全国ホテルADRは3年で+8.7%、食料CPIは+13.8% — 業態別に見る価格転嫁の到達点

宿泊料金は上がった、と言われる。しかし「何に対して」上がったのかを揃えて見た資料は少ない。メトロエンジンリサーチが集計する全国の推定成約ADRは、直近12ヶ月平均で¥12,500。3年前（2023暦年平均）を100とすると108.7で、同じ期間に消費者物価の食料指数は113.8まで上がっている。つまり全国平均で見ると、宿泊単価の上昇は食材コストの上昇にまだ追いついていない。

本稿では、全国月次ADRを消費者物価指数と同じ土俵に並べ、業態別（シティ・ビジネス・リゾート・旅館）に寄与度を分解する。そのうえで、業態構成の変化がどれだけ全国平均を動かしているかを切り分け、賃上げ・最低賃金というコスト側の確定情報と突き合わせて、次の3年でADRがどこまで動きうるかを試算する。

全国ADRは3年で+8.7%、食料CPIは+13.8% — 転嫁はまだ途上

まず全体像から確認する。全国の推定成約ADRの月次推移を年別に重ねると、季節性の形はほぼ変わらないまま、水準だけがじわりと切り上がっているのがわかる。8月と12月に山、6月と9月に谷という形は3年間一貫している。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（N=16,157〜17,066施設。2026年8月は集計途中のため除外）

観測期間中の最高水準は2025年12月の¥13,700で、2025年8月の¥13,600がこれに続く。直近は2026年5月に¥12,500、6月に¥10,600、7月に¥11,500という推移である。ただし単月の比較は季節と曜日配列に左右されるため、以降は12ヶ月移動平均に変換して議論する。

次のグラフが本稿の主軸である。全国ADRと消費者物価指数を、いずれも12ヶ月移動平均・2023暦年平均＝100で並べた。

出典：メトロエンジンリサーチ／総務省統計局「消費者物価指数」（2020年基準・全国）よりホテルバンク編集部作成

読み取れることは3つある。第一に、直近（2026年7月時点の12ヶ月平均）の全国ADRは108.7で、消費者物価の総合指数107.0はわずかに上回るものの、食料指数113.8には5.1ポイント届いていない。宿泊業の変動費のうち食材が占める比率は業態によっては2割前後に達するため、この差はそのまま原価率の上昇として効いてくる。

第二に、外食指数108.2とはほぼ並走している。外食は宿泊業と同じく労働集約型で、かつ食材と人件費の両方を抱える業種である。宿泊単価の伸びが外食とほぼ同じ、というのは「サービス業として平均的な転嫁ペース」にあることを示している。

第三に、消費者物価の宿泊料指数だけが125.6と突出している。この乖離は誤りではなく、母集団の違いから生じる。宿泊料CPIは全国の主要都市部で継続調査される限られた銘柄を固定バスケットで追う設計であり、都市部のホテルの構成比が高い。一方で本稿の全国ADRは、施設数で見れば4割が旅館である全国分布をそのまま反映している。次章で見るとおり、この2つの差はほぼ業態構成の差で説明できる。

業態で割ると、シティ+22.9%・ビジネス+19.2%に対し旅館は+3.4%

同じ指数化を業態別に行うと、全国平均という1本の線が隠していた構造が現れる。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（12ヶ月移動平均・2023暦年平均＝100）

2023暦年平均を100としたときの2026年7月時点の水準は、シティ122.9、ビジネス119.2、リゾート108.9、旅館103.4。都市型2業態は宿泊料CPI（125.6）にかなり近い位置にあり、CPIとの乖離が業態構成に起因するという先ほどの仮説を裏づけている。

ここで重要なのは、この差を「転嫁の巧拙」だけで説明しないことである。都市型ホテルは客室が商品のほぼすべてで、コスト構造に占める食材比率が小さく、需要側もインバウンドを含めて価格弾力性が相対的に低い。対して旅館は1泊2食が標準で、食材とサービス人員の両方を抱える。同じ「+1%の値上げ」でも意味が違う。二食付旅館の夕食原価がどこまで上がり、それが宿泊単価にどれだけ乗っているかは、二食付旅館の夕食原価率上昇とADR転嫁ギャップで業態別・地域別に分解している。

そのうえで数字を見ると、旅館業態にはコスト上昇分に対する転嫁余地（アップサイド）が最も大きく残っていると読める。下表は、業界で一般的に用いられる業態別のコスト構造の目安を使って「利益率を維持するために必要だった値上げ幅」を試算し、実績と並べたものである。

