旧吉野小学校が定員約150名の宿に、2027年4月 — 奥村組と吉野町の廃校再生と町内単価2.0万円

奥村組が2026年10月6日に公表した「YOSHISHO（よししょう）」は、奈良県吉野町が2022年3月に閉校した旧吉野小学校を、総定員約150名・客室7タイプの複合型宿泊施設へ改修する計画で、2027年4月のプレオープンと同年8月のグランドオープンを予定している。校舎を1967〜68年に施工したゼネコンが、約60年後に自らその校舎を宿に変える、施工者自身が再生に入る案件である。本稿では、吉野町の公募資料と奥村組の提案資料から確定した事実を年表に整理したうえで、町内の推定成約ADR（12か月平均¥20,000、N=6〜8施設）と桜期の季節性、定員150名という規模の読み方、そして国土交通省の地理空間データで確認した立地条件（用途地域・浸水想定・土砂災害・地価・駅距離）を順に検証する。

計画の事実整理 — 公募から開業までの年表と、確定している数字

まず、吉野町が公表している公募資料と奥村組の提案資料、2026年10月の開業発表から、確定している事実を整理する。旧吉野小学校は奈良県吉野郡吉野町大字上市2298（地番2152-1ほか）、吉野川の左岸に面した敷地18,601㎡で、校舎は1967年12月〜1968年6月に建った鉄筋コンクリート造の分棟型（普通教室棟3階2,130㎡、特別教室棟2階1,383㎡、管理棟576㎡、玄関棟188㎡、渡り廊下棟72㎡、屋内運動場1,019㎡）である。延床は屋内運動場を含めて5,368㎡、耐震補強は1995年・1999年・2010年に実施済みだが、建築基準法第7条第5項の検査済証がないため、転用には同法第12条第5項に基づく調査報告が条件となった。

公募は2024年3月25日に公募型プロポーザルとして始まり、4月5日の事業者説明会には6事業者が参加したものの、7月12日の提案締切までに提出したのは奥村組奈良支店の1グループだった。選定委員会（委員長・阪南大学 櫻井靖久准教授ほか5名）は提案を180点満点中123.8点、価格点20点と評価し、2024年9月19日に優先交渉権者を決定している。講評は「周辺に競合する施設もなく」「既存施設を余すことなく使用する計画」「リーズナブルな価格設定での通年利用」を評価点に挙げた。

事業方式を整理すると、校舎と屋内運動場は民法上の使用貸借（無償）、グラウンドを含む敷地全体には借地借家法第23条の事業用定期借地権が設定され、地代は年257万円である。町が募集要項で示した最低価格は「民間施設を新築する場合」で年256.8万円（令和4年度）だったから、提案賃料はこれにほぼ沿う。初期投資は町の住民説明会資料に「奥村組 約27億円」と記され、延床5,368㎡（約1,624坪）で割ると坪166万円に相当する。ただしこの額には新築の温浴棟や外構、什器が含まれるため、既存校舎の改修単価としてそのまま読むことはできない。国土交通省の建築着工統計による2024年のホテル新築坪単価（全構造平均195万円）に近い水準の投資を、既存躯体を活かしながら行う案件といえる。

一方で、報道と公表資料から確定できないことも明記しておきたい。客室数そのもの（7タイプ・定員約150名のみ）、運営会社の名称（提案資料では奥村組の直接運営、一部業務委託）、改修工事の契約額、プレオープン時に開く機能の範囲は、2026年10月時点で公表されていない。本稿の試算はいずれも「定員150名」を起点にした仮定であり、客室数が判明した時点で読み替える必要がある。

