ホテル従業員寮は利回りを0.66pt動かす — 客室1室あたりの働き手はニセコ0.17人・名古屋11.2人

ホテル開発の立地評価は、需要側の指標に偏りがちだ。商圏人口、乗降客数、観光入込、周辺の客室ストック——いずれも「誰が泊まりに来るか」を測るものである。しかし建てた建物を実際に回すのは、その場所で働ける人だ。国内約27,000施設のうち、労働力の供給側から立地を評価している例は多くない。

本稿では、半径5km商圏の生産年齢人口を同じ商圏の客室数で割った「労働力商圏比（人/室）」を全国20商圏で実測し、従業員寮の必要戸数と資本的支出（Capex）を1室あたりに落とし込む。結論を先に置くと、この比率が1.5人/室を下回る商圏では従業員寮が事実上の必須設備となり、GOP利回りを0.18〜0.66pt動かす。逆に言えば、その分を事前に織り込んだ事業計画であれば、労働力の薄い商圏は依然として高い成長余地を持つ。

生産年齢人口を客室数で割ると、商圏の開きは約66倍になる

まず全国20商圏について、半径5km圏の生産年齢人口と同じ半径5km圏の客室数を突き合わせた。人口は国土交通省 国土数値情報の250mメッシュ別将来推計人口（2025年推計値）を同心円で集計し、客室数はメトロエンジンリサーチ＆コンサルティングが把握する範囲の施設マスターから2026年時点で開業済み・閉館前の施設を積み上げている。

結果は下図のとおりで、最小のニセコ・ひらふが0.17人/室、最大の名古屋駅が11.22人/室と、約66倍の開きがある。ニセコ・ひらふ商圏は客室10,169室に対して生産年齢人口が1,701人しかいない。仮に商圏内の生産年齢人口全員が宿泊業に就いたとしても、1室あたり0.17人にしかならない計算だ。

もっとも、この比率だけでは「多いか少ないか」の判断がつかない。基準になるのが、宿泊業が1室あたり何人の従業者を必要とするかという原単位である。総務省・経済産業省の経済センサス‐活動調査（2016年）によれば、全国の民営「旅館，ホテル」は18,447事業所で従業者476,731人、客室991,925室を擁する。単純に割ると0.48人/室だ。これは労働集約的な旅館業態を含む全国平均であり、宿泊主体型やリゾートホテルではこれより低くなる。

本稿では運営効率を織り込んで0.30人/室を基準前提とし、後段で0.25〜0.35人/室の幅を取って感度を確認する。全国平均0.48人/室に対して保守的な水準であることを断っておきたい。

薄い商圏ほど、2040年にはさらに薄くなる

労働力商圏比は静的な指標ではない。同じメッシュデータから2040年の総人口推計を取ると、比率が低い商圏の多くは今後さらに人口が減る見通しにある。草津温泉商圏は2025年比−32.3%、野沢温泉−32.0%、蔵王温泉−28.4%、白馬−16.5%、箱根湯本−21.3%。運営受託の期間や保有期間が10年を超える案件では、開業時点の労働力商圏比ではなく、出口時点の水準で見ておく必要がある。

興味深いのは、比率が低い商圏のなかでも将来像が二分される点だ。ニセコ・ひらふは2040年の総人口変化率が−3.9%と、20商圏のなかでも減少幅が小さい部類に入る。移住・定住の受け皿として商圏そのものが厚みを増しつつあることを示唆しており、労働力の面では相対的なアップサイド要因といえる。一方で草津温泉や野沢温泉は、比率の低さと将来の減少幅の大きさが重なる。

メッシュ単位で見ると、この「薄さ」の質の違いがはっきりする。ニセコ・ひらふ商圏は、居住人口が中心部の限られたメッシュに集まり、その外側は広く空白になっている。高齢比率は18.4%と20商圏で最も低い。

