京都府のホテル新規開業2026は96軒1,114室｜コートヤード京都駅270室が11/16、町家50軒・100室超2軒

メトロエンジンリサーチが追跡する宿泊施設データで、2026年に京都府内で新規に掲載が確認された施設を2026年11月6日時点で集計すると、96軒・1,114室になった。1軒あたりの平均は11.6室で、軒数の半分強にあたる50軒は町家宿で、うち49軒が1〜2室規模である。一方で客室数の7割近くは、コートヤード・バイ・マリオット京都駅（270室・2026年11月16日開業予定）、東横INN京都長岡京（183室）、アパホテル〈京都福知山駅前〉（91室）、カペラ京都（89室）、御室花伝抄（67室）、帝国ホテル 京都（55室）の6軒に集まる。本稿では、この「軒数は小さく、室数は少数の大型案件に偏る」2026年の京都の供給を業態別・市区町村別・規模別に分解し、開業区の推定成約ADRと京都駅・祇園それぞれの1km圏ストックに照らして、小規模高単価宿を開発・取得する事業者がどこに余地を見るべきかを読み解く。

本記事の客室ストックは、コートヤード・バイ・マリオット京都駅から半径1,000m圏内にある客室数10室以上の宿泊施設（レジャーホテルを除く）を対象とし、「稼働中」は直近3か月（2026年9月〜2026年11月）に主要予約サイトで販売価格が確認できた施設を指す（2026年11月7日時点、メトロエンジンリサーチ集計）。祇園側の客室ストックは、帝国ホテル 京都から半径1,000m圏内にある客室数10室以上の宿泊施設（レジャーホテルを除く）を対象とし、「稼働中」は直近3か月（2026年9月〜2026年11月）に主要予約サイトで販売価格が確認できた施設を指す（2026年11月7日時点、メトロエンジンリサーチ集計）。新規開業の軒数・室数は主要予約サイトでの掲載確認ベースであり、メトロエンジンリサーチが追跡するうち稼働が確認できる約27,000施設を母集団とする。

業態別 — 軒数は町家、客室はホテル15軒が8割

まず業態の内訳を押さえたい。96軒のうち町家が50軒（69室）、貸別荘が18軒（25室）で、この2業態だけで軒数の70.8%を占めるものの、客室は合わせて94室と全体の8.4%にとどまる。対照的に、ビジネスホテル8軒（380室）、シティホテル5軒（354室）、デラックスホテル2軒（144室）の計15軒は878室で、室数の78.8%を担っている。旅館は3軒81室で、そのうち67室は共立リゾートが右京区・御室に開いた御室花伝抄である。ホステル3軒28室、ゲストハウス4軒18室、コテージ1軒13室、民宿2軒2室が残りを構成する。

この構図は、京都市が2007年9月に実施した新景観政策で市街地の建物高さの最高限度を原則10〜31m（幹線道路沿い31m、その内側15m等）に抑えていることと切り離せない。京都市の景観ガイドラインは2021年4月に「まちづくりに貢献する建築物」を高さ規制の特例許可対象に加えたが、都心部で大規模な客室数を積み上げる余地は構造的に限られる。加えて京都市は上質宿泊施設誘致制度で立地制限地域でも条件を満たす上質施設の開業を可能にする一方、客室の急増と混雑を受けて2019年に宿泊施設の量的拡充を掲げた誘致方針を見直している。供給の「数」より「質」へ軸足が移る政策環境のなかで、2026年の新規供給が町家と少数の高単価ホテルに二極化したのは自然な帰結といえる。

規模別 — 78軒が9室以下、100室超は2軒だけ

1軒あたりの室数で区切ると、二極化はさらにはっきりする。1〜9室が78軒（130室）、10〜49室が12軒（229室）、50〜99室が4軒（302室）、100室超が2軒（453室）という分布で、96軒の中央値は1室である。100室超の2軒はコートヤード・バイ・マリオット京都駅（270室）と東横INN京都長岡京（183室）で、いずれも府内の既存ストックが厚い京都駅周辺と、ホテルがほぼ存在しなかった長岡京市という対照的な立地に位置する。50〜99室の4軒はアパホテル〈京都福知山駅前〉、カペラ京都、御室花伝抄、帝国ホテル 京都で、府北部のビジネス需要の受け皿と、祇園・御室のラグジュアリー／上質温泉宿が並ぶ。