吉野町の単価 — 12か月平均¥20,000、桜の4月は¥22,300

次に、YOSHISHOが参入する吉野町の価格水準を推定成約ADRで確認する。吉野町の推定成約ADRは2025年10月〜2026年9月の12か月平均で¥20,000（N=6〜8施設）、同じ期間の奈良市は¥12,700（N=58〜61施設）、奈良県全体は¥13,200（N=131〜136施設）だった。吉野町が奈良市の約1.6倍という関係は、町内の供給が吉野山の旅館（夕朝食付が標準）に偏り、主要予約サイト掲載ベースではビジネスホテルがない構成を反映している。母数が1桁の町であることは、この数字の読み方そのものに影響する。月次の値は1施設の掲載変更で動きうるため、本稿では必ずNを併記し、個別月の上下よりも水準と季節のかたちを見る。吉野町を含む奈良県内の市町村別の単価分布と宿泊日数は、奈良のホテル単価、市町村別は吉野町2.0万円・奈良市1.3万円で全体像を整理している。

月別に見ると、確定月の最高は2025年12月の¥23,900（N=8）、最低は2026年6月の¥15,200（N=8）で、振れ幅は約1.6倍にとどまる。桜の4月は2026年が¥22,300（N=8）、2025年が¥21,100（N=8）で前年同月比+5.7%と、確定月どうしの比較では着実に上がっている。紅葉と年末にあたる11〜12月も4月と並ぶ高さで、吉野山の需要が春だけに偏らないことが分かる。

町のADRがエリア中央値であるのに対し、桜期の価格のかたちは施設ごとの掲載価格（全プラン平均・税込、推定成約ADRとは別の水準）でより鮮明に見える。直近3か月に販売価格を観測できた町内14施設のうち、2026年4月と9月の両方で掲載価格がある施設を並べると、吉野山の主な旅館は4月が9月の1.1〜1.4倍で、桜の1か月に年間の需要が集中する構造が確かめられる。

予約の進み方は、吉野町単独では固定母集団が小さすぎるため、奈良県の旅館カテゴリ（主要予約サイトに総客室の3割以上を掲載する施設で構成した固定母集団）でLT45〜LT1の推移を見る。GW初日の5月2日（対象26施設／686室）はLT45で64%、LT14で85%、LT1で90%、お盆の8月14日（45施設／1,006室）はLT45で61%からLT1で97%へ、通常の土曜である6月13日（40施設／964室）でもLT1には89%に達している。3連休初日の10月10日（46施設／1,088室）はLT45の時点で87%と、45日前にはすでに公開在庫の大半が消化されていた。奈良の旅館は「直前に埋まる」よりも「連休は1か月半前に決まり、通常週末は直前に伸びる」二段構えで、研修・合宿という平日需要を持つYOSHISHOにとっては、週末の観光需要と干渉しにくい余地があると読める。

吉野山の施設単位では、芳雲館（25室）の2026年9月19日（3連休初日）宿泊分がLT45の公開残室17室からLT14で5室、LT5で0室へと段階的に消化され、10月10日分も14室から同じ形で埋まった。これに対し桜の4月11日（土）宿泊分は、観測できた範囲で公開残室が1室以下にとどまり、同じ週末の竹林院群芳園（41室）も最大7室であった。桜期の公開枠が小さい理由は、OTA以外のチャネル（公式サイト・旅行会社・団体）が中心である可能性、チェックインが近づくにつれ小出しに追加する在庫コントロールの可能性、アロットメント自体を少なく設定している可能性のいずれとも判別できないが、少なくとも桜の週末は主要予約サイトの公開在庫で取り切れない需要が町内に存在することは確かで、150名規模の受け皿が開く意味はここにある。

定員150名の読み方 — 団体・合宿・研修・教育旅行と、定員稼働×1人単価の3水準

YOSHISHOの「約150名」は、客室数ではなく定員で示されている点が既存の宿と異なる。町内で直近3か月に販売価格を観測できる14施設の総客室は135室で、最大の竹林院群芳園でも41室、2名利用で換算すれば町全体で約270名が一度に泊まれる計算になる。150名を1棟で受ける規模の施設は主要予約サイト掲載ベースでは町内になく、修学旅行や大学の合宿、企業研修のように「1団体で100名前後」を一度に動かす需要層に初めて門戸が開く。奥村組自身、2024年の提案資料で「毎年100名以上の新入社員」の研修先として自社利用を明記し、普通教室棟に約140名、受付棟に約20名の宿泊室を置く構成（当時の最大収容164名）を示していた。

