リブマックスリゾート2026年開業、温泉地4拠点 — 八幡平229室・石和136室の居抜き再生と回収年数

リブ・マックス（東京）のリゾートブランド「リブマックスリゾート」が、2026年5月から7月にかけて函館鹿部・石和・八幡平・三原の温泉地に4拠点を続けて開いた。運営元の公式サイトによると、函館 鹿部温泉は旧「Royal Hotel みなみ北海道鹿部」、八幡平フォレストは旧「Active Resorts 岩手八幡平」のリブランドであり、石和温泉と三原温泉シーフロントは「オープン」と案内されている。いずれも温泉地に建つ既存館を引き継いで再生する型で、新築計画とは資金の桁も開業までの時間も違う。本稿では、この4拠点を題材に、前身施設の販売が途絶えてから再開業までの空白期間、各温泉地の半径3km客室ストックに占める比率、市区町村単位の推定成約ADR、県×カテゴリ別のブッキングカーブ（LT45→1）を整理し、居抜き改装の1室あたり投資額を仮定した場合の回収年数を試算する。温泉地の大型館を承継しようとする事業者、再生ファンド、地域金融機関が「数字で見る再生モデル」として使える形にまとめた。

結論 — 空白期間が短い温泉地ほど、既存館の再生は「客室を戻す取引」になる

結論から述べると、今回の4拠点は「温泉地から一度消えた客室を、同一事業者が連続して市場に戻した取引」と整理できる。根拠は3つある。まず、4拠点のうち3拠点は前身施設の販売が途絶えてから再開業まで4年8か月〜7年4か月の空白を挟んでおり、その間、鹿部や三原では半径3km圏に稼働中の大規模宿泊施設が事実上なかった。石和だけは前身の販売が終わった翌日に新ブランドで販売を始めており、空白は1日にとどまる。

次に、客室ストックに占める比率である。半径3km圏の稼働中客室に対する1軒の比率は、鹿部100%（110室/110室）、三原75.0%（75室/100室）、八幡平52.9%（229室/433室）、石和6.9%（136室/1,969室）と、温泉地の規模によって桁が違う。鹿部・三原・八幡平は「その温泉地で最も大きい受け皿」を再生した案件であり、石和は57軒2,331室の集積に1軒を加えた案件である。温泉地の客室の過半を1軒が占める構造は、鶯宿温泉で圏内客室の51%を持つ221室が減築へ向かう事例でも同じ形で現れており、大型館1軒の去就がそのまま温泉地の供給量を左右する。再生モデルの意味は、前者では「温泉地の供給そのものを復元する」こと、後者では「集積の中で商品を更新する」ことにある。

そして採算である。推定成約ADRの12か月平均（笛吹市¥14,400・八幡平市¥12,500）と観光庁統計の2025年リゾートホテル稼働率（山梨63.5%・岩手41.5%）を前提に、改装費を1室300万〜1,000万円と仮定すると、GOP率20%での単純回収は石和4.5〜15.0年、八幡平7.9〜26.5年になる。新築なら1室あたり数千万円の投資になる建物を、改装費だけで温泉地に戻す点が、承継・再生モデルの投資上の核心といえる。

4拠点の前身と空白期間 — 2021年9月に販売を終えた2館が4年8か月〜4年9か月で戻った

まずは4拠点の前身施設と、前身の販売が途絶えてから再開業までの期間を一次情報で確かめたい。運営元の公式サイトは、函館 鹿部温泉を「Royal Hotel みなみ北海道鹿部」のリブランド（2026年5月29日）、八幡平フォレストを「Active Resorts 岩手八幡平」のリブランド（2026年7月1日）と案内している。北海道新聞（2026年3月28日付）は、2021年9月に閉館した鹿部町の旧ロイヤルホテルをリブ・マックスが新ホテルとして活用し、町内で唯一の大規模宿泊施設として再出発すると報じた。一方、石和温泉と三原温泉シーフロントについて運営元は前身を公表しておらず、本稿も前身名を断定しない。ただし石和温泉の所在地（笛吹市石和町川中島1607-40）は旧「楽気ハウス 甲斐路」と同一であり、メトロエンジンリサーチの集計では同地点の旧施設の販売が2026年6月18日まで観測され、翌19日に新名称で販売が始まっている。三原については、同地点に1996年開業・90室の旅館が登録され、2019年3月を最後に販売が観測されていない。

