東京湾岸のホテル用地、杭延長4.7倍差 — 支持層深度が生む1室66万円の建設原価

ホテル用地のスクリーニングで地盤を見るとき、多くの実務は「揺れやすい／揺れにくい」の二値で終わる。だが着工前の見積書に効いてくるのは揺れやすさではなく、硬い地層が地下何メートルにあるかである。杭は支持層まで届かせなければ成立しない。したがって支持層の出現深度は、そのまま杭延長に、そして建設原価に変換される。本稿では防災科学技術研究所の表層地盤データと、東京都地質調査業協会が公開する臨海部の支持層深度をもとに、同じ「埋立地」の中で杭延長が最大4.7倍開く構造を数値化し、150室のモデルホテルで1室あたりいくらの差になるかを試算する。

一次スクリーニングの層 — 全国24商圏を微地形区分と表層S波速度で並べる

まず、用地スクリーニングの入口で実際に使える公開データを確認しておく。防災科学技術研究所の地震ハザードステーション（J-SHIS）は、全国を250mメッシュに区切り、各メッシュの微地形区分と表層30m平均S波速度（AVS30）、および工学的基盤からの増幅率を公開している。座標さえあれば即座に引けるため、候補地が数十件ある段階の一次スクリーニングに向く。

全国の主要ホテル集積地24商圏について引いた結果が下図である。値の小さい側、すなわち軟らかい側から並べている。

並びには明快な秩序がある。最も軟らかいのは東京・錦糸町（干拓地、151.7 m/s）で、以下は千葉・幕張新都心、東京・豊洲、有明、台場、芝浦と、東京湾の埋立地が下位を占める。逆に硬いのは名古屋・栄（砂礫質台地、294.9 m/s）、神戸・三宮（扇状地、293.9 m/s）、大阪・天王寺（砂礫質台地、272.0 m/s）である。増幅率で見れば錦糸町の2.28に対して名古屋・栄は1.30で、同じ地震動に対する地表の揺れが1.75倍違う計算になる。

注目すべき点として、大阪と名古屋の中心部は「湾岸か否か」では割り切れない。大阪・梅田は海から離れているが三角州・海岸低地で167.6 m/s、名古屋・名駅は自然堤防で168.8 m/sと、横浜・みなとみらいの埋立地（174.4 m/s）より軟らかい。ターミナル駅前という好立地と地盤の硬さは、まったく相関しない。

スクリーニングが潰してしまう情報 — 「埋立地」の中に5.4倍の深度差がある

ここからが本題である。表層S波速度だけを見ると、東京湾岸の埋立地はほぼ一枚岩に見える。後掲の湾岸11地区でいえば大田区東海〜羽田160.4、港区芝浦〜港南156.2、港区竹芝〜芝浦ふ頭155.5、江東区有明・青海／港区台場154.4、江東区新木場〜荒川河口153.3、江東区塩浜〜枝川151.4 — 最大と最小の比は1.06倍にすぎない。一次スクリーニングでこれらを「軟弱地盤」の一箱にまとめるのは自然な判断であり、実際そうなっている。

ところが、東京都地質調査業協会が公開する臨海部の支持層データ（原典は東京都港湾局「新版 東京港地盤図」）を重ねると、まったく別の景色が現れる。同協会は臨海部の地区別に、良質な支持層（N値50以上を示す沖積層基底礫層・埋没段丘礫層・東京礫層・江戸川層・上総層群）の種類と出現標高をまとめている。その値は、中央区晴海〜勝どきおよび江東区豊洲の江戸川層上部砂質土層でA.P.-5〜-20m、これに対して江東区辰巳・潮見・新木場・若洲および東雲1〜2丁目の沖積層基底礫層ではA.P.-65〜-70mである。

代表値（レンジ中央）でとれば、A.P.-12.5mからA.P.-67.5mまで5.4倍の開きがある。しかもこれらは互いに数km圏内、いずれも「東京湾岸の埋立地」であり、AVS30では区別がつかない。両者の関係を散布図にすると次のようになる。

横軸はわずか151.4〜160.4 m/sの幅に全点が収まるのに対し、縦軸は12.5mから67.5mまで伸びる。両者の相関係数は-0.38で、方向としてはむしろ「AVS30が大きい（＝表層がやや硬い）地区のほうが支持層が浅い」という弱い傾向が出るものの、深度のばらつきを説明する力はほとんどない。揺れやすさの指標は、杭の長さを予測しない。これは当然で、AVS30は地表から30mまでの平均像であり、その下に何があるかを見ていないからである。支持層がA.P.-67.5mにある土地でも、上30mの軟らかさは-12.5mの土地とほとんど変わらない。

地図に落とすと、深度の分布が海岸線からの距離でも、埋立ての新しさでもないことがわかる。運河一本を挟んだ豊洲（A.P.-5〜-20m）と辰巳・東雲（A.P.-65〜-70m）が隣接し、湾の最も外側にある台場・有明は中間のA.P.-20〜-50mに位置する。これは埋立ての下に伏在する古い谷地形の形状を反映したもので、地表からは読めない。