同じ提案資料には単年度の収支想定も載っている。年間稼働率51.5%（2024年10月の提案時想定・通年）・利用者24,616人を前提に、宿泊部門の収益は室料3,428万円、飲食5,729万円、付帯施設1,374万円の計1億531万円、営業支出は1億2,801万円で、自社研修費の内部化（3,645万円）を加味した差額ベースでは年1,375万円のプラスとした。月別の想定稼働率は4月・5月が100%、7月が95.9%、6月が73.9%で、1月18.8%・2月18.9%・11月20.8%が底である。春は桜、5月と7月は新入社員研修の時期と重なり、閑散期を研修以外の需要でどう埋めるかが運営の伸びしろになる。

試算の前提は次のとおりである。定員150名×365日＝54,750人泊を上限に、定員稼働を35%・50%・60%、1人泊あたりの宿泊単価を4,500円・6,500円・9,000円（素泊まり相当・税抜相当）、飲食単価を2,000円・2,500円・3,000円と置いた。宿泊単価の根拠は、町内の推定成約ADR¥20,000が2名1室の料金で1人あたり約¥10,000に相当すること、奥村組の提案した部屋貸料金（シングル型6,000円・ツイン型12,000円・ファミリー型16,000円、学生は3,600〜12,000円）を定員で割ると1人2,000〜4,000円（1名利用のシングル型で6,000円）になることの2点で、A〜Cはこの両端の間に置いている。飲食単価は提案資料の町民・一般価格（朝食750円・昼食750円・夕食1,000円）に喫茶とバーの利用を上乗せした。

この前提で、提案資料の営業支出1億2,801万円を外部需要の売上だけで賄うのに必要な定員稼働は、A水準で36%、B水準で26%、C水準で19%になる。すなわち、1人泊9,000円（宿泊6,500円＋飲食2,500円）の基準ケースなら年14,223人泊、週平均で約274人泊を確保すれば自社研修に頼らずに営業支出をカバーできる。修学旅行1校（120名×2泊）で240人泊、大学の合宿1件（40名×3泊）で120人泊だから、月に修学旅行2〜3校と合宿5件程度が目安となる。なお、初期投資約27億円の回収は上記の営業収支とは別の論点で、奥村組は提案で「収益だけに依存しない継続性の高い事業」と位置づけている。自社研修費の内部化、防災拠点、地域交流という複合的な価値を一体で評価する設計であり、宿泊単体の利回りで読む案件ではない。

感度分析 — 定員稼働と1人泊あたり売上を別々に動かす

A〜Cの3水準は定員稼働と単価を同時に動かしているため、2つの軸を切り離した感度表も示す。縦軸は定員稼働（20〜60%）、横軸は1人泊あたりの売上（宿泊＋飲食、6,500円＝A水準、9,000円＝B水準、12,000円＝C水準）で、各マスは年間売上（百万円）である。25通りのうち、提案資料の営業支出1億2,801万円を上回るのは色を付けた19通りで、1人泊6,500円なら定員稼働40%（142.4百万円）から、12,000円なら20%（131.4百万円）から届く。定員稼働が10ポイント動くと1人泊9,000円の列で年49.3百万円、1人泊の売上が1,500円動くと定員稼働50%の行で年41.1百万円の差になり、団体の件数を積むことと、食事・体験を組み合わせて1人あたりの売上を上げることが、ほぼ同じ重さで効く構造である。

