神戸三宮にアパ755室、2029年春開業 — 駅北1km圏5,450室の+13.9%、中央区ADR1.21万円の吸収余地

エグゼクティブサマリー — 稼働中5,450室の商圏に、2029年まで4件の供給が重なる

結論から述べると、755室という規模は三宮北側1km圏の稼働中ストック（34軒・5,450室）に対して+13.9%、同圏で公表されている他の計画を合わせると+23.8%の供給増になる。一方で需要側は、神戸市の延べ宿泊者数が2025年に778.7万人（前年比109.1%）と過去最高を更新し、中央区の推定稼働率は2026年8月・9月ともに90%台で推移している。755室を通年80%で回すのに必要な室泊数は約22万で、これは市全体が2024年から2025年にかけて積み増した宿泊者数（約65万人泊）の半分に満たない。供給増加率だけを見れば大きいが、需要の伸びと既存ストックの消化状況を重ねると、2029年春の開業時点で吸収余地は十分に残ると読める。同社の駅前大型案件を供給インパクトと平日在庫の両面から検証したアパホテル山形駅前237室、2028年3月開業 — 駅1km圏2,398室に+9.9%、平日は観測の9割が残室0と並べると、商圏規模による吸収余地の違いが読み取れる。

ただし、2027年から2029年にかけて同じ商圏に4件の開業が集中する点は、価格帯の設計に影響する。本稿が示すように、中央区の推定成約ADRは繁閑で1.4倍の振幅があり、2018年以降に開業した宿泊特化型の中央値は¥12,100である。大浴場・露天風呂・プールという「&リゾート」仕様が、この中央値からどれだけ上乗せを取れるかが、755室の採算を左右する論点になる。

計画概要 — 新幹線・空港・三宮を徒歩圏に収める755室の「&リゾート」仕様

アパグループのプレスリリース（産経新聞社運営のプレスリリース配信ページ、2025年12月10日更新）によると、同社は兵庫県神戸市内で「県内最大級」と位置づける大型ホテル開発計画を公表した。名称は「アパホテル&リゾート〈新神戸 三宮駅北〉」、地上19階建て・755室で、開業は2029年春頃を予定している。館内にはサウナ付きの大浴場と露天風呂のほか、プール、レストラン、コンビニを備える計画で、宿泊特化型の既存2施設とは異なる「&リゾート」業態として展開される。産業タイムズ社『ホテル計画総覧 2026年版』にも、神戸市で755室・2029年春ごろ開業予定として掲載されている。

立地の意味を整理しておきたい。三宮は神戸市営地下鉄で神戸空港駅まで乗り換えなしで結ばれ、山陽新幹線の新神戸駅も徒歩圏に入る。ビジネス需要とレジャー需要の両方を1か所で受けられる結節点であり、同社も「ビジネスや観光での需要を見込んで取得に至った」と説明している。755室という規模は、1km圏で現在最大のANAクラウンプラザホテル神戸（593室・シティホテル）を上回り、宿泊特化型としては商圏内で前例のないスケールになる。同社は全体戦略として2027年3月末までに15万室の展開を掲げており、本計画はその関西側の中核案件に位置づけられる。所在地番や延床面積は公表資料に記載がないため、本稿では推定せず、三宮駅北側の代表点（北緯34.699度・東経135.196度）を中心に商圏を分析する。

三宮北側1km圏の客室ストック — 2021年の6,042室をピークに横ばい、2025年から再び増加

三宮駅北側から半径1km圏の客室ストックを、開業年と閉館年から各年末時点で復元すると、2017年の32軒・4,586室から2021年の40軒・6,042室まで4年で約1,450室が積み上がった。2018年のコンフォートホテルERA神戸三宮（219室）やフォーポイント フレックス（199室）、2019年の相鉄フレッサイン（271室）、2020年のアパホテル〈神戸三宮駅前〉（176室）、2021年のレムプラス神戸三宮（209室）とザ ロイヤルパーク キャンバス（170室）が、この期間の中核だった。2022年以降は閉館分が開業分を上回って5,584〜5,678室の横ばい圏に入り、2025年に東横INN神戸三宮駅前（224室）が加わって5,731室、2026年は5,813室まで戻している。

