阿寒湖温泉の外資100室構想、成立ADRは5.5万〜6.0万円 — 3施設178室が閉じた温泉街を実測

北海道新聞が2025年11月1日付で報じたところによると、釧路市の阿寒湖温泉で、米マリオット・インターナショナルの高級ブランドホテルを旧「ホテル阿寒湖荘」跡地に誘致する調整が進んでいる。構想は地上7階建て・客室約100室で、2026年春までの着工と最速2028年春の開業を目指すとされた。実現すれば外資系高級ホテルの道東進出は初めてになるが、2026年10月1日時点で着工や運営ブランドの正式発表は確認できておらず、本稿では「2025年11月時点の報道による構想」として扱う。

この構想が入ろうとしているのは、2015年以降に3施設・計178室が営業を終え、宿泊客延数が2018年度から約3割縮んだ温泉街である。一方で、25室の別荘型施設は推定成約ADRが年平均6.4万円に達し、連休の中日は宿泊日の45日以上前から残室がなくなる日がある。本稿では、湖畔2km圏の客室ストック、月次ADRの季節性、価格階層と早期完売、国立公園内の立地条件を順に実測し、約100室が成立する単価水準を試算する。

外資構想の現在地 — 報道から11か月、着工の確認は取れていない

まず、公表情報で確認できる範囲を整理しておく。北海道新聞の2025年11月1日付記事は、旧阿寒湖荘の跡地に米マリオット・インターナショナルの高級ブランドホテルを誘致する方向で関係者が調整していると伝えた。同紙釧路報道部の発信によれば、ブランドは「ラグジュアリーコレクション」などが候補で、構想段階の規模は地上7階建て・客室約100室である。続く11月4日付の記事では、地元の観光関係者から「競合せず、富裕層取り込める」と歓迎する声が紹介された。

ただし、これらは誘致に向けた調整を伝える報道であり、事業主体による正式な発表ではない。当初の目標とされた「2026年春までの着工」について、2026年10月1日時点で確認した範囲では、着工や運営ブランドの決定を示す公表資料は見当たらなかった。したがって本稿は、ブランド名や開業時期を確定事項として扱わず、「約100室の高単価ホテルが湖畔に加わる」という規模感だけを前提に置く。

出典：北海道新聞、釧路新聞の各報道よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

湖畔の客室ストック — 現役11施設962室、上位2施設で67%

次に、構想が加わる市場の大きさを確かめる。メトロエンジンリサーチ＆コンサルティングが湖畔から半径2km圏で営業を確認できたのは11施設・962室だった。200室以上の2施設が646室（67.2%）を占め、50〜199室の2施設が204室（21.2%）、50室未満は7施設で112室（11.6%）という構成である。大型2施設に客室が集中し、その下に小規模な宿が連なる二層構造といえる。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（N=11施設、2026年10月1日時点。客室数は各施設の公式サイト・公表資料ほか）

供給の動きを時系列でたどると、過去10年余りは退出が先行した。2015年4月に80室の旅館が営業を終え、その後20室の旅館が続き、2024年3月31日にはホテル阿寒湖荘（78室）が閉館している。3施設の合計は178室で、現役ストック962室の18.5%に相当する規模だ。単純に足し戻すと1,140室となり、差し引き15.6%の縮小という計算になる（存続施設の改装に伴う室数の増減は含まない概算）。

一方で、新たに加わった宿泊棟は小規模かつ高付加価値型に限られる。メトロエンジンリサーチが把握する範囲では、2004年開業の別荘型25室と、2023年6月に開業した一棟貸し15室が該当し、100室規模の新設は確認できない。約100室という構想は現役ストックの10.4%にあたり、閉館した阿寒湖荘の78室を22室上回る。つまり今回の構想は、純増というより、退出した客室の一部を高単価帯で置き換える動きと捉えられる。

図：阿寒湖温泉の現役11施設（円の大きさ＝客室数）と構想予定地（報道ベース）。出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング

