眠っていたデータから新たな付加価値を
東京都
投資・開発
ホテル用地のスクリーニングで地盤を見るとき、多くの実務は「揺れやすい／揺れにくい」の二値で終わる。だが着工前の見積書に効いてくるのは揺れやすさではなく、硬い地層が地下何メートルにあるかである。杭は支持層まで届かせなければ成立しない。したがって支持層の出現深度は、そのまま杭延長に、そして建設原価に変換される。本稿では防災科学技術研究所の表層地盤データと、東京都地質調査業協会が公開する臨海部の支持層深...
宮崎県
宮崎県の宿泊市場を投資対象として語るとき、これまで議論の中心にあったのは高千穂の山岳観光と、宮崎市のスポーツキャンプ需要だった。本稿が扱うのはその両方ではなく、県北の延岡市・日向市と県西の都城市という業務3市である。旭化成の企業城下町、細島港を抱える工業都市、そして県内第2の人口を持つ商業都市。いずれも平日の業務需要が土台にあり、県庁所在地とは異なる需給の形をしている。 先に既刊との線引きを置いて...
北海道
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鹿児島県
リゾートホテルの用地を探すとき、最初に開く図面は用途地域図ではない。環境省の公園区域図である。国立公園・国定公園の区域では、建物の形を決める建築規制より一段上に、「その場所でその事業を営めるのか」を決める層が乗っている。自然公園法にもとづく公園計画と公園事業の執行認可がそれだ。ここを確認せずに用地を押さえると、設計を始める前に案件そのものが成立しないことがある。 本稿は、国立公園35公園・約244...
指定なし
公有地の二段階入札、廃校1,951校、漁港施設等活用事業、Park-PFI 203公園、道の駅ホテル。当社がこれまで扱ってきた一次供給シリーズは、いずれも「遊休地・遊休建物をどう宿に変えるか」という論点だった。本稿が扱うのはそこではない。すでに宿として営業している自治体所有ストック——更地でも廃校でもなく、客室があり、浴場があり、厨房が動き、指定管理者が張り付いている物件を、ファンド・地銀・運営会...
客室改装の投資判断は、ふつう「1室いくらの工事費か」で始まる。ところが実際に資金を出す側で効いてくるのは、工事費そのものより工事のあいだ売れなかった客室のほうであることが少なくない。100室・1室300万円の改装モデルで検算すると、全館休館なら逸失分は工事費の32.6%に相当し、1室あたりの実質的な投資額は300万円ではなく約398万円になる。 本稿では、全館休館・フロア（ウイング）単位・ローリン...
ホテル取得の稟議で、金利は必ず議論される。LTVも議論される。ところが成立価格を最も大きく動かす変数は、そのどちらでもないことがある。融資年限（テナー）——何年で貸してもらえるか、である。金利が1.5%から3.0%へ倍になっても、返済期間20年を維持できるなら成立価格の下落は13%台にとどまる。一方、金利を2.0%に固定したまま返済期間が30年から15年に半減すると、同じNOI・同じLTV・同じD...
沖縄県
ホテル用地の取得が難しくなっている沖縄本島中南部で、まとまった面積が新たに市場へ出てくる経路はほぼ一つしかない。駐留軍用地の返還跡地である。2013年の「沖縄における在日米軍施設・区域に関する統合計画」により、嘉手納飛行場以南で1,000ヘクタール以上の返還が予定されている（内閣府）。本稿では、この返還跡地を「沖縄の需給」ではなく「用地はどこから出るか」という一次供給ルートとして読み解き、跡地を抱...
宿泊施設の客室ストックを業態別に数えると、ビジネスホテル・旅館・シティホテル・リゾートホテルに次ぐ第5位に、あまり集計対象にならないカテゴリが入る。メトロエンジンリサーチ＆コンサルティングが把握する国内宿泊施設データベースを集計すると、OTA上で「大人専用」に分類される施設は5,640施設・109,312室にのぼり、カプセルホテル（45,564室）の2.4倍、デラックスホテル（39,591室）の2...
ホテル開発の意思決定で最初に決まる変数は、立地でも価格帯でもなく客室数であることが多い。土地の規模と容積が先に決まり、そこから逆算して「何室の箱にするか」が決まる。ところが、その客室数が実際の単価と需要消化にどう効くのかを、全国の稼働中ストックで横断的に測った資料は多くない。本稿では分析単位を客室数帯（施設規模）に置き、規模と単価・在庫消化の関係を実測で結ぶ。
全国の市町村や公的団体が保有してきた宿泊施設 ——「休暇村」「国民宿舎」、そして旧年金・雇用関連の保養施設を出自とする「サンピア」「グリーンピア」「保養センター」—— は、いまも観光地の一等地にまとまった客室を抱えている。メトロエンジンリサーチ＆コンサルティングが施設名から抽出したところ、稼働が確認できる登録は136施設・5,297室（客室数は下限値）。本稿では、この公的宿ストックを都道府県別にマ...
