庫を指す。掲載件数は行政の届出件数と一致しない。

投資シナリオ試算 — 新築と既存ストック改修で利回りは2倍の開き

ここまでの材料で、用宗・蒲原に長期滞在型を1棟置く場合の経済性を試算する。前提はすべて公表データに置き、根拠を明示する。

結果ははっきりしている。取得原価が低いことは、それだけでは投資を成立させない。用宗の住宅地地価は¥41,400〜41,600/㎡で、150㎡でも土地代は622万円にすぎない。それでも新築（木造）の利回りは4.1%にとどまる。建設費が2022年から2年で41%上昇し、2025年も木造138.2万円/坪・S造240.5万円/坪という水準にあるため、床をゼロから作る限り分母が重くなるからだ。

一方、既存住宅を取得して改修すれば同じ収益で利回りは7.7〜8.7%に乗る。用宗・広野・用宗巴町では2024〜2025年に宅地（土地と建物）が中央値1,100万円（n=24）、蒲原地区では725万円（n=22）で実際に取引されている。制度が指定した区域には、床の在庫ではなく住宅の在庫が眠っているという構図であり、投資の入口は新築ではなく転用にある。

運用面では、③長期滞在特化だけを狙うと利回りは4.4〜5.0%まで下がる。二地域居住の実需は月あたり数日から2週間程度であることが多く、丹波篠山市が計画に掲げた目標も「特定居住拠点施設の利用者数25世帯／年」という規模感である。したがって平日を長期滞在、週末を観光需要で埋めるハイブリッド運用が、収益と制度目的の両方に整合する。用宗の貸別荘型が1棟¥59,400〜¥76,100で成立している実績は、週末側の単価を支える裏づけになる。

感度は緩やかである。単価が1割下がり稼働が5pt落ちる同時ストレスでも利回りは6.4%を保つ。分母が小さいことが、そのままダウンサイド耐性になっている。

制度側の後押しと、投資判断のリスク整理

制度を使う側から見ると、改正法と関連予算には転用型の投資と噛み合う仕掛けがある。第一に、特定居住促進計画に位置づけた拠点施設については建築基準法の用途特例が使え、住居専用地域でも二地域居住者向けのコワーキングスペースを開設しやすくなる。用宗エリアには第1種・第2種中高層住居専用地域が含まれており、この特例が実際に効く区域である。第二に、令和8年度当初予算案では空き家対策総合支援事業・空き家再生等推進事業に5,900百万円、特定居住促進計画区域内のコワーキングスペース等整備を対象とする地方移住促進テレワーク拠点施設整備支援事業に45百万円が計上されている。第三に、経済産業省の地域の人事部支援事業（289百万円）は、支援要件のひとつに特定居住支援法人の取組であることが追加されている。

丹波篠山市の計画は、この使い方の具体例として参考になる。同市が特定居住拠点施設として位置づけた6施設は、ハートピアセンター、お試し住宅「福住 わだ家」（築100年の古民家）、泊まれる学校 おくも村、お試し住宅「黒岡」、滞在型市民農園「ハートピア農園」、コワーキングスペースで、すべて整備済み＝既存ストックの活用である。新築はひとつもない。制度が想定している床のつくり方が、ここに端的に表れている。

関連する分析として、既存ストックの転用経済性を扱った企業保養所コンバージョンの投資経済性、商圏人口の高齢化が保有出口に与える影響を扱った商圏高齢化率がホテル投資の出口を縛る、共同型の供給余地を扱ったホステル・ゲストハウス2026年96軒の供給ギャップも併せて参照されたい。

よくある質問

Q. 二地域居住促進法とは何ですか。

A. 正式には「広域的地域活性化のための基盤整備に関する法律の一部を改正する法律」で、令和6年11月1日に施行されました。都道府県が二地域居住に関する事項を含む広域的地域活性化基盤整備計画を作成すると、市町村は特定居住促進計画を作成でき、計画に定めた拠点施設の整備について建築基準法の用途特例などが適用されます。あわせて、市町村長がNPOや民間事業者を特定居住支援法人として指定する制度、関係者による協議会制度が創設されました。国は施行後5年間で計画600件・支援法人600法人というKPIを掲げています。