鹿部の客室数には情報源によって幅がある。公式サイトは総客室数を記載しておらず、客室タイプ別の掲載を単純に合計すると188室になる。北海道新聞は約130室と報じ、予約サイトの一部には20室とする紹介文もある。メトロエンジンリサーチの登録は前身のロイヤルホテル時代と同じ110室である。本稿では鹿部を110室として扱い、4拠点合計を約550室と表記するが、鹿部分は確定値ではない点を明記しておく。八幡平の229室は予約サイトの施設紹介「全229室スパ&ホテル」に基づく。

注目したいのは、鹿部と八幡平の前身がいずれも2021年9月に販売を終えている点である。両館はロイヤルホテル系のリゾートとして運営されてきた建物で、ほぼ同時期に市場から退き、4年8か月〜4年9か月後に同じ事業者のもとで再開した。これは、温泉地の大型館が「閉館＝除却」ではなく「休止在庫」として残り、引き受け手が現れれば比較的短い工期で戻ってくることを示す実例といえる。三原は空白が7年4か月と長いが、それでも新築では得にくい海沿いの立地と温泉の権利が建物とともに引き継がれている。

温泉地ごとの客室ストック — 1軒で圏内の稼働中客室の100%・75%・53%・7%

次に、各温泉地の客室ストックの中で、再生された1軒がどれだけの比率を占めるかを確かめる。半径3km圏・客室数10室以上の宿泊施設を対象に、掲載ストック（主要予約サイトに掲載のある施設）と稼働中ストック（直近3か月に販売価格を確認できた施設）を分けて数えた。鹿部は圏内の掲載施設が前身と新館の2軒しかなく、稼働中はリブマックスリゾートの1軒110室のみである。三原も稼働中3軒100室のうち75室が新館で、八幡平は稼働中5軒433室のうち229室を占める。石和だけが構造を異にし、稼働中45軒1,969室の集積の中で136室（6.9%）という位置づけになる。

石和の年代構成は、再生モデルの「候補の多さ」を示している。半径3km圏の掲載ストック2,331室のうち、1980年代以前に開業した施設が38軒1,781室と76.4%を占める。1960年代開業だけで13軒618室あり、1970年代10軒374室、1980年代9軒559室が続く。2010年代以降の開業は5軒187室にとどまり、うち136室が今回のリブマックスリゾート石和温泉である。つまり石和温泉では、客室の供給量は十分にあり、更新の順番を待つ既存館が多い。承継や再生の引き受け手にとっては、建物の取得・賃借の選択肢が豊富な温泉地だと読める。

推定成約ADR — 笛吹市¥13,300（+5.2%）、八幡平は1月に¥16,500へ上がる季節型

単価の水準は温泉地ごとに大きく異なる。2026年9月の推定成約ADR（市区町村の中央値）は、笛吹市が¥13,300で前年同月比+5.2%（N=52）、八幡平市が¥11,000で前年同月比−0.5%（N=14）、三原市が¥5,900で前年同月比+5.0%（N=18）だった。鹿部町は2026年9月の対象がN=1であり、町単位の母集団が薄いため推定値として用いない。鹿部の単価を考える際は、北海道のリゾートホテルの中央値（12か月平均¥16,700・N=147）を参照する。

笛吹市は年間を通じて¥11,700〜¥17,300の帯で動き、12月（¥17,300）や8月（¥16,600）が高く、6月（¥11,700）が底になる。石和温泉の旅館に限ると（笛吹市・旅館カテゴリ、N=39〜43）、2025年12月は¥20,300、2026年9月は¥14,400と、全カテゴリの中央値より¥1,000〜¥3,000高い水準で推移しており、食事付きの旅館型商品が単価を支えている。一方の八幡平市は季節差が際立つ。9月の¥11,000に対して1月は¥16,500と1.5倍になり、八幡平市のリゾートホテルに限ると（N=4）1月は¥39,500まで上がる。スキー需要期に単価が集中する温泉地であり、229室の大型館にとっては冬季の販売設計が年間収支を左右することになる。

三原市の中央値¥5,900は、対象18施設のうち12軒がビジネスホテルであることを反映した数字である。瀬戸内海を望む全室オーシャンビューのリゾートが競合する帯は市の中央値ではなく、広島県のリゾートホテルの中央値（2026年9月¥21,700・N=11、12か月平均¥21,900）や旅館の中央値（同¥17,200・N=69）に近い。市内に同じ型の施設がほとんどない温泉地では、再生館の単価は市の平均に引き寄せられるのではなく、県内の同じ業態の帯を参照して設計できる。これは三原のような「圏内で唯一の型」の再生案件に共通するアップサイドといえる。

