眠っていたデータから新たな付加価値を
指定なし
投資・開発
国有地の売却、廃校の利活用、漁港施設の転用、返還跡地の再開発 —— これまで本稿が追ってきた公有ストック由来の宿泊供給ルートは、いずれも「土地や建物を取得して、そこに新しく宿をつくる」道筋だった。しかし公が抱える不動産のなかには、すでに宿として営業し、客室も旅館業の許可も稼働実績も揃っている物件が一定量ある。自治体が設置した国民宿舎や保養施設、第三セクターが運営する温泉宿である。取得した初日から売...
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ホテル開発の成否は、着工より前に決まっていることが多い。建物が一本も立ち上がっていない段階で、将来の売買価格と引渡し条件を確定させる契約——フォワードコミットメント——が成立するかどうかが、プロジェクトファイナンスの組成可否そのものを左右するからだ。本稿では、この「竣工前に買い手を確定させる契約」に論点を絞り、契約の骨格、実際の開示文で確認できる違約金水準、そして国土交通省の建築計画データから集計...
シニアローンを総事業費の60%まで借りても、取得と改装を合わせた資金の残り40%は自己資金で埋める必要がある。本稿では、その間に劣後層（メザニン）を10%・15%挟んだときにエクイティIRRとDSCRがどう動くかを、30室旅館と100室宿泊特化型のバリューアップ・モデルで試算する。メザニン15%（金利6%の仮定）を入れると、必要エクイティは旅館で3.0億円→1.875億円に減り、エクイティIRRは...
北海道ボールパークFビレッジは、2023年3月の開業から3年で年間来場者459万人の集客装置になった。だが宿泊市場から見たとき、この場所はまだ「試合日だけの町」である。半径5km圏の客室ストックは481室にとどまり、その9割は既存の2棟が占める。そこへ2027年秋、182室のホテルが加わる。さらに2028年には新駅・大学・賃貸オフィス・タワー住宅が同時に立ち上がる。本稿は、この1地点に絞って「試合...
ホテルの供給を語るとき、業界の視線はほぼ例外なく「開業リスト」に向く。だが開業リストは、供給がすでに決まったあとの記録である。投資判断に使えるのは、その2〜3年前に確定している別の指標だ——着工である。本稿は国土交通省「建築着工統計調査」から宿泊業用建築物（新築）の着工床面積を2011年から2024年まで都道府県別に取り出し、客室数に換算したうえで、既存ストック比の「供給の厚み」として47都道府県...
観光庁は2026年8月28日、令和9年度（2027年度）予算の概算要求を公表した。国際観光旅客税を財源とする事業が1,800億円、一般財源事業が99億7,600万円、東日本大震災復興特別会計が5億6,600万円。合計1,905億4,200万円は観光庁発足以来の最大規模である。増加の主因は、2026年7月に国際観光旅客税が1,000円から3,000円へ引き上げられ、令和9年度が新税率の通年適用初年度...
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地方リゾートや温泉地で新築・建替えの用地を検討するとき、地価・用途地域・接道・上下水道までは必ず確認する。ところが「都市ガスの本管が来ているか」は、基本設計が固まってから設備設計者に指摘されて初めて論点化することが少なくない。熱源は後から選び直せる設備ではなく、土地に付いてくる制約である。本稿では、都市ガス・LPガス・オール電化という熱源3択が初期費用と1室あたりランニングにどう効くかを、公表統計...
東京都
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ホテル用地の取得から着工までのスケジュールには、容積率や土壌調査のように「できるかどうか」を決める規制とは別に、「いつから進められるか」を決める手続がある。中高層建築物の紛争予防条例にもとづく標識の設置、近隣への説明、報告書の提出である。本稿では、東京都・区市と政令市の計7自治体の一次資料から、標識を立ててから建築確認申請に進めるまでの日数を横並びで整理し、それが用地の保有期間コストとして1室あた...
ホテル開発の初期検討では、用途地域・容積率・駐車場附置義務までは必ず確認される。その先にもうひとつ、2025年4月から効き始めた条件がある。東京都が新築建築物に課した電気自動車充電設備の整備義務である。根拠は都民の健康と安全を確保する環境に関する条例（環境確保条例）の改正で、2022年12月の都議会で可決され、延べ面積2,000㎡以上の新築には建築物環境計画書制度を通じて適用される。 この義務が特...
日本銀行は2026年6月16日の金融政策決定会合で、無担保コールレート（オーバーナイト物）の誘導目標を1.0%程度へ引き上げた。市場は9月17〜18日の会合でのさらなる引き上げを相当程度織り込んでいると報じられている。金利が動くとき、ホテルREITの損益で最初に反応するのは客室単価でも稼働率でもなく、支払利息である。 本稿では、主要ホテルREIT7社のデット（借入）側を分解する。有利子負債残高・L...