需要の器 — 宿泊客延数は2018年度比−29.6%、訪日客は−5.9%にとどまる

客室が減った背景には、需要の器そのものの縮小がある。釧路市の観光入込客数調査によると、阿寒湖温泉を含む阿寒地区の宿泊客延数は2017年度の61.6万人泊から2025年度は41.4万人泊となり、2018年度（58.7万人泊）比では−29.6%だった。2020〜21年度の24万〜25万人泊台からは持ち直したものの、2023年度以降は41万〜42万人泊で横ばいが続いている。

出典：釧路市「観光入込客数調査」各年度版（阿寒地区・宿泊客延数）よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

内訳を見ると、縮んだのは国内客である。訪日外国人宿泊客延数は2018年度の11.6万人泊に対し2025年度は10.9万人泊と−5.9%にとどまり、構成比は19.8%から26.4%へ上がった。差し引きの国内客は47.1万人泊から30.4万人泊へ−35.4%となる。訪日客の55.2%は台湾（6.0万人泊）が占め、英・仏・独・米・加・豪の6か国は合計6,110人泊（5.6%）とまだ小さい。ただし米国は2018年度比+96.9%、豪州は+57.1%と伸びており、国際ブランドの会員基盤が届きやすい層が育ちつつあるとも読める。

四半期別では、冬の位置づけが変わった。1〜3月は2018年度に16.3万人泊と年間で最も多い四半期だったが、2025年度は10.8万人泊（−33.9%）で、7〜9月の13.1万人泊に次ぐ2番手に回っている。それでも年間の26.1%を冬が占めており、夏と冬の二つの山を持つ温泉地という性格は変わっていない。なお、2025年度の宿泊客延数を湖畔の現役962室で割ると1室1日あたり約1.18人泊になる（阿寒地区には湖畔以外の宿泊も含まれるため概算）。

出典：釧路市「観光入込客数調査」（令和7年度版、阿寒地区・四半期別宿泊客延数）よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

月次ADRの季節性 — 8月と2月の二つの山、谷は4月

価格の側から見るとどうか。釧路市全体の推定成約ADRは、2025年9月〜2026年8月の12か月平均で8,900円（N=29〜31施設）、2026年8月は12,900円（N=30施設）である。ただしこの値は、釧路市街のビジネスホテルと湖畔の温泉旅館が混ざった中央値で、阿寒湖温泉の水準を表していない。そこで湖畔の主要5施設（計875室、現役ストックの91.0%）を固定して施設別に集計した。

結果は、客室数で加重した推定成約ADRが同じ12か月で18,300円、5施設の中央値が16,300円だった。釧路市全体の約2.1倍にあたり、同じ国立公園を共有する弟子屈町（9,700円、N=10〜14施設）も上回る。前の12か月（18,100円）と比べると+0.9%で、水準はほぼ横ばいといえる。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（2025年9月〜2026年8月の確定12か月。前の12か月は2024年9月〜2025年8月）

月別に並べると、山は8月と2月の二つある。2026年は8月が20,600円（前年同月比−2.2%）、2月が20,200円（同−7.1%）で、谷は4月の16,100円だった。山と谷の比は1.28倍で、夏と冬がほぼ同じ高さに並ぶ点がこの温泉地の特徴である。2月は阿寒湖が結氷し、氷上の催しが集まる時期と重なる。一方、紅葉期の10月は2025年が18,400円と、年平均並みにとどまった。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（湖畔5施設・875室の客室数加重。2026年9月以降の破線は調査時点の掲載水準に基づく推定）

2026年9月以降は調査時点の掲載水準から推定した値で、9月が22,600円、10月が23,100円と前年同月を上回る水準が出ている。ただしこれらは確定値ではなく、宿泊日が近づくにつれて変動する。季節の形として押さえておきたいのは、冬の単価が夏と並ぶという点だ。通年で高単価を維持したい国際ブランドにとって、冬に単価が落ちない市場は事業計画を組みやすい。

価格階層と早期完売 — 2.6万円と6.4万円の間に施設がない

5施設を単価の高い順に並べると、階層の空きが見えてくる。最上位は25室の別荘型で、推定成約ADRは12か月平均64,300円（月次は57,800〜75,000円）に達する。その下は276室の大型旅館の25,800円まで一気に下がり、3万〜6万円の帯には施設がない。5万円以上の階層にある客室は25室で、現役ストック962室の2.6%にすぎない。大型かつ高単価という座標が空いている構図は、ニセコの高価格帯は2施設75室のみ — フェアモント165室が狙う空白と供給構造で見たニセコとも共通する。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（N=5施設・875室、2025年9月〜2026年8月の確定12か月）