本記事の客室ストックは、三宮駅北側から半径1,000m圏内にある客室数10室以上の宿泊施設（レジャーホテルを除く）を対象とし、「稼働中」は直近3か月（2026年8月〜2026年10月）に主要予約サイトで販売価格が確認できた施設を指す（2026年10月23日時点、メトロエンジンリサーチ集計）。 年次推移は開業年が確認できる施設を各年末時点で数えたもので、開業年が確認できない3軒・154室は推移に含めていない。

構成を見ると、稼働中34軒・5,450室のうちビジネスホテルが25軒・3,989室と73%を占め、規模別では201室以上の12軒だけで3,148室（58%）に達する。つまり三宮北側は、すでに大型の宿泊特化型が供給の過半を担う商圏であり、755室の計画はこの構造を一段押し進めるものといえる。開業年代別では1980年代（1,959室）と2010年代（1,418室）に山があり、1980年代の施設群は築40年前後を迎えている。建て替えやリブランドが今後のテーマになる年代構成で、新築の大型供給が入る余地はここにもある。

2027〜2029年の供給パイプライン — 加算後は稼働中ストック比+24%

同じ1km圏で公表されている計画を時系列に並べると、2027年から2029年にかけて4件が連続する。国土交通省「建築物動態統計調査」の確認申請ベースでは、神戸市中央区小野柄通5丁目に12階・223室・延床10,880.8㎡のホテルが2025年8月に着工し、2027年7月31日の竣工を予定している（名称・ブランドは公表されていないため本稿では推定しない）。雲井通5丁目の再開発Ⅰ期ビル（地上32階・高さ約163m、2027年12月末竣工予定）は低層部にバスターミナル、4〜8階に新・神戸文化ホール、11〜22階にオフィス、24〜32階にホテルが入り、ホテルは「TRUNK(HOTEL) KOBE」として2028年の開業が報じられている（客室数は事業者が公表しておらず、建築計画ベースでは70室）。JR三ノ宮駅の新駅ビルは2029年度開業予定で、2022年時点の計画では18〜30階に約250室のホテルが入るとされていた（その後の設計変更の可能性があり、確定値ではない）。そして本稿の主題である755室が2029年春頃に加わる。

確認申請まで進んでいる223室と755室の2件で+17.9%、報道ベースの2件を含めると+23.8%になる。重要なのは順序で、223室が2027年、TRUNKが2028年、JR新駅ビルと755室が2029年と、3年をかけて段階的に市場に入る。2018〜2021年に約1,450室を4年で吸収した実績がある商圏にとって、同程度のペースの供給は経験済みの速度といえる。なお、建築物動態統計調査は確認申請ベースのため、2028年以降の件数は今後の申請追加で増える見込みであり、現時点の確定パイプラインの下限値として参照されたい。雲井通5丁目の再開発ビルにホテル床が入る事業上の理由と、保留床から逆算した必要単価については、再開発ビルの上層階にホテルが入る理由 — 神戸三宮・保留床522億円から逆算した必要ADR4.4万円で詳しく分析している。

中央区の推定成約ADR — 繁閑で1.4倍、宿泊特化の新築中央値は¥12,100

神戸市中央区の推定成約ADR（対象施設の中央値）は、2026年9月が¥12,100で前年同月の¥12,100に対して+0.2%とほぼ横ばいだった。7月は¥11,600（前年同月比+4.2%）、8月は¥12,200（同-3.6%）で、夏場は前年並みの水準を維持している。兵庫県全体の9月は¥12,700（N=547施設）で、中央区はビジネスホテル比率の高さから県平均を下回る単価帯に位置する。同じ中央区の単価水準をラグジュアリー側から読んだ事例としては、コンラッド神戸136室は市役所2号館の上層に — 推定成約1.22万円の神戸中央区と公有地活用の成立条件も参考になる。

