旅館・ホテルの競売物件は買えるか — 30室の成立ADRは約2.2万円、任意売却と600円差

営業を続けられなくなった宿の建物は、どこから市場に出てくるのか。担保を設定した金融機関などが裁判所に申し立てる「不動産競売」と、その手前で債権者の同意を得て売却する「任意売却」は、民間側で宿泊施設が一次供給される代表的な経路である。本稿ではこの2つのルートを取得の実務から読み解く。入札の時点で何が分かり、何が分からないのか。その「分からなさ」が、再生後に必要な客室単価をどれだけ押し上げるのか。30室・60室のモデルで定量化する。

どれくらいの母数から出てくるのか — 不動産執行の新受は2024年に17,599件、全用途の数字

最高裁判所「司法統計年報（民事・行政編）」によると、地方裁判所が受け付けた不動産を対象とする執行事件の新受件数は、2024年に「担保権の実行としての競売等」が11,860件、「強制競売等」が5,739件で、合計17,599件だった。2019年の21,272件から2022年の15,449件まで3年続けて減少し、2023年は15,814件と横ばい。2024年は前年比+11.3%と増加に転じ、担保権の実行に限れば+16.2%である。

ただし、この件数は住宅・土地・事業用不動産を含む全用途の集計であり、宿泊施設に限った件数は公表されていない。17,599件を宿泊施設の件数として読むことはできない。旅館・ホテルはこのうち限られた一部とみられ、「毎年一定数が流れているものの、自分から探しに行かなければ目に入らない」経路と位置づけるのが実態に近い。

担保権の実行に至るまでには、いくつかの段階がある。まず返済条件の変更（リスケジュール）があり、保証付き融資であれば信用保証協会による代位弁済が続く。全国信用保証協会連合会の公表値では、代位弁済（元利合計）は2021年度の20,816件・2,426億円を底に増え、2023年度43,830件・4,946億円、2024年度48,303件・5,498億円、2025年度48,176件・5,491億円となった。2年続けて4.8万件台で推移している。代位弁済を行った保証協会は求償権を持ち、担保があれば回収手段として任意売却か競売を選ぶ。この件数も全業種の数字であり、宿泊業の件数としては扱えない。

宿泊業側の動きとしては、帝国データバンク調べで2026年上期のホテル・旅館倒産が35件あった（既刊）。ただし倒産した宿の建物がすべて競売に出るわけではない。事業譲渡で運営が引き継がれる例もあれば、任意売却で相対の買い手に渡る例もある。退出と新規供給の全体像は宿泊業の退出2025年267件で整理している。

競売の流れ — 売却基準価額の8割から入札でき、保証は2割

不動産競売は民事執行法に定められた手続きである。担保権者の申立てで競売開始が決まると、執行官が現況を調べ、評価人が評価し、裁判所が売却基準価額を定める。そのうえで期間入札にかけられる。買い手側から見て押さえておきたい要点は次の表のとおりである。

相対取引との違いとして、実務上は次の3点が大きい。第一に、建物内部の見学は原則としてできない。内覧の制度（民事執行法64条の2）はあるが、申し立てられるのは差押債権者で、買受希望者からは申し立てられない。第二に、契約不適合責任を追及できない。民法568条4項により、競売の目的物の種類・品質に関する不適合には担保責任の規定が適用されない。第三に、運営会社などの占有者への対応は買受人が引き受ける。抵当権に後れる建物の賃借人には代金納付から6ヶ月の明渡猶予が認められている（民法395条）。

3点セットで分かること — 宿泊施設として読むべき5項目

BITによれば、現況調査報告書には不動産の現状と占有者、その占有権原の有無が記載され、写真が添付される。評価書には周辺環境と評価額が記され、図面が付く。物件明細書には、買受人が引き継がなければならない賃借権などの権利や、建物のために底地を使用する権利が成立するかどうかが記載される。これを宿泊施設という用途に当てはめると、読むべき項目は次の5つに整理できる。

競売市場修正を価格の面から読み直すと、相対取引の相場より3割前後低い水準から入札が始まる構造といえる。ただし、この安さは無償ではない。内覧できないこと、担保責任がないこと、引渡しが確実でないこと。こうしたコストを買い手が引き受ける見返りとして、評価に織り込まれた減価である。次の章では、その引き受けるコストを具体的に並べる。

3点セットで分からないこと — 調べられない部分を価格でどう吸収するか

宿泊施設で再生費用を最も大きく動かすのは、3点セットには書かれない領域である。入札前のデューデリジェンス（DD）で確かめられない項目を、影響の大きさと価格での吸収方法に分けて整理した。

本稿の試算では、内覧できない前提を「DD不能予備費」として、基本Capex（アスベスト対応を含む）の15%に置いた。任意売却では現地調査や設備診断を条件交渉に反映できるため、同じ予備費を5%とした。この10ポイントの差が、後で見る両ルートの成立ADRの差を決めることになる。

