再開発ビルの上層階にホテルが入る理由 — 神戸三宮・保留床522億円から逆算した必要ADR4.4万円

神戸・三宮の駅前で、地上32階・高さ約163mの複合ビルが立ち上がりつつある。神戸三宮雲井通5丁目地区第一種市街地再開発事業である。低層部にバスターミナルとホール・図書館、中層に事務所、そして24階から上に宿泊施設。この「上に行くほど客室になる」断面は、いま全国の駅前再開発で繰り返し現れる型だ。本稿では、その配置がデザインの結果ではなく資金計画の帰結であることを、神戸市が公表した事業計画書の実数と、三宮エリアの宿泊単価データから検証する。

資金の56.6%は床の売却代金 — 事業計画書が示す922億円の内訳

市街地再開発事業は、都市再開発法に基づく面的整備の手法である。従前の土地・建物の権利を新しいビルの床（権利床）に変換し、土地を高度利用して生み出した余剰の床を保留床として第三者に売却する。その代金と公的補助金で事業費を賄う仕組みだ。したがって、保留床が想定価格で売れるかどうかが、事業成立の可否をほぼ決める。

雲井通5丁目地区の場合、施行者である雲井通5丁目再開発株式会社が神戸市の認可を受けて公表した事業計画書（2021年3月当初認可、2025年1月22日 第2回変更認可）に、資金計画が金額単位まで記載されている。総額は922億4,600万円。その収入内訳は次のとおりである。

収入921億円弱のうち、公的資金は補助金370億円と公共施設管理者負担金30億6,500万円の合計400億6,500万円で43.4%。残る522億円、実に56.6%が保留床の売却代金である。補助金の負担割合も公表されており、兵庫県の投資事業評価調書によれば、土地整備費と共同施設整備費については国4.5/10・県2/10・市2.5/10・事業者1/10、調査設計計画費は国1/3・県1/6・市1/6・事業者1/3という配分になっている。

ここから読み取れるのは単純な事実だ。補助金は事業費の4割を埋めるが、6割は床を売って回収しなければならない。だからこの事業の設計思想は、最初から「高く売れる床をどれだけ作れるか」に規定されている。ホテル開発の資金調達ルートを論じる際、再開発スキームがしばしば選ばれるのは、この保留床という独特の資金化装置があるからである。

誰がどの床を持つか — 用途別9.9万㎡の帰属を分解する

事業計画書は、延べ面積約99,130㎡を用途別・階層別に開示している。ここを見ると、ビルの断面がなぜあの順序になるのかが見えてくる。

低層部は、ほぼ制度によって用途が確定している。バスターミナルは国土交通省・神戸市が策定した「国道2号等神戸三宮駅前空間整備事業計画」に基づく国の直轄道路事業であり、ホール（大ホール1,800席程度＋多目的スペース）と図書館は神戸市の計画に位置づけられた公益施設である。両者で41,700㎡、延床の42.1%を占める。この4割強は、市場価格で高く売るための床ではない。

すると、522億円の保留床処分金を主に担うのは、残る商業・業務・宿泊と駐車場ということになる。そのうち商業は地下1階から3階までの低層で、フロア面積は大きいが単価の上限は路面商業の賃料水準に縛られる。業務施設は9〜23階の15層で24,700㎡、三宮エリア内で最大級となるフロアプレート約350坪の無柱空間が売り物だ。そして最上部の23〜32階に宿泊施設が置かれる。

ここで重要なのは、用途ごとに「階の高さ」を評価する感度が違うという点である。オフィスの賃料は同一ビル内で低層階と高層階の差が数%から十数%にとどまることが多い。これに対してホテルは、眺望が客室単価に直接反映される。海と山に挟まれた神戸のように景観資源が明快な都市では、この差はさらに開く。同じ1㎡の床でも、最上部に置いたときの限界価値をもっとも高く評価できる用途がホテルである。だから上層階がホテルになる。

容積率700%の敷地に1,019%を建てる — 上乗せ分が保留床を生む

もう一つの前提が容積率である。国土交通省 不動産情報ライブラリの用途地域データで施行地区の座標を照会すると、当地は商業地域・指定容積率700%・建ぺい率80%である（三ノ宮駅直近は800%）。一方、事業計画書に記載された計画値は建築敷地面積 約8,230㎡に対し容積対象面積 約83,870㎡、容積率 約1,019%、建ぺい率 約93%。

