眠っていたデータから新たな付加価値を
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投資・開発
県内で2番目に大きな都市、いわゆる「第2都市」の宿泊単価は、県庁所在地とどれだけ違うのか。全国12道府県の16市について、直近12か月（2025年9月〜2026年8月）の推定成約ADRと客室ストックを同一条件で並べたところ、県庁所在地を上回った第2都市は5市あった。最大は浜松市の＋29.0%、次いで松本市＋19.8%、下関市＋18.5%。さらに16市のうち6市は、県庁所在地より人口そのものが多い。...
指定なし
ホテル不動産の「リーシング」は、オフィスや商業施設のそれとは意味合いが大きく異なる。テナントとして誘致する相手はホテルオペレーターであり、契約は単なる場所の賃貸ではなく、誰が客室を売り、誰が需要変動のリスクを負い、利益をどう分けるかを決める仕組みそのものだからだ。本稿では、ホテルにおけるリーシングの定義、賃貸借（リース）・運営委託（MC）・所有直営という契約3方式のリスク配分、そして固定賃料・変動...
ホテル案件の取得スキームを組むとき、器（ビークル）の選択は税務と流通コストの問題として語られることが多い。しかし器の選択がもっと直接的に効いてくるのは、その後の「賃料設計」である。特定目的会社（TMK）も、合同会社＋匿名組合（GK-TK）も、そして上場投資法人（J-REIT）も、制度上は自ら宿泊事業を営むことが想定されていない。だからホテルは賃貸借契約か運営受委託契約のいずれかを介してオペレーター...
ホテルの需要を読むとき、観光地図だけを見ていると取りこぼす立地がある。人の流れが観光カレンダーではなく組織の運用カレンダーで決まる場所だ。ホテルバンクではこれまで、特定機能病院の周辺やデータセンターの建設現場、石油化学コンビナートの定期修理といった業務需要と客室ストックの関係を数えてきた。本稿では同じ手法を、これまで扱ってこなかった母集団に当てはめる。陸上自衛隊の駐屯地と航空自衛隊の基地である。 ...
東京都
沖縄県
ホテル開発の許認可を時間軸で並べると、多くの検討資料は「着工してから何年で建つか」で止まっている。しかし用地を仕込む段階の投資委員会が本当に知りたいのは、その手前にどれだけ積まれるかである。用途地域も容積率も前面道路も、あるいは風致地区や林地開発許可も、突きつめれば「どんな形なら建てられるか」を決める規制であって、時間そのものを主題にしてはいない。本稿が扱うのは、条例に基づく環境影響評価（環境アセ...
神奈川県
長崎県
大型クルーズ船を受け入れる岸壁ほど、歩いて行けるホテルがない。横浜港でベイブリッジを通れない超大型船が着く大黒ふ頭客船ターミナルは、半径1.5km圏の宿泊施設が0施設0室。神戸港の大型船バースである神戸ポートターミナルは4施設1,315室にとどまる。一方で市街地に直結する大さん橋は54施設9,891室、那覇港の若狭バースは280施設16,099室を抱える。同じ「クルーズ寄港港湾」でも、岸壁単位で見...
島根県
新潟県
山形県
2026年7月8日、改正有人国境離島法が参議院本会議で可決・成立した。2027年3月末で切れるはずだった期限は、2037年3月末まで10年延ばされる。同時に天売島・焼尻島（北海道羽幌町）、飛島（山形県酒田市）、新島・式根島（東京都新島村）、粟島（新潟県粟島浦村）の6島が新たに支援対象へ加わった。制度の期限が10年先に動くということは、島の宿に投じた資金を何年で回収する計画なら組めるのか、その前提が...
石川県
大分県
岩手県
営業を続けられなくなった宿の建物は、どこから市場に出てくるのか。担保を設定した金融機関などが裁判所に申し立てる「不動産競売」と、その手前で債権者の同意を得て売却する「任意売却」は、民間側で宿泊施設が一次供給される代表的な経路である。本稿ではこの2つのルートを取得の実務から読み解く。入札の時点で何が分かり、何が分からないのか。その「分からなさ」が、再生後に必要な客室単価をどれだけ押し上げるのか。30...
宮城県
埼玉県
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鹿児島県
ホテル開発の初期投資でもっとも重くのしかかるのは、建物ではなく土地である。駅前商業地の地価が上昇を続けるいま、「土地を買う」以外の選択肢として実務で使われているのが、借地借家法第23条の事業用定期借地権だ。本稿では、国土交通省の地価公示データで全国15都市の駅前商業地の価格を押さえたうえで、100室のビジネスホテルを「土地取得＋建物所有」と「事業用定期借地＋建物所有」の2ケースで組み、それぞれが成...
ホテル用地の稟議書や事業計画で、用地単価を何で置くか。起点になりやすいのは公示地価や路線価だが、これらは不動産鑑定や税務の「評価額」であり、実際に土地が売買された価格ではない。本稿では、国土交通省 不動産情報ライブラリの不動産取引価格情報から主要10商圏の中心区にある商業地の土地取引を集め、同じ町名にある地価公示の標準地と取引時点をそろえて照合した。照合できた394件の「取引価格÷公示地価」の倍率...
