北海道のシティは8月確定−11.3%、ビジネスは+2.5% — 推定成約ADRが分かれた夏とRMの打ち手

北海道のホテル市場で、この夏は業態によって単価の向きがはっきり分かれました。推定成約ADRの確定値で見ると、道内シティホテル（N=75）は2026年8月が¥17,800で前年同月比−11.3%、7月は¥17,800で−5.7%、6月は¥14,800で−3.6%でした。一方、ビジネスホテル（N=438）は8月¥11,300で+2.5%、7月¥11,200で+4.1%、6月¥9,500で+2.7%と上昇を続けています。シティ側は4月から5か月連続で前年を下回り、下げ幅は月を追うごとに広がりました。本記事では、確定月同士の前年比だけを使ってこの分岐の中身を分解します。単価帯の違う2つの需要（道外・訪日のレジャー客と、法人・工事需要）がどう分かれたかを仮説として示し、シティホテル側のレベニューマネージャーが取れる打ち手（ミックス設計・滞在日数・チャネル別の下限価格）まで具体化します。

対象: 北海道（札幌圏を含む道内全域）のシティホテル N=75施設・ビジネスホテル N=438施設（いずれも2026年8月の推定成約ADR集計対象）。本記事の価格指標は推定成約ADR（OTA等の販売データから推定される成約価格水準・税抜相当）、稼働率はOTA掲載在庫ベースの推定値。いずれも定義は記事末尾。データ時点: 2026年9月28日。

確定月の前年比 — シティは4月から下向き、ビジネスは8か月連続で前年超え

2026年1〜8月の推定成約ADR（確定値）を前年同月と比べると、2つのカテゴリの動きは春を境に分かれています。1〜3月はどちらも前年を上回っていました。シティは1月+29.4%、2月+4.4%、3月+8.4%、ビジネスは1月+14.4%、2月+8.1%、3月+8.2%です。ところが4月以降、シティは−0.9%（4月）、−1.4%（5月）、−3.6%（6月）、−5.7%（7月）、−11.3%（8月）とマイナス幅を広げました。ビジネスは4月+0.3%、5月+4.9%、6月+2.7%、7月+4.1%、8月+2.5%と、1月から8か月続けて前年を上回っています。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（推定成約ADR・確定値の前年同月比。シティ N=75・ビジネス N=438、いずれも2026年8月）

夏のピーク3か月（6〜8月）の単純平均で見ると、シティは2025年の¥18,100から2026年は¥16,800へ−7.2%、ビジネスは¥10,400から¥10,700へ+3.1%です。シティとビジネスの単価の倍率も縮みました。8月はシティがビジネスの1.82倍（2025年）から1.57倍（2026年）に、7月は1.76倍から1.60倍になっています。

前年の動きも押さえておく必要があります。2025年のシティは、前年同月比で6月+11.0%、7月+10.2%、8月+16.8%と大きく上がった年でした。今夏のマイナスには、この急上昇の反動が含まれていると考えられます。2年前の2024年8月（¥17,192）と比べると、2026年8月（¥17,801）は+3.5%の水準にあります。7月確定時点までの推移は北海道シティホテルの推定成約ADRが4か月連続の前年割れでも整理しています。下の年重ねチャートでも、6〜8月の2026年のシティの線（青）は、2025年の線（灰）より下にあります。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（推定成約ADR・確定値。2026年は8月までの確定月のみ表示）

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（推定成約ADR・確定値。シティ N=74〜76、ビジネス N=417〜441。月ごとの集計対象施設数は末尾「本記事のデータについて」に記載）

エリアで分けると — 観光都市は両カテゴリとも下振れ、道央・道東の一部でビジネスが上振れ

道内全体の数字を市区町村別に分けると、分岐の中身が見えてきます。シティホテルは集計対象の多い3エリアすべてで6〜8月が前年を下回りました。札幌市中央区（N=26）は8月−13.2%、函館市（N=5）は−14.4%、小樽市（N=5）は−25.1%です。道外・訪日のレジャー客が多い観光都市ほど、8月の下げが大きくなっています。

