北海道の確定9月、ビジネス+8.9%・シティ+0.1% — 業態別の推定成約ADR前年比と秋冬の価格判断の基準線

メトロエンジンリサーチが集計した北海道の推定成約ADR（税抜相当）で、2026年9月の確定値を前年同月の確定値と並べると、業態によって明暗が分かれた。ビジネスホテルは¥10,800（N=437）と前年の¥10,000（N=419）から+8.9%上がった一方、シティホテルは¥16,500（N=75）と前年の¥16,500（N=74）からほぼ横ばいの+0.1%にとどまっている。シティは8月に¥17,800（N=75）と前年の¥20,100（N=74）を−11.3%下回っており、9月は下げ幅を消して前年並みに戻った形になる。旅館は−0.2%（N=294）、リゾートは+0.8%（N=147）と、ともに前年水準に並んだ。本稿では、確定月同士の前年差を業態ごとに分解し、対象施設を固定した場合にも同じ結論が出るかを確かめたうえで、秋から冬にかけての価格判断で参照したい「基準線」を整理する。

対象: 北海道のシティホテル N=75・ビジネスホテル N=437・旅館 N=294・リゾートホテル N=147（いずれも2026年9月の集計対象施設数）。本記事の価格指標は推定成約ADR（OTA等の販売データから推定される成約価格水準・税抜相当）。定義は記事末尾。データ時点: 2026年10月28日。

8月と9月の前年比 — 4業態が同じ方向に動いたわけではない

まずは確定月である8月と9月の前年比を4業態で並べる。8月はビジネスホテルだけが+2.5%（N=438、前年N=417）と前年を上回り、シティ−11.3%、リゾート−6.9%（N=147、前年N=141）、旅館−3.7%（N=293、前年N=280）と、残る3業態はそろって前年を割り込んでいた。なかでもシティは前年8月が前々年比+16.8%と大きく上がっており、その高い比較基準が8月の下げ幅に表れた形である。

ところが9月に入ると構図が変わる。ビジネスホテルが+8.9%へと上昇幅を広げたのに対し、シティ・旅館・リゾートの3業態は−0.2%〜+0.8%の幅に収まり、8月の下げをほぼ消した。つまり9月の北海道は「ビジネスだけが前年を大きく上回り、それ以外は前年並み」という二層構造で読むのが実態に近いといえる。8月確定時点での業態別の動きと夏のRMの打ち手は、北海道のシティは8月確定−11.3%、ビジネスは+2.5%で整理している。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（北海道・推定成約ADR・税抜相当・各月の集計対象施設のエリア中央値）

ここで注意したいのは、前年と今年で集計対象の施設数が一致していない点である。ビジネスホテルは9月で419施設から437施設へ、旅館は275施設から294施設へと対象が増えており、2026年6月以降は前年より対象施設数が多い月が続いている。中央値の前年差には「同じ施設の値動き」と「対象施設の入れ替わり」の両方が含まれるため、次のセクションでは施設を固定して確かめる。

施設を固定した検証 — 結論は変わらないが、旅館は「中央値横ばい・個別は上昇」

2025年8月・9月と2026年8月・9月の4ヶ月すべてで確定値が得られる施設に対象を固定し、同じ施設群の中央値で前年比を取り直した。対象はシティ73施設、ビジネス396施設、旅館257施設、リゾート139施設である。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（固定対象: シティN=73・ビジネスN=396・旅館N=257・リゾートN=139）

結果を見ると、9月の結論はほとんど動かない。固定対象の中央値で比べてもシティは¥16,500から¥16,500への+0.0%、ビジネスは¥10,300から¥10,900への+6.5%、リゾートは¥16,100から¥16,200への+0.8%と、全対象で見た方向と一致した。ビジネスの上昇幅が+8.9%から+6.5%へ縮むのは、新たに対象となった施設が中央値をやや押し上げていたためと読める。それでも固定対象の74.5%が前年9月を上回っており、上昇が一部施設に偏った現象ではないことは確かめられる。

一方で8月のシティは、固定対象で見ると¥20,600から¥17,800への−13.6%と、全対象の−11.3%よりむしろ下げが深い。前年8月を上回ったシティホテルは固定対象の28.8%にとどまり、8月の下げは業態全体に広がった動きだったことになる。9月に前年を上回った施設の割合が49.3%まで戻ったことと合わせると、シティの8月は「一時的な下押し」、9月は「前年並みへの復帰」と整理できる。

