国立公園にホテルは建てられるか｜自然公園法の許可基準と33リゾート地の供給実測

リゾートホテルの用地を探すとき、最初に開く図面は用途地域図ではない。環境省の公園区域図である。国立公園・国定公園の区域では、建物の形を決める建築規制より一段上に、「その場所でその事業を営めるのか」を決める層が乗っている。自然公園法にもとづく公園計画と公園事業の執行認可がそれだ。ここを確認せずに用地を押さえると、設計を始める前に案件そのものが成立しないことがある。

本稿は、国立公園35公園・約244万7,855haの地種区分構成（環境省、令和8年4月10日現在）と、国立公園を擁する全国33のリゾート自治体・計140,920室の供給データを突き合わせ、規制が供給と単価に何をもたらしているかを定量化する。結論を先に置くと、規制は供給を確実に止めるが、単価の高さは保証しない。開発担当・ファンド・地銀のそれぞれにとって、確認すべき順番が変わる。

自然公園法は二層構造 — 事業の可否と行為の可否は別々に判定される

国立公園でホテルを建てる／取得する際に効く法的レイヤーは、大きく二つに分かれる。混同されやすいが、審査主体も判断基準も別物である。

第一層は「事業層」である。自然公園法第2条は、公園計画を「国立公園又は国定公園の保護又は利用のための規制又は事業に関する計画」と定義し、公園事業を「公園計画に基づいて執行する事業」と定義する。宿舎事業はこの公園事業の一種であり、第9条により環境大臣が中央環境審議会の意見を聴いて決定する。そして第10条第1項は「国立公園事業は、国が執行する」と定めたうえで、同条第3項で「国及び公共団体以外の者は、環境省令で定めるところにより、環境大臣の認可を受けて、国立公園事業の一部を執行することができる」と規定する。

つまり民間事業者が国立公園内で宿舎事業を営むには、①その場所に宿舎事業が公園計画上決定されていること、②環境大臣の執行認可を得ることの二つが前提になる。公園計画に宿舎事業として位置づけられていない場所では、用地を取得しても事業を執行できない。用地取得より先に確認すべきなのはここである。

第二層は「行為規制層」である。第20条第3項は、特別地域内で「工作物を新築し、改築し、又は増築すること」を含む18種の行為について、国立公園では環境大臣、国定公園では都道府県知事の許可を要すると定める。第21条第3項は特別保護地区でさらに厳格な行為規制を課し、第33条第1項は普通地域について「環境省令で定める基準を超える工作物」の新築等を届出制とする。

この二層は独立している。公園事業の執行認可を得ても行為許可の基準を満たさなければ建たないし、行為許可の基準を満たしても事業が公園計画になければ執行できない。デューデリジェンスでは両方を別々に確認する必要がある。

出典：環境省「国立公園地種区分別面積」（令和8年4月10日現在）よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

地種区分の構成は公園ごとに大きく異なる。国立公園35公園の合計では特別地域が74.9%（うち特別保護地区15.0%）、普通地域が25.1%だが、中部山岳国立公園は特別保護地区だけで36.8%を占め、普通地域は13.1%しかない。屋久島国立公園にいたっては普通地域が0.3%（65ha）で、事実上すべてが特別地域である。一方、日光国立公園は普通地域が51.1%、上信越高原国立公園は52.2%と過半を占める。「国立公園内だから建たない」は成立せず、公園名ではなく区域図の地種区分で判断する必要がある。知床・尾瀬・妙高戸隠連山・白山・南アルプスの5公園は普通地域が0haで、区域内のすべてが特別地域に指定されている。

地種区分ごとの定量要件 — 第3種特別地域でも延べ面積率は60%が上限

行為許可の基準は自然公園法施行規則第11条と、環境省「国立公園内における各種行為に関する審査指針」（昭和49年11月20日環自企570号、平成2年11月14日環自保657号改定）に定量的に書き込まれている。開発側にとって効くのは以下の数値である。