10〜49室の12軒には、キオリホテル寺町（34室）、京都ファンゲートホテル（31室）、アゴーラプレイス 京都二条（30室）、キオリコレクション御幸町（21室）、MUJI BASE KYOTO kiyomizu（18室）、祇をん 玄松（17室）などが含まれ、田の字地区から東山にかけての「中規模ブティック」帯を形成している。小規模高単価宿を志向する事業者にとって、この12軒229室が実質的な直接競合の2026年コホートになる。

市区町村別 — 京都市87軒803室、南区・東山区・下京区に集中

所在地で見ると、96軒のうち87軒803室が京都市内で、残る9軒311室が長岡京市・福知山市・宮津市・京田辺市・京丹後市・宇治市に分かれる。市内では南区が24軒312室で最多となるが、その内訳はコートヤード・バイ・マリオット京都駅の270室と、東九条周辺を中心とする町家15軒・貸別荘6軒などの小規模施設であり、1軒の大型案件と多数の町家が同じ区に同居している。東山区は25軒227室で、帝国ホテル 京都（55室）とカペラ京都（89室）のラグジュアリー2軒に加え、祇をん 玄松、MUJI BASE KYOTO kiyomizu、綾錦祇園といった20室前後までの施設と町家14軒が並ぶ。下京区は21軒116室で、キオリホテル寺町・キオリコレクション御幸町・京都ファンゲートホテルなど田の字地区の中規模ブティックが軸になった。

市外では長岡京市の183室と福知山市の91室が目立つ。長岡京市は京都市中心部まで阪急・JRで15分圏にある住宅・工業都市で、東横INN京都長岡京はJR長岡京駅徒歩7分・阪急長岡天神駅徒歩5分に立地する。京都市内の高稼働が続くなかで、価格に敏感な出張・観光需要を市外で受け止める構図は、宇治市で2026年12月25日に開業予定の東横INN JR宇治駅南口（172室・未掲載）とも共通しており、京都市周辺部にビジネスホテルの新しい層が形成されつつあると読める。

開業区の単価帯を重ねると、2026年の供給がどの価格帯に差し込まれたかが見える。東山区の推定成約ADRは2026年10月に¥32,400（N=51、前年同月比+8.3%）と市内で最も高く、ここに帝国ホテル 京都とカペラ京都という掲載価格20万円超の2軒が加わった。下京区は¥23,100（N=170、+14.8%）で、キオリの中規模ブティック2軒55室と京都ファンゲートホテル（31室）の投入先となった。南区は¥20,000（N=54、+8.9%）で、コートヤード・バイ・マリオット京都駅が区の中央値を上回る価格帯で参入する。区別ADRの10月反転の背景は京都の推定成約ADR、6〜9月の前年割れから10月確定で反転で詳述している。

主要8施設 — 開業日と確認状況

個別施設の開業日は、掲載情報と運営会社の発表を照合した。2026年11月6日時点で未来に属する日付はすべて「予定」として扱う。コートヤード・バイ・マリオット京都駅はジェイアール東海ホテルズとマリオットの発表で2026年11月16日開業と決まり、京都駅八条東口から徒歩約3分、地上9階・地下1階に10タイプ270室を備える。帝国ホテル 京都は2026年3月5日に祇園甲部歌舞練場敷地内で開業し、1936年竣工の登録有形文化財「弥栄会館」を一部保存・活用した地上7階・地下2階、全55室の構成である。カペラ京都は2026年3月22日に東山区小松町（宮川町）で開業した全89室で、うち29室がスイート、隈研吾建築都市設計事務所が設計を担った。

御室花伝抄は共立リゾートの「花伝抄」シリーズ3棟目で、嵐電・御室仁和寺駅徒歩約2分、全67室の温泉宿として2026年5月24日にプレオープンし、7月にグランドオープンした。嵐山温泉・梅小路に続く京都3棟目であり、世界遺産・仁和寺のすぐそばという立地は同シリーズの中でも強い集客力を持つ。アパホテル〈京都福知山駅前〉はJR福知山駅南口徒歩1分・全91室で2026年5月1日に開業し、無料駐車場50台を備える府北部ではアパホテル〈西舞鶴駅前〉に続く2棟目となる。東横INN京都長岡京は2026年10月23日に予約受付を始め、運営会社の発表では2027年1月22日開業予定・182室である（掲載情報上は183室で、本稿の集計はこの掲載値に基づく）。キオリホテル寺町（34室）とキオリコレクション御幸町（21室）、キオリコレクション錦（12室）の3軒は田の字地区に展開するKIORIシリーズで、掲載情報上の開業日は2026年末で仮置きされているが、寺町は2026年8月、御幸町は9月から販売価格が確認されており、既に営業を始めている。

