由布院の新規開業は最大45室 — 独自条例の町で「増えない客室」とADR1.51倍

リゾート地の物件取得で「この町にはもう大きな宿は建たない」と言われることがある。建築基準法や都市計画法の上に、自治体が独自の要綱や条例で開発の手続きと基準を上乗せしている町の話だ。本稿では、長野県軽井沢町の「自然保護対策要綱」と大分県由布市の「潤いのある町づくり条例」を取り上げ、2つの数字を並べる。ひとつは供給の止まり方（開業件数・客室純増・新規1施設あたりの規模）、もうひとつはその市場にある既存物件の価格水準と稼働を、同じ県の平均や隣の市と比べた差だ。

対象にした2つの独自ルール

国の制度とは別に、軽井沢町と由布市はそれぞれ独自の手続きと基準を持っている。軽井沢町の「自然保護対策要綱」は1972年に制定された。町は地域区分ごとに建築基準を定め、手続きは「軽井沢町の自然保護のための土地利用行為の手続等に関する条例」による協議で運用している。2025年8月28日に公布された改正は計18項目にのぼる。建物の階数は商業地域で3階以下、保養地域などで2階以下となり、宿泊中は営業者か従業員が施設に駐在することも求められる。この2つは2026年10月1日に施行される。集合住宅などの1戸あたり敷地面積は、保養地域（10戸以上）で600㎡から1,000㎡へ引き上げられる予定で、施行日は町長が別に定める。

由布市の「潤いのある町づくり条例」（平成2年条例第19号）は、旧湯布院町の時代から続くルールだ。1,000㎡以上の開発では、事前協議書、開発申請、同意通知という順に手続きを進める。事前に理解を得るべき近隣関係者の範囲は開発面積によって広がり、1,000〜3,000㎡なら隣地境界線から4m以内、5,000㎡を超えると16m以内が対象になる。開発基準も数値で決まっており、たとえば都市計画区域内の低層住居専用地区では、高さ10m以下・空地率60%以上・壁面後退1.5m以上だ。神奈川県真鶴町の「まちづくり条例（美の基準）」も同じ系譜に数えられるが、当社が把握する運営中の施設は18施設・138室しかない。統計的な比較には小さすぎるため、定量分析からは外した。

出典：軽井沢町公式ホームページ、軽井沢新聞（2025年8月）、由布市例規集「潤いのある町づくり条例施行規則」、全国町村会 よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

供給の止まり方①　客室純増の鈍化は軽井沢町だけの現象ではない

最初に確かめたいのは、独自ルールのある町で本当に「客室が増えていない」のかという点だ。メトロエンジンリサーチが把握する施設を開業年で数え、2016〜2020年と2021〜2025年の5年ずつ比べた。軽井沢町では、開業件数が62件から58件へとほぼ横ばいだった。一方、新たに加わった客室は1,294室から466室へ64%減っている。

しかし同じ期間に、箱根町（1,304室→707室）、白馬村（819室→419室）、湯河原町（366室→123室）でも新規客室は大きく減った。これらの町にはそれぞれ別の規制事情があるが、少なくとも本稿が扱う2つのルールとは異なる。建設費の高騰や用地の制約など、共通の要因も考えられる。つまり、客室純増の鈍化だけを見て、独自ルールの効果だとは言えない。独自ルールのある町の特徴は、次に見る「規模」の方にはっきり表れている。なお、湯河原町の2016〜20年には2017年の大型施設1件（187室）が含まれるなど、5年単位でも数字の振れは大きい。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（OTA掲載確認ベース、開業年が判明する施設。軽井沢町N=117・由布市N=183・別府市N=117・箱根町N=226・白馬村N=316・熱海市N=121・伊東市N=246・湯河原町N=59）

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（OTA掲載確認ベース）。※OTA掲載は開業から時間を置いて始まる施設もあるため、直近年ほど件数は今後の掲載で増える可能性がある

供給の止まり方②　由布市は「規模の天井」、軽井沢町は「小型化」

独自ルールの影響が見えやすいのは、件数よりも1施設の大きさだ。由布市で運営中の184施設・1,910室のうち、客室10室以下の施設は124施設と3分の2を占める。100室以上の施設は1つもなく、50室以上の施設の客室を合わせても190室、全体の9.9%にとどまる。2016〜2025年に開業した施設で30室以上だったのは2件だけで、最大でも45室だった。

隣の別府市は運営中118施設・5,030室で、50室以上の施設が客室の68.2%を占める。同じ10年間に30室以上の施設が18件・計1,758室開業し、最大は269室だった。2つの市は隣接し、同じ大分県の温泉観光地という点も共通する。それでも客室ストックの形がここまで違う。由布市の条例は客室の総量を止めたというより、1施設の大きさに天井を設けているように見える。

軽井沢町では、既存ストックの54.3%が50室以上の施設に属し、大型施設もすでにある（100室以上が6施設）。変化が出ているのは新しく開業する施設の大きさで、新規1施設あたりの客室は2016〜20年の20.9室から2021〜25年には8.0室まで縮んだ。2026年10月からは階数の上限も加わるため、今ある中〜大型施設と同じ規模を新築で再現するのは、これまで以上に難しくなると考えられる。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（運営中施設の客室数規模別の客室構成比。由布市184施設・別府市118施設・軽井沢町120施設・箱根町235施設・熱海市135施設・伊東市298施設・白馬村319施設・湯河原町61施設）