出典：自然公園法施行規則（e-Gov法令検索）、環境省「国立公園内における各種行為に関する審査指針」「国立・国定公園特別地域内での各種行為に係る許可基準の概要」よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

ここで既刊の用途地域シリーズと数字を並べると、規制強度の桁が違うことがわかる。都市部の商業地域では容積率400〜700%が一般的で、駅前の宿泊特化型ホテルはこの容積を使い切って収益を組み立てる。これに対し第3種特別地域の延べ面積率は60%が上限、第2種特別地域では40%が上限である。敷地1,000㎡に対して延べ600㎡（第3種）しか建てられないということは、客室25㎡・共用部込みで1室あたり35㎡と置けば、1,000㎡の敷地に建つのは17室程度という計算になる。高さ13mは概ね4階建てが限界であり、階数で床を積む戦術も使えない。なお公園区域の外でも、市街化区域外の立地では開発許可・農地転用が同様に工程を規定する（2026年新規開業の61%は市街化区域の外を参照）。

この制約は、リゾート開発の事業モデルを構造的に規定する。客室数で回収するモデルは成立せず、単価と滞在日数で回収するモデルしか残らない。国立公園内の宿泊施設が小規模・高単価に寄るのは、事業者の嗜好ではなく規則の帰結である。逆に言えば、この帯域で戦えないブランド・オペレーターは公園内の用地を取っても運用できない。

規制上限から逆算した客室数 — 敷地面積×地種区分の2軸感度

前段の「敷地1,000㎡で17室」は中位前提1本の点推定である。投資判断では、敷地規模と地種区分のどちらが効くのかを面で押さえたほうが速い。以下は許可基準の上限値（建築面積率20%以下、延べ面積率 第2種40%／第3種60%、建築面積2,000㎡以下、高さ13m以下）を敷地面積に機械的に適用し、共用部込み1室35㎡で除した概略試算である。実在案件の数値ではなく、規則から逆算した上限側の目安として読まれたい。

出典：自然公園法施行規則第11条・環境省「国立公園内における各種行為に関する審査指針」の定量要件よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算

読み取れるのは二点である。第一に、第2種と第3種の差は一貫して1.5倍（延べ面積率40%対60%）で、地種区分が一段変わるだけで同じ敷地から取れる客室数が5割動く。第二に、敷地10,000㎡で建築面積率20%を使い切ると建築面積は2,000㎡となり許可基準の建築面積上限に一致する。これを超える敷地では面積率ではなく2,000㎡の絶対上限が制約となり、高さ13m（概ね4階建て）と合わせて延べ面積は約8,000㎡・228室前後で頭打ちになる。公園区域内では、敷地を広く取っても規模の経済が効かない。

次に、試算の最大の感応要因である1室あたり面積（共用部込み）を振る。リゾート仕様で客室を広く取り、レストラン・スパ・大浴場などの共用部を厚くするほど、同じ延べ面積から取れる客室数は減る。

出典：同上（延べ面積を1室あたり面積で除した概略試算・小数点以下切り捨て）

幅は小さくない。敷地3,000㎡・第3種特別地域という同一条件でも、共用部の取り方次第で40室から60室まで5割の開きが出る。公園区域内の案件でボリュームスタディを飛ばして収支を先に組むと、この幅がそのまま事業計画の誤差になる。前節までのデータと合わせて言えば、客室数の上限は規則で決まり、単価は需要側で決まる。どちらも用地の取得判断より前に確定させる性格の変数であり、順序を逆にすると取り返しがつかない。

