Avani Kyoto 240室は丸太町駅1km圏5,933室の+4% — 旧京都新聞ビル転用と外資合弁の構造

計画の骨子 — 延床23,000㎡を約240室で使う、1室あたり約96㎡の器

まずは公表資料に基づく計画の骨子を押さえておきたい。事業名称は「（仮称）京都新聞ビル再開発計画」で、事業主は大成建設・平和不動産・MINOR INTERNATIONAL PCL.の3社が2025年11月に設立した京都御所南開発特定目的会社である。敷地3,894㎡は京都新聞ホールディングスが所有し続け、特定目的会社が借り受ける。既存の北館（地上8階・地下2階）を改修し、南館は解体して地上5階・地下1階を新築する構成で、延床面積は約23,000㎡、構造は鉄筋コンクリート造とされている。ホテル運営はロイヤルホールディングスとマイナー・ホテルズの合弁会社であるロイヤルマイナーホテルズ（2025年3月31日設立）が担い、ブランドは世界24か国・40軒以上で展開する「Avani」の日本初進出となる。室数と外観は基本計画ベースで、今後の設計や行政協議で変わりうる旨が明記されている。

数字を素直に割ると、延床約23,000㎡を約240室で使う計画は1室あたり約96㎡（延床ベース）になる。同じ京都市内で2029年度開業が予定されるモットーbyヒルトン京都四条烏丸が延床約4,300㎡に108室、つまり1室あたり約40㎡で計画されているのと比べると、Avaniの器は客室以外に相当の床を割く設計だと読める。旧輪転機室を活用したレストランやロビーラウンジを地域に開くという発表内容と整合しており、宿泊特化型ではなく料飲・パブリックスペースで稼ぐライフスタイル型の収益構造を前提にしていると考えてよい。

丸太町駅1km圏の客室棚卸し — 2013〜19年に増えたのは10室以下の宿、大型化は2020年以降

開業予定地から半径1km（地理院地図で照合した丸太町駅の座標 35.0165, 135.7596 を中心とし、京都御苑の南半分、二条城の東側、烏丸御池・三条通の一部までを含む）に所在する施設を1軒ずつ確認し、2026年7〜9月に販売が観測された148施設・5,933室を現役ストックとした。規模帯で分けると、10室以下が75施設（213室）、11〜50室が42施設（1,115室）、51〜150室が18施設（1,671室）、151室超が13施設（2,934室）で、施設数の半数を町家一棟貸しやゲストハウスが占める一方、客室の半数は151室超の13軒に集中している。約240室の新規供給は圏内客室の4.0%、151室超クラスに限れば8.2%に相当する。

この圏域の成り立ちは開業年で切ると分かりやすい。現役施設を開業年で遡ると、2012年以前に開業した21施設が1,684室、2013〜16年に開業した22施設はわずか150室で、うち20施設が10室以下だった。2017〜19年には45施設が加わったが客室は1,187室にとどまり、23施設が10室以下、16施設が11〜50室である。つまりインバウンド拡大期に丸太町周辺で増えたのは小規模宿であり、150室超の大型施設は東急ステイ京都三条烏丸（2017年・182室）とホテルリソルトリニティ京都（2018年・180室）の2軒にすぎない。局面が変わるのは2020年以降で、2020〜22年開業の23施設は1,700室（エースホテル京都・HOTEL THE MITSUI KYOTO・チャプター京都・ハイアット プレイス 京都の4軒が151室超）、2023〜26年開業の27施設は1,168室（フォーポイント フレックス by シェラトン 京都御池・三井ガーデンホテル京都三条プレミア・ロワジールホテル クラシックガーデン京都三条の3軒が151室超）と、大型化が進んだ。Avaniはこの2020年以降の流れの延長線上に位置づけられる。

