南知多・蒲郡・伊良湖の旅館再投資、2026年10月ADRは1.55万円〜8,370円｜お盆完売・津波想定・必要ADR試算

エグゼクティブサマリー — 単価は名古屋並みから半値まで、再投資余地は「冬の山」を持つ地点にある

結論を先に述べると、5市町のうち投資判断の軸になるのは南知多町と蒲郡市の2つであり、しかもその中身はまったく違う。南知多町は内海・山海の海岸と日間賀島・篠島に小規模旅館・民宿が密集し、ふぐのシーズンにあたる12〜1月に単価の山が立つ。2025年12月のADRは21,412円と、閑散月の2026年6月（13,776円）の1.55倍に達した。蒲郡市は三谷・西浦・形原の3温泉に50〜100室級の旅館が並び、ビジネスホテルも含めて半径3km圏に818室（三谷側）と393室（西浦側）の稼働中客室を抱える。こちらは8月の山（2026年8月17,814円）が明確で、推定OCCは9〜10月に8割を超えた。

一方、田原市は2026年6〜7月のADRが7,100円台まで下がり、8月も前年同月比-27.2%と水準を切り下げた。対象施設の入れ替わりを含む数字ではあるが、伊良湖は大型リゾートホテル2軒に稼働中客室の約3分の2が集中する供給構造であり、単価は施設数の少なさに左右されやすい。美浜町と西尾市は対象施設が8〜12施設と小さく、単価の読み取りには幅を持たせる必要がある。

再投資の試算では、既存60室旅館を取得して改装する場合の必要ADRが約24,100円（通年OCCの前提65%・利回り7%）、40室を新築する場合は約59,200円（通年OCCの前提70%・利回り6%）になった。7地点の稼働中施設68軒のうち、過去12か月の推定成約ADRが2.5万円以上の施設は9軒、3.5万円以上は3軒、5万円以上は1軒である。改装シナリオは上位4分の1の価格帯で成立し、新築シナリオは小規模ハイエンドに限って成立する、という構図が数字から読める。

単価の季節構造 — 冬のふぐと夏の海水浴、2つの山と6月の谷

まずは5市町の2026年1〜10月の月別ADRを並べる。南知多町は1月に20,577円から始まり、6月に13,776円まで下がったのち8月に16,495円へ戻る。蒲郡市も同じ型で、1月15,408円→6月12,398円→8月17,814円と動いた。両市町とも、年間で最も高い月は夏ではなく前年12月であり、ふぐ・あんこう・牡蠣といった冬の食材が単価を押し上げる旅館型の季節性が表れている。愛知県内23市町村の通年ADRの構造は愛知のホテル単価は市町村で2.8倍差で整理しており、本稿はそのうちリゾート5市町の月次の動きに絞る。

次に、直近12か月（2025年11月〜2026年10月）の最高月と最低月の比率を見ると、南知多町1.55倍、蒲郡市1.51倍に対し、西尾市1.97倍、田原市1.85倍、美浜町1.82倍と、対象施設の少ない市町ほど振れ幅が大きい。振れ幅が大きいこと自体は、ピーク月に単価を取り切れている証左でもあるので、再投資の観点では「山の月に客室を売り切れているか」と「谷の月をどう埋めるか」の2点に分けて読むとよい。

前年同月比では、2026年8月が南知多町-7.6%、蒲郡市-7.7%とそろって一桁のマイナスになった。2025年8月は両市町ともに過去25か月で最も高い夏であったため、その反動と読める。10月は南知多町が+2.2%とプラスを保ち、蒲郡市は-6.8%だった。参考として同じ2026年10月の名古屋市中村区は15,412円、中区は14,608円で、南知多町はこの2区と同水準にある。ただし名古屋の2区はこの月に前年同月（中村区10,117円・中区9,320円）から5割超上振れしており、2025年10月時点では南知多町（15,180円）が2区を5〜6割上回っていた。海沿いの小規模旅館が名古屋の都心部を上回る単価を平時から保っている点は、この半島の基礎体力を示している。南知多町が県内でどの位置にあるかは、愛知県23市町村の通年ADR構造分析で全県を俯瞰している。

