ホテル建設費が予算超過で1.5倍なら必要ADRは1.88万円 — 10市区の平均単価で届くのは東京都中央区のみ

2026年9月に開かれた第3回日本・極東アジアホテル産業カンファレンス（AHICE）で、パシフィックホテルズGKのセス・サルキン氏が「施工費は予算比50〜100%オーバー」と述べ、キャンセルや延期、再設計になるプロジェクトが相次いでいると語った（トラベルボイス2026年10月23日のレポートより）。本稿はこの発言を統計ではなく一つの証言として受け止めたうえで、100室の新築ホテルを想定した当社モデルで「予算超過そのもの」を必要ADRに換算する。基準の13,454円は、建設費が1.5倍になれば18,836円、2倍なら24,217円まで上がり、主要10市区の推定成約ADR12か月平均で1.5倍に届くのは東京都中央区だけだった。工期が3年から6年に延びたときの用地保有コスト、既存建物の取得と改修に切り替える分岐点、レンダーがコンティンジェンシーをいくら積むべきかまでを、同じ式で読み解く。

※本稿の試算はすべて当社の簡易モデルによる概算であり、個別案件の投資判断には詳細なフィージビリティ・スタディが必要である。AHICEでの各氏の発言はトラベルボイスの記事からの引用で、業界全体の統計値ではない。

AHICEで語られた「予算比50〜100%超過」 — 証言と、着工統計が示す単価の段差

まずは発言そのものを確認しておきたい。トラベルボイスが2026年10月23日に掲載したAHICEレポートによれば、投資環境を議論したパネルでサルキン氏は施工費が予算を大きく超えている現状を「予算比50〜100%オーバー」と表現し、地方では施工業者の確保自体が難しく価格交渉の余地すらないと述べた。パンパシフィックホテルグループのチョウ・ペン・サム氏は、東京以外で成長するうえでの最大の壁を建設コストの高騰に求め、労働力も不足していると述べたうえで、新築は計画から完成まで「通常の倍以上、5〜6年」かかるため、その間の保有コストが利回りを圧迫すると指摘している。アコーのアンドリュー・ラングドン氏が「今年契約した客室の70%は既存ホテルのコンバージョン」と語ったのも同じ文脈だった。

これらは登壇者それぞれの案件経験にもとづく証言であって、国内の全プロジェクトを代表する統計ではない。ただし公的統計も同じ方向を示している。国土交通省「建築着工統計調査」の宿泊業用建築物（全国・全構造）で工事費予定額を床面積で割った坪単価は、2017年の約111万円から2022年に約139万円、2024年には約195万円へと上がった。2022年から2024年の2年間で+41%という段差は、見積り時点と着工時点の間に1年以上の開きがある案件ほど「予算比」の超過として表面化しやすい。2024年の数値はSRC造の大型案件が含まれて跳ねている面もあるため、単年の水準より傾きとして読むのが妥当だろう。

なお当社の既刊「ホテル建設費は1室870万〜7,140万円」では、同じ統計の2024年RC造単価に業態別の客室原単位を掛けて、宿泊特化型で約870万円、シティ・アッパーミッドで約2,480万円、リゾート・上級で約7,140万円という1室あたり建設費を示した。本稿の100室モデルが置く1室2,000万円は、この3層のうちシティ・アッパーミッド帯のやや下に位置する。

100室モデルの前提 — 超過50%ごとに必要ADRは+5,400円

モデルの前提は単純にしてある。客室100室、建設費は1室2,000万円、用地は1室500万円で、総事業費は1室2,500万円（100室で25億円）とする。投資家が要求するNOI利回りを5.5%、通年の稼働率を80%、売上に対するNOIの比率を35%と置けば、必要ADRは「総事業費×5.5%÷365日÷0.8÷0.35」で求まる。基準では13,454円になる。ここで建設費だけを予算比+25%、+50%、+75%、+100%と動かしたのが表1で、用地費は動かしていない。

結果は線形である。建設費が1.5倍（1室3,000万円）になれば総事業費は3,500万円となり必要ADRは18,836円、2倍（4,000万円）なら4,500万円で24,217円に達する。超過50%ごとに必要ADRは5,382円ずつ積み上がり、これはサルキン氏の言う「50〜100%」のレンジがそのまま18,836円から24,217円のレンジに対応することを意味する。AHICEの証言が示す超過幅は、基準ADRを4割から8割引き上げる規模だと読める。

利回りと稼働率の前提を動かしたのが表2である。利回り5.0%・稼働率（前提・通年）85%の楽観側では基準の必要ADRが11,511円まで下がり、6.5%・70%の保守側では18,172円に上がる。右端の列は建設費+50%のケースを稼働率80%で並べたもので、利回り5.0%でも17,123円と、予算どおりの表で最も厳しい6.5%・70%の18,172円を除く全セルを上回る。言い換えれば、施工費が1.5倍になった案件は、利回り要求を0.5pt下げてもらい稼働を5pt積んでも約16,100円を要し、予算どおりの案件で利回り6.0%・稼働率70%を置いた16,774円に近い単価が必要になる。超過は前提の調整で吸収できる大きさではない。都市ごとの期待利回りの水準は、不動産投資家調査 第54回のホテル期待利回りが8都市を一覧にしている。