指定容積率のままなら容積対象面積は約57,600㎡にとどまる。計画はそれを約26,300㎡上回る。この上乗せ分が、権利床を超えて生まれる床、すなわち保留床の源泉である。建ぺい率も指定80%に対し計画は約93%だが、防火地域内の耐火建築物や角地に対する加算を積み上げれば説明がつく水準だ。市街地再開発事業とは、都市計画上の容積率の割増を制度的に獲得し、それを床という形で現金化する装置だと言い換えてもよい。

ここが、規制の側から開発余地を読む用途地域・容積率・地価の分析と、再開発スキームの分析が接続する地点である。前者が「どこに、どれだけ建てられるか」を問うのに対し、再開発事業は「制度を使って上限そのものを動かし、動いた分をどう資金化するか」を問う。

立地の裏付け — 三ノ宮駅前の地価は7年で+41%、1km圏に従業者13.3万人

保留床が想定価格で売れると見込める根拠は立地にある。国土交通省 不動産情報ライブラリで施行地区周辺の地価公示標準地を照会すると、直近の2地点はいずれも2026年1月1日時点で前年比+9.0%と伸びが加速している。

三ノ宮駅から470mの御幸通5丁目の標準地は、2019年の70万5,000円/㎡から2026年の99万5,000円/㎡へ7年で+41.1%。580mの八幡通3丁目は75万5,000円/㎡から101万円/㎡へ+33.8%となり、2026年に大台の100万円/㎡を超えた。2021〜2022年に一度マイナスに沈んだ後、2024年以降の加速は明確である。いずれも用途は商業地、指定容積率600%・建ぺい率80%、防火地域という条件だ。

交通結節点としての規模も確認しておきたい。国土数値情報の駅別乗降客数によれば、JR三ノ宮駅の1日あたり乗降客数は2019年の250,268人が直近のピークで、2020年に183,956人まで落ち込んだのち2023年は231,870人まで戻している。2019年比92.6%の回復である。

ここに阪急神戸三宮（2023年 89,189人）、阪神神戸三宮（107,270人）、神戸市営地下鉄三宮（120,008人）、同 三宮・花時計前（16,166人）、ポートライナー三宮（66,406人）が重なる。6駅の単純合計は1日約63.1万人。事業計画書は施行地区の状況として「駅や中・長距離バス停が分散し相互利用の利便性が低い」点を挙げており、バスターミナル集約によってこれを改善しようという構図である。

三宮1.2km圏40施設・6,850室 — 推定ADR中央値は1万1,800円、2万円台は空白

では、そこに置かれる宿泊床はどの価格帯を狙うことになるのか。施行地区から半径1.2km圏で稼働が確認できるホテル・旅館のうち、直近12ヶ月（2025年8月〜2026年7月）に6ヶ月以上の推定成約ADRが得られた施設を抽出すると、N=40施設・合計6,850室になった。その分布が次の図である。

推定ADRの中央値は1万1,800円。¥18,500から¥43,600の間には1施設も存在せず、2万円台がまるごと空いている。最上位の2施設は客室30室の北野の丘のブティックホテル（推定ADR約5万7,700円）と、旧居留地寄りの116室（約4万3,700円）である。主要都市の業態ミックスと単価の観点でいえば、三宮は「厚いエコノミー層＋ごく薄い高単価層」という典型的な地方中核都市型の構成をとっている。

この空白は、市場が高単価を許容しないという意味ではない。神戸市中央区の推定成約ADRは着実に上がっている。

1〜7月の平均で比較すると、2024年 約9,100円 → 2025年 約1万500円 → 2026年 約1万1,000円。2026年は前年同期比+4.6%、2024年同期比では+21.0%である。需給も締まっている。兵庫県全体の推定稼働率は2026年7月でシティホテル89.3%（42施設8,072室）、ビジネスホテル90.9%（145施設16,690室）。神戸都心が県内でどの単価層に位置するかは、兵庫県を5層に分けた単価構造の分析が全体像を示している。

需要は強く、単価も上がっている。それでも2万円台の在庫がゼロなのは、既存ストックの多くが1980年代から2000年代に建てられた宿泊特化型で、改装だけでは客室面積も眺望も変えられないからだ。高単価帯は「作らないと存在しない」層である。再開発の上層階は、その空白を埋められる数少ない床である。