任意売却との比較 — どちらのルートでどんな案件が出るか

任意売却は法律上の手続きではない。所有者が、担保権者全員から抵当権の抹消について同意を得たうえで、通常の売買として売る方法である。仲介会社が関わる相対取引であり、引渡し条件を交渉できる。競売との違いを論点ごとに並べる。

どちらのルートに出てきやすいかにも、一般的な傾向がある。任意売却になりやすいのは、営業を続けながら引き継ぎ手を探せる案件、担保権者が少なく同意がまとまりやすい案件、源泉や従業員を含めて事業ごと移したい案件である。競売に至りやすいのは、後順位の担保権者や公租公課の差押えが重なって抹消の同意がまとまらない案件、休館から時間が経ち占有や設備の状態を所有者側も把握しきれていない案件、所有者と連絡がつかない案件である。前者は情報が早く・狭く流れ、後者は遅く・広く流れる。取得したい案件の像に合わせて、ソーシングの窓口を分けて持つのが合理的だろう。承継期限を控えた旅館側の売却圧力については、事業承継税制の期限は2027年12月が背景を掘り下げている。

落札しても旅館業許可はついてこない — 構造設備・消防・関連許可を自前でそろえる

競売で移るのは不動産の所有権であり、営業者の地位ではない。2023年12月13日施行の改正旅館業法で、事業譲渡による営業者の地位の承継（法第3条の2）が認められた。しかし競売や不動産だけの売買はこれに当たらない。買受人または起用するオペレーターが新たに許可（法第3条第1項）を取得する必要がある。新規許可では構造設備が政令の基準に適合しているかを改めて審査され、消防法令適合通知書などの添付を求められる。この点は相対取引の不動産取得と同じで、手続きの比較は旅館・ホテル取得3スキーム比較が詳しい。許可の3区分と2023年改正の要点は、旅館業法とは — 3区分の許可要件と2018・2023年改正で整理している。

付随する許可も同じ扱いになる。温泉の利用許可、料理を提供する場合の飲食の営業許可は、取得者側で改めて取り直す。改装の規模によっては確認申請が必要となり、既存部分の法適合を問われる。検査済証がない建物では現況調査から始めることになる（検査済証がない宿は買えるか）。旧耐震の建物であれば、改修で使い続けるか建て替えるかという判断も前に来る（旧耐震ホテル23.6万室）。

そこで試算では、開業までの空室期間を次のように置いた。競売ルートは「代金納付 → 引渡し → 現況調査・設計 → 工事 → 各許可」で18ヶ月。任意売却ルートは契約前に調査と設計を進められる前提で12ヶ月である。

成立ラインの試算 — 温泉地7エリア・地方都市2エリアの単価と照らす

成立ラインを照らし合わせる相手として、温泉地7エリア（加賀市・草津町・みなかみ町・由布市・別府市・伊東市・花巻市）と地方都市2エリア（松本市・長野市）の推定成約ADRと稼働率を集計した。温泉地は旅館カテゴリの中央値、地方都市は全施設の中央値を基準に置く。

30室の競売ルートでは、総投資4.24億円（1室あたり約1,420万円）のうち取得価格は9,900万円で23.3%にすぎない。客室・浴場・受変電・厨房の改修にアスベスト対応と予備費を加えた再生Capexが2.85億円、67.1%を占める。任意売却ルートでは取得価格が1.41億円に上がって32.4%を占め、総投資は4.36億円になる。60室でも構図は同じで、競売7.94億円（1室約1,320万円）、任意売却8.22億円である。

競売の3割安は、どこで相殺されるのか

30室で比べると、競売ルートは取得価格で4,230万円、取得諸費用で680万円、合わせて約4,910万円有利になる。その一方で、DD不能予備費が2,470万円、什器・開業準備の再調達が900万円、空室期間の延長に伴う保有費・金利が380万円、それぞれ上乗せされる。差し引きで残る優位は約1,150万円、成立ADRにして600円程度にとどまる。取得諸費用の積み上げ方の詳細はホテル取得の諸費用は価格の7.1%も参考になる。

そして、この優位は予備費の置き方しだいで簡単に入れ替わる。成立ADRが両ルートで等しくなる予備費の水準は、30室で19.6%、60室で21.1%である。設備の傷みが想定より大きく、改修費の2割を超える上振れを見込む必要がある物件なら、価格の安い競売より、調べてから買える任意売却のほうが成立ラインは低くなる。

感度表から読み取れるのは、取得価格の交渉より、再生Capexの見立ての精度のほうが成立ラインに効くということだ。取得価格を半額にしても、30室の成立ADRは¥21,500から¥18,800へ約13%下がるだけである。仮に取得価格がゼロでも¥16,100が残る。再生Capexと空室期間の保有費だけで、中価格帯の温泉旅館の単価水準に届いてしまう。