立地を地理空間データで確認する — 市街化区域・準工業地域、駅徒歩圏、浸水想定、地価

校舎の位置は、吉野町の公告に記された「大字上市2298」を国土地理院の地理院地図（住所検索）で照合し、北緯34.3923度・東経135.8511度を得た。この座標を国土交通省 不動産情報ライブラリの各レイヤーに当てて立地条件を確認したのが下表である。敷地は都市計画区域内の市街化区域にあり、用途地域は準工業地域（建蔽率60%・容積率200%）で防火地域の指定はない。準工業地域はホテル・旅館の立地が認められる用途地域で、町の募集要項の記載とも一致する。県立吉野川津風呂自然公園の普通地域に含まれるため、一定規模を超える工作物の新築・増築には県への届出が要り、奥村組は新設する温浴棟について「外観を大きく変えず、色彩や高さに配慮する」と提案している。

駅の乗降客数は、2駅とも2011年度の年間平均（大和上市766人／日、吉野神宮677人／日）から2023年度には315人・264人へと半分以下になっている。鉄道利用の観光客は吉野駅（終点、ロープウェイ連絡）へ直行する比率が高く、上市・吉野神宮の2駅は生活利用が中心のためである。YOSHISHOにとって駅距離は「団体がバスで入る前提の立地にあって、個人客にも鉄道の選択肢がある」程度の位置づけで読むのが現実的だろう。地価は近隣商業地の上市151番5で2021年の36,400円/㎡から2026年に31,100円/㎡（5年で−14.6%）、準工業地域の基準地（丹治157番1外）は19,800円から16,800円（−15.2%）と、町全体で年3%前後の下落が続いている。建物を無償で借り、土地のみ地代を払う本件の方式は、地価の下落局面で事業者側の固定費を抑え、町側には維持管理費（令和4年度の実績は募集要項の資料4に記載）の削減をもたらす。

周辺の居住人口は、国土交通省の250mメッシュ将来推計人口で確認できる。校舎から半径1.5km圏の居住人口は2020年で2,171人、2025年推計1,881人、2040年推計1,144人（2020年比-47.3%）で、2025年時点の高齢者比率は52.3%にのぼる。半径3km圏に広げても7,299人から4,551人（-37.6%）、高齢者比率43.2%である。これは国勢調査に基づく居住人口であり、観光客や通勤者を含む滞在人口ではない。町の募集要項も人口を約6,280人（令和5年4月）、観光入込客数を年間110万人程度と記しており、この施設の需要は居住人口ではなく、町外から来る観光・研修・合宿の人の流れで組み立てる以外にない。町が募集要項で「観光客の利用を含めた検討」を求め、奥村組が「人がかよう」をコンセプトに置いたのは、この人口構造を前提にした判断といえる。

就業人口のデータ（総務省・経済産業省 経済センサス）では、半径1km圏に196事業所・従業者1,108人があり、オフィス系の比率は8.9%にとどまる。製材所や木材関連の事業所が多い吉野川沿いの産業集積で、奥村組が提案に掲げた「林業・製材業のHUB」という機能は、この就業構造に接続している。研修施設としての需要は社内に持ち、地域の産業と結ぶプログラムを外部に開く、という二層の設計である。

校舎を宿に変えるために要る手続き — 用途変更・旅館業許可・消防の要点

廃校を宿泊施設に転用する際の手続きは、本件の公募資料と提案資料が実務の順序をそのまま示している。第一に建築基準法である。学校からホテル・旅館への変更は用途変更にあたり、2019年6月の法改正後も200㎡を超える特殊建築物には確認申請が必要で、本件は普通教室棟だけで2,130㎡ある。さらに検査済証がない既存建築物のため、国土交通省のガイドライン（2014年7月）に沿った指定確認検査機関による法適合調査を行い、第12条第5項の報告を奈良県に提出することが募集要項の条件になった。奥村組はこの調査と用途変更設計に2024年11月から2025年11月までの1年を充て、町は0.84億円を上限に費用を負担している。公募を準備する自治体にとって、検査済証の有無と、それを誰の費用で補うかを募集要項の段階で決めておくことが、応募者を確保する前提条件になる。廃校を宿泊アセットに変える際の改修費と到達単価を全国の転用事例から3類型に分けた見取り図は、廃校ホテル転用投資マップ2026が示している。