既存物件の価格水準　由布市は別府市の1.51倍、軽井沢町は長野県の1.94倍

「増えない客室」は、今ある物件の価格にどう表れているか。2025年9月〜2026年8月の12ヶ月を平均すると、由布市のADRは約¥23,700、別府市は約¥15,700で、由布市が1.51倍だった。軽井沢町は約¥23,500で、長野県全体の約¥12,100の1.94倍にあたる。直近2ヶ月の稼働率（推定）はどうか。由布市は7月76.1%・8月78.7%、別府市は73.6%・79.5%で、大きな差はなかった。軽井沢町は7月90.1%・8月94.3%で、長野県の86.9%・92.5%をそれぞれ3.2pt・1.8pt上回っている。

ここから言えるのは、独自ルールのある2つの市場では、稼働率を落とさずに近隣より高い単価が成り立っているということだ。ただし、この差を規制の効果として切り出したものではない。由布市は小規模な旅館が多く、軽井沢町は高価格帯のリゾートが厚いなど、業態やブランド力の違いがそのまま価格に反映されている。取得の判断に使うなら、同じ業態・同じ規模帯の中で比べる必要がある。8月の前年同月比を見ると、軽井沢町は+3.1%、長野県は-0.3%、由布市は-6.5%、別府市は+5.2%と、方向がそろっていない点にも注意したい。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（2025年9月〜2026年8月の推定ADR月次値の単純平均。対象施設数は月により軽井沢町49〜53施設・長野県773〜845施設・由布市131〜142施設・別府市113〜126施設）

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング。OCC（推定）の対象は、軽井沢町7月59施設／客室2,483・8月61施設／客室2,530、長野県7月495施設／客室18,485・8月557施設／客室19,508、由布市7月102施設／客室1,187・8月136施設／客室1,556、別府市7月115施設／客室3,547・8月128施設／客室3,785（主要予約サイト掲載ベース）

立地と地価　由布院駅と別府駅は直線約10kmの距離

下の地図は、由布市（青）と別府市（紺）で運営中の施設を客室数に比例した円で示したものだ。別府市では海沿いの市街地に大きな円が集まる。一方、由布院盆地には小さな円が面状に散らばり、2つの市の供給の形の違いがそのまま見て取れる。地価公示（2026年）を駅周辺の地点で見ると、由布院駅周辺の商業地は1㎡あたり14.1万円（前年比+5.2%）と22.1万円（+4.7%）、住宅地は2地点とも横ばいだった。別府駅周辺では、商業地で+1.7%〜+18.8%と地点ごとの差が大きい。軽井沢駅周辺は住宅地が+14.6%・+12.7%、商業地が+11.7%と、3地点すべてで2桁の上昇となった。新たな供給に天井がある町では、土地の価格が上がっても建てられる客室数は増えにくい。そのぶん、すでに運営している物件を建て替えずに使い続けられるかどうかが、評価の中心になる。

円の大きさ＝客室数　● 由布市（N=184）　● 別府市（N=118）

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示）よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成。各駅を含む地図区画内の地点を抽出（全地点ではない）

取得側の読み方　「建てられない」を価値に換算するときの3つの視点

第一に、代わりがききにくいのは「大きさ」だ。由布市で50〜99室の施設は3つしかなく、100室以上は1つもない。団体やMICE、大型の個人旅行など、一定の室数を必要とする需要を受け止められる物件は、市場の中で代わりが見つかりにくい。評価では、一般的な客室単価の比較に加えて、同規模の物件をもう一度つくれるかどうかを考慮に入れる余地がある。

第二に、その価値を守れるかは建て替えの条件で決まる。軽井沢町では2026年10月から階数の上限が加わる。現行の基準を満たさない既存建物は、建て替えると今の規模を維持できない可能性がある。デューデリジェンスでは、現況の階数・延床面積・客室数が現行基準のもとで再現できるかを町との協議実務に即して確認し、大規模修繕で使い続けるシナリオと建て替えシナリオを分けて価値を試算するのが現実的だ。宿泊施設の駐在義務も同時に施行されるため、無人運営を前提とした小規模施設では人員配置のコストを事業計画に織り込む必要がある。

第三に、価格水準の上振れは要因を分けて見る。由布市の1.51倍、軽井沢町の1.94倍には、業態の構成やブランドの力が含まれている。独自ルールによる希少性がどれだけ上乗せされているかを見るには、同じカテゴリ・同じ規模帯の中で比べ、客室純増が鈍っている他の観光地（箱根町・白馬村など）とも比べる多面的な確認が要る。なお、上場ホテルREITの保有物件は軽井沢町に3物件、別府市に2物件あり（メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング調べ、2026年9月7日時点）、上場REITの物件評価でもこうした市場は取得対象になっている。

まとめ

自治体独自の要綱・条例は、客室の総数を一律に止めるものではなかった。由布市では1施設の大きさに天井を設ける形で、軽井沢町では新しく開業する施設を小さくする形で効いており、2026年10月からは階数の上限がこれに加わる。そうした市場では、既存物件のADRが近隣を1.5〜1.9倍上回り、稼働率も同じかそれ以上の水準を保っている。ただし、この差は業態構成の違いを含む観察値であり、規制の効果だけを分離した数字ではない。取得側にとって大切なのは「建てられない」という評判そのものではない。その物件の規模を今のルールのもとで再現できるかという一点を確かめ、それを価値の差として試算に落とし込むことにある。

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