ADR：メトロエンジンリサーチ（2023暦年平均→2026年7月・12ヶ月移動平均）／必要変化：人件費率×賃金上昇4.5%＋食材比率×食料CPI上昇3.0%＋水道光熱2.0%で試算。コスト構造の目安は、ビジネス・旅館・リゾートはアルファコンサルティング公表の業態別ベンチマーク、シティホテルは同社公表資料に該当表がないため業界一般値をホテルバンク編集部が置いたものです。試算値であり個別施設の損益を示すものではありません。

シティとビジネスは必要水準を14〜16ポイント上回っており、コスト上昇を吸収したうえで単価そのものが伸びた。リゾートはほぼ中立。旅館は必要水準に対して5.0ポイントの開きがあり、裏を返せばここが最も大きな伸びしろである。施設数で全国の約4割を占める業態に、本格的な単価改定の余地がそのまま残っている、と読むこともできる。

業態構成の変化は全国ADRを年0.5%押し下げている

全国平均が動く理由は2つある。ひとつは各業態のなかでの値上げ（within効果）、もうひとつは業態の構成比が変わることによる見かけ上の変化（mix効果）である。両者を分けないと、「全国ADRが伸びない」という観察が値付けの話なのか構成の話なのかがわからない。

まず構成比の実測から見る。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（OTA上で稼働が確認できる施設の業態別構成比）

旅館の構成比は2023年1月の43.3%から2026年7月には40.2%へ3.1ポイント低下し、ビジネスが41.9%→43.7%、リゾートが8.4%→9.5%、シティが6.4%→6.6%とそれぞれ上昇している。テーマとして想定されていた「リゾート増・旅館減」は実データで確認できた。

ここで効き方が直感と逆になる。旅館は施設単位のADRが¥15,300前後と全国合成（¥12,500）より高く、ビジネスは¥8,900前後と低い。したがって「高単価の旅館が減り、低単価のビジネスが増える」構成変化は、全国平均ADRを押し下げる方向に働く。リゾート比率の上昇は押し上げ方向だが、規模が小さく相殺しきれない。

12ヶ月平均で区切った直近1年（2025年6月〜2026年5月）と、その前年（2024年6月〜2025年5月）を比較して寄与度を分解すると、次のようになる。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（12ヶ月平均どうしの比較によるシフトシェア分解）

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（直近1年＝2025年6月〜2026年5月 vs 前年同期。全国合成ADRは¥11,908→¥12,546、変化+639円。交互作用項および端数処理分−6円を含む）

直近1年の全国ADRは+639円（+5.4%）だが、その内訳は業態内の値上げが+704円、構成変化が−59円である。つまり値上げは4業態すべてで進んでいて（旅館+5.1%、リゾート+6.5%、ビジネス+6.4%、シティ+8.4%）、そのうち年0.5%相当が構成変化で削られている。

この効果は先のグラフにも入れてある。CPI比較のグラフで、実線のADR（108.7）に対して破線の「構成固定ADR」が109.7と1.0ポイント高いのがそれだ。2023年時点の業態構成を固定して計算すると、全国ADRの伸びは実測より約1ポイント大きくなる。公表ベースの全国平均は、構成変化のぶんだけ値上げの実勢を控えめに映していると理解しておくとよい。

もうひとつ補助線を引いておく。上記は施設数で加重した合成値だが、客室数で加重し直すと景色が変わる。1施設あたりの平均客室数は旅館18.6室、リゾート84.1室、ビジネス90.7室、シティ174.8室と大きく異なり、客室数ベースでは旅館のウエイトは11.2%まで下がり、ビジネスが59.5%を占める。この基準で計算した全国ADRの指数は同じ期間で115.0となり、食料CPI（113.8）をわずかに上回る。市場を「軒数」で見るか「客室数」で見るかで、転嫁の到達度の評価は変わる。

賃上げは3年連続5%超、最低賃金は3年で+17% — コスト側は確定している

需要側の話をする前に、コスト側の確定情報を並べておく。ここは推定ではなく公表値である。

出典：厚生労働省・中央最低賃金審議会答申／日本労働組合総連合会 春季生活闘争回答集計／総務省統計局「消費者物価指数」よりホテルバンク編集部作成。※印は2025年・2026年の第1回回答集計値、無印は最終集計値。CPIは各年6月〜翌年5月の12ヶ月平均。