読み方に注意が要るのは旅館である。固定対象の中央値は9月に¥10,100から¥10,100への−0.3%と横ばいだが、施設ごとの前年比の中央値は+4.5%で、前年9月を上回った施設は64.6%にのぼる。エリアの中央値が動かなくても、個々の旅館の多くは前年より高い水準で売っていたことを意味している。旅館を運営する立場では、エリア中央値の前年比だけで「前年並み」と判断すると、周囲の値上げに気づかない可能性がある。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（2025年8・9月と2026年8・9月の4ヶ月すべてで推定成約ADRの確定値が得られる施設）

シティホテル — 前年の高い秋冬が「比較の壁」になる

シティホテルの前年比が夏にかけて沈んだ背景を、3年分の月次推移で確かめる。2025年はほぼ通年で2024年を大きく上回っており、10月は¥14,700で前年比+25.4%、12月は¥13,600で+24.6%、2026年1月は¥14,700で+29.4%と、秋冬に2割を超える上昇が続いていた。その後、前年比は2026年4月の−0.9%から5月−1.4%、6月−3.6%、7月−5.7%と小幅なマイナスが続き、8月の−11.3%で底を打った格好になる。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（北海道シティホテル・推定成約ADR・各月N=73〜76。2026年10〜12月は現時点の販売状況に基づく推定で、今後変動し得る）

グラフが示すとおり、2026年の線は8月に2025年の線から大きく離れ、9月に再び重なった。ここで意識しておきたいのは、これからの10月〜12月が前年の上昇局面にあたる点である。2025年10〜12月はいずれも2024年を15〜25%上回っていたため、2026年秋冬のシティは前年比で見ると高いハードルに向き合うことになる。前年比のマイナスがそのまま需要の弱さを意味するとは限らず、2024年の水準とあわせて2段階で見る方が実態をつかみやすいだろう。

ビジネスホテル — 12ヶ月連続で前年を上回る底堅さ

シティと対照的なのがビジネスホテルである。2025年10月から2026年9月までの12ヶ月で、前年比は最も小さい2026年4月でも+0.3%、最も大きい2026年1月で+14.4%と、一度もマイナスに沈んでいない。9月の+8.9%は2026年2月・3月（いずれも+8.1〜+8.2%）に並ぶ水準で、夏の+2.5%〜+4.1%から再び加速した。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（北海道ビジネスホテル・推定成約ADR・確定月N=410〜441。2026年10〜12月は現時点の販売状況に基づく推定で、今後変動し得る）

2024年・2025年・2026年の3本の線は、ほぼ同じ季節形状のまま年ごとに上へずれている。夏の山と冬の谷の形が変わらずに水準だけが上がっているのは、価格の上昇が特定の繁忙期に偏らず、通年の底上げとして進んでいることを示す。シティが前年の急上昇の反動を受けているのに対し、ビジネスは上昇幅が比較的穏やかだった分、前年比が積み上がりやすい構造にあるとも考えられる。北海道のビジネスホテルの需要が曜日のどこに厚いかは、曜日別推定OCCで見た北海道のビジネスホテルが参考になる。

旅館とリゾートも12ヶ月の推移を確認しておく。旅館は2025年12月の+31.6%、2026年1月の+28.4%をはじめ冬場に大きく上昇し、6月（+1.4%）まではプラス圏だったが、7月−3.3%・8月−3.7%と夏に前年を割り、9月は−0.2%で前年並みに戻った。リゾートは2026年5月から8月まで−4.0%〜−6.9%のマイナスが続いた後、9月に+0.8%へ戻している。昨冬の上昇幅が大きかったという点では旅館がシティと似た立ち位置にあり、リゾートの昨冬の前年比は+0.1%〜+6.9%にとどまっていた。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（北海道・推定成約ADRの前年同月比。いずれも確定月同士の比較。各月の集計対象施設数は月ごとに異なる: シティN=73〜76・ビジネスN=414〜441・旅館N=241〜297・リゾートN=123〜147）