草津温泉商圏を高齢比率で塗り分けると、居住メッシュの大半が高齢比32%超の帯に入る。商圏全体では生産年齢2,958人に対し高齢人口2,518人、高齢比率43.0%である。労働力商圏比0.74人/室という数字の背後には、この年齢構成がある。

就業データは補助線にとどめる — 収録の濃淡に注意

労働力の供給側を測るもうひとつの材料が、経済センサスに基づく事業所・従業者データである。半径1km圏で照会すると、名古屋駅は33地区・8,965事業所・従業者207,026人（オフィス系比率27.4%）と厚く、ニセコ・ひらふは1地区・113事業所・従業者1,075人（同20.7%）となる。既存の労働需要がどれだけ集積しているかを見る補助線としては有効だ。

ただし注意が必要なのは、この就業データには収録の濃淡があるという点である。今回照会した6地点のうち宮古島・平良は地区数0・事業所数0が返っており、これは「就業がゼロ」を意味するものではなく、当該地点の境界データが未収録であることを示す。実際に平良地区には多数の事業所が存在する。収録状況が「なし」と返る地点では、就業データを需要や労働供給の根拠に使わないという運用が必要になる。この欠損自体を経済現象として一般化することもできない。

寮の必要戸数を出す — 分水嶺は1.5人/室

ここから寮の必要戸数を試算する。前提は3つに絞った。

この式を整理すると、寮が不要になる条件は「労働力商圏比 > 0.30 ÷ 0.20」、すなわち1.5人/室という単一のしきい値に落ちる。前提を0.25人/室・上限30%に置けば0.83人/室、0.35人/室・上限10%に置けば3.5人/室と幅は動くが、基準前提では1.5人/室が分水嶺になる。20商圏のうちこれを下回ったのは、ニセコ・ひらふ、蔵王温泉、白馬、野沢温泉、草津温泉、鬼怒川温泉、軽井沢の7商圏だった。

100室のホテルを想定すると、必要従業員は30人。ニセコ・ひらふ商圏では地元調達で充足できるのは11%にとどまり、残る27戸の住居手当てが必要になる。蔵王温泉26戸、白馬21戸、野沢温泉・草津温泉が各15戸、鬼怒川温泉12戸、軽井沢7戸と続く。この戸数が、そのまま事業計画に載せるべきCapexないし固定費の起点になる。

寮1戸の単価 — 自社建設は約700万円、借上げは年41〜44万円

次に1戸あたりの単価を置く。自社建設型は木造アパート形式を想定し、1戸あたり床面積を25㎡（居室20㎡＋共用部按分5㎡）とした。

建設単価の根拠は国土交通省「建築物着工統計」である。2024年の全国「居住専用住宅」は床面積59,571,227㎡に対し工事費予定額1,485,874,778万円で、割り戻すと249,428円/㎡（82.5万円/坪）となる。2019年の192,481円/㎡から+29.6%の上昇である。

この全国平均単価で25㎡を建てると1戸624万円。市中の木造アパート坪単価（地方都市で概ね84万円、都市部で110万円程度）を当てはめると1戸635万〜832万円となる。本稿では建設地が資材・職人の輸送コストを伴うリゾート立地であることを踏まえ、1戸700万円を基準前提とした。土地代は既存敷地内での建設を想定し、試算から除外している。

年間コストは、木造の法定耐用年数22年で償却して318,182円、維持管理・光熱・修繕を年20万円と置き、合計518,182円/戸/年とした。

借上げ社宅型は、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」の都道府県別・民営借家の1か月当たり家賃（家賃0円を含まない）を用いる。北海道51,199円、山形県49,805円、栃木県51,179円、群馬県49,447円、長野県52,170円（全国65,496円）。会社負担率を70%と置くと、年41.5万〜43.8万円/戸となる。

