北海道シティホテルの推定成約ADRが4か月連続の前年割れ、7月-5.7% — ビジネスホテルは+4.1%で明暗

北海道のシティホテルの推定成約ADRが、2026年4月から7月まで4か月連続で前年同月を下回った。2026年7月は¥17,819（N=75施設）で、前年同月の¥18,891（N=74施設）に対し-5.7%。2025年は4月を除く11か月が前年比プラス、月平均+17.2%という急上昇局面にあったカテゴリが、1年で符号を反転させた形になる。一方、同じ北海道のビジネスホテルは2026年7月が¥11,154（N=432施設）で前年同月比+4.1%。増勢は鈍化しているものの、いまだプラス圏を維持している。同一エリア・同一期間でありながら、業態によって価格の方向が分かれている。シティホテルだけが先にマイナスへ振れる形は北海道に限らず、長野県でも2026年6月に同種の反転が確認されている（長野県の確定月YoY分析）。本記事では、確定値同士の前年同月比だけを使って、この分岐がいつ・どの程度の幅で起きたのかを整理する。

対象: 北海道のシティホテル N=75施設／ビジネスホテル N=432施設（2026年7月時点）。本記事の価格指標は推定成約ADR（OTA等の販売データから推定される成約価格水準・税抜相当）、稼働率はOTA掲載在庫ベースの推定値。いずれも定義は記事末尾。データ時点: 2026年9月5日。

シティホテル：2026年4月を境に前年比がマイナスへ反転

まず前提として、本記事の前年同月比は確定値（過去月）同士のペアだけで作成している。2026年8月以降の月は現時点の販売状況に基づく推定値であり、確定値と基準が異なるため、水準比較にも前年比にも用いていない。したがって比較可能な直近月は2026年7月となる。

北海道のシティホテル（N=75施設）の推定成約ADRを年重ねで見ると、2024年→2025年の1年間はほぼ全月が上方シフトしていた。2025年の前年同月比は12か月平均で+17.2%、10月には+25.4%、12月には+24.6%と、ピーク以外の月まで含めて広く価格が押し上がっている。この局面では、繁忙月だけでなくショルダー月の底値が切り上がったことが年間の押し上げ要因になっていた。

2026年に入ると、この動きが月を追って弱まる。1月こそ¥14,658で+29.4%と大幅なプラスだったが、2月は+4.4%、3月は+8.4%と一桁に縮小し、4月に-0.9%でマイナスへ転じたあと、5月-1.4%、6月-3.6%、7月-5.7%と、マイナス幅が月を追って拡大している。特に7月は、北海道のシティホテルにとって年間で最も水準が高くなる時期のひとつでありながら、前年比の下げ幅が2026年で最大になった点が目を引く。水準そのものは¥17,819と2024年7月の¥17,149を上回っており、「2024年の水準まで戻った」のではなく「2025年に積み上がった上乗せ分の一部が剥落した」形と読むのが実態に近い。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

年重ねのチャートでは、2026年の線が1〜3月まで2025年の上を走りながら、4月以降は2025年の線の下に潜り込む様子が確認できる。季節形状（春先が年間の谷、盛夏と2月が山）自体は3年とも大きく変わっていないため、変化しているのは形ではなく高さである。RM上の含意としては、季節カレンダーの作り替えではなく、各月に載せる価格の上乗せ幅の見直しが論点になる、ということになる。

ビジネスホテル：プラス継続、ただし伸び率は年初から縮小

同じ北海道のビジネスホテル（N=432施設）は、2026年に入ってからも全月で前年同月比プラスを維持している。ただし伸び率は明確に縮小しており、1月+14.4%、2月+8.1%、3月+8.2%、4月+0.3%、5月+4.9%、6月+2.7%、7月+4.1%と、年初の二桁から一桁前半へ落ちている。4月から7月の4か月平均は+3.0%で、同じ期間のシティホテル（4か月平均-2.9%）とは約6ポイントの差がある。

興味深いのは、2025年のビジネスホテルが年初にマイナス圏（1月-0.5%、2月-0.1%、3月-1.6%）から始まり、年央以降にプラス幅を広げていった経緯である。つまりビジネスホテルは、シティホテルより1年ほど遅れて上昇局面に入り、その上昇がまだ続いている状態にある。2つのカテゴリは同じ市場にありながら、価格サイクルの位相がずれている。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

この位相差の結果として、両カテゴリの価格差は縮んでいる。2025年7月はシティ¥18,891に対しビジネス¥10,712で差額は¥8,179、倍率は1.76倍だった。2026年7月はシティ¥17,819に対しビジネス¥11,154で、差額は¥6,665（前年から約¥1,500縮小）、倍率は1.60倍まで下がっている。上位業態が下げ、下位業態が上げたことで、北海道の宿泊価格帯は前年より圧縮された状態にある。

シティホテル N=75施設、ビジネスホテル N=429〜441施設（月により変動）。すべて確定値。
出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