ブッキングカーブ（LT45→1） — 週末は45日前から7割、当日直前に9割へ

温泉地の既存館は週末に売れる商品である。県×カテゴリ別のブッキングカーブで、10月3日（土）と10月7日（水）の泊を比べると、山梨県の旅館は土曜泊がLT45時点で稼働率（OTA掲載在庫ベース・推定）69.3%、LT1で91.2%に達するのに対し、水曜泊はLT45で59.5%、LT1で76.6%にとどまる（対象80〜82施設／客室2,386〜2,477室、主要予約サイト掲載ベース）。岩手県の旅館も同じ型で、土曜泊はLT30で85.0%まで一気に積み上がり、LT1で92.4%、水曜泊はLT1で79.5%だった（対象94〜95施設／客室3,348〜3,393室）。週末は45日前の時点ですでに7割が埋まり、直前の積み増しで9割を超える。平日は最終的に8割弱で止まる。この差が、既存館の再生で平日をどう埋めるかという設計の起点になる。

北海道のリゾートホテルは、土曜泊がLT45で71.4%、LT1で87.1%、水曜泊がLT1で82.7%と、平日と週末の差が4.4ポイントに縮む（対象91〜92施設／客室10,361〜10,369室）。10月上旬の北海道は紅葉とインバウンドの重なる時期で、平日も埋まりやすい。広島県の旅館は逆に水曜泊のほうが高く、LT1で94.4%（対象41施設／客室1,093室）に達した。瀬戸内の旅館は小規模施設が多く、平日の少数の予約で満室になりやすい構造である。鹿部や三原の再生館が位置するのは、こうした「県全体では平日も埋まる」市場であり、大型館でも平日需要を取りに行く余地があると読める。

居抜き改装の投資額と回収年数 — 1室300万〜1,000万円の仮定で石和4.5〜15.0年

投資の中身を確かめたい。今回の4拠点について、運営元は取得価格・賃料・改装費のいずれも公表していない。そこで本稿では実際の取引額を推定せず、公開事例を参照して「1室あたりの総投資額」を300万円・600万円・1,000万円の3水準で仮定し、回収年数を試算する。参照した公開事例は次のとおりである。ホテル浦島（和歌山県那智勝浦町・総客室数365室）は2026年8月に日昇館の客室とレストラン、館内動線、DXを含む約40億円の改装を完了しており、総客室数で単純に割ると1室あたり約1,100万円になる（トラベルボイス 2026年8月28日）。ただし対象館の客室数は公表されておらず、館全体の共用部を含む総額であるため、客室改装の単価としては上限側の目安として扱う。当社の既刊では、閉館2か月で再開業した伊東園ホテル磐梯和水（41室）を1室300万〜1,000万円、宿泊特化型の日和ホテルFlex博多（157室）を1室200万円の仮定で試算している。温泉地の大型館は大浴場・レストラン・宴会場の更新を伴うため、宿泊特化型より上の帯になりやすい。

回収年数は「1室あたり総投資額 ÷ 1室あたり年間GOP」で求める。年間GOPは、各温泉地の推定成約ADR（12か月平均）に観光庁「宿泊旅行統計調査」の2025年・県別リゾートホテル客室稼働率（確定値）を乗じ、365日とGOP率20%を掛けた。GOP率20%は、食事付きの温泉大型館を想定した本稿の仮定である。大浴場とレストランを備える温泉リゾートは宿泊特化型より運営費がかさみやすいことを踏まえ、保守的に置いた。鹿部は町単位のADRを使えないため、北海道のリゾートホテル中央値で代用する。

石和は、ADR¥14,400と山梨県のリゾートホテル稼働率63.5%（観光庁・2025年1〜12月の年間値）という前提で、1室あたり年間GOPが約¥665,000になり、300万円なら4.5年、600万円なら9.0年、1,000万円でも15.0年で回収する計算になる。八幡平は岩手県のリゾートホテル稼働率が41.5%と低めであるため、同じ投資額でも7.9〜26.5年と長くなるが、稼働率を65%まで引き上げられれば5.1〜16.9年に縮む。1月に¥16,500まで上がる季節型の単価と、229室という規模を冬季の団体・スキー需要で埋められるかが、八幡平の回収期間を決める変数である。三原は県のリゾートホテル中央値を前提にすれば3.2〜10.6年と最も短く、市の中央値で置くと12.2〜40.6年まで延びる。この幅の大きさそのものが、圏内に同じ型の施設がない温泉地で再生館が単価をどこに置くかの自由度を表している。