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（N=5施設。青帯は後段で試算する約100室の成立ADR）

では、上位の価格帯は実際に埋まっているのか。在庫の推移を室数ベースで確認した。対象は、釧路市内で在庫を継続観測できた31〜32施設のうち、OTA等の公開枠が総客室の30%以上ある施設で、湖畔2km圏に該当するのは5〜7施設（客室530〜552室、主要予約サイト掲載ベース）である。2026年夏から秋にかけての3つの連休は、いずれも対象施設のすべての宿泊日で残室0を観測した。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（室数ベースの残室推移。施設夜＝施設数×宿泊日数）

なかでも9月の連休は進み方が早かった。中日の9月20日・21日泊は、100室級の2施設がLT38〜44で、276室の大型旅館も21日泊はLT41で残室0に達している。高単価帯も同様で、あかん鶴雅別荘 鄙の座（25室）は9月20日・21日泊とも宿泊日の45日以上前から主要予約サイト上の残室が0/25室となり、お盆の8月14日泊も宿泊日の45日以上前から残室0/25室だった。6万円台の客室が連休の1か月半前には選べなくなる日があるという観測は、この価格帯の需要が現在の25室の外にも広がっている可能性を示す。

ただし、読み方には留意点が二つある。第一に、残室0は主要予約サイトに公開された枠の中での残数であり、施設全体の満室を意味しない。公開枠が総客室の3〜5割という施設が多く、自社サイトや旅行会社経由の販売が中心になっている、宿泊日が近づくにつれて枠を追加している、予約サイトへの割当を当初から絞っている、といった複数の運用が考えられる。第二に、早期に埋まるのは連休の中日に偏っており、年間で見た宿泊客延数は前述のとおり2018年度を3割下回る。ピークの厚みと平日・端境期の伸びしろが同居する市場といえる。

立地条件 — 都市計画の外にあり、国立公園のルールが建て方を決める

立地の評価では、まず公的な地価指標の置かれ方に特徴がある。国土交通省の不動産情報ライブラリで確認したところ、阿寒湖温泉には地価公示の標準地も都道府県地価調査の基準地も置かれておらず、湖畔からおおむね20km圏に宅地の地点は見当たらない。同じ釧路市内で最も近い参照点は、約35km南の釧路市阿寒町中央（住宅地、2026年7月1日時点で5,700円/㎡、前年比−1.7%）である。同じ阿寒摩周国立公園の温泉街である弟子屈町川湯温泉の基準地は3,400円/㎡で、2018年の3,700円から下がったあと横ばいが続く。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（都道府県地価調査、各年7月1日時点、円/㎡）よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

用途地域も同じ構図になる。同ライブラリ上、阿寒湖温泉には都市計画区域・用途地域の指定が確認できず、容積率や建蔽率を都市計画で読むことができない。つまりこの温泉街では、地価も建築規制も都市計画の物差しの外にあり、開発の条件を実質的に決めているのは自然公園法に基づく国立公園のルールである。許可・認可の一般的な枠組みは既刊「国立公園にホテルは建てられるか｜自然公園法の許可基準と33リゾート地の供給実測」に譲り、ここでは阿寒湖畔に固有の条件だけを挙げる。

環境省の公園計画では、湖畔の市街地は「阿寒湖畔集団施設地区」（81.0ha、うち私有地49.0ha）として宿泊拠点に位置づけられている。北海道地方環境事務所の管理計画書（平成18年1月）は、この地区の宿舎について高さ・壁面・意匠の取扱方針を具体的に定めており、主な項目は下表のとおりだ。地上7階という構想の階数は、1層4m前後と置けば28m程度で、最高部30m以下という方針の内側に収まる規模感と読める。また「湖岸線と平行方向の長さが現状を超えない」という方針は、既存の宿の敷地で建て替える計画と相性がよい。国立公園内の温泉街で新築が跡地に集まりやすい理由はここにある。