純増の見方 — 看板替え2軒121室を除くと94軒993室

新規掲載の集計には、既存施設がブランドを変えて再掲載されたケースが含まれ得る。2026年の京都府96軒のうち、運営会社の発表や報道で既存建物のリブランドと確認できたのはアパホテル〈京都福知山駅前〉（旧アールイン福知山、フランチャイズ契約による91室）と、2026年3月にリブランドオープンしたアゴーラプレイス 京都二条（30室）の2軒である。この2軒121室は京都府の客室ストックの純増ではなく既存客室の衣替えであり、これを除いた純増ベースは94軒993室になる。他方、2024〜2025年に京都市内で相次いだ外資ブランドへの看板替え（既存ホテルの運営受託・ブランド転換）は開業年が2026年でないため本集計には含まれない。

観測の性質上、この1,114室という数字は「現時点の下限値」として読む必要がある。主要予約サイトへの掲載は開業の数か月前にしか出ず、2024〜2025年に京都府で開業した施設でも、開業前に掲載が確認できたのは約2割にとどまり、4割近くは開業から91日以上経ってから掲載が確認されている。2026年11月・12月の開業予定として現在掲載されているのが実質2軒453室（コートヤード・バイ・マリオット京都駅と東横INN京都長岡京）しかないのは供給が止まるからではなく、掲載が追いついていないためである。東横INN JR宇治駅南口（172室・12月25日開業予定）が集計に含まれていないのがその実例で、年明け以降に2026年コホートの軒数・室数は上方に改定されていく。

2024年→2026年 — 室数は2年で半分以下、軒数は横ばい

同じ掲載確認ベースで過去2年と並べると、2024年は105軒2,517室、2025年は89軒1,861室、2026年は11月6日時点で96軒1,114室である。軒数は90〜105軒の帯でほぼ横ばいだが、室数は2024年の2,517室から2026年の1,114室へと半分以下に縮んだ。2024年は300室超のホテル2軒を含む大型案件が中心で、2025年はホテルルートイン京都久御山（224室）、コートヤード・バイ・マリオット京都四条烏丸（125室）など100室超が複数あった。2026年に100室超が2軒だけなのは、都心部で大型の用地と高さが取りにくい状況と、ブランド側が京都では小規模・高単価の旗艦を優先する判断を重ねた結果と読める。

ただし2026年の数字は観測途中である。前述のとおり掲載の遅れによって年内に数十室、年明けには数百室規模で上方改定される余地があり、2025年の1,861室との差は縮まる可能性が高い。室数の推移から読み取るべきは絶対値の減少ではなく、「1軒あたり規模の小型化」というトレンドの継続である。1軒平均は2024年の24.0室、2025年の20.9室、2026年の11.6室と下がっており、町家・貸別荘の軒数が増えるほど平均は押し下げられる。

他都道府県との比較 — 1軒平均11.6室は8都道府県で最小

同じ掲載確認ベース（2026年11月6日時点）で主要な観光・都市圏の7都道府県と並べると、京都府の「小さく多い」供給の特徴がはっきりする。京都府の1軒平均11.6室は、奈良県（17軒203室・11.9室）をわずかに下回り、比較した8都道府県で最も小さい。大阪府は55軒3,568室で1軒平均64.9室・中央値34室と、軒数は京都府の6割弱ながら室数は3.2倍に達し、100室以上の12軒が室数の65.4%を占める。東京都は110軒2,966室・1軒平均27.0室で、京都府とは軒数が近い一方で室数は2.7倍である。