Q. 特定居住促進計画を作成した市町村はどこですか。

A. 国土交通省が令和8年2月に公表した資料では、令和7年12月31日時点で28市町村です。北見市・厚真町・上士幌町（北海道）、気仙沼市（宮城）、大館市（秋田）、磐梯町（福島）、那須町（栃木）、佐渡市（新潟）、南砺市（富山）、丹波山村（山梨）、塩尻市・白馬村・小布施町（長野）、焼津市（静岡）、鳥羽市・南伊勢町（三重）、京丹後市（京都）、田辺市・白浜町・すさみ町（和歌山）、北栄町・江府町（鳥取）、庄原市（広島）、三豊市（香川）、馬路村・大川村（高知）、五島市（長崎）、由布市（大分）。その後、丹波篠山市（令和8年2月16日公表）、静岡市（令和8年6月4日策定）などが加わっています。

Q. 指定エリアに長期滞在向けの宿泊施設はどれくらいありますか。

A. 28市町村の宿泊供給は1,363施設27,123室で、このうち貸別荘・コテージ・ロッジ・町家・ゲストハウス・ホステル・ドミトリーといった棟貸し・自炊系は221施設1,631室、客室ベースで6.0%です。直近6ヶ月にOTA掲載が確認できた706施設のうち、連泊・長期滞在を明示したプラン名を持つのは81施設（11.5%）でした。

Q. 長期滞在型の宿泊施設への投資はどの程度の利回りが見込めますか。

A. 本稿の試算では、静岡市用宗エリアで既存住宅（2024〜2025年の実取引中央値1,100万円）を取得し坪60万円で改修した延床120㎡・定員6名の1棟について、平日長期＋週末観光のハイブリッド運用でGOP利回り7.7%、蒲原エリアでは8.7%となりました。同条件の新築（木造）では4.1%です。単価-10%かつ稼働-5ptの同時ストレス下でも6.4%を維持します。簡易試算であり、実際の投資判断には詳細なフィージビリティ・スタディが必要です。

Q. 特定居住支援法人に指定されるとどのような支援が受けられますか。

A. 市町村長から空き家等の不動産情報（本人同意が必要）、仕事情報、イベント情報などの提供を受けられるほか、市町村長に対して特定居住促進計画の作成・変更を提案できます。予算面では、令和8年度当初予算案において、特定居住促進計画区域内のコワーキングスペース等の整備を対象とする地方移住促進テレワーク拠点施設整備支援事業（45百万円）や、支援要件に特定居住支援法人の取組であることが追加された地域の人事部支援事業（289百万円）などが用意されています。

まとめ

制度は28の市町村に線を引き、51の法人に役割を与えた。だがその線の内側にある宿泊供給1,363施設27,123室のうち、数週間以上の滞在にそのまま転用できる棟貸し・自炊型は6.0%であり、連泊を明示して売っている施設は706軒中81軒である。制度が呼ぼうとしている人の滞在様式と、いまそこにある床の形にはまだ距離がある。

その距離は、投資機会そのものでもある。静岡市用宗・蒲原では、宅地（土地と建物）が中央値1,100万円・725万円で実際に取引され、地価も¥41,400〜49,200/㎡の水準にある。新築で床を作れば建設費の高騰が分母を押し上げて利回りは4.1%にとどまるが、既存住宅を転用すれば7.7〜8.7%に届く。制度側も、建築基準法の用途特例と空き家関連の予算という形で転用を後押ししている。丹波篠山市が拠点施設として並べた6件がすべて既存ストックの活用であったことは、この方向性を裏づけている。

28市町村のうち、客室数が1,000室を超えながら長期滞在型が2%未満という市町村は北見市・焼津市・大館市・気仙沼市・鳥羽市・白浜町・京丹後市の7つある。制度の線引きと供給構成を重ねれば、どこに床を置くべきかは絞り込める。次に見るべきは、これらのエリアで実際に住宅ストックがどの価格で動いているかである。

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