出典：環境省 北海道地方環境事務所・釧路自然環境事務所「阿寒国立公園阿寒地域管理計画書」（平成18年1月）、環境省「阿寒国立公園 公園計画の変更」資料よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成。現行の取扱いは所管事務所への確認が前提

需要と働き手の面では、観光に特化した小さな町という性格がはっきり出る。総務省・経済産業省の経済センサス-活動調査（2021年）によると、湖畔1km圏の事業所は135、従業者は879人で、オフィス系の従業者は3.1%にとどまる。出張などの業務需要はほぼ見込めず、宿泊需要は観光に依存する立地である。

居住人口も厚くない。国土交通省 国土数値情報の250mメッシュ将来推計では、湖畔1.5km圏の居住人口は2020年の1,202人から2025年に1,132人、2040年には941人（2020年比−21.7%）へ減る見通しで、2025年の生産年齢人口は667人だ。仮に100室のフルサービス型ホテルが1室あたり1.0〜1.5人の従業員を置くとすると100〜150人が必要になり、圏内の生産年齢人口の15〜22%に相当する。採用は圏外からの移住が前提で、従業員宿舎の確保が開業計画の一部になると考えられる（関連：リゾート開発費の約1割が従業員宿舎）。

図：阿寒湖温泉1.5km圏の居住人口（250mメッシュ、2020年）。出典: 国土交通省 国土数値情報（250mメッシュ別将来推計人口・R6国政局推計）。居住人口（国勢調査ベース）であり、滞在・通過人口ではない

約100室の成立ADR — 2025年単価で5.5万円、インフレ織込みで6.0万円

ここまでの実測を踏まえ、約100室のホテルが成り立つ単価水準を逆算する。構想の事業費や敷地面積は公表されていないため、以下はすべて本稿の仮定に基づく簡易試算である。建設費は2段階で置いた。第1段階は2025年の単価で、ラグジュアリー帯の目安（坪250万〜350万円）の上寄りである坪330万円を、本稿の仮定として採用した。国土交通省の建築着工統計では2025年のホテル建築費はS造で坪240.5万円、RC造で坪202.6万円であり、温泉・料飲・スパを備える上位帯はこれを上回る前提だ。第2段階は建設期間中の上昇を織り込み、年5%の複利で2年分を上乗せした（Turner & Townsendの見通しは2026年+5.3%、2027年+5.0%）。業態別の建設費水準と、それを回収できる単価を全国12商圏で逆算した手順は、ホテル建設費は1室870万〜7,140万円｜業態別3層と12商圏の成立ADRで整理している。

出典：国土交通省「建築着工統計」、不動産情報ライブラリ、インヴィンシブル投資法人 開示資料ほかよりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

用地費が総投資の1%に満たない点は、この立地の大きな特徴である。都市部のホテル開発では用地が事業費の相当部分を占めるのに対し、阿寒湖畔では事業の成否をほぼ建設費と運営力が決める（都市部でホテルが用地に払える上限を住宅と比べた試算はホテルが払える用地費、札幌は住宅の3.7倍・大阪は0.26倍 — 6商圏で逆算を参照）。この前提でADRを3通りに置くと、GOP利回り（GOP÷総投資額）は次のようになる。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算（100室・付帯収入40%・GOP率30%の仮定）

GOP利回り6%を成立の目安に置いて逆算すると、稼働65%で必要なADRは2025年単価で54,600円、インフレ織込みで60,100円となる。稼働が60%なら59,100〜65,100円、70%なら50,700〜55,800円である。つまり成立ADRはおおむね5.5万〜6.0万円で、既存の最上位（6.4万円・25室）のすぐ下、276室の大型旅館（2.6万円）の2倍強に位置する。既存の宿と同じ客を取り合うのではなく、空いている3万〜6万円帯の上端に100室が入る形であり、地元から「競合せず」という声が出た構図と整合的だ。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算。簡易試算であり、実際の投資判断には詳細なフィージビリティ・スタディが必要です