10室未満の小規模施設が軒数に占める比率は、京都府81.3%、兵庫県82.1%、北海道79.8%、沖縄県73.1%と観光地型の府県で高いが、北海道・沖縄県・兵庫県は100室以上の大型案件が室数の67.9〜78.5%を担い、小規模の軒数と大型の室数が併存している。京都府は100室以上が2軒・室数の40.7%にとどまり、100室以上の案件がない奈良県を除けば、大型案件による室数の積み上げが比較対象の中で最も弱い。高さ規制と景観規制のもとで大型の用地が出にくいという前節の構造が、府県間の比較でも裏付けられる形である。投資判断の観点では、京都府の新規供給は1案件あたりの室数が小さく、ストック全体への影響は個々の大型案件が直接競合する京都駅周辺など一部の圏域に限られると読める。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（OTA掲載確認ベース、N=京都府96／奈良県17／北海道178／兵庫県67／福岡県100／東京都110／沖縄県104／大阪府55施設、2026年11月6日時点）。1軒平均の小さい順

京都駅1km圏 — 稼働18,145室に270室、上乗せ率1.5%

2026年最大の案件であるコートヤード・バイ・マリオット京都駅の競合環境を、半径1,000m圏の客室ストックで確認する。圏内の掲載施設は204軒21,135室、直近3か月に販売価格が確認できた稼働施設は143軒18,145室で、270室の上乗せ率は稼働ベースで1.5%、掲載ベースで1.3%にとどまる。業態別ではビジネスホテルが97軒13,775室と圏内の65%を占め、シティホテル16軒4,550室、デラックスホテル3軒518室が続く。規模別では201室以上が34軒11,330室と室数の54%を担っており、都ホテル 京都八条（988室）、ホテルエルシエント京都八条口（566室）、ホテルグランヴィア京都（537室）など大型施設が密集する国内でも稀な駅前市場である。

圏内の累計ストックは2017年の110軒11,234室から2026年の175軒19,026室へと10年で+69%増えたが、年次推移を見ると2023年以降の増加は年100室未満に鈍化しており、2024年から2025年はほぼ横ばいであった。2026年のコートヤード270室は、この「増加が止まっていた駅前」に2022年（+375室）以来4年ぶりに加わるまとまった供給になる。推定成約ADRの前向き推定では、開業初月の11月（16日以降）が¥43,600、12月¥24,000、2027年1月¥20,800、2月¥19,800、3月¥44,100と季節性に沿った価格が掲載されており、南区の10月中央値¥20,000・下京区¥23,100に対してオフシーズンでも区中央値と同水準、紅葉・桜の繁忙期にはその2倍前後の水準で参入する姿が見える。

祇園1km圏 — 稼働7,230室の小規模市場に、上位帯144室

帝国ホテル 京都とカペラ京都が入った祇園側は、京都駅前と全く異なる構造を持つ。帝国ホテル 京都から半径1,000m圏の掲載施設は216軒9,771室、稼働施設は148軒7,230室で、軒数は京都駅圏より多いのに室数は稼働ベースで約4割、掲載ベースで5割弱にすぎない。50室以下が167軒3,754室と軒数の77%を占め、201室以上はわずか3軒739室である。業態ではビジネスホテル67軒4,034室、ホステル60軒1,244室、デラックスホテル11軒874室、旅館29軒645室と分散し、祇園・東山らしい小規模分散型の市場であることが数字に出ている。累計ストックは2017年の85軒2,911室から2026年の181軒8,057室へと10年で2.8倍に膨らんだが、2024年以降の増加は年120〜250室で、高さ規制と景観地区の制約のもとで小刻みに積み上がってきた。

この市場に加わった上位帯2軒144室は、稼働室数の2.0%だが、圏内デラックスホテル874室に対しては16.5%に相当する。2026年10月の掲載価格（全プラン平均・2名1室・税込）はカペラ京都が¥447,800（最安プラン¥373,500）、帝国ホテル 京都が¥266,900（最安プラン¥154,200）で、東山区の推定成約ADR¥32,400とは桁が異なる価格帯に位置する。両施設は地場の中価格帯と競合するのではなく、京都市が2026年3月1日から宿泊税の最高区分（1人1泊10万円以上で1万円）を新設した水準そのものの市場をつくる存在であり、祇園の既存小規模宿にとっては直接の競合というより、エリア全体の価格基準を押し上げるアンカーとして働く余地がある。