秋冬の基準線 — 前年確定値と現時点の推定を並べて置く

10月以降はまだ確定していないため、前年比は算出できない。そこで、判断の物差しとして前年同月の確定値を「基準線」として置き、その横に現時点の販売状況に基づく推定値を参考として並べる。推定値は月末に向けて変動し得るので、確定値との単純比較は月末の確定を待つ必要がある。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（2026年10〜12月は現時点の販売状況に基づく推定で、今後変動し得る。確定値との単純比較は月末の確定を待つ）

基準線の読み方として押さえたいのは、前年確定値そのものが業態ごとに「どれだけ上がった後の水準か」が違うことである。シティと旅館の2025年10〜12月は前々年比で+14.9%〜+31.6%という上昇局面にあった。一方、ビジネスの同期間は+9.3%〜+11.4%、リゾートは−5.4%〜+10.5%と上昇幅が相対的に小さい。前年確定値を物差しにするときは、その物差し自体が高い位置にあるのか、穏やかな位置にあるのかを併せて意識したい。冬季の掲載価格と推定成約単価の差については、雪国5道県の冬ホテル単価比較で詳しく分析している。

北海道のシティ・ビジネス・旅館・リゾートを運営するレベニューマネージャーへ — 示唆とアクションプラン

いずれの打ち手も、記事中の数値は北海道全体の業態別中央値である。立地や客室構成によって自館の適正水準は異なるため、基準線は判断を始めるための目安として使い、最終的な設定は自館の予約状況と合わせて検討したい。

まとめ — 業態別の前年差を読む3つの物差し

第一の物差しは「確定月同士の前年比」である。2026年9月の北海道はビジネスが+8.9%、シティ+0.1%、旅館−0.2%、リゾート+0.8%で、ビジネスだけが前年を大きく上回る二層構造だった。8月にシティが−11.3%まで下げた後、9月に前年並みへ戻した動きもこの物差しで確認できる。

第二の物差しは「施設を固定した検証」である。対象施設を固定してもビジネス+6.5%・シティ+0.0%と結論は変わらなかった。ただし旅館は中央値が横ばいでも64.6%の施設が前年を上回っており、中央値と分布の両方を見る必要があることを示した。

第三の物差しは「基準線の高さ」だろう。秋冬の前年確定値は、シティと旅館では昨年の大幅上昇後の水準、ビジネスとリゾートでは比較的穏やかな上昇後の水準にあたる。10月以降の確定値が出たら、前年比と前々年比を並べて読むことで、価格の変化を一段正確に捉えられる。

よくある質問

Q. 2026年9月の北海道の推定成約ADRは前年と比べてどう動いた？

ビジネスホテルは¥10,842（N=437）で前年9月の¥9,960から+8.9%、シティホテルは¥16,485（N=75）で+0.1%、旅館は¥9,764で−0.2%、リゾートホテルは¥16,198で+0.8%でした。ビジネスだけが前年を大きく上回り、他の3業態は前年並みという二層構造です。

Q. 集計対象の施設数が前年と違う影響はないのか？

2025年8・9月と2026年8・9月の4ヶ月すべてで確定値が得られる施設に固定して検証しても、9月はビジネス+6.5%（N=396）、シティ+0.0%（N=73）、リゾート+0.8%（N=139）と、全対象で見た方向と一致しました。ビジネスの上昇幅は対象の入れ替わりの分だけ縮みます。

Q. 旅館の中央値が横ばいなのに「多くが値上げ」とはどういうことか？

固定対象の旅館257施設の中央値は−0.3%と横ばいですが、施設ごとの前年比の中央値は+4.5%で、前年9月を上回った施設が64.6%ありました。中央値の位置にある施設の価格が変わらなくても、分布全体では値上げした施設が多数派だったことを示しています。

Q. シティホテルの8月の−11.3%は自館固有の問題として見るべきか？

固定対象のシティで前年8月を上回ったのは28.8%にとどまり、下げは業態全体に広がっていました。前年8月が前々年比+16.8%と高かった反動が大きく、9月には前年を上回った施設の割合が49.3%まで戻っています。

Q. 10〜12月の価格判断では何を基準にすればよいか？

前年同月の確定値を基準線として置き、その横に現時点の推定値を参考として並べます。シティと旅館の2025年10〜12月は前々年比+14.9%〜+31.6%の上昇後の水準なので、確定値が出たら前年比と前々年比を両方確認すると、見かけの下落と実勢の変化を分けやすくなります。

データについて

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成