工期が3年から5〜6年へ — 用地の保有コストは1室94万円から205万円に

チョウ氏の「5〜6年」を当てはめるには、用地を先に取得して寝かせる期間の費用を事業費に乗せればよい。既刊「ホテル用地の保有コストは年5.9%」は、固定資産税・都市計画税の実効0.83%、借入利息1.89%（LTV60%・金利3.15%）、自己資本の機会費用3.20%（要求利回り8%）、土地管理費を合わせて年5.9%と置いた。本稿もこれを用地500万円/室に複利で適用する。計画から完成まで3年なら累計94万円、5年で166万円、6年で205万円となり、必要ADRは予算どおりの案件で13,959円から14,559円へ、+50%超過と重なれば19,729円（5年）〜19,940円（6年）まで上がる。

表3を見ると、工期延長の効き方は施工費超過よりかなり小さいことがわかる。6年化で必要ADRに乗るのは+1,105円で、建設費+25%の+2,691円の4割ほどにとどまる。ただしこれは用地に限った保有コストである。既刊「ホテル建設の工期、単独棟は中央値24か月・複合ビルは49か月」が示した1か月あたり約2,260万円（100室、借入金利・開業準備要員の人件費・繰り延べられるGOPの合計）を3年分に当てはめると、1室あたり約814万円の経済コストになり、こちらは建設費+40%に相当する規模になる。チョウ氏が「保有コストが利回りを圧迫する」と語ったのは、表3の左側の列ではなく、この繰り延べ収益まで含めた右側の感覚に近いのだろう。工期と施工費は独立ではなく、工期が延びるほど着工時点の単価は上がるという点も、同じ既刊が着工遅延1か月あたり約890万円と見積もっている。

主要10市区の実勢と比べる — 1.5倍に届くのは東京都中央区のみ

必要ADRを実勢と突き合わせる。使うのは当社の推定成約ADR（各施設の最安プラン水準に業態別補正を掛けた推定値、税抜相当）で、2025年11月から2026年10月までの12か月単純平均を市区ごとに取った。東京都中央区が19,200円（N=151）、新宿区16,200円（N=102）、福岡市博多区14,700円（N=152）、札幌市中央区14,700円（N=139）までが基準13,454円を上回り、大阪市中央区11,600円（N=193）以下の6市区は基準にも届いていない。建設費1.5倍の18,836円を上回るのは東京都中央区だけで、2倍の24,217円に届く市区はなかった。

右端の列は、レンダーの目線で言い換えたものである。東京都中央区の平均ADRが成立させる総事業費は1室3,575万円で、建設費が+54%まで膨らんでも平均並みの単価で吸収できる。新宿区は+26%、博多区と札幌市中央区は+12%前後が上限で、サルキン氏の言う50%超過を平均単価で受け止められるのは10市区のうち1区にとどまる。大阪市中央区以下の6市区は基準の時点で平均を上回る単価を要する。

ここで注意したいのは、市区の平均ADRは既存施設の標準的な水準であって、新築ホテルの単価ではないという点である。新築は築浅のプレミアムを取るのが通常で、表4の「要プレミアム」はそのプレミアムが何%必要かを示している。大阪市中央区で基準に届くには平均比+16%、名古屋市中区で+26%であり、この程度なら新築が取りうる範囲にある。一方で1.5倍超過時に大阪市中央区で求められる+63%、仙台市青葉区の+88%は、同じ商圏の上位帯をまるごと飛び越える水準であり、商品設計そのものを変えない限り到達しにくい。

既存取得＋改修との分岐 — 新築が1.5倍なら既存は1室2,950万円まで同等

AHICEで複数の登壇者が「既存建物の取得と改修」に傾いたのは、超過リスクを負わない選択だからである。同じ必要ADRの式で比べれば分岐は単純で、既存の取得価格と改修費の合計が新築の総事業費を下回れば既存が有利になる。改修費は既刊「オフィス転用の分岐点ADRは5,500〜10,700円」が示した転用CapEx、坪60万・80万・100万円の3ケース（客室専有18㎡換算で1室約410万・550万・680万円）を用いた。

新築が予算どおり2,500万円/室なら、既存は改修550万円を見込むと1室1,950万円までしか払えない。しかし新築が1.5倍に着地するなら2,950万円、2倍なら3,950万円まで既存の取得価格を許容できる。この数字を実勢と比べるために、J-REIT7投資法人（いちごホテルリート投資法人、インヴィンシブル投資法人、日本ホテル＆レジデンシャル投資法人、ジャパン・ホテル・リート投資法人、星野リゾート・リート投資法人、森トラストリート投資法人、霞ヶ関ホテルリート投資法人）が開示する国内保有物件の取得価格を客室数で割ると、298物件の中央値は1室2,425万円、四分位は1,214万〜4,116万円だった。ジャパン・ホテル・リートが保有するカンデオホテルズ大阪なんば（2017年竣工、496室）は取得価格143億2,000万円で1室2,887万円にあたり、同社のポートフォリオ一覧ではリミテッドサービスホテルに分類されている。