ADRと稼働を同時に動かした場合のGOP利回りを、インフレ織込みの総投資額（約99.8億円）で一覧にした。利回り6%に届く組み合わせは、稼働65%ならADR6.0万円、稼働70%なら5.5万円台後半、稼働60%なら6.5万円強が目安になる。稼働が5pt動く影響は、ADRが約5,000円動く影響とほぼ釣り合う。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算（100室・付帯収入40%・GOP率30%・総投資額約99.8億円の仮定）

価格の分担という観点では、量の変化が大きい。5万円以上の客室は現在の25室から125室へ5倍になる。稼働65%を満たすには年間約2.4万室泊、1室2名なら約4.7万人泊が必要で、これは2025年度の阿寒地区の宿泊客延数の11.5%、訪日外国人宿泊客延数の43%に相当する。裏を返せば、2018年度から減った17.4万人泊の27%を高単価帯で取り戻せば届く規模でもある。既存客の奪い合いではなく、国際ブランドの会員基盤や欧米豪の長期滞在客といった新しい層を湖畔に連れてくることが、この試算の成立条件になる。

なお、機関投資家の資金がこの市場に入っているかという点も確認した。上場ホテルREIT7法人（いちごホテルリート投資法人（3463）、インヴィンシブル投資法人（8963）、日本ホテル＆レジデンシャル投資法人（3472）、ジャパン・ホテル・リート投資法人（8985）、星野リゾート・リート投資法人（3287）、森トラストリート投資法人（8961）、霞ヶ関ホテルリート投資法人（401A））の保有関係マスター（国内300物件、2026年9月28日時点）に、阿寒湖温泉の施設はない。道東で確認できるのは、いちごホテルリートが保有するコンフォートホテル釧路（126室、取得価格300百万円、2016年8月取得）と、インヴィンシブルが保有するコンフォートホテル北見（127室、取得価格851百万円、2016年1月取得）の2物件で、いずれも市街地の宿泊特化型である。湖畔のリゾートに国際ブランドが入れば、道東では数少ない、機関投資家の投資対象になりうる規模のリゾート資産が生まれる可能性がある。

投資判断の論点 — 単価より先に、工期と人員の前提を固める

試算上の成立ADRは既存の最上位に近く、連休の完売状況を見るかぎり単価そのものは届かない水準ではない。むしろ事業計画を左右するのは、単価以外の前提である。開発事業者や金融機関が確認しておきたい論点を整理した。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング、釧路市、環境省、国土交通省、北海道新聞（2026年4月16日・17日）の各資料より作成

次のステップとしては、三つの順で詰めるのが現実的だろう。第一に、所管の自然環境事務所と現行の取扱方針を確認し、建物のボリュームを確定させる。第二に、施工体制と従業員宿舎を含めた事業費を固め、着工時期のずれに対する感度を持っておく。第三に、冬と夏のピークに加えて平日と端境期をどう埋めるかを、既存の宿や観光協会との連携を含めて設計したい。入湯税の使途については「入湯税150円が動き出した — 会津若松350円・伊豆300円、温泉地に生まれる再整備の原資」、独自ルールのある観光地で客室が増えにくい構造については「由布院の新規開業は最大45室 — 独自条例の町で「増えない客室」とADR1.51倍」も参考になる。

まとめ

阿寒湖温泉は、2015年以降に3施設・178室が営業を終え、現役ストックが11施設・962室まで絞られた温泉街である。宿泊客延数は2018年度比で−29.6%だが、訪日客は−5.9%にとどまり、単価は夏と冬の二つの山を保っている。価格階層を見ると2.6万円と6.4万円の間に施設がなく、6万円台の25室は連休の中日に宿泊日の45日以上前から残室がなくなる日があった。

約100室の構想を本稿の仮定で試算すると、成立ADRは5.5万〜6.0万円となり、ちょうどこの空白帯の上端に入る。用地費は総投資の1%に満たず、事業を決めるのは建設費と工期、そして働き手の確保といえる。構想は2026年10月1日時点で着工や正式発表を確認できていない段階にある。今後の発表では、ブランド名よりも、着工時期・事業費・従業員宿舎の3点が示されるかどうかに注目したい。

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