季節性を見ると、2025年10月の¥14,400が直近の山、2026年2月の¥10,100が谷で、その比は1.42倍になる。神戸マラソン（11月）や神戸ルミナリエ（1〜2月）といったイベントを抱えながら、2月に谷が来る構造は、ファミリー・レジャー需要の季節変動が業務需要の底を割り込む月があることを示す。2025年11月は推定成約ベースの対象が32施設と他月（55〜67施設）の半分程度だったため、本稿では参考値として扱い、図には表示していない。

では、大浴場・プール付きの大型宿泊特化型はどの価格帯を取りにいくのか。1km圏で稼働中かつ推定成約ADRが算出できる33施設の2026年7〜9月平均を並べると、2018年以降に開業した宿泊特化型12施設の中央値は¥12,100、上位四分位は¥16,200前後に位置する。レムプラス神戸三宮（¥18,900）やザ ロイヤルパーク キャンバス 神戸三宮（¥16,200）のようにデザイン性で¥16,000超を取る施設がある一方、200室級の多くは¥10,000〜¥13,000に集まる。同社は既存2施設（378室）で三宮の需要を長年取り込んできた実績があり、755室では大浴場・露天風呂・プールという設備を根拠に、この帯の上限から上位四分位（¥12,100〜¥16,200）へ単価を押し上げる余地がある。商圏内での位置取りの焦点はそこにある。

ポジショニング — 300室超×ミドル単価の象限は空いている

客室数と推定成約ADRの2軸に33施設を置くと、商圏の構造がはっきりする。客室数の中央値は170室、推定成約ADRの中央値は¥12,000で、この十字で4象限に分けたとき、「大規模×高単価」に入るのはANAクラウンプラザホテル神戸（593室・¥15,800）、ホテルモントレ神戸（231室・¥19,000）、レムプラス神戸三宮（209室・¥18,900）など限られた施設になる。300室を超える宿泊特化型で¥12,000以上を取る施設は現在の商圏に存在せず、755室はこの空白の象限に、既存最大規模を上回るスケールで入ることになる。

同社にとっての合理性もここにある。既存2施設（378室）で蓄積した三宮の需要データを、755室という規模で単価帯を一段上げて受け直す構図であり、大浴場・露天風呂・プールは「同じ宿泊特化型でも選ばれる理由」を設備で作る投資といえる。商圏内に同規模の競合がない以上、価格のベンチマークは既存の200室級ではなく、ANAクラウンプラザホテル神戸のようなフルサービス型の下限（¥15,800）との間に置かれるだろう。

需給の現在地 — 中央区の推定稼働率は90%台、神戸マラソン前夜は45日前に残室6%

供給増を受け止める側の状態を確認する。中央区の推定稼働率（OTA掲載在庫ベース）は、2026年9月が90.4%（対象38施設／客室5,475、主要予約サイト掲載ベース）、8月が90.4%で、ビジネスホテルは9月90.5%（23施設／3,782室）、シティホテルは91.1%（10施設／1,462室）と業態差がほとんどない。兵庫県全体の9月は86.3%（354施設／17,641室）で、中央区は県内でも在庫消化が速いエリアに入る。

ブッキングカーブでも需要の厚みが確認できる。2026年11月15日（日）開催の神戸マラソンは定員2万人に対しエントリーが6万人を超え、海外在住ランナーの応募も3,364人と過去最多を更新した。その前夜にあたる11月14日（土）の中央区は、宿泊日の45日前の時点で残室が335室（5,663室中・残室率5.9%）まで消化されており、翌15日（日）の同時点1,233室（残室率21.8%）とは明確な差がある。11月の月間平均では45日前の残室率が28.3%、11日前で19.2%と、通常月でもリードタイム内に着実に在庫が消化されていく（対象37施設／客室5,671、主要予約サイト掲載ベース）。

ブッキングカーブ＝宿泊日に向けた主要予約サイト上の残室数の推移。LT（リードタイム）＝宿泊日までの日数。推定稼働率（OTA掲載在庫ベース）＝100−100×掲載残室数÷総客室数で、OTA上で販売される在庫の消化状況に基づく推定値であり、施設全体の実稼働率とは異なる。45日超前の観測は掲載枠が積まれる前の状態を含むため使用していない。