ビジネスホテルは地域によって向きが逆になりました。札幌市中央区（N=105）は8月−9.4%、函館市（N=47）は−9.4%、旭川市（N=30）は−15.5%と、観光客の多いエリアではシティと同じく下落しています。一方で苫小牧市（N=14）は6月+24.6%、7月+26.6%、8月+6.1%、釧路市（N=18）は8月+10.7%、北見市（N=20）と稚内市（N=11）は6〜8月すべてプラス、千歳市は7月+17.3%（同月の集計対象 N=15）でした。道内全体のビジネスがプラスを保った背景には、こうした産業都市や道東の拠点都市の底堅さがあると考えられます。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（推定成約ADR・確定値同士の前年同月比。シティは集計対象5施設以上、ビジネスは10施設以上の市区町村をすべて掲載。N は各年8月の集計対象施設数）

ここから立てられる仮説は2つです。1つ目は、道外・訪日のレジャー客が中心の高単価帯で、2025年夏の急上昇のあと価格の上限が押し戻されたという見方です。シティホテルと、観光都市のビジネスホテルがそろって下がっている点と整合します。2つ目は、法人出張や工事・産業関連の滞在が中心の中価格帯では、需要が曜日や季節に左右されにくく単価を保ちやすかったという見方です。苫小牧・釧路・北見のビジネスが上昇した点と整合します。どちらもADRの動きから推測したもので、客層の構成比を直接測った結果ではない点に注意してください。

他の地域と比べると — 下げ幅より「分かれ方」が北海道の特徴

北海道シティの下落が道内特有のものかを確かめるため、同じ推定成約ADR（確定値）で主要6都府県のシティ・ビジネスと並べました。6〜8月平均の前年比で見ると、北海道シティの−7.2%は、東京都（−16.9%）や京都府（−13.8%）より小さい下げにとどまります。下げ幅だけを見れば、北海道は目立つ地域ではありません。

違いが出るのは、シティとビジネスの分かれ方です。8月の前年比の差（シティ−ビジネス）は、比較した7都道府県のなかで北海道が−13.8ptと最も大きく、東京都の−11.7ptが続きます。ただし東京都はシティ−20.6%・ビジネス−8.9%と両方が下がったうえでの差で、ビジネスが前年を上回ったままシティだけが下がったのは北海道と沖縄県（シティ−0.2%・ビジネス+3.3%）だけでした。京都府・大阪府は両カテゴリとも二桁の下落です。大阪府は2025年4〜10月に大阪・関西万博が開かれており、前年の水準そのものが高かった点に注意が必要です。京都府の同じ期間の推移は京都の推定成約ADR、確定6〜8月は前年比二桁減で詳しく見ています。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（推定成約ADR・確定値同士の前年同月比。6〜8月平均は各月の単純平均の前年比。8月の差（シティ−ビジネス）の昇順。沖縄県シティ N=15・宮城県シティ N=21 は集計対象が少ない点に注意）

この比較から言えるのは、北海道のシティ側の課題は「市場全体の冷え込み」よりも「上位の価格帯だけが前年の上限に届かなかった」ことに近い、という点です。道内のビジネスホテルが単価を上げられた夏に、シティがその差を保てなかったことが、前年比の分岐として表れています。

稼働は高いまま単価が下がった — 推定OCCと曜日の型

シティの単価下落は、需要が消えたことによるものではなさそうです。推定OCC（OTA掲載在庫ベース）の2026年月平均を見ると、シティ（北海道・33〜36施設／8,150〜8,572室、主要予約サイト掲載ベース）は6月87.9%、7月91.3%、8月91.4%でした。ビジネス（204〜222施設／24,244〜25,989室、同）は6月88.5%、7月92.6%、8月90.9%です。8月のシティは稼働が9割を超えていながら、推定成約ADRは前年を11.3%下回りました。部屋は埋まっていたものの、前年ほどの単価では売れなかった月だったと読めます。