需要側は弱含んでいない — 推定OCCは90%台で推移

価格が前年を割ると「需要が落ちた」と解釈しがちだが、在庫消化の側から見ると北海道の2026年夏は緩んでいない。推定OCC（OTA掲載在庫ベース）の月平均は、シティホテルで4月80.9%、5月86.0%、6月90.8%、7月93.6%、8月93.4%。ビジネスホテルも4月81.7%、5月86.2%、6月91.0%、7月94.2%、8月92.6%と、ほぼ同じ形で夏に向けて上がっている。7月・8月はいずれも90%台で、掲載在庫がかなり消化された状態にあることを示している。

推定OCC（OTA掲載在庫ベース）。北海道・各カテゴリの日別値を月平均。
出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

注意点として、推定OCCはOTA上で販売される在庫の消化状況に基づく推定値であり、実客室稼働率とは定義が異なる（高めに出る）。また同一ソースでの前年同月比は本記事では扱わない。それでも、シティとビジネスで在庫消化の形にほとんど差がない一方、価格の前年比だけが逆方向に動いているという事実は、シティホテル側の前年割れが需要量の問題というより価格設定側の要因を含んでいる可能性を示唆する。2025年に短期間で積み上がった上乗せ幅が、2026年には市場全体としては維持されなかった、という読み方である。

参考までに、公表運営実績としてのREIT月次を挙げておく。いずれも全国ポートフォリオの数値であり、北海道単独でも本記事の推定成約ADRとも定義が異なるため、直接比較はできない。全国の実測がどの水準にあるかの参照点として示す。

各投資法人の月次運用状況開示より。出典URLは記事末尾の一覧を参照。

北海道のシティ・ビジネスホテルを運営するレベニューマネージャーへ — 示唆とアクションプラン

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

まとめ — 3つの物差し

物差し1：符号ではなく勾配で見る。 北海道のシティホテルは2026年4月に前年比マイナスへ転じ、7月には-5.7%まで下げ幅が拡大した。単月の符号ではなく、4か月で約4.8ポイント悪化したという勾配のほうが、次の月の見立てには使いやすい。単月の振れ幅そのものが大きいカテゴリでは、1か月の符号で値付けを動かさない運用が前提になる（愛知の確定18ヶ月で見た振れ幅）。

物差し2：業態間の距離を毎月測る。 7月のシティ／ビジネス差額は¥8,179（2025年）から¥6,665（2026年）へ縮んだ。この距離は競合セットの妥当性を判断する簡便な指標になり、縮んでいる局面では従来の競合前提が実勢からずれやすい。

物差し3：価格と在庫消化を必ずセットで置く。 2026年7〜8月の推定OCCは両カテゴリとも90%台で、在庫は消化されている。価格の前年割れと在庫消化の状況を同じ表に並べる習慣があれば、「需要が弱いから下げる」という短絡を避けやすくなる。

なお本記事は確定値同士のペアのみを扱っており、2026年8月以降の月は現時点の販売状況に基づく推定値であるため前年比の対象に含めていない。8月以降の評価は、各月の確定を待って同じ枠組みで行うのが妥当である。

よくある質問

データについて

■ データソース

• 推定成約ADR＝OTA等の販売データ（最安プラン水準×業態別係数・複数チャネルのアンサンブル）から推定した成約価格水準（税抜相当）。過去月は確定値、現在・未来月は現時点の販売状況に基づく推定値。公表運営実績との照合で誤差中央値6.6%。
• 推定OCC（OTA掲載在庫ベース稼働率）＝ 100 − 100 × OTA掲載残室数 ÷ 総客室数。OTA上で販売される在庫の消化状況に基づく推定値。本記事の対象は北海道・2026年4月〜8月の宿泊月。
• REIT公表実績は各投資法人が開示した月次運用状況の数値をそのまま引用したもので、全国ポートフォリオが対象。

■ 試算前提

• 本記事の前年同月比はすべて確定値同士のペアのみで算出しており、現時点推定の月（2026年8月以降）は水準比較・前年比のいずれにも用いていない。
• ブッキングカーブおよび推定OCCの観測は、宿泊日の90日前から直近までの観測に基づく。月次の推定OCCは各宿泊日の観測値を月平均したもの。
• 対象N＝北海道のシティホテル：2026年各月 N=75施設、2025年各月 N=74〜76施設。北海道のビジネスホテル：2026年各月 N=429〜441施設（7月はN=432施設）、2025年各月 N=421〜426施設。推定OCCの集計対象施設数は日により変動する。

■ 限界・留意点

• 推定OCCは実客室稼働率とは定義が異なる（高めに出る）。また同一ソースでの前年同月比は本記事では扱わない。
• REIT公表実績は集計範囲・税の扱い・算定方法が本記事の推定成約ADRおよび推定OCCとは異なるため、直接比較はできない。
• データ時点: 2026年9月5日。販売状況・在庫は日々変動するため、本記事の数値は取得時点のスナップショットである。

参考資料・出典一覧

• ジャパン・ホテル・リート投資法人「月次運用状況」（2026年7月実績）開示資料
• インヴィンシブル投資法人「月次運用状況」（2026年7月実績）開示資料
• いちごホテルリート投資法人「月次運営状況」（2026年7月実績）開示資料