クラブラウンジ付き客室の上乗せは1泊約1.9万円（+43%）｜専用ラウンジ確認40軒の同一施設比較と成立規模

クラブラウンジを備えたホテルで、ラウンジを利用できる客室と一般の客室を同じ宿泊日・同じ人数・同じ食事条件で比べると、掲載価格の差は中央値で1泊約1万8,700円、率にして+43.2%だった（2026年11月1日〜12月19日泊・38施設・5,769組の価格ペア）。宿泊者口コミでラウンジへの好意的な言及が多い上位50軒を出発点に、上級客室・会員専用のラウンジがあることを各施設の公式サイトで1軒ずつ確かめ、確認できた40軒だけを母集団にしている。本稿では、この上乗せが業態や地域、販売の組み立て方でどう変わるかを整理し、客室を削ってラウンジを置く投資がクラブ客室何室から成り立つかを3ケースで試算する。

母集団の確定 — 上位50軒のうち、専用ラウンジを確認できたのは40軒

まず、対象の決め方から述べる。ホテルバンク編集部が宿泊者口コミをNLP解析したところ、直近24か月（2024年10月〜2026年10月）に「クラブラウンジ・エグゼクティブラウンジ」への好意的な言及が10件以上あった施設のうち、言及件数の上位50軒で言及は計8,316件、言及率が5%以上の施設は34軒あった（総口コミ20件以上の施設が対象、2026年10月11日集計）。ただし、この上位50軒をそのまま「クラブラウンジのある宿」と呼ぶことはできない。口コミの「ラウンジ」には、宿泊者全員が使える共用ラウンジやフリードリンクコーナー、ロビーのバーが含まれるからである。

そこで50軒すべてについて公式サイト（一部は運営会社の公式リリース）を開き、上級客室または会員に利用を限ったラウンジの記載があるかを確かめた。記載を確認できたのは40軒で、好意的言及は6,213件と上位50軒の74.7%を占める。残る10軒（2,103件）のうち6軒は、公式サイトにあるのが全宿泊者向けのラウンジやバー、または滞在費に飲食を含む料金体系で、客室による区分が見当たらなかった。4軒は公式サイトで該当の記載までたどり着けなかったため、母集団に数えていない。つまり、口コミ件数だけで拾った上位の4分の1は、本稿が扱う「客室を分けて単価を取るラウンジ」とは性格の違う施設だったことになる。

確認できた40軒を言及件数の順に並べたのが下の表である。京王プラザホテルは本館45階に535㎡・153席のクラブラウンジを置き、好意的言及は407件と最も多かった。沖縄ハーバービューホテルは言及率14.7%、コンラッド東京は11.1%と、口コミ10件に1件以上でラウンジが語られている。40軒の言及率の中央値は5.7%で、5%以上は24軒だった。

立地を地図に落とすと、東京が12軒、沖縄が6軒、大阪が4軒、広島が3軒で、残る15軒は札幌から宮崎まで各地に散らばる。業態では当社区分のシティ系が30軒、リゾート系が10軒だった。円の大きさは好意的言及の件数を表している。

なお、40軒にはヒルトンの4軒（ヒルトン東京830室、ヒルトン名古屋460室、ヒルトン広島420室、コンラッド東京291室）と、ハイアット リージェンシー 横浜（2020年5月開業・315室）が含まれる。客室数と開業年は各社の公表資料による。

出典: ヒルトン「会社概要」（2026年8月25日更新）

出典: 日本ハイアット 株式会社「報道資料 2026年4月」

同一施設比較 — 上乗せは中央値で1泊1万8,700円、率では+43.2%

次に価格である。施設どうしを比べると立地や築年の違いが混ざるため、ここでは同じホテルの中だけで比べた。同じ手順で露天風呂付客室の上乗せを792軒で測った露天風呂付客室の上乗せは1泊約1万円（+23%）— 792軒の同一施設比較と改装回収5.7〜11.1年と並べて読むと、設備ごとの上乗せ水準の違いが見える。メトロエンジンリサーチのデータから、40軒の2026年11月1日〜12月19日泊（49泊分）について、2名1室の掲載価格を客室名ごとに集め、ラウンジを利用できる客室と一般客室を、同じ宿泊日・同じ食事条件で1組ずつ対にしている。客室名からクラブ客室と一般客室を判別して対にできたのは38軒で、ペアは5,769組になった。