2026年7月28日の中央最低賃金審議会の答申は、全国加重平均を1,176円とする目安を示した。現行1,121円から55円、率にして4.9%の引き上げである。3年前の1,004円と比べると17.1%高い。連合の2026年春季生活闘争は第1回回答集計で5.26%となり、3年連続で5%を超えた。300人未満の組合でも5.05%である。

この期間に全国ADRは8.7%しか動いていない。人件費率が3割の施設であれば、賃金17%上昇は売上に対して5.1ポイント分のコスト増に相当する。食材が2割なら食料CPIの上昇でさらに2.2ポイント。合計7.3ポイントに対して単価は8.7%——全国平均では、ぎりぎり均衡している水準である。この均衡が業態によって大きく割れていることは前章で見たとおりだ。

帝国データバンクが2026年3月に公表した「旅館・ホテル市場」動向調査（対象約3,800社、2025年度見通し）では、増収企業の割合が32.4%にとどまり、減収企業が2年連続で1割を超えた。同調査は要因として、需要の弱さから値上げを進めにくい局面があること、人手不足による受け入れ体制の制約、大手チェーン出店による競争環境の変化を挙げている。市場規模は6.5兆円と見込まれている。全国平均のADRが均衡線上にあることと、企業単位で見た増収比率が3割にとどまることは、同じ現象を別の角度から見たものと言える。

足元では上場REITのADRも横ばい圏 — 掲載価格と成約水準が離れ始めている

2026年に入ってからの動きを確認しておく。全国ADRの12ヶ月平均は2026年5月の109.4をピークに、7月は108.7へわずかに軟化した。単月ベースでは2026年6月が前年同月比−4.7%、7月が−4.3%である。

この動きは上場ホテルREITの公表値とも整合する。

出典：各投資法人の月次運営状況開示資料よりホテルバンク編集部作成（各社が公表した数値をそのまま引用）

運営形態も物件構成も異なる4法人が、そろって前年同月比±1%圏から−4%の範囲に収まっている。本稿の推定ADRが直近月でマイナスに転じていることと方向は一致している。

もうひとつ、掲載価格との対比が示唆的である。2026年5月を前年同月と比べると、掲載価格（全プラン平均・税込）は+4.4%だったのに対し、推定成約ADRは+1.5%にとどまった。公開されている「表示価格」は上がり続けているが、実際に売れている水準の伸びはそれより緩やかになっている。掲載価格を上げても成約が追随しにくくなる領域に、都市部から順に到達しつつあると読める。

量の側も見ておく — 延べ宿泊者数は前年割れが続いている

単価の議論をする以上、需要量の水準も並べておく必要がある。観光庁の宿泊旅行統計調査によれば、2026年に入ってからの延べ宿泊者数は前年同月を下回る月が続いている。

出典：観光庁「宿泊旅行統計調査」（2026年5月・第2次速報、2026年6月・第1次速報）よりホテルバンク編集部作成。2026年1月分より宿泊施設の区分が「従業者数」から「客室数」に変更されており、前年同月比の解釈には留意が必要です。

総数で−3.2%・−6.5%、外国人に限れば−9.0%・−11.9%である。単価が横ばい圏に入ったのと同じ時期に、量も減っている。掲載価格＋4.4%に対して推定成約ADRが＋1.5%にとどまったのは、値付けの意思ではなく需要量の側の制約が効いた結果と読むのが自然である。

この点は、次章のシナリオを読むうえでの前提になる。単価の伸びしろがどれだけ残っていても、量が縮む局面ではRevPARが単価と同じ方向に動くとは限らない。転嫁余地の議論は、稼働率をどこまで維持できるかとセットでしか意味を持たない。

次の3年、ADRはどこまで上がるか — 3シナリオ試算

ここまでの実測を前提に、投資判断の材料として3つのシナリオを置く。起点は直近12ヶ月平均（2025年8月〜2026年7月）の全国ADR、約¥12,500である。

出典：メトロエンジンリサーチのデータをもとにホテルバンク編集部試算。将来値は前提条件に基づく試算であり、実績を予測・保証するものではありません。

出典：メトロエンジンリサーチのデータをもとにホテルバンク編集部試算。起点は2025年8月〜2026年7月の12ヶ月平均。

2軸感度 — 業態内の値上げ率 × 構成変化の押し下げ

3つのシナリオは、実際には2つの独立した変数の組み合わせでしかない。業態内でどれだけ値上げできるか（縦軸）と、業態構成の変化がどれだけ全国平均を押し下げるか（横軸）である。この2軸で3年後の全国ADRを引くと、シナリオ間の距離がどこから生まれているかが見える。