供給は本当に止まっているのか — 33自治体・140,920室の新陳代謝

ここからはデータで検証する。国立公園・国定公園を擁する全国33のリゾート自治体について、稼働が確認できる宿泊施設の総客室数と、2020年以降に開業が確認された施設の客室数を集計した。合計140,920室に対し2020年以降の新規は14,410室、比率にして10.2%である。ただし自治体間のばらつきが極めて大きい。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（客室数・開業年はOTA掲載確認ベース／ADRは2026年7月・Nは対象施設数／推定稼働率は2026年8月のOTA掲載在庫ベース。「—」は集計対象施設が少なく数値を掲載しないもの）

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（OTA掲載確認ベース、N=33自治体・140,920室）

最下位の登別市は総客室1,459室に対して2020年以降の新規がわずか4室（0.3%）、上川町は1,615室に対して8室（0.5%）、九重町は1,383室に対して14室（1.0%）である。これらはいずれも、主要な宿泊集積が国立公園の利用拠点（集団施設地区等）と重なる自治体だ。登別温泉・洞爺湖温泉は支笏洞爺国立公園、層雲峡は大雪山国立公園、飯田高原は阿蘇くじゅう国立公園、志賀高原は上信越高原国立公園の区域にあたる。下位5自治体（登別市・上川町・九重町・洞爺湖町・山ノ内町）は合計13,388室を抱えながら、2020年以降の新規供給は216室、比率1.6%にとどまる。

対照的に、上位の倶知安町は25.1%、那須塩原市19.0%、南阿蘇村17.2%、富良野市17.1%、高山市16.8%と、6年間で客室ストックの2割前後を入れ替えている。この差は需要の差ではなく、供給側の可動域の差である。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（新規供給比率＝OTA掲載確認ベース／ADRは2026年7月・対象施設20軒以上の25自治体）

供給が止まっても単価は上がらない — 相関係数0.18

ここが本稿の中核である。「建てにくい＝供給が固定される＝希少性プレミアムが乗る」という直感は、データでは支持されない。

ADR推定の対象施設が20軒以上ある25自治体について、新規供給比率と2026年7月の推定成約ADRの相関を取ると係数は0.18で、実質的に無相関である。新規供給比率が中央値（8.0%）未満の12自治体のADR中央値は約14,400円、8.0%以上の13自治体は約17,500円で、むしろ供給が動いている側のほうが単価が高い。

個別に見ると構造がはっきりする。新規供給比率0.5%の上川町は推定成約ADR約8,200円、4.2%の竹田市は約8,100円である。一方、25.1%の倶知安町は約17,500円、14.3%の軽井沢町は約24,700円、13.6%の熱海市は約21,900円と高い。供給が止まっている自治体のなかで単価が高いのは南小国町（新規3.3%・約25,900円）くらいで、これは黒川温泉という需要側の強いブランドが立っているからである。

投資判断に落とすと、こうなる。自然公園法は供給側のバルブを閉める効果を確実に持つが、それだけでは価格は形成されない。希少性がプレミアムに転換するのは、需要側の条件——アクセス（新幹線・高速道路・空港からの時間）、認知度、通年性——が揃った場所に限られる。「規制が厳しいから将来値上がりする」という論法は、需要側の裏付けを欠いたまま使うと成立しない。逆に、需要が強く供給が閉じている場所（南小国町・箱根町・那須町）は、新規参入で崩れにくい構造を持つという意味で、取得競争になりやすい。

推定稼働率で見ると需要の底は堅い

単価が伸びていない自治体でも、需要そのものが弱いわけではない。2026年8月の推定稼働率（OTA掲載在庫ベース）を見ると、集計できた13自治体のうち12自治体が85%を超えている（唯一の例外は南小国町の78.8%）。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（2026年8月・OTA掲載在庫に基づく推定値）

松本市97.5%、軽井沢町95.8%、九重町92.9%、熱海市92.6%、那須塩原市92.5%と、夏季ピークでは在庫が薄い。供給が動いていない九重町でも92.9%であり、需要が細っているわけではないことがわかる。需要はあるが、単価に転換できていない自治体が存在する——これは施設側の運用の問題ではなく、施設の器（客室規模・築年数・設備）が規制と資本の両面で更新されにくいことの帰結と読むほうが自然である。