結果は、一般客室の最安が中央値4万5,100円、クラブ客室の最安が6万8,100円で、上乗せ額の中央値は1万8,700円（四分位1万2,600〜2万5,200円）、上乗せ率は+43.2%（同+20.7〜+51.3%）だった。2名利用なので、1人あたりに直すと1泊約9,300円である。朝食・ティータイム・カクテルタイムの飲食と専用の滞在空間に、宿泊者がこの水準まで払う価格が実際に並んでいるといえる。

ただし、クラブ客室は高層階や広めの部屋に設定されることが多く、差の一部は部屋そのものの違いかもしれない。そこで面積の差が±10%以内の組み合わせだけに絞ると、35軒・4,151組で上乗せ率は+38.8%、額は1万8,000円とほとんど変わらなかった。1㎡あたりの掲載価格でも、クラブ客室2,071円に対し一般客室1,504円と、施設ごとの比の中央値で+31.7%の開きがある（36軒、対にした客室の面積中央値は32.5㎡と32.0㎡）。上乗せの大半は広さではなく、ラウンジの利用権に付いていると読める。同じ広さどうしで比べると眺望の上乗せが+6.8%にとどまることは眺望客室の上乗せは同じ広さで+6.8%｜眺望Capexの許容額と回収年数を業態別に試算で示しており、ラウンジ利用権の+38.8%はその5倍以上の幅になる。

分布を見ると、ひとつの山にはまとまっていない。+45〜60%が10軒で最も多い一方、+20%未満も8軒あり、+60%以上が6軒ある。額では1万〜2万円が13軒、2万〜3万円が11軒で、この2帯に全体の6割強が入る。上乗せの小さい施設と大きい施設がはっきり分かれる理由は、後で見る販売の組み立て方にある。

上乗せは率より額で決まる — 一般客室が高い日も、差額はほぼ動かない

一方で、上乗せを「率」で管理している施設は多くないようだ。一般客室の掲載価格が4.5万円未満の19軒では上乗せ率+44.7%・額1万5,700円、4.5万円以上の19軒では+36.7%・2万3,200円で、単価の高い施設ほど額は増えるが率は下がる（一般客室価格の対数と上乗せ率の相関係数は−0.34）。

同じ施設の中で曜日を比べると、この傾向はさらにはっきりする。土曜泊とそれ以外の両方でペアが取れた33軒では、上乗せ額の中央値が土曜1万8,900円、土曜以外1万8,100円とほぼ同じだった。一般客室の価格が上がる土曜は、率に直すと+29.8%まで下がり、土曜以外の+36.7%を下回る。33軒のうち26軒で土曜のほうが率が低い。繁忙日に一般客室を引き上げても、ラウンジの対価は定額のまま据え置く運用が主流ということになる。

業態別・地域別 — 率は沖縄とリゾート、額は東京が大きい

業態と地域で分けると、率と額で順番が入れ替わる。シティ系28軒は上乗せ率+39.9%・額1万9,600円、リゾート系10軒は+45.2%・1万7,500円だった。地域別では、東京の11軒が額2万3,200円と最も大きいのに対し、率は+35.7%にとどまる。沖縄の6軒は率が+48.4%と高く、額は1万7,800円である。大阪の4軒は+44.3%・2万900円、その他の17軒は+35.0%・1万5,700円だった。

背景にあるのは、一般客室の価格水準の違いだろう。東京は一般客室の中央値が7万200円と高く、同じ2万円強の上乗せでも率は小さく出る。沖縄は一般客室が3万5,400円で、滞在時間が長いリゾートではラウンジを朝・昼・夕と使い切れるため、率で5割近い差が受け入れられている。額で見れば地域差は1万5,700〜2万3,200円の幅に収まっており、ラウンジの対価は「1泊1室あたり1.5万〜2.5万円」という全国でほぼ共通の相場を持つと整理できる。