3シナリオと2軸感度 — 成立ラインはどこまで動くか

ここまでの感度は1つずつ動かしたものである。実際の案件では、設備の傷み（＝予備費）と再生後に置ける稼働が同じ方向に振れる。30室・競売ルートについて、両者を組み合わせた3シナリオと、稼働×目標利回りの2軸を並べる。いずれも上の感度表で公表した値から比例で導いたもので、新しい前提は置いていない。

9エリアで最も高い旅館ADR中央値は由布市の¥23,800である。この水準を下回る、つまりどこかのエリアで市場が成立ラインに届くセルは9つ中6つ。目標NOI利回りを12%に引き上げると、届くのは通年OCC70%のセルだけになる。利回りの目標を2ポイント上げることは、必要な稼働を10ポイント積み増すことと同じ重みを持つ。

成立ラインを各エリアの旅館ADR中央値と重ねると、分布ははっきり分かれる。30室の成立ADR¥21,500を中央値が上回るのは由布市（¥23,800）と伊東市（¥23,500）。加賀市（¥20,500）は30室では中央値の1.05倍、60室の¥20,100とはほぼ並ぶ。みなかみ町・別府市・草津町・花巻市では、30室の成立ラインが中央値の1.23〜1.42倍になる。これらの市場で成立させるには、再生後にエリア上位の単価帯へ移ることを前提にするか、減室や設備の取捨選択で総投資そのものを下げる設計が要る。

その到達可能性を測る材料として、既刊で追った再生事例を置いておく。旧国民宿舎を民間が再生した岩手県奥州市の42室は、推定成約ADRが開業16ヶ月後の2026年8月に約¥20,400に達した（前年同月比+40.4%）。一方、直近12ヶ月の平均は約¥15,600である。繁忙月に2万円台へ届くことと、通年で2万円台を維持することは別の到達点であり、成立ラインは後者で見る必要がある。香川県東かがわ市の35室の再生事例は、客室数を据え置いたまま宴会場やチャペルをサウナ・プール・テラスといった体験の場に置き換えた。最安プランの掲載価格を秋から16,000円前後から22,800〜23,900円へ引き上げており、増床を伴わずに単価の階段を上がる設計の参考になる。

地方都市の2エリアは、温泉旅館モデルをそのまま当てはめる市場ではない。浴場と厨房を持たない30室の宿泊特化型に置き換え、総売上を客室売上×1.05、NOI率を30%とすると、総投資は3.41億円（1室約1,140万円）になる。成立ADRは通年OCC60%で¥16,500、70%で¥14,100、80%で¥12,400である。松本市は全施設ADR中央値が¥13,300、8月の稼働率（推定）は96.1%（68施設／3,096室）。高い稼働を前提に置ける市場では、成立ラインは中央値の近傍まで下がる。

まとめ — 競売の安さは「分からなさ」の対価

担保権の実行と任意売却は、地方の宿泊ストックが市場に出てくる民間側の一次供給ルートである。不動産執行の新受は全用途で年1.8万件弱。そのうち宿泊施設は一部であり、窓口を持つ買い手にしか見えない経路といえる。競売は評価に競売市場修正が織り込まれ、売却基準価額の8割から入札できる。一方で、建物内部と設備を調べられないこと、担保責任がないこと、許可を一から取り直すことを買い手が引き受ける。試算では、この引き受けの対価が価格の安さの大半を相殺し、30室の成立ADRは任意売却と600円差にまで縮んだ。

取得ルートを選ぶ段階でまず比べるべきは、価格の安さではなく、入札前に分かることの範囲とその差を埋めるコストである。3点セットを読み込み、分からない項目を予備費と空室期間に置き換えて成立ADRまで落とせば、競売と任意売却は同じ物差しで比較できる。

あわせて読みたい

• 旅館・ホテル取得3スキーム比較 — 事業譲渡は許可承継可、営業停止60日でNOI1,764万円減
• 検査済証がない宿は買えるか — 62.5万室が1998年以前開業、2025年4月に一本化された現況調査
• 公営国民宿舎43施設の再生市場｜推定ADR中央値8,800円、コンバージョン後は2万円台へ
• 旅館・ホテル倒産、2026年上期35件・負債221億円 — 1件6.3億円が示す承継機会
• 源泉は誰のものか — 自家源泉・引湯・集中管理で分かれる旅館取得のバリュエーション
• 温泉旅館の買収上限価格を逆算 — 湯河原・伊豆長岡・水上・草津のADR×OCC×利回り12%で見る投資妙味
• 国有地売却128件、ホテル100室級は4件 — 公有地の一次供給ルートを数える
• ホテル取得の諸費用は価格の7.1% — 表面利回り6.5%が実質4.65%になる積み上げ試算
• 事業承継税制の期限は2027年12月｜旅館ADR+32%と自社株評価、売却圧力の構造
• 旅館業法とは — 3区分の許可要件と2018・2023年改正、民泊との違い