取得市場では何が起きているか — 上場REITの物件データ

新規開発が難しい市場では、既存施設の取得が資本の主戦場になる。上場ホテルREIT7法人が保有する全302物件（保有関係マスター、2026年8月31日時点スナップショット）を、本稿の対象33自治体と突き合わせると20物件が該当した。取得時期が新しい順に並べる。

出典：各REITの開示情報にもとづく保有関係マスター（2026年8月31日時点スナップショット、N=302物件のうち該当20物件）よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

直近の取得を見ると、2025年8月のインヴィンシブル投資法人による霧島国際ホテル（165室・6,534百万円、1室あたり39.6百万円）、2024年7月の同法人による亀の井ホテル 伊豆高原（55室・5,563百万円、1室あたり101.1百万円）と、リゾート立地の中規模施設に資本が向かっている。1室あたり単価は施設グレードと立地で大きく開き、界 霧島（49室・3,913百万円）は79.9百万円、星のや軽井沢（77室・7,600百万円）は98.7百万円である。

保有主体の内訳を見ると、20物件のうち12物件をリゾート特化型の星野リゾート・リート投資法人が保有し、以下インヴィンシブル投資法人4物件、日本ホテル＆レジデンシャル投資法人3物件、ジャパン・ホテル・リート投資法人1物件と続く。取得価格の合計は91,279百万円である。

ただし数としては302物件中20物件、対象自治体の総客室140,920室に対しREIT保有は2,037室で1.45%にとどまる。公園エリアの宿泊ストックの大半は依然として個人・地場資本の手にあり、上場REITの保有比率は都市部と比べて著しく低い。取得競争が起きているのは、この薄い上澄みの部分である。なお買い手が海外資本の場合は、自然公園法とは別に外資のホテル取得規制と特別注視区域の届出義務がクロージング工程に乗ってくる。

公園エリアの分布と供給新陳代謝マップ

対象33自治体の位置と、客室規模・新規供給比率の関係を地図上で確認する。円の大きさは総客室数、色は2020年以降の新規供給比率を示す。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

北海道の支笏洞爺・大雪山・阿寒摩周の各エリア、九州の阿蘇くじゅう西側（九重町・南小国町）、志賀高原（山ノ内町）が濃い青（低新陳代謝）で並ぶ。いずれも公園の利用拠点が宿泊集積の中心にある地域である。一方、倶知安町・富良野市・那須塩原市・高山市・別府市など、宿泊集積が公園区域の外側または縁辺にある自治体は明るい色に振れる。

制度側の追い風はどこまで実務を変えたか

環境省は2016年から国立公園満喫プロジェクトを進め、2026年3月31日に「2026年以降の取組方針」を公表した。方針は3本柱で構成される。①国立公園ならではの魅力的な滞在体験の提供、②地域・来訪者双方にとってのブランド力向上とプロモーション強化、③保護と利用の好循環の実現による地域への貢献である。第1の柱には「民間投資の更なる促進に向け、関連制度の活用や民間提案を踏まえた制度運用・計画の見直しを検討」と明記され、あわせて「新たな廃屋化の未然防止の在り方についても検討」とされている。2031年の国立公園制度創設100周年に向けた総仕上げという位置づけだ。公園ごとにどの範囲で宿舎事業の枠が開きうるかは、環境省 国立公園ナショナルパーク化2031 — 宿舎事業認可緩和で開く民間ホテル開発機会マップで公園単位に整理している。

制度面では2021年の自然公園法改正が実務に効いている。第16条の2で市町村・事業者等による協議会を設け、第16条の3で「利用拠点整備改善計画」を作成して環境大臣の認定を受ける枠組みが導入された。この計画には公園事業に係る施設の整備改善が記載され、第10条の協議・認可を要する事業についても計画に記載事項を盛り込むことで手続を一体的に処理できる。さらに第8条の2・第9条の2により、協議会は環境大臣に対して公園計画の変更や公園事業の決定・変更そのものを提案できる。