200室超クラスの価格帯 — 推定成約ADR3〜6万円の大型施設は3軒、Avaniが入る帯は薄い

次に、約240室という規模の施設が圏内でどの価格帯に位置づくかを見る。151室超の13施設について2025年10月〜2026年9月の推定成約ADR（12か月平均）を並べると、エースホテル京都が¥57,600、ハイアット プレイス 京都が¥37,700、チャプター京都トリビュートポートフォリオホテルが¥32,000、京都ブライトンホテルが¥29,400、ANAクラウンプラザホテル京都が¥24,600と続き、ホテルモントレ京都・東急ステイ京都三条烏丸・ホテルリソルトリニティ京都は¥18,000〜¥20,700、フォーポイント フレックス・ロワジール・ハートンホテル京都は¥10,100〜¥11,400の帯にある。推定成約ADRの算出対象外となるデラックス業態のHOTEL THE MITSUI KYOTO、ザ ロイヤルパークホテル アイコニック 京都、三井ガーデンホテル京都三条プレミアは掲載価格（全プラン平均・税込）で見ると、それぞれ¥253,800、¥53,700、¥52,400だった。

この分布を客室数と推定成約ADRの2軸に置くと、150室超かつ¥30,000〜¥60,000の帯にあるのはエース・ハイアット プレイス・チャプターの3軒だけである。中京区全体の推定成約ADRの中央値が12か月平均で¥17,000（N=102〜112施設）、同じ圏内で推定成約ADRを算出できる44施設の中央値が¥19,700であることを踏まえると、Avaniが目指すプレミアム・ライフスタイル帯は圏内の標準的な施設の2倍前後の水準であり、競合が密集しているのは¥10,000〜¥25,000の大型ビジネス・シティホテル帯だと読める。なお、2025年11月の紅葉期には中京区の推定成約ADRが¥25,800まで上がり、2026年1月の¥12,500との差は2.1倍、12か月で最も低い2026年6月の¥11,300との差は2.3倍に達する。季節差の大きい市場であるため、ライフスタイル帯の施設がピーク月に単価を取り切れるかが収益の分かれ目になる。

繁忙日の在庫消化も確認しておく。お盆の2026年8月14日（金）泊について、総客室の30%以上を主要予約サイトに公開していた151室超の施設は、エースホテル京都、三井ガーデンホテル京都三条プレミア、京都ブライトンホテルの3軒だった（公開枠が30%未満の施設は在庫の読み取りに適さないため集計対象外とした。公開枠が小さい背景には、公式サイトや旅行会社など他チャネル中心の販売、チェックインが近づくにつれ在庫を小出しに追加する運用、予約サイトへの割当自体を少なく設定する契約など複数の可能性が考えられる）。エースホテル京都（213室）はLT45時点で残室120室、LT30で106室、LT14で71室、LT1で46室と、直前期まで販売を続けながら最安掲載価格をLT45の¥35,400からLT14の¥59,700へ引き上げており、ライフスタイル帯の施設が直前需要で単価を取る動きを示している。三井ガーデンホテル京都三条プレミア（185室）はLT45の73室からLT1の7室まで一定のペースで残室を減らし、京都ブライトンホテル（182室）は49室から4室まで消化した。いずれも室数ベースの観測であり、個別施設の稼働率を示すものではない。

事業スキーム — 特定目的会社が器を持ち、ブランド本体が出資し、合弁会社が運営する

本計画の資本構造は三層に分かれる。土地は京都新聞ホールディングスが保有し続け、京都御所南開発特定目的会社が借地のうえで建物を改修・新築して保有する。その特定目的会社に大成建設・平和不動産と並んでMINOR INTERNATIONAL PCL.が参画し、運営はマイナー・ホテルズとロイヤルホールディングスの合弁会社であるロイヤルマイナーホテルズが担う。特定目的会社は導管性要件のもとで自ら宿泊業を営まず、運営会社との賃貸借または運営委託の形をとるのが実務の定石で、その法的・税務的な背景はTMK・GK-TKはホテルを運営できない — 賃貸借を強いる導管性要件とREIT300物件の実装で整理したとおりである。本計画で賃貸借と運営委託のどちらを採るか、賃料が固定か変動かは公表資料に記載がない。