需給 — 2026年8月の推定OCCは南知多・蒲郡・田原で75〜87%、お盆は小規模宿から売り切れる

単価の次に需給を見る。メトロエンジンリサーチの推定OCC（OTA掲載在庫ベース）が6〜10月を通して計算できたのは、対象施設数が確保できる南知多町・蒲郡市・田原市の3市町である。2026年8月は南知多町81.0%（対象59施設／客室740室）、蒲郡市74.9%（19施設／1,149室）、田原市86.5%（15施設／567室）だった。蒲郡市は9月に83.6%、10月に82.3%と秋に向けて上がっており、企業の研修・団体利用が戻る秋口の需要が大型旅館の稼働を支えていると読める。美浜町は対象施設数が少なく、推定OCCの算出要件を満たさなかった。西尾市は6〜8月が算出要件を満たさず、算出できたのは9月83.9%（9施設／193室）、10月79.4%（11施設／212室）である。

ブッキングカーブは、宿泊日45日前から前日までの推定OCCの積み上がりを示す。南知多町は45日前に55.3%、7日前に68.0%、前日に81.0%と、最後の1週間で13ポイント積む直前型である。田原市は45日前の時点ですでに60.8%と早く、前日には86.5%に達した。蒲郡市は45日前57.5%から前日74.9%までの積み上げが緩やかで、大型旅館が直前まで販売枠を保つ運用と整合する。

お盆のピーク日について、施設別の残室推移から「残室が初めて0室になったリードタイム」を集計した。OTA公開枠が総客室の30%以上の施設のみを対象とし、宿泊日の45日以上前から残室0が続いた施設、1〜45日前に残室0になった施設、宿泊当日まで残室があった施設の3つに分けている。南知多町の8月15日（土）は集計対象61軒のうち12軒が45日以上前から完売、36軒が1〜45日前に完売し、当日まで残室があったのは13軒だった。ただし室数で見ると当日まで残室があった13軒が311室と最も多く、早く売り切れるのは10室前後の民宿・小規模旅館で、30室を超える施設は直前まで販売枠を持っている。

蒲郡市では8月14日（金）の集計対象17軒・969室のうち、当日まで残室があった施設が10軒・785室を占めた。これは需要が弱いという意味ではなく、50〜130室の旅館・ビジネスホテルが直前需要を取り込む在庫運用を続けているという意味である。言い換えると、蒲郡市では大型施設の販売枠が最後まで市場に残るため、同じエリアに小規模施設を新設しても、お盆の直前需要を取り合う相手は大型施設になる。南知多町は逆に、小規模宿が早く売り切れるため、お盆の直前需要は島外・半島外へこぼれやすい。再投資の需給面での余地は、南知多町では「売り切れた後の受け皿」、蒲郡市では「大型施設と価格帯をずらした商品」にある。

供給ストック — 7地点で78軒2,773室が稼働、10年間ほぼ横ばいで目立つ新設は蒲郡のビジネスホテル

各温泉地・海岸の半径3km圏で客室ストックを集計すると、掲載ベースで118軒3,607室、直近3か月に販売価格が確認できた稼働中は78軒2,773室だった。稼働中客室が最も多いのは蒲郡市・三谷温泉の818室で、2010年代開業の施設（ビジネスホテルを中心に371室）のうち、2019年開業のABホテル蒲郡（130室）が加わったことなどで2017年の833室から2026年の931室へ増えた。他の6地点は10年間ほぼ横ばいで、南知多町・内海海岸は514室から472室へ微減、日間賀島は411室で変化がない。

開業年代の構成は再投資の方向を決める材料になる。日間賀島の稼働中16旅館は1990年代以前の開業が中心で、1軒あたり10〜48室の小規模旅館が並ぶ。蒲郡市・西浦温泉は1960年代開業の60〜70室級が2軒稼働し、2008年と2009年に開業した2軒を除くと建物の更新期を迎えている。田原市・伊良湖は1960年代と1980年代に開業した120〜150室級の大型リゾート2軒に客室が集中し、伊良湖オーシャンリゾートは2022年7月に現名称へ改め、2026年夏には宿泊者向け屋外プールを7月1日から運営するなど商品を更新している。蒲郡市では蒲郡クラシックホテルが2026年4月に本館をリニューアルし、2025年6月に別邸を開いた。既存建物の価値を高める再投資が、この2年で実際に動き始めている。