販売設計の2類型 — 共通プラン型は+20%、専用プラン型は+46%

分布が2つに分かれる理由を探ると、売り方の違いに行き着く。38軒のうち13軒は、クラブ客室を一般客室と同じプラン名（早期割引、朝食付きなど）の中の一つの客室タイプとして並べていた。この13軒を同じプラン名どうしで対にすると上乗せは+21.6%・8,500円で、本稿の基準である食事条件ペアで測り直しても+20.3%・7,500円とほぼ一致する。残る25軒は、クラブ客室を「クラブフロア専用プラン」のように独立したプランで売っており、上乗せは+46.2%・2万600円だった。

もちろん、13軒と25軒ではラウンジの内容や規模が違う可能性があり、売り方だけで差が生まれているとは言い切れない。それでも、同じプランの中に並べると一般客室との差が1万円を下回る価格付けになりやすく、独立した商品にすると2万円前後まで開くという傾向は、プラン構成を見直す際の目安になる。

口コミ側 — ラウンジに触れた口コミは総合評価が0.05点高い

ここまでは価格の話だったが、満足度の側からも確かめておきたい。40軒の直近24か月の口コミのうち、総合評価が付いた110,699件を、ラウンジに言及したもの（7,627件）と言及のないもの（103,072件）に分けると、平均は4.45点と4.39点だった。施設ごとに差を取ると中央値は+0.05点で、40軒のうち29軒でラウンジに言及した口コミのほうが高い。ラウンジに触れた口コミの約8割（7,628件中6,091件）は好意的な内容である。

差は小さく、ラウンジを使う客室の宿泊者はもともと単価の高い層であることを踏まえると、「高い料金を払っても評価が下がらない」と読むのが妥当だろう。もう一つ分かったのは、口コミで語られる頻度と上乗せ率が連動しないことである。言及率が5.7%以上の20軒の上乗せ率は+35.8%、5.7%未満の18軒は+45.5%で、相関係数は−0.15にとどまった。口コミに多く書かれるラウンジが高く売れているわけではなく、価格は販売設計で決まっている。口コミの多さは、単価を見直す根拠として使える材料といえる。

保有の側から見る — 40軒のうち6軒はJ-REITの保有物件

投資家にとっては、誰が保有しているかも手がかりになる。40軒を各投資法人の公表資料に基づく保有物件の一覧（2026年10月5日時点）と突き合わせると、6軒が上場ホテルREITの保有物件だった。クラブフロアを持つフルサービス型は変動賃料や運営委託で保有されることが多く、ラウンジによる単価の上積みが賃料に届きやすい。

参考までに、40軒のうち推定成約ADRを算出できる30軒の直近12か月（2025年10月〜2026年9月）の平均は、中央値で3万1,400円（四分位2万600〜3万9,100円、N=30施設）だった。本記事のADRは推定値であり、掲載価格とは基準が異なる。次の試算では、ラウンジに転用する客室の収入をこの水準で置いている。

投資試算 — ラウンジ新設が成り立つクラブ客室数は12室・21室・98室

それでは、上級フロアを新設する場合、クラブ客室が何室あれば見合うのか。ラウンジは客室を削って共用部と人員を置く投資なので、上乗せ額にクラブ客室数と稼働を掛けた増収が、人件費・飲食原価・転用した客室の収入を上回るかどうかが判断の軸になる。前提は次のとおり置いた。面積の前提は公式サイトの開示から組み立てている。横浜ベイホテル東急はベイクラブフロア全61室に対しラウンジ44席（1室あたり0.72席）、京王プラザホテルは153席で535㎡（1席あたり3.5㎡）であり、掛け合わせるとクラブ客室1室あたり約2.5㎡のラウンジ面積になる。

上乗せ額は、本稿の分布から下位四分位（掲載1万2,600円）、中央値（1万8,700円）、上位四分位（2万5,200円）の3ケースを置く。実収ベースに直すと9,200円、1万3,600円、1万8,300円である。