立地評価 — 商業地域・容積率600%、地価は区平均で前年比+6.4%

駅北側の公示地価標準地は加納町4丁目（1,060,000円/㎡）と中山手通2丁目（1,180,000円/㎡）のいずれも商業地域・容積率600%・防火地域で、鑑定評価の記述でも「事務所ビル、飲食店ビル等が建ち並ぶ商業地域」「地価は上昇傾向で推移」とされている。中央区全体の全用途平均は1,073,300円/㎡（前年比+6.4%）で兵庫県内の市区町で最も高く、三宮町の商業地点では8,000,000円/㎡（+9.59%）と、駅直近の上昇率が区平均を上回る。容積率600%は19階建てを成立させる上で十分な指定であり、用地取得コストの上昇が続く中で早期に用地を確保した点は、2029年開業に向けた優位性といえる。

災害リスクについては、所在地番が公表されていないため地点単位の評価は行わない。神戸市中央区は海側に防潮ラインが設定され、高潮・津波の想定区域はその海側とポートアイランド・空港島が中心である一方、北部の山手側には土砂災害警戒区域が多いという二面性がある。三宮駅北側はJR線の北、すなわち市が津波時の避難方向として示す側に位置するが、北野・山手方向に近づくほど土砂災害の想定箇所が増える。所在地番の公表後に、神戸市の洪水・高潮・雨水出水ハザードマップと兵庫県の高潮浸水想定区域図で、浸水深と土砂災害警戒区域の該当有無を確認することが実務上の手順になる。

商圏の需要基盤も確認しておく。半径1km圏の従業者数は87,342人、事業所数は7,725で、三宮の業務集積が平日の宿泊需要を下支えする。居住人口は2025年の45,780人から2040年推計で45,807人と横ばいから微増で、生産年齢人口比率は69.4%と高い。都心回帰で人口を維持する商圏は、宿泊需要の受け皿としても飲食・小売の集積としても安定しており、大型ホテルが前提とする「平日は業務、週末はレジャー」の二本立てが成り立つ立地といえる。

J-REIT保有物件に見る神戸の取得水準 — 1km圏内に1物件、中央区に3物件

投資家の視点で取得水準を確かめるため、上場ホテルREITが神戸市内で保有する物件を各投資法人の公表ポートフォリオ（2026年10月19日時点・当社集計）から引くと、三宮北側1km圏内では星野リゾート・リート投資法人（3287）が2017年11月に取得した「the b 神戸」（168室・取得価格¥7,020百万円）が該当する。中央区ではこのほか、森トラストリート投資法人（8961）のホテルオークラ神戸（468室・¥19,000百万円・固定賃料）、ジャパン・ホテル・リート投資法人（8985）の神戸メリケンパークオリエンタルホテル（323室・¥10,900百万円）が保有されている。市内ではいちごホテルリート投資法人（3463）のKOKO HOTEL 神戸新長田（133室・¥1,490百万円・2015年11月取得）も含め、計4物件になる。

三宮の宿泊特化型で1室あたり¥41.8百万円（2017年取得）という水準は、2022年以降の建設費上昇を踏まえると新築の755室が同じ単価で成立するとは限らない。むしろ逆で、新築コストが上がるほど既存の大型資産の希少性が増し、商圏内で同規模の供給が続きにくくなる。755室の開業後に残る「規模×設備」の優位は、建設費の上昇局面がそのまま参入のしきい値になっている点でも補強される。

吸収余地の試算 — 755室を埋める年間室泊数と神戸市の需要増

最後に、755室を埋めるのに必要な需要量を市全体の数字と比べる。年間の販売可能室泊数は755室×365日＝275,575室泊で、通年稼働率80%なら220,460室泊、75%なら206,681室泊、85%なら234,239室泊が必要になる。1室あたりの宿泊人数を1.3〜1.6人と置くと、80%稼働に対応する延べ宿泊者数は約29万〜35万人泊で、神戸市の2025年延べ宿泊者数778.7万人の3.7〜4.5%に相当する。