曜日ごとの推定OCCを見ると、2つのカテゴリの需要の型の違いがわかります。ビジネスは8月に木曜日が最も高く（95.3%）、7月も木曜日（95.4%）が土曜日（96.0%）に次ぐ水準でした。平日の中日が週末並みに埋まる法人型です（道内ビジネスホテルの曜日別の型は北海道のビジネスホテルは「週末型」ではないで詳しく分析しています）。シティは7月は土曜日（95.6%）、8月は木曜日（94.4%）が最も高く、平日と週末の差がビジネスより小さくなっています。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（推定OCC・OTA掲載在庫ベース、宿泊日前日時点の観測。2026年7月: シティ33〜35施設／8,189〜8,550室・ビジネス209〜221施設／24,570〜25,753室、2026年8月: シティ33〜35施設／8,150〜8,550室・ビジネス215〜222施設／25,477〜25,989室）

10月のブッキングカーブ — シティは早く埋まり、ビジネスは直前に伸びる

価格改定の余地がどこにあるかを確かめるため、10月の2つの宿泊日のブッキングカーブを比べました。3連休初日の10月10日（土）と、平日の10月14日（水）です。シティ（37施設／8,831室、主要予約サイト掲載ベース）は10月10日が45日前81.9%、30日前87.5%、直近（13日前）90.7%で、45日前からの上積みは+8.8ptでした。ビジネス（223施設／26,960室、同）は45日前74.1%、30日前82.4%、直近（13日前）89.5%で、上積みは+15.4ptです。

平日の10月14日はこの差がさらに開きます。シティは45日前71.9%、30日前75.5%、直近（17日前）79.1%で+7.2ptでした。ビジネスは45日前59.0%、30日前68.8%、直近（17日前）76.7%で+17.7ptです。シティは45日前の時点ですでに稼働の土台ができており、その後の伸びはゆるやかです。ビジネスは30日を切ってからの伸びが大きくなっています。10月の3連休全体の埋まり方については、北海道の10月三連休、祝日当日だけ埋まらないが日別に掘り下げています。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（推定OCC・OTA掲載在庫ベース。シティ37施設／8,831室、ビジネス223施設／26,960室。観測は2026年9月27日まで）

早い段階で稼働の土台ができるということは、その部分を先に確保した価格が月全体の単価を左右しやすいということです。夏のシティで「稼働は9割超、単価は前年割れ」になった一因として、先行して確保した団体や企画商品の単価水準が影響した可能性があります。これも仮説ですが、秋以降に価格を見直すときの確認ポイントになります。

単価を戻せば稼働はどこまで譲れるか — 8月シティの2軸試算

「稼働は9割超、単価は前年割れ」という8月の状態を、単価と稼働の組み合わせで捉え直します。2026年8月の道内シティの推定成約ADR（¥17,801）に推定OCC（91.4%）を掛けると、1室あたりの売上の目安は¥16,270です。下の表は、単価を前年比−11.3%から前年並みまでの5段階、推定OCCを85.0〜95.0%の5段階で動かしたときの同じ目安を計算したものです。右端の列は、8月実績と同じ¥16,270を保つのに必要な推定OCCです。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（2026年8月の道内シティ N=75 の推定成約ADR・確定値と、同月の推定OCC・OTA掲載在庫ベースを基準にした算術上の試算。需要の価格弾力性は織り込んでいない）

計算上は、単価を前年並みの¥20,078まで戻せるなら、推定OCCが81.0%まで下がっても8月実績と同じ水準になります。前年比−5.0%（¥19,074）まで戻すだけでも、必要な推定OCCは85.3%です。逆に、推定OCCを91.4%から95.0%まで押し上げても、単価が8月実績のままなら目安は¥16,911にとどまり、前年比−8.0%の単価で91.4%を取った場合（¥16,883）とほぼ同じです。残り数ポイントの稼働を取りにいくより、先に確保する予約の単価を守るほうが効く局面だったと読めます。

ただし、この表は単価と稼働を掛け合わせただけの算術です。値上げで稼働がどれだけ落ちるか（価格弾力性）は含んでいません。推定OCCはOTA掲載在庫ベースで実際の客室稼働率より高めに出るため、自館で使う場合は自館の実績稼働率と成約単価に置き換えて同じ表を作ることをおすすめします。