つまり既存の相場は、新築が予算どおりなら「改修費込みで新築より高い」帯にあり、新築が1.5倍に膨らんだ瞬間に「改修を乗せても新築と同等かそれ以下」へ反転する。1室2,887万円の築9年物件は、+50%超過時の上限2,950万円（改修550万円）とほぼ同じ水準で、再改修の要らない築浅なら新築1.5倍との比較で優位に立つ。既存取得にはもう一つの利点があり、表3の用地保有コストと繰り延べ収益がほぼ発生しない。チョウ氏が5〜6年の工期を既存取得の理由に挙げたのは、この時間価値を含めた判断といえる。ただし表5の上限は改修で商品力が新築並みになる前提であり、改修後の単価が商圏平均を超えられるかは物件ごとの設計次第になる。

レンダー向け — コンティンジェンシー水準と必要ADRの読み替え

最後に、融資審査でコンティンジェンシー（予備費）をどう置くかを同じ式で整理する。表6は建設費に対する予備費の比率ごとに総事業費と必要ADRを並べ、その必要ADRに平均ADRが届く市区の数を添えたものである。予備費+10%で必要ADRは14,530円、+20%で15,607円、+30%で16,683円となり、10市区のうち平均で届くのはそれぞれ4・2・1市区に絞られていく。AHICEの証言どおり+50%を置くなら18,836円で1市区のみ、+100%なら24,217円で該当なしとなる。

この表から導ける実務上の整理は三つある。第一に、予備費の水準は「見積りの精度」ではなく「商圏の単価余裕」から逆算するのが筋である。東京都中央区のように平均ADRが建設費+54%まで吸収する商圏では予備費30〜50%でも事業は成立しうるが、博多区や札幌市中央区のように吸収幅が+12%前後の商圏では、予備費が12%前後を超えた時点で平均単価を上回るプレミアムが前提になる。第二に、予備費を積めない案件では超過を「工期」ではなく「設計」で吸収する選択肢を初期に残しておくことが有効といえる。サルキン氏の言う再設計が相次ぐのは、着工後に客室数や仕様を変えざるを得ない案件が多いことの裏返しだろう。第三に、既存取得への切り替え余地を審査時点で併記しておくと、超過が確定した局面での出口が増える。表5の上限価格はそのための目安として使える。なお、上がった工事費を発注者と施工会社のどちらが負担するかという契約面の論点は、ホテル工事費が上がったら誰が払うかが改正建設業法の価格変動条項から整理している。

建設費の高止まりには、見方を変えれば既存ストックの相対価値を高める面もある。JLLが指摘するように国内の新規供給率は1.5〜1.7%とアジア太平洋平均の6.6%を大きく下回っており、新築が成立しにくい商圏ほど既存施設の稼働と単価が守られやすい。超過リスクはデベロッパーにとっては制約だが、既存物件を持つオーナーとレンダーにとっては供給抑制というアップサイドでもある。新築以外の経路がホテル供給に占める比率は、ホテル供給の16.7%が非新築が着工統計から分解している。

まとめ — 超過幅は「商圏の吸収幅」で引き受ける

本稿の式は単純だが、だからこそ案件ごとの前提を差し替えて使える。建設費の見積りに予備費を上乗せする前に、その商圏の平均ADRが総事業費をいくらまで成立させるかを先に求めておけば、超過が判明した局面で「設計を変えるのか、既存に切り替えるのか、単価で取り返すのか」の判断が早くなる。

よくある質問

Q. 必要ADRはどのように計算していますか。
A. 1室あたり総事業費にNOI利回り5.5%を掛けて年間の必要NOIを求め、365日・稼働率（前提・通年）80%・売上比NOI35%で割っています。基準の2,500万円では13,454円になります。前提を変える場合は表2の感度表をご参照ください。

Q. 「予算比50〜100%超過」は業界全体の数字ですか。
A. いいえ。トラベルボイスが報じたAHICE登壇者の発言であり、各氏の案件経験にもとづく証言です。公的統計としては、国土交通省の建築着工統計で宿泊業用の工事費坪単価が2022年から2024年に+41%上昇したことが確認できます。

Q. 市区の平均ADRが必要ADRを下回る商圏では新築は成立しませんか。
A. 平均は既存施設の標準的な水準で、新築はこれにプレミアムを乗せて販売するのが通常です。表4の「要プレミアム」が必要な上乗せ幅で、+20〜30%程度なら新築が取りうる範囲ですが、+60%を超える水準は商品設計の変更を伴うとお考えください。

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