需給 — 10月の府内推定OCC 92.7%が新規供給を吸収する

供給の受け皿となる需要側を確認する。メトロエンジンリサーチの推定では、京都府の2026年10月の稼働率（OTA掲載在庫ベース・推定）は92.7%（対象778施設／客室32,933室、主要予約サイト掲載ベース）で、9月の84.0%（566施設／31,989室）から紅葉前の需要期に入って8.7pt上がった。業態別ではビジネスホテル93.9%（197施設／19,421室）、シティホテル92.3%（37施設／5,084室）、旅館90.2%（120施設／2,205室）、デラックスホテル88.7%（18施設／1,549室）と、いずれも9割前後の高水準にある。この推定値は主要予約サイトで販売される在庫の消化状況に基づくもので、施設全体の実稼働率とは異なる。

公的・業界統計も同じ方向を示す。京都市観光協会の年報によれば、市内主要ホテル（月により105〜115軒）の2025年通年の客室稼働率は80.6%で前年の77.8%を2.8pt上回り、延べ宿泊数は前年比+4.9%の1,054万9,946泊、うち外国人は+14.6%であった。2025年10月の稼働率は90%でコロナ禍以降の最高値を更新し、2026年3月も81.6%と前年同月を2.5pt上回っている。推定成約ADRでも、京都府全体は2026年10月に¥20,600（N=602）で前年同月比+6.9%、シティホテルは¥32,900（N=63）で+12.4%、ビジネスホテルは¥19,700（N=326）で+9.1%と、前年割れ（ビジネス・シティは6〜9月、全業態は6〜8月）から反転した。年間1,000室前後の新規供給に対し、稼働9割・単価反転という需要環境は、供給を吸収する余地が十分にあることを示している。

制度環境 — 宿泊税5区分化と景観・防災の立地条件

2026年の京都の供給を評価する際、3月1日に施行された京都市宿泊税の改定は欠かせない前提である。税率区分は従来の3区分から5区分に増え、1人1泊の宿泊料金6,000円未満200円、6,000円以上2万円未満400円、2万円以上5万円未満1,000円、5万円以上10万円未満4,000円、10万円以上1万円となった。帝国ホテル 京都やカペラ京都の掲載価格帯は2名1室で20万〜45万円であり、1人あたりで見れば最高区分または4,000円区分に該当する。一方、町家宿や中規模ブティックの多くは400〜1,000円区分に収まり、税額が価格競争力に与える影響は限定的といえる。

立地の物理条件では、京都市の資料によると上京区・中京区・下京区・南区には土砂災害特別警戒区域がなく、東山区は山裾に土砂災害警戒区域が分布する。鴨川は京都府管理河川で、洪水浸水想定区域は京都市防災情報マップで地点ごとに確認できる。2026年の新規96軒のうち東山区25軒・南区24軒・下京区21軒という分布は、市街地の平坦部に集中しており、個別の土砂・浸水リスクは物件単位で確認すれば足りる水準である。むしろ事業採算を左右するのは、高さ規制と景観地区の意匠規制のもとで取得できる床面積の上限、そして上質宿泊施設誘致制度の対象になり得るかという制度面の適合性にある。

上場REITの京都保有 — 5物件774室、2026年コホートは未保有

投資家の視点で京都の既存ストックを見ると、ホテル特化型・複合型の上場REIT7投資法人（いちごホテルリート投資法人、インヴィンシブル投資法人、日本ホテル＆レジデンシャル投資法人、ジャパン・ホテル・リート投資法人、星野リゾート・リート投資法人、森トラストリート投資法人、霞ヶ関ホテルリート投資法人）が京都府内に保有する物件は5物件774室、取得価格合計¥24,428百万円である（J-REIT保有関係データ・2026年11月2日時点）。内訳はジャパン・ホテル・リートのイビススタイルズ京都ステーション（215室・¥6,600百万円）とオリエンタルホテル京都 六条（166室・¥4,446百万円）、インヴィンシブル投資法人のホテルマイステイズ京都四条（224室・¥6,024百万円・2014年7月取得）、いちごホテルリートのスマイルホテル京都四条（144室・¥4,480百万円・2015年11月取得）、星野リゾート・リートの星のや京都（25室・¥2,878百万円・2013年7月取得）である。