宿泊床が背負う73億円 — 逆算した必要ADRは約4万4,000円

ここまでの数字を突き合わせると、宿泊床に課された経済的な要求水準が見えてくる。保留床処分金522億円を延べ面積で按分すると、宿泊施設13,940㎡（延床の14.1%）が負担する額は約73億4,000万円となる。

報道発表資料によれば、この宿泊床には客室60〜70室（スタンダードタイプ約35㎡）が計画されている。中位の65室で割ると、1室あたり約1億1,300万円。都心ラグジュアリーホテルの1室あたり取得価格として、決して低くない水準である。

この床が投資対象として成立するために必要な客室単価を逆算する。前提は、還元利回り（NOIキャップレート）5.0%、GOP率30%（フルサービス型のシティホテル水準）、総売上に占める客室売上の比率50〜70%、推定稼働率70〜75%、客室数65室。この設定で必要NOIは年約3億6,700万円、必要総売上は約12億2,300万円となる。

還元利回りを振ると、客室売上比率60%・稼働率70%（通年ベースの試算前提）のケースで、4.5%なら約3万9,800円、5.0%で約4万4,200円、5.5%で約4万8,600円。幅を取っても必要ADRは3万4,400円〜5万1,500円のレンジに収まる。

三宮1.2km圏の推定ADR中央値1万1,800円に対して3.4〜4.1倍。この倍率が、上層階にホテルを置く必然性を数字で説明している。周辺相場の水準で売る宿泊特化型では、按分された保留床処分金を回収できない。床を高く売って事業を成立させるには、周辺に存在しない価格帯の商品を作るしかなく、そのためには眺望と客室面積という「上層階でしか作れない差別化要素」が要る。

実際、公表されている計画は35㎡のスタンダード客室、最上階の幅30mのインフィニティプールとスパ、眺望を活かしたレストラン・バー、チャペルとバンケットという構成で、宿泊床13,940㎡を60〜70室で使う。1室あたり延べ面積は約200〜230㎡（70室なら199㎡、60室なら232㎡）となり、客室以外の付帯施設に相当の面積を配分していることが分かる。婚礼・宴会・料飲を組み合わせて客室売上比率を下げれば、必要ADRの水準は表の上段側に近づく。用途構成そのものが、必要ADRを引き下げるための設計になっている。

この型はどこまで一般化できるか — 再開発ホテル床を読む4つの指標

雲井通5丁目の数字から、再開発事業に組み込まれるホテル床を評価する際の実務的な指標を抽出できる。

4つめの倍率がとりわけ実務的である。オペレーター側の出店開発から見れば、これは「その再開発が求めてくる単価と、自社ブランドが商圏で実現できる単価の距離」を測る物差しになる。倍率が1.5倍程度なら既存業態の延長で対応できるが、3倍を超えるなら、ブランドと商品仕様の両方を商圏の外から持ち込む必要がある。駅前の大規模複合開発で導入ブランドが上振れしがちなのは、この構造による。

リスク要因も整理しておきたい。

事業スケジュールは、2018年6月の施行者設立、2020年3月の都市計画決定告示、2021年3月の施行認可（2022年3月変更認可）、2022年5月の権利変換計画認可、同年6月の解体工事着手を経て現在に至る。事業計画書上の事業施行期間は2028年12月末まで、報道発表資料では竣工を2027年度頃としている。駅からの距離が価格に効く距離帯という観点でも、JR三ノ宮駅から約250mという位置は最上位の条件にある。

まとめ

再開発ビルの上層階にホテルが入るのは、意匠上の選択ではない。総事業費922億円のうち522億円を床の売却で回収しなければならず、その回収を最大化する用途配置を逆算した結果である。低層は制度が用途を決め、中層はフロアプレートの経済性がオフィスを選び、上層は眺望プレミアムを単価に変換できるホテルが最も高い限界価値を出す。

そして本件の宿泊床は、按分ベースで73億4,000万円、1室あたり約1億1,300万円を背負う。必要ADRは約4万4,000円、周辺40施設の中央値の3.7倍にあたる。周辺相場では成立しないから、周辺にない商品を作る。「上層階のラグジュアリー」という結論は、保留床処分金の額から機械的に導かれている。

再開発案件を評価する側は、まず事業計画書の資金計画を開き、保留床処分金の比率と公共床の比率を確認するとよい。その2つの数字だけで、その事業がどの程度の単価の宿泊商品を要求してくるかは、かなりの精度で予測できる。

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