出典：メトロエンジンリサーチのデータをもとにホテルバンク編集部試算。起点は2025年8月〜2026年7月の12ヶ月平均¥12,460。全国ADRの年率＝業態内値上げ率＋構成変化寄与とし、3年複利で適用。網掛けはベースシナリオ（業態内+3.0%／構成変化−0.5%）。将来値は前提条件に基づく試算であり、実績を予測・保証するものではありません。

読み方は2つある。第一に、構成変化を0.0%から−1.2%まで振っても3年後の水準は最大で1.7ポイント程度しか動かない。ベース行（業態内+3.0%）で見れば+9.3%〜+5.5%の幅である。第二に、業態内の値上げ率を+0.5%から+5.9%まで振ると、同じ構成変化のもとで幅は17ポイント以上に広がる。全国ADRの行方を決めているのは構成ではなく、各業態が実際にいくら上げられるかである。

構成変化は「毎年ほぼ確実に効く小さな逆風」であり、値上げ率は「振れ幅の大きい主変数」——この非対称性が、前章までの分解から導かれる実務上の含意である。

投資判断の観点で押さえるべき点は3つある。

ひとつ目。ベースシナリオでもコスト中立線を年0.7ポイントしか上回らない。3年後の差は約¥13,400対約¥13,100で、率にして2.1%。これはGOPマージンをほぼ横ばいに保つ水準であり、RevPAR成長を稼働率の改善で作れるかどうかが実質的な分岐点になる。稼働率については、人手不足が受け入れ客室数の上限を規定する構造が指摘されており、稼働率の天井を前提に置いた計画が要る。

ふたつ目。ブルシナリオの実現条件は、ほぼ旅館業態に集約される。都市型2業態はすでに3.5年で19〜23%上昇しており、ここからさらに年5%を積み増すには稼働率とのトレードオフが強く効いてくる。一方で旅館は同期間+3.4%で、コスト中立に必要な+8.4%との差5.0ポイントがそのまま伸びしろとして残っている。施設数で全国の4割を占めるこの業態が年5〜6%の改定局面に入れば、全国平均は機械的に押し上がる。逆に言えば、旅館業態の単価が動かない限り全国ADRがブルシナリオに乗る道筋は描きにくい。

みっつ目。構成変化の年−0.5%は今後も継続する可能性が高い。施設数ベースで旅館の比率は3年半で3.1ポイント低下し、その分ビジネス・リゾートが増えている。新規供給の中心が客室数の大きいビジネス・シティ・リゾートである限り、この方向は変わりにくい。したがって全国平均ADRを評価するときは、常に「構成固定ベースなら約1ポイント高い」という補正を頭に置いておく必要がある。エリア・業態ごとの実勢は、47都道府県×4業態のADR前年比で個別に確認できる。

まとめ

全国の推定成約ADRは3年で+8.7%。消費者物価の総合（+7.0%）は上回るが、食料（+13.8%）には届いていない。この「平均」は業態でくっきり割れており、シティ+22.9%・ビジネス+19.2%に対して、リゾート+8.9%・旅館+3.4%という分布になっている。

全国平均が伸び悩んで見える理由の一部は、値付けではなく構成にある。高単価の旅館の比率が下がり低単価のビジネスが増えることで、全国ADRは年0.5%押し下げられている。構成を固定すれば、伸びは実測より約1ポイント大きい。直近1年で見れば4業態すべてが+5〜8%の値上げを実現しており、業態内での転嫁は確かに進んでいる。

コスト側は動かない前提として置ける。最低賃金は3年で+17.1%、春闘賃上げ率は3年連続で5%台。これに対して次の3年のADRは、ベースシナリオで年+2.5%、コスト中立線が年+1.8%。差はわずか0.7ポイントしかない。単価だけで利益を作る余地は限られており、稼働率・付帯収益・人員生産性を含めた総合設計が要る局面である。

そして最大の伸びしろは、施設数で全国の4割を占める旅館業態にある。3.5年で+3.4%という水準は、コスト構造から逆算した必要水準を5.0ポイント下回っており、単価改定のポテンシャルがそのまま温存されている状態と読める。次の3年で全国ADRがどこまで上がるかは、実質的にこの業態がいつ動き出すかにかかっている。

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