注目したいのは、REIT保有5物件のうち4物件が京都駅〜四条の宿泊特化型ミドル帯であり、2026年に供給された帝国ホテル 京都・カペラ京都・御室花伝抄・キオリの各施設のような小規模高単価帯が、上場市場にはほとんど組み込まれていない点である。星のや京都（25室）が唯一の小規模高単価物件で、1室あたり取得価格は¥115百万円と他4物件（¥27〜31百万円/室）の約4倍に達する。2026年コホートの小規模高単価施設は現時点でデベロッパー・運営会社・私募の保有にあり、稼働が安定した後に上場REITや私募ファンドへの売却が検討される段階に入る。京都の高単価小規模宿は、取得単価が高く評価される一方で、1物件の金額が小さいため、複数施設をまとめたポートフォリオ取得が成立しやすいという特性を持つ。

2027年以降のパイプライン — 確認申請ベースで上京135室・東山53室

2027年以降に目を向けると、国土交通省「建築物動態統計調査」の確認申請ベースで把握できる京都府内のホテル計画は、三菱地所株式会社による上京区相国寺門前町の135室（延床20,553.6㎡・地上3階、2027年9月30日完成予定）と、オリックス不動産による東山区三十三間堂廻りの53室（地上4階、2028年12月31日完成予定）の2件である。相国寺門前町の計画はローズウッド 京都 相国寺門前町の135室計画で詳しく試算しており、京都市の上質宿泊施設誘致制度の候補として有識者会議にかけられた案件でもある。確認申請は通常開業の1〜2年前に行われるため、この件数は調査時点での確定パイプラインの下限値であり、今後の申請追加で件数・客室数は増加する見込みである。

確認申請とは別に、運営会社の発表で開業日が確定している案件として、東横INN JR宇治駅南口（172室・2026年12月25日開業予定）と東横INN京都長岡京（182室・2027年1月22日開業予定）がある。前者は本稿の2026年集計にまだ含まれておらず、後者は掲載上2026年コホートに入っている。両施設を合わせた354室は、京都市外では2025年のホテルルートイン京都久御山（224室）に続くまとまった規模の宿泊特化型の供給であり、市内9割稼働の受け皿として京都市周辺部が機能し始める転換点になる。既存施設の転用案件としては、旧京都新聞ビルを活用するAvani Kyoto 240室が中京区に控えており、2027年の完成案件全国16件の全体像は2027年に完成するホテル計画16件・3,672室で整理している。

開発・取得の示唆 — 10〜49室帯の空白と町家の集積

ここまでを整理すると、2026年の京都の供給は「1〜9室が78軒」と「50室以上が6軒」の両端に厚く、その間の10〜49室帯は12軒229室と薄い。区別の推定成約ADRが東山区¥32,400、下京区¥23,100、中京区¥23,400と2万〜3万円台にある市場で、この中間帯は客室単価を区中央値の1.5〜2倍に置きつつ、1棟で20〜40室の運営効率を確保できるレンジであり、祇をん 玄松（17室）が2026年10月に推定成約ADR¥50,100、キオリコレクション御幸町（21室）が¥56,600という水準で販売実績を積んでいることは、この帯の需要の厚みを示す実例になる。小規模高単価宿を志向する事業者にとって、祇園・東山と田の字地区の10〜49室帯は、競合コホートが年12軒にとどまる点で参入の余地が大きいセグメントといえる。

10〜49室帯の試算 — 3シナリオとADR×OCC感度

この中間帯の事業性を、30室の小規模高単価宿を想定した客室売上ベースで試算する。基準は東山区の推定成約ADRの直近12か月平均¥23,830（2025年11月〜2026年10月、月別N=43〜51）とした。10月単月の¥32,384は紅葉期の繁忙月にあたり、通年の事業性を見る基準には高すぎるためである。悲観は区平均並みの¥23,800・OCC 70%、中位は1.5倍の¥35,700・京都市観光協会による市内主要ホテルの2025年通年稼働率80.6%、楽観は2.0倍の¥47,700・OCC 85%と置いた。30室の年間客室売上（ADR×OCC×365日×30室）は悲観1.82億円、中位3.15億円、楽観4.44億円で、悲観と楽観の差は約2.4倍に開く。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（東山区 推定成約ADR 12か月平均、N=43〜51施設/月）、京都市観光協会「京都観光総合調査 データ年報 2025」よりホテルバンク編集部試算。ADRは百円単位に丸め。運営費・賃料・税金・付帯収入は含まない