実務的な含意は明確である。従来は「公園計画に宿舎事業がなければ終わり」だったが、現在は協議会を通じて計画側に働きかける経路が制度上用意されている。ただし提案が通る保証はなく、認定要件（公園計画に照らして適切、利用拠点の質の向上に寄与、公園の保護に支障を及ぼすおそれがない、円滑かつ確実に実施される見込み）を満たす必要がある。時間軸としては、協議会組成・計画作成・認定申請・環境大臣認定という工程が入るため、通常の建築確認とは別のリードタイムを見込む必要がある。

利用者数の面でも公園は回復している。環境省の自然公園等利用者数調査によれば、令和6年の国立公園利用者数は3億3,614万人で前年比4.2%増、自然公園全体では8億869万人（同2.5%増）である。最も利用者が多いのは富士箱根伊豆国立公園の1億2,418万人で、国立公園利用者全体の36.9%を占める。需要のボリュームは首都圏近接公園に極端に偏っており、この偏在が前節で見たADRの差と重なる。

実務チェックリスト — 開発担当・ファンド・地銀

読者の立場ごとに、確認の順番と論点が変わる。

まとめ

自然公園法は、既刊で扱ってきた建築系の規制群とは層が違う。公園計画に宿舎事業として位置づけられていなければ、地種区分がどれであっても事業は執行できない。用地の適法性を確認する前に、事業の成立可否を確認する必要がある。

そのうえで許可基準を見ると、第3種特別地域でも延べ面積率60%・高さ13m・建築面積2,000㎡という上限が効き、客室数で回収するモデルは構造的に成立しない。この制約は供給側のバルブを確実に閉めており、対象33自治体のうち下位5自治体では6年間の新規供給が総客室の1.6%にとどまる。

ただし供給の固定は単価を保証しない。新規供給比率と推定成約ADRの相関は0.18で無相関に近く、供給が止まっている自治体のADRが低い例（上川町・竹田市）も、供給が動いている自治体のADRが高い例（軽井沢町・熱海市・倶知安町）も同時に存在する。希少性がプレミアムに変わるのは需要側の条件が揃った場所に限られる。

2021年の法改正と満喫プロジェクト2026年方針により、協議会を通じて公園計画・公園事業そのものに働きかける経路は制度上用意された。公園エリアの案件は「建てられるか」ではなく「事業として位置づけられるか、そこにどれだけの時間をかけられるか」で勝負が決まる段階に入っている。

あわせて読みたい

• 盛土1m超で知事許可 — 盛土規制法が変えた傾斜地リゾートの造成コストと開業時期2026
• Park-PFI 203公園にホテルは建つか — 20年許可の必要ADRは¥11,300、RC造は半分残る
• 京都市の高さ規制と上質宿泊施設許可がホテル開発に与える構造的影響
• 白馬・野沢温泉は「第二のニセコ」になるのか — ラグジュアリー開発パイプラインと投資妥当性の境界線分析
• 建築基準法の適用除外条例は31自治体 — 歴史的建築物を宿に変える3条3号ルート
• 環境省 国立公園ナショナルパーク化2031 — 全34公園×宿舎事業認可緩和で開く民間ホテル開発機会マップ
• 2026年新規開業の61%は市街化区域の外 — 開発許可・農地転用で変わる開業までの時間
• 外資のホテル取得規制2026 — 特別注視区域165市区町村と3つの届出義務
• 借地でホテルを建てる事業性 — 9市場で上限地代を逆算、所有比1.38倍の地価に届く
• 源泉は誰のものか — 自家源泉・引湯・集中管理で分かれる旅館取得のバリュエーション
• グランピングの耐用年数は4年か39年か — 償却区分で回収1.0年差、全国1,976施設の供給実態