神戸市は2024年から2025年にかけて延べ宿泊者数を約65万人泊積み増し、2030年の目標900万人泊に向けて年平均+24万人泊の増加を見込む。755室が80%稼働で必要とする約29万〜35万人泊は、直近1年の増加幅の44〜54%、目標ペースなら1.2〜1.5年分に収まる。外国人宿泊者だけでも前年比143.3%・約41万人泊の増加であり、その増分だけで755室分を上回る計算になる。供給の集中は確かにあるが、需要側の成長率を前提にすれば、開業年に商圏全体の稼働率を大きく押し下げる規模とは言いにくい。

単価と稼働の組み合わせで見ると、中央区の新築宿泊特化型の中央値（¥12,100）と通年稼働率80%（試算前提）で客室売上は年26.5億円、設備を背景に¥14,000まで単価を上げられれば30.9億円になる。ADRが10%下振れしても稼働85%を確保できれば25.8億円で、80%×¥12,000の水準とほぼ同じ売上に戻る。大浴場・プールを備えた大型施設は稼働を落とさずに単価を取りにいける設備構成であり、この感応度の幅が755室という規模の強みになる。延床面積が公表されていないため、本稿では建設費と利回りの試算は行わない。

投資判断の視点 — 機会と留意点の整理

デベロッパーや地銀、宿泊特化型に投資するファンドにとっての示唆は三つある。第一に、三宮北側では「規模」そのものが差別化になる段階に入っており、300室超の宿泊特化型は商圏内に前例がない。第二に、価格帯の設計は既存の200室級の帯（¥10,000〜¥13,000）ではなく、設備を根拠に¥12,000〜¥16,000の帯を取りにいく前提で組むのが合理的である。第三に、2027〜2029年の供給集中は需要成長率（年+9.1%）で吸収可能な規模だが、開業が重なる2029年は各施設がレートを探り合う局面になるため、開業初年度の稼働優先か単価優先かを事前に決めておくことが、収益の立ち上がりを左右する。

まとめ

アパホテル&リゾート〈新神戸 三宮駅北〉の755室は、三宮駅北側1km圏の稼働中ストック5,450室に対して+13.9%、同圏で公表されている2027〜2029年の計画を合わせると+23.8%の供給増をもたらす。一方で中央区の推定稼働率は90%台、神戸市の延べ宿泊者数は年+9.1%で伸びており、755室が通年80%で必要とする約22万室泊は市全体の1年分の増加幅の中に収まる。商圏のポジショニングでは300室超×ミドル単価の象限が空いており、大浴場・露天風呂・プールを備えた大型宿泊特化型がその象限を¥12,100〜¥16,000の単価帯で取りにいく構図は、規模の経済と設備差別化を同時に成立させる合理的な戦略といえる。2029年春の開業に向けて、用地の公表後に立地リスクを地点単位で確認しつつ、開業初年度のレート戦略を需要成長と供給集中の両面から組み立てることが、本案件と周辺計画を評価する上での要点になる。

よくある質問

Q. アパホテル&リゾート〈新神戸 三宮駅北〉の開業はいつで、何室か。

A. 同社の公表資料では地上19階・755室、開業は2029年春頃の予定である。サウナ付き大浴場・露天風呂・プール・レストラン・コンビニを備え、JR三ノ宮駅から徒歩6分、新神戸駅から徒歩11分とされている。所在地番は公表されていない。

Q. 755室は三宮の客室供給にどの程度の影響があるか。

A. 三宮駅北側1km圏の稼働中ストック5,450室（34軒）に対して+13.9%、2027年竣工予定の223室や2028〜2029年の他計画を合わせると+23.8%に相当する。神戸市の延べ宿泊者数は2025年に778.7万人（前年比109.1%）で、755室を通年80%で埋めるのに必要な約22万室泊は直近1年の増加幅に収まる規模である。

Q. 神戸市中央区のホテル単価はどの水準か。

A. 中央区の推定成約ADR（対象施設の中央値・税抜相当）は2026年9月で¥12,100、前年同月比+0.2%である。2018年以降に開業した三宮北側の宿泊特化型12施設の2026年7〜9月平均は中央値¥12,100で、繁忙期の2025年10月は¥14,400、閑散期の2026年2月は¥10,100と約1.4倍の季節振幅がある。