国土交通省「建築物動態統計調査」に基づく計画ベースの供給パイプラインを見ると、愛知県内で確認申請が出ている客室数10室以上の宿泊施設計画は2件で、いずれも名古屋市内（中区・西区）の案件で竣工予定日も過ぎており、5市町の外にある。調査時点での確認申請ベースの数字であり今後の申請追加で件数は増える見込みだが、少なくとも2027年までに5市町へ大型の新規供給が入る兆候は、計画統計上は見当たらない。

立地評価 — 地価は0.7万〜7.3万円/㎡、津波浸水想定の区域内に立つ客室は内海で9割

国土交通省 不動産情報ライブラリの2026年地価公示・地価調査、用途地域、津波浸水想定（国土数値情報）を7地点の稼働中施設に重ねた。地価は蒲郡市・三谷の駅前商業地が7.26万円/㎡で最も高く、内海駅周辺が1.6万〜3.05万円/㎡、伊良湖町は0.72万円/㎡である。前年比は全地点でマイナス（−0.3〜−3.3%）であり、土地代は投資額のなかで小さい。再投資の採算を左右するのは土地ではなく建物の更新費と、海沿いに立つことに伴う防災投資である。

内海海岸は稼働中17軒392室のうち14軒362室が浸水想定区域内にあり、想定浸水深1m以上の区域に7軒253室が立つ。海水浴場に面した立地そのものが商品価値であるため、区域内であることは撤退理由ではなく、再投資の見積もりに防災費を織り込む理由である。浸水想定区域内に立つ客室を同じ方法で数えた例に九十九里の沿岸132軒の分析があり、防災Capexの水準感はホテル立地評価の第4軸「災害リスク」で比較できる。蒲郡市の三谷・西浦温泉と吉良温泉は高台や内湾に位置し、国土数値情報の浸水想定区域には稼働中施設が入っていない。この差は、同じ「三河湾の温泉旅館」でも金融機関のデューデリジェンスで扱いが分かれる点であり、融資条件に反映しておきたい。ハザードを立地評価の第4軸として防災投資に換算する考え方は、ホテル立地評価の第4軸「災害リスク」を定量化するで全国8商圏を対象に整理している。

ポジショニング — 稼働中68施設の中央値は1.54万円、2.5万円以上は9軒

7地点の稼働中施設のうち、過去12か月（2025年11月〜2026年10月）に推定成約ADRが6か月以上算出できた68施設を、客室数とADRで散布した。中央値は15,440円、上位4分の1の境目は20,581円である。2.5万円以上は9軒、3.5万円以上は3軒、5万円以上は1軒にとどまり、客室数では西浦温泉の1軒（60室・約3.2万円）を除く8軒が10〜29室の小規模施設である。50室を超える施設で2.5万円以上の価格帯にあるのはこの1軒のみで、「50室超×2.5万円以上」の象限はほぼ空いている。

必要ADRの試算 — 改装は約2.4万円、新築は約5.9万円

ここまでの単価・需給・立地を踏まえ、既存旅館を取得して改装する場合と、新築する場合のそれぞれについて、投資額から逆算した必要ADRを試算する。必要ADRとは、想定する通年OCCで投資額に対する要求利回り（NOIベース）を満たすために必要な1室あたり宿泊売上（税抜）であり、本稿の推定成約ADRと同じ税抜相当・1室あたりの基準で比較できる。いずれも簡易試算であり、実際の投資判断には詳細なフィージビリティ・スタディが必要である。

GOP率の根拠を補足する。インヴィンシブル投資法人が開示するMHM運営91物件のGOP実績は38.9%（2024年12月期）であるが、これは宿泊特化型を多く含む稼働安定期の数字であり、2食付きの旅館型はこれより低い。リロホテルソリューションズが示す業態別目安では旅館5〜15%、リゾートホテル20〜40%である。本稿では改装シナリオに22%、新築の小規模ハイエンドに25%を置いた。旅館型の目安の上限（15%）を上回る前提であるため、保守的に見れば15%でも検算しておきたい。NOI率が18%から11%へ下がれば、改装シナリオの必要ADRは約39,400円へ上がる。