感度を見ると、ADRの水準がRevPARに与える影響はOCCの振れよりも大きい。区平均の1.5倍のADRを確保できればOCCが70%まで下がってもRevPARは¥24,990で、区平均ADRのままOCC 90%を確保した場合の¥21,420を上回る。2026年10月の推定成約ADRでは、祇をん 玄松の¥50,141が同月の東山区中央値の1.55倍、キオリコレクション御幸町の¥56,645が下京区中央値の2.45倍にあたる。ただし両施設の値は繁忙月の単月であり、通年では表の中位〜楽観の間に収まるとみるのが妥当だろう。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（東山区 推定成約ADR、2025年11月〜2026年10月）よりホテルバンク編集部試算。RevPAR＝ADR×OCC。特定物件の収益を示すものではない

町家宿については、50軒69室という軒数の多さを単一事業体の規模で見るのではなく、南区15軒・東山区14軒・下京区12軒という集積として捉えたい。1棟1〜2室の運営は人件費と清掃動線の点で単独では成立しにくいが、同一区内で10棟前後をまとめて運営・取得するモデルは、京都では既に複数の運営会社が実践している。2026年の町家供給が3区に集中している事実は、まとめ取得・一括運営の候補が最も見つけやすいのがこの3区であることを意味する。また、御室花伝抄が区の中央値¥29,800（右京区・N=15）と同水準の推定成約ADR¥30,000で初年度から安定した販売を続けていることは、都心から外れた世界遺産近接地でも、温泉と食事を備えた上質旅館なら高単価帯が成立することの実証例として参照できる。

最後に、京都市外のビジネスホテル帯に触れておきたい。東横INN京都長岡京の推定成約ADRは2027年1〜3月の前向き推定で¥9,800前後、アパホテル〈京都福知山駅前〉は府北部の駅前立地で安定した販売を続けており、京都市内の9割稼働・2万円台の市場からあふれる価格重視の需要を、周辺都市で確実に受け止めるポジションを確立している。長岡京・宇治・久御山・福知山という環状の受け皿が形成されることで、京都市内の高単価化はむしろ進みやすくなり、都心の小規模高単価宿と周辺部の宿泊特化型が補完関係を強めるのが2027年にかけての京都の供給構造だろう。

まとめ

2026年の京都府の新規開業は、11月6日時点の掲載確認ベースで96軒1,114室、1軒平均11.6室である。軒数の7割は町家・貸別荘の68軒94室が占め、室数の7割は50室以上の6軒755室に集まる。市区町村別では京都市87軒803室、うち南区312室・東山区227室・下京区116室が中心で、市外では長岡京市183室・福知山市91室がまとまった供給となった。確認できたリブランド2軒121室を除く純増は94軒993室で、掲載の遅れを考えると年明けには上方改定される。需要側は10月の府内推定OCCが92.7%（778施設／32,933室）、推定成約ADRが前年同月比+6.9%と、年間1,000室前後の供給を吸収する環境にある。京都駅1km圏では270室の上乗せ率が稼働の1.5%、祇園1km圏では上位帯144室がデラックス帯の16.5%にあたり、どちらも既存市場の価格基準を押し上げる方向に働く。10〜49室帯の薄さと町家の3区集積は、小規模高単価宿を開発・取得する事業者にとって2027年に向けた具体的な余地を示している。

よくある質問

Q. 2026年に京都府で新規開業したホテル・宿は何軒ですか。
メトロエンジンリサーチが主要予約サイトで掲載を確認した範囲では、2026年11月6日時点で96軒・1,114室です。軒数の52%は町家宿（うち49軒が1〜2室規模）で、100室を超えるのはコートヤード・バイ・マリオット京都駅（270室）と東横INN京都長岡京（183室）の2軒です。掲載は開業後に遅れて出ることが多いため、この数字は今後増える見込みです。

Q. コートヤード・バイ・マリオット京都駅の開業日はいつですか。
ジェイアール東海ホテルズとマリオットの発表によると、2026年11月16日に開業予定です。京都駅八条東口から徒歩約3分、地上9階・地下1階、全270室で、半径1km圏の稼働客室18,145室に対する上乗せ率は1.5%です。

Q. 2026年の京都市宿泊税はどう変わりましたか。
2026年3月1日の宿泊分から税率区分が3区分から5区分になり、1人1泊の宿泊料金6,000円未満200円、6,000円以上2万円未満400円、2万円以上5万円未満1,000円、5万円以上10万円未満4,000円、10万円以上1万円です。予約成立日ではなく宿泊日で適用されます。

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