杭延長への変換 — 150室モデルで300mと1,400m

深度を原価に変換するには、いったん物理量である杭延長（m）に落とすのが正確である。ここでは前提を明示したうえで、次のモデル建物を置く。

この前提で各地区の杭長と杭延長を計算したものが下表である。杭延長は「20本×杭長」であり、1室あたりに割り戻した値も併記した。

最も浅い晴海〜勝どき・豊洲では杭長15.0m、杭延長300m、1室あたりわずか2.00mで済む。最も深い辰巳・潮見・新木場・若洲・東雲では杭長70.0m、杭延長1,400m、1室あたり9.33mを要する。比にして4.67倍、絶対量で1,100mの差である。この1,100mは、掘削土量、鉄筋量、コンクリート量、施工日数のすべてに連動する。

円への変換 — 1室44万〜88万円、総建設費の3〜6ポイント

ここから先は単価の前提が入るため、断定を避けて感度分析の形で示す。場所打ちコンクリート杭の施工単価は杭径・工法・施工規模・地中障害の有無で大きく振れるため、単一の市場価格を提示することには意味がない。そこで6万円／m、9万円／m、12万円／mの3水準を置き、10地区すべてについて1室あたりの杭工事費がどう動くかを見る。

最も浅い地区と最も深い地区の差は、単価6万円／mで1室44万円、9万円／mで66万円、12万円／mで88万円となる。棟あたりでは0.66億〜1.32億円である。総建設費21.2億円に対する比率でいえば、杭工事費だけで1.27%から5.93%まで、4.7ポイント幅で動くことになる。

この大きさをどう受け止めるかは、比較対象を置くとわかりやすい。上場ホテルREIT7法人が保有する国内300物件の取得価格を客室数で割ると、中央値は1室あたり2,051万円である。東京都内の51物件に限れば2,414万円となる（保有関係マスター2026年8月31日時点）。単価9万円／mで試算した66万円／室の差は、この東京都内の取得価格中央値の2.7%に相当する。

収益側からも見ておく。メトロエンジンリサーチが集計する江東区の推定成約ADRは、2025年9月から2026年8月までの12ヶ月中央値で13,800円（N=41施設）である。1室あたり66万円は、この単価でおよそ48泊分の客室売上にあたる。参考までに同期間の推定成約ADRは、中央区19,100円（N=151施設）、港区17,900円（N=130施設）、品川区13,000円（N=35施設）、大田区12,100円（N=57施設）、江戸川区11,300円（N=18施設）である。臨海部のうち相対的に単価の高い中央区・港区は支持層も浅い側に位置しており、単価の高さと基礎コストの軽さが同じ方向に働いている。

建設費が上がっている局面では、この差の意味が変わる

杭工事費の絶対額そのものより重要なのは、それが建設費全体の上昇局面に重なっていることである。国土交通省の建築着工統計に基づくホテル建築費は、2022年の坪138万円から2024年に坪195万円へと2年で41%上昇し、2025年も全構造平均195.2万円、S造240.5万円と高い水準が続いている。1室あたりの建築費が実際にどの水準にあるかはホテル1室の建築費は2,067万円 — 計画31件の客室原単位35.0㎡から逆算で計画データから逆算しており、構造の選択が単価をどこまで動かすかは木造ホテルの㎡単価はRC造の62.8%、届く階数は3階までで着工統計から検証している。分母が膨らんでいるとき、支持層が深い土地を選ぶことによる追加負担は、率としては同じでも絶対額としては年々重くなる。

逆に言えば、これは選別が効きやすい局面でもある。同じ湾岸エリア、同じ用途地域、同じ駅距離帯の候補地であっても、支持層が浅い側を選べば杭延長を数分の一に圧縮できる。地価や駅距離のように誰もが見ている変数と違い、支持層深度はスクリーニングの初期段階でほとんど見られていない。着工前に効く数少ない選択余地がここにある。自治体条例で決まる附置義務台数のように、立地の選び方だけで建設条件が変わる変数は他にもあり、その一例はホテルの駐車場附置義務、都市で2.5倍差で整理している。

用地スクリーニングへの実装 — 三層で見る

実務上の要点は、第1層と第2層を混同しないことに尽きる。第1層は地震時の揺れやすさを見る層であり、保険料や構造設計、事業継続計画の議論につながる。第2層は基礎工法とその原価を見る層である。両者は別のデータで、別の意思決定に効く。本稿で示したとおり、東京湾岸の埋立地では第1層の指標がほとんど動かないまま第2層が5.4倍動くのだから、第1層で第2層を代用することはできない。

まとめ

ホテル用地の地盤評価は、揺れやすさの層と、支持層深度の層に分けて扱う必要がある。全国24商圏を表層S波速度で並べると、東京湾岸の埋立地はほぼ同一の値に固まり、一次スクリーニングでは一箱に入る。しかし同じ11地区の支持層出現深度はA.P.-12.5mからA.P.-67.5mまで5.4倍開き、両者の相関係数は-0.38にとどまる。

この深度差を150室・延床5,400㎡のモデルで杭延長に変換すると、300mと1,400m、4.67倍の差になる。杭単価を6万〜12万円／mの範囲で振れば、1室あたり44万〜88万円、総建設費比で1.27%から5.93%までの幅が生じる。単価9万円／mの中央前提では66万円／室で、これは上場ホテルREITの東京都内保有物件の1室あたり取得価格中央値2,414万円の2.7%、江東区の推定成約ADRで48泊分にあたる。

地価も駅距離も容積率も、候補地を並べれば誰もが同じ数字を見る。支持層深度は、公開データで引けるにもかかわらず、まだ多くのスクリーニングシートに列がない。着工前に動かせる原価として、ここに一列を足す価値は十分にある。