感度を見ると、回収年数はGOP率と稼働率の前提に強く反応する。石和でGOP率が15%にとどまれば300万円/室でも6年、25%まで届けば3.6年になる。八幡平は稼働率を基準の41.5%から65%へ上げる効果が大きく、300万円/室の回収が7.9年から5.1年へ縮む。建設費の側面も押さえておきたい。国土交通省の建築着工統計に基づくアーキブックの集計によれば、2025年のホテル建築費はS造240.5万円/坪、RC造202.6万円/坪と高水準が続いており、新築で温泉地に100室超の館を建てる場合の投資は1室あたり数千万円規模になる。既存館の再生は、その数分の一の投資で温泉の権利と建物、立地を同時に取得する手法であり、建設費が高止まりする局面ほど相対的な優位が大きくなる。

単価と稼働の2軸で見ると、回収年数の幅はさらに読みやすくなる。石和で1室600万円を投じる場合、ADRを笛吹市12か月平均の±10%、稼働を50〜75%の5段階で動かすと、単純回収は6.9〜12.7年に収まる。稼働を基準から70%へ上げる効果（9.0年→8.2年）は、ADRを5%上げる効果（9.0年→8.6年）より大きい。

承継・再生の当事者別に見る機会 — 大型館オーナー、再生ファンド、地域金融機関

ここまでを整理すると、温泉地の大型館の再生は「空白期間」「圏内比率」「単価の帯」「平日の埋まり方」「改装投資の仮定」の5つの数字で輪郭を描ける。当事者別に、何を機会として読むかをまとめる。

よくある質問

Q. 4拠点の前身施設は何ですか。
運営元の公式サイトは、函館 鹿部温泉を「Royal Hotel みなみ北海道鹿部」、八幡平フォレストを「Active Resorts 岩手八幡平」のリブランドと案内しています。石和温泉と三原温泉シーフロントについて前身は公表されていません。石和温泉の所在地は旧「楽気ハウス 甲斐路」と同一で、メトロエンジンリサーチの集計では旧施設の販売が2026年6月18日まで観測されています。

Q. 鹿部の客室数はいくつですか。
公式サイトに総客室数の記載はなく、客室タイプ別の掲載を合計すると188室、北海道新聞の報道は約130室、予約サイトの一部には20室とする紹介文もあります。メトロエンジンリサーチの登録は前身と同じ110室で、本稿の合計「約550室」は鹿部を110室として計算しています。

Q. 回収年数の試算はどの程度信頼できますか。
取得価格・賃料・改装費は公表されていないため、1室あたり総投資額を300万〜1,000万円と仮定した簡易試算です。ADRは市区町村または県の推定成約ADRの12か月平均、稼働率は観光庁の2025年県別リゾートホテル実績、GOP率は20%を置いています。実際の投資判断には詳細なフィージビリティ・スタディが必要です。

まとめ — 温泉地の既存館は「戻せる在庫」であり、再生の採算は単価と平日で決まる

リブマックスリゾートの2026年夏の4拠点は、温泉地の既存館を同一事業者が連続して引き継ぐ再生モデルの実例である。前身の販売が途絶えてから再開業までの空白は石和の1日から三原の7年4か月まで幅があり、鹿部と八幡平は2021年9月に販売を終えた建物がそろって2026年に戻った。半径3km圏の稼働中客室に占める比率は鹿部100%・三原75.0%・八幡平52.9%・石和6.9%で、前三者は温泉地の供給そのものを復元する案件、石和は57軒2,331室の集積の中で商品を更新する案件といえる。

採算面では、笛吹市の推定成約ADRが2026年9月に¥13,300（前年同月比+5.2%・N=52）、八幡平市が¥11,000（1月は¥16,500）、三原市が¥5,900（ビジネスホテル中心の母集団）だった。改装費を1室300万〜1,000万円と仮定し、観光庁の県別リゾートホテル稼働率とGOP率20%を置くと、単純回収は石和4.5〜15.0年、八幡平7.9〜26.5年になる。県×カテゴリのブッキングカーブでは、週末は45日前に7割、直前に9割を超える一方、平日は8割弱で止まる。既存館の再生で回収を縮めるのは、冬季や週末の単価設計と、平日の需要をどう作るかの2点である。