感度表から読み取れることは2つある。第一に、改装シナリオは通年OCCを65%、利回りを7%と置くと約2.4万円、OCCを75%と置けば約2.1万円まで下がる。南知多町の冬の山（2025年12月21,412円）と蒲郡市の夏の山（2026年8月17,814円）は、エリア中央値の施設ですらこの水準に近づいており、商品を上位4分の1の価格帯に置けば通年で届く数字である。第二に、新築シナリオはOCCを80%、利回りを5%と置いても約4.3万円を要し、現状のエリアで5万円以上を実現している1軒と同じ小規模ハイエンドの型でしか成立しない。地方リゾートで建設費が坪230万円を超える局面では、「建てる」より「買って直す」が数字の上で優位にある。冬に単価の山を持つ温泉地で改装の必要単価を同じ型で試算した例としては、定山渓温泉ホテル投資（2km圏18軒・改装の必要単価）も参考になる。

投資判断サマリー — 蒲郡は大型旅館の更新、南知多は小規模高単価の受け皿、田原は大型2軒の商品更新を見極める

市町ごとの再投資余地をエリア集計で整理する。蒲郡市は三谷・西浦に1960年代開業の60〜80室級旅館が複数稼働し、秋の推定OCCが8割を超える需要の厚みがある。WS①（2.5万〜4万円×40〜80室）に向けた改装型の取得は、この市町が最も成立しやすい。南知多町は小規模宿が早期に完売する一方、30室超の施設には直前まで販売枠が残る二層構造であり、名古屋駅前と同じ単価を支えるふぐ漁期の需要を、10〜20室の高単価商品で受け止める余地がある。田原市は伊良湖の大型2軒に同地点の稼働中客室の約3分の2が集中し、プールやドッグフレンドリールームなど商品の更新が進む。単価は2026年に水準を切り下げたため、新たな投資は大型2軒の更新効果が単価に表れるかを見てからでも遅くない。美浜町・西尾市は対象施設が少なく、個別案件の採算は市町単位のADRではなく、隣接する南知多町・蒲郡市の価格帯を参照して組むのが実務的である。

最後に読者別の示唆を添える。再生ファンドにとっては、WS①の「40〜80室×2.5万〜4万円」に現時点で西浦温泉の1軒しかないことが最大の材料であり、西浦・三谷の更新期の旅館を束ねて取得し、運営を共通化する型が数字に合う。地域金融機関にとっては、浸水想定区域の内外で担保評価とBCP融資の条件を分け、2.5万円以上の価格帯に乗せられる商品計画を伴う案件に資金を寄せることが、エリア全体の単価を押し上げる方向に働く。事業承継を検討する投資家にとっては、取得価格1,000万円/室・改装350万円/室という前提でも通年OCCを65%と置いても約2.4万円が必要ADRになる、という逆算を起点に、譲渡価格と改装範囲を交渉するのが現実的である。

よくある質問

Q. 南知多町のADRが名古屋駅前と同水準なのはなぜですか。
A. 推定成約ADRは2名1室の1室あたり料金を基準にしており、南知多町は旅館・民宿が中心で、夕食付きプランの比重が高いとみられます。ふぐのシーズンにあたる12〜1月に単価の山が立つことも、年間の水準を押し上げています。

Q. 「45日以上前から完売」とはどういう状態ですか。
A. 主要予約サイト上の残室数が宿泊日の45日以上前から0室で推移した状態です。45日より前の観測は販売枠が積まれる前の状態を含むため、予約の速さではなく「公開枠が早期に埋まった施設」として読んでください。

Q. 必要ADRの試算はそのまま使えますか。
A. 取得価格・坪単価・GOP率・OCC・要求利回りはいずれも本稿の前提です。感度表で自社の前提に置き換え、詳細なフィージビリティ・スタディで検証してください。