北海道のシティホテルを運営するレベニューマネージャーへ — 示唆とアクションプラン

いずれの打ち手も、市場全体の数字を自館の予約データと照らし合わせたうえで判断してください。効果の大きさは立地や客室構成によって変わります。

まとめ — 分岐を読む3つの物差し

1つ目は、確定月の前年比を2年分重ねて見ることです。道内シティの8月は+16.8%のあと−11.3%でした。単年の前年比だけでは、反動なのか本当の弱さなのかを区別できません。2つ目は、シティ/ビジネス倍率です。8月は1.82倍から1.57倍へ縮み、上位の価格帯が下のビジネスに近づいたことがわかります。3つ目は、ブッキングカーブの45日前時点の水準と、30日前から直近までの伸びです。シティは早く埋まりビジネスは直前に伸びるという型の違いが、価格を見直すタイミングを決めます。シティホテルの課題は稼働ではなく単価でした。2026年の秋冬は、この3つの物差しで自館の位置を毎月確認することを検討したいところです。

よくある質問

Q. 北海道のシティホテルの推定成約ADRは、2026年夏にどれだけ下がりましたか？

A. 確定値で2026年8月が¥17,801（前年同月比−11.3%）、7月が¥17,819（−5.7%）、6月が¥14,796（−3.6%）でした（N=75）。4月から5か月連続で前年を下回り、下げ幅は月を追うごとに広がっています。

Q. 道内のビジネスホテルが前年を上回ったのはなぜですか？

A. ビジネスホテル（N=438）は2026年1〜8月のすべての月で前年を上回り、8月は+2.5%でした。苫小牧市・釧路市・北見市・稚内市など産業都市や道東の拠点都市で上昇した一方、札幌市中央区・函館市・旭川市は下落しています。法人出張や工事関連の需要が単価を支えたという見方は、ADRの動きから立てた仮説で、客層の構成比を直接測ったものではありません。

Q. シティの下落は、需要が減ったことが原因ですか？

A. そうとは言い切れません。2026年8月の道内シティの推定OCC（OTA掲載在庫ベース）は91.4%と高く、部屋は埋まっていました。また2025年8月のシティは前年比+16.8%と大きく上がっており、今夏の下落にはその反動が含まれます。2024年8月と比べると、2026年8月は+3.5%の水準です。

Q. 他の地域と比べて、北海道の下げは大きいのですか？

A. シティの6〜8月平均の前年比は北海道が−7.2%で、東京都（−16.9%）や京都府（−13.8%）より小さい下げです。一方、8月のシティとビジネスの前年比の差は北海道が−13.8ptで、比較した7都道府県のなかで最も大きくなりました。

Q. 単価を前年並みに戻すと、稼働はどこまで下がってもよいのですか？

A. 8月の道内シティの推定成約ADR×推定OCC（¥16,270）を基準にすると、単価を前年並みの¥20,078に戻した場合、推定OCCが81.0%でも同じ水準になります。値上げによる稼働の低下（価格弾力性）を含まない算術上の目安なので、自館の実績値で置き換えて確認してください。

本記事のデータについて

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

■ データソース

推定成約ADRは、当社が収集するOTA等の販売データから推定した成約価格水準（税抜相当）の月次確定値です（北海道のシティ・ビジネスと、比較に用いた東京都・大阪府・京都府・福岡県・沖縄県・宮城県）。推定OCC・ブッキングカーブは、OTA掲載在庫の日次観測に基づく固定コホートの推定値です。いずれもメトロエンジンリサーチ集計、データ時点は2026年9月28日です。

■ 試算前提

2軸試算は、2026年8月の道内シティの推定成約ADR（¥17,801）と推定OCC（91.4%）の積（¥16,270）を基準に、単価を前年比−11.3%〜前年並みの5段階、推定OCCを85.0〜95.0%の5段階で動かした算術上の値です。6〜8月平均の前年比は各月の推定成約ADRの単純平均どうしの比較です。

■ 限界・留意点

推定OCCは掲載外の客室を消化済み側に数えるため、実際の客室稼働率より高めに出ます。推定成約ADR×推定OCCは税抜相当の単価と在庫ベースの稼働の積で、公表されるRevPARとは定義が異なります。需要構成（レジャー客／法人・工事需要）に関する記述はADRの動きからの仮説です。大阪府の前年比は2025年の大阪・関西万博期間が基準に含まれ、沖縄県シティ（N=15）・宮城県シティ（N=21）は集計対象が少ない点に注意してください。