GOP利回りへの影響は0.18〜0.66pt — 単価が高いほど吸収される

100室モデルの収益前提は、ADR30,000円（税抜相当）、OCC65%（試算前提値・実測稼働ではない／通年）、客室外売上を客室売上の35%、GOP率30%、総投資額40億円とした。客室売上7.12億円、総売上9.61億円、GOP2.88億円で、寮を織り込まないGOP利回りは7.21%になる。GOP率30%は、インヴィンシブル投資法人が開示する運営受託91物件のGOP実績38.9%（2024年12月期）に対し、新規開業初年度を想定した保守的な設定である。

影響の最大値はニセコ・ひらふ商圏の−0.66pt（自社建設型）である。年間コスト1,399万円を年間販売室数23,725室泊で割ると1室泊あたり590円、ADR30,000円に対して1.97%にあたる。つまり単価に約2%を上乗せできれば、寮Capexは収益面で中立化する計算になる。軽井沢では153円（0.51%）にとどまる。

ここで実勢単価を確認しておくと、直近12ヶ月の推定成約ADR中央値は倶知安町18,805円（N=21施設）、白馬村12,519円（N=42施設）、草津町17,298円（N=85施設）、軽井沢町22,206円（N=52施設）である。ただし倶知安町は冬季ピーク月に63,522円まで振れており、季節性が極めて大きい。年間平均で30,000円を取る事業計画は、ピーク期の単価をどこまで引き上げられるかに依存する。降雪が単価と費用の双方に効くこの構造については、雪はコストか資産か — 冬RevPARが夏の53%の県と、冬ADR2.66倍の町｜立地評価の第5軸で除雪Opexまで含めて整理している。

もうひとつ押さえておきたいのが、単価が高いほど寮Capexの利回りへの影響は小さくなるという関係である。ニセコ・ひらふ商圏の27戸・自社建設型で、ADRと総投資額を連動させて試算すると次のようになる。

寮の年間コストは客室単価に依存しないため、単価が上がるほど分母に対する重みが下がる。労働力商圏が薄い立地は、高単価ポジショニングとセットで初めて事業として噛み合う——この関係は、開発コンセプトを決める段階で押さえておく価値がある。

前提を振ってもレンジは0.49〜0.80pt — 結論の頑健性

必要従業員数（0.25〜0.35人/室）と地元調達上限（10〜30%）の2軸で感度を確認した。ニセコ・ひらふ商圏・100室・自社建設型の結果は次のとおりである。

9通りすべてで影響は0.49〜0.80ptの範囲に収まった。前提の置き方によって戸数は20〜33戸と振れるが、「利回りに0.5pt前後の影響を与える固定的な前提」という結論自体は動かない。逆に言えば、この幅を事業計画に最初から織り込んでおけば、後から想定外として現れることはない。

投資判断・運営受託の設計に落とすと

観光庁「令和8年版観光白書」によれば、2025年12月〜2026年1月に実施した522施設への調査で72.2%が人手不足の状況にあると回答している。宿泊業の労働生産性・給与水準はいずれも全産業平均の7割程度とされ、白書は設備投資を通じた処遇改善の必要性を指摘した。住居の手当ては、この処遇の一部を構成する要素でもある。

本試算の限界

まとめ

半径5km商圏の生産年齢人口を客室数で割ると、20商圏の値は0.17人/室から11.22人/室まで約66倍に開いた。必要従業員0.30人/室・地元調達上限20%という前提を置くと、寮Capexが必要になる分水嶺は1.5人/室となり、20商圏中7商圏がこれを下回る。

100室モデルでの影響はGOP利回り0.18〜0.66pt、1室泊あたり153〜590円である。前提を振っても0.49〜0.80ptのレンジに収まり、結論は頑健といえる。そして単価が高いほどこの影響は縮む。

この0.5pt前後は、事前に織り込めば設計変数であり、織り込まなければ後から現れる差分になる。地価・容積率・災害リスクと並べて、労働力商圏比を立地評価の一項目に加えておく価値はある。

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