中央値のケースでは、クラブ客室21室で人件費を賄え、60室なら年間5,640万円のプラスになる。150㎡のラウンジは一般客室4.7室分の面積にあたり、内装投資は2025年実績ベースで9,080万円、建設期間のインフレを年+5%で1.5年分織り込むと9,760万円で、回収は1.6〜1.7年の計算である。なお、工事期間中に客室を止めることで生じる逸失売上を実質Capexに含める考え方は、ホテル改装の逸失売上は工事費の32.6% — 実質Capexは1室300万円→398万円で整理している。上位四分位のケースなら12室から成り立つ。一方、下位四分位のケースでは98室が必要になり、30〜60室の規模では収支がマイナスのまま残る。上乗せ額が実収で1万円を割る価格付けでは、ラウンジは単独の収益装置というより、稼働や会員獲得を支える装置として位置づけることになる。

上乗せ額と稼働を同時に動かして、均衡に近いクラブ30室の収支を並べたのが上の表である。25通りのうち7通りがマイナスになった。上乗せ額を基準どおり確保できれば、稼働が60%まで下がっても+¥490万とプラスを保つ。一方、上乗せ額が1割下がると稼働65%で−¥60万とマイナスに転じ、2割下がると稼働80%でも−¥230万にとどまる。30室前後の規模では、稼働よりも上乗せ額を守れるかどうかが成否を分ける。

感度を見ると、収支を最も動かすのは上乗せ額である。10%下がるだけで30室規模の余裕はほぼなくなる。建設費の上昇は投資額を押し上げる半面、上級フロアの新規供給を抑える方向にも働くため、既にラウンジを持つ施設には追い風になり得る。なお、これは簡易試算であり、実際の投資判断には詳細なフィージビリティ・スタディが必要です。ラウンジの人員を既存の料飲部門と兼務できるか、朝食会場の混雑緩和やスイートの販売にどれだけ寄与するかで、結果は大きく変わる。

運営・投資判断への示唆 — 額の相場、売り方、規模の3点

ここまでを整理すると、検討の順序は3つにまとまる。第一に、上乗せは率ではなく額で考えたい。全国の相場は1泊1室あたり1.5万〜2.5万円で、一般客室が3万円台の施設でも1万5,000円前後が並んでいる。自館の一般客室単価に対する率が高く見えても、額がこの幅に入っていれば市場の水準といえる。

第二に、既にラウンジを持つ施設には、売り方の見直しというアップサイドがある。高い集客力が口コミで実証されている施設でも、クラブ客室を共通プランの一客室タイプとして並べている場合、上乗せは8,000円前後に落ち着きやすい。ここに専用プランを加え、土曜や繁忙日には上乗せ額そのものを段階的に引き上げる設計を組み合わせることで、さらなる収益拡大の機会が生まれる。33軒中26軒で土曜の上乗せ率が下がっている事実は、繁忙日の伸びしろがまだ広く残っていることを示している。

第三に、新設を検討する側は、クラブ客室を20室以上まとめて確保できるかを最初の判断材料にしたい。中央値の上乗せが取れる前提で21室、余裕を見るなら30室以上が目安になる。客室数の少ない施設では、ラウンジを朝食会場やバーと時間帯で兼用し、人員を共通化する設計が有効といえる。

まとめ

口コミでラウンジが好意的に語られる上位50軒のうち、上級客室・会員専用のラウンジを公式に確認できたのは40軒だった。この40軒のうち38軒で同じ施設の中の価格を対にすると、クラブ客室の上乗せは中央値で1泊1万8,700円・+43.2%、同じ広さどうしでも+38.8%である。上乗せは土曜も平日もほぼ同額で、売り方によって+20%台と+46%台に分かれる。投資としては、中央値の上乗せでクラブ客室21室、上位四分位なら12室から人件費を賄える計算になった。2027年度の改装計画で上級フロアを検討する際は、自館で取れる上乗せ額と確保できる客室数を、この分布に当てはめて確かめておきたい。

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