第二に旅館業法と消防法である。2018年の法改正で旅館営業とホテル営業は「旅館・ホテル営業」に一本化され、最低客室数の規制もなくなったため、教室を仕切った多様な客室タイプを1つの許可で扱いやすくなった。消防法上は旅館・ホテルが（5）項イに分類され、自動火災報知設備と誘導灯は規模にかかわらず必要で、宿泊棟の避難経路は宿泊用途の基準で見直す必要がある場合が多い。第三に、本件に固有の論点として公衆浴場法（温浴棟）、食品衛生法（食堂・シェアキッチン）、自然公園条例（届出）、そして旧プール解体時の石綿対応がある。1960年代の校舎であれば石綿含有建材の事前調査は避けて通れず、改装前の石綿調査で整理した費用レンジを初期投資に織り込むことになる。

自治体・事業者・金融機関への示唆 — 吉野モデルから読み取れる設計要件

ここまでを整理すると、本件の設計には公民連携の案件として参照しやすい要素が4つある。第一に、建物は無償・土地は有償という切り分けで、町は維持管理費の負担から離れつつ地代と固定資産税相当の収入を得、事業者は改修費を自己負担する代わりに22年の事業期間を確保した。第二に、検査済証の欠如という既存校舎に共通する論点を、町が費用上限（0.84億円）を示して先に解いたこと。第三に、提案の評価軸が賃料（20点）より事業内容（180点）に置かれ、ドクターヘリの離着陸場や避難所機能の維持が条件化されていたこと。第四に、事業者が「収益だけに依存しない」ことを明示し、自社研修の内部化と防災拠点の価値を事業の基盤に組み込んだことである。

金融機関や地域ファンドの視点では、町内の推定成約ADR¥20,000（N=6〜8施設）が示すように、吉野町は奈良県内でも単価の高い市町村でありながら供給が小規模旅館に限られ、100名規模の団体を受ける施設が存在しなかった。定員150名の施設が1人1万円未満の価格帯で入ることは、既存旅館と価格帯が重ならず、桜期の超過需要と平日の研修需要を同時に取り込める構図を作る。一方、半径1.5km圏の居住人口が2040年に-47.3%となる推計と、想定最大規模で3〜5m未満の浸水深が示される立地は、需要を町外に求める設計と、垂直避難を前提にした防災計画を同時に要求する。本稿の試算では、1人泊9,000円の基準ケースで定員稼働26%が営業支出の目安であり、修学旅行・合宿・研修の予約を年間を通じて平準化できるかどうかが、2027年8月のグランドオープン以降の評価軸になるだろう。

よくある質問

あわせて読みたい

• 奈良のホテル単価、市町村別は吉野町2.0万円・奈良市1.3万円 — 平均1.24泊と2万円台の空白【2026秋】
• 公営国民宿舎43施設の再生市場｜推定ADR中央値8,800円、コンバージョン後は2万円台へ
• 自治体の宿を買う方法｜公営休養宿泊81施設・譲渡6事例とNOI利回り4〜16%
• 改装の前に石綿調査 — 1975年・2006年の2本線と、1室1万〜57万円の上乗せ試算
• 合宿免許108校の3km圏、客室は中央値135室 — 卒業者が人口比3.6倍の山形は年28万人泊規模
• 修学旅行の時期は10〜12月に64%集中｜京都・沖縄・広島の平日稼働と受け入れ余力2026
• 廃校ホテル転用投資マップ2026 — 年間450校の遊休ストックを宿泊アセットに変える成立条件
• 奈良のホテル投資、60室以上でADR2万円超は1軒 — 6,728室の空白価格帯