構造として目を引くのは、ブランドを持つ外資本体が特定目的会社の出資者として開発段階から参画している点だ。海外ブランドの国内進出は、国内オーナーが開発した建物にフランチャイズやマネジメント契約でブランドを載せる形が多く、ブランド側が開発リスクを分担する例は限られる。マイナーは2025年7月にリストデベロップメントとアナンタラ軽井沢リトリート（全51室・2030年開業予定）のホテルマネジメント契約を結んでおり、こちらは契約型の進出である。京都ではそれと異なり出資と運営の両方に入る構えで、ロイヤルマイナーホテルズはAvani・Anantara・Tivoliの3ブランドで2035年までに国内21軒の開業を計画していると報じられている。合弁会社の資本構成と3ブランドの国内展開計画、リッチモンドホテルとの関係はマイナーホテルズ×ロイヤルHD合弁の投資インパクト分析で整理している。国内側のロイヤルホールディングスは外食と「リッチモンドホテル」の運営で人材と許認可の実務を持ち、外資ブランドの運営基準を国内の労務・旅館業法の枠組みに落とし込む役割を担うと見られる。

レンダーの視点では、借地権付きの建物を担保とする点、既存躯体を残す改修工事を含む点、開業が2029年度と3年先である点の3つが評価の論点になる。借地期間と地代改定の条件、改修棟の既存不適格部分の扱い、建設費の変動は、いずれも固定賃料型であれば運営会社の信用力で、変動賃料型であれば圏内の推定成約ADRの季節差で吸収することになる。前章で見たとおり中京区の月次ADRは1月と11月で2.1倍、6月と11月では2.3倍の開きがあり、変動賃料を設計するならピーク月の取り切りと閑散月の下限を分けて見ておく必要がある。

改修＋新築の組み合わせ — 容積率600%の上限に近い床を、既存躯体を残して確保する

計画地の用途地域を国土交通省 不動産情報ライブラリで照合すると商業地域・容積率600%・建蔽率80%で、敷地3,894㎡に600%を掛けた単純上限は23,364㎡になる。公表された延床約23,000㎡はその約98%に相当し（容積の緩和・不算入部分を考慮しない単純計算）、既存の北館8階を残すことで現行の容積をほぼ使い切る床を確保している構図が浮かぶ。京都市は2007年の新景観政策で建築物の高さの最高限度を10mから31mまで6段階に再編し、都心部の幹線道路沿道を31mとする一方、京町家との調和を図る市街地は15mに抑えた。規制強化前に建てられた既存建物は現行規制で建て替えると同じ床が取れない場合があり、躯体を残す改修は高さ・容積の両面で現行規制下の新築より有利に働く余地がある。この点の制度的な背景と「上質宿泊施設誘致制度」の運用は京都市の高さ規制と上質宿泊施設許可がホテル開発に与える構造的影響で扱っているため、ここでは繰り返さない。

京都市内では本社・業務系の建物をホテルへ転用する事例が複数積み上がっており、Avaniはその系譜に連なる。旧任天堂本社社屋（1930年竣工）を改修した丸福樓は、南北に連なる3棟のRC造を残して一部を解体修復し、新築棟を増築して2022年に開業した。旧京都中央電話局（1926年竣工）の新風館は保存棟を残しつつ新築棟を増築し、2020年にエースホテル京都213室が入った。祇園の弥栄会館を活用した帝国ホテル 京都は、劇場建築をそのまま転用しにくいため南西面の外壁・躯体を残して他を解体する手法を採り、2026年3月に55室で開業している。いずれも既存の意匠を残しながら新築棟で客室を足す構成で、Avaniの北館改修＋南館新築は、本稿で挙げた3事例（18〜213室）より大きい約240室の規模でこの手法を適用する例になる。

海外ブランドの進出経路 — リブランド型、国内オーナー型、そして「出資＋合弁運営」型

京都では2025〜26年に海外ブランドの進出が相次いだが、資本の入り方は一様ではない。IHGホテルズ&リゾーツは2026年8月24日、香港のガウ・キャピタル傘下GCP Hospitalityが所有する京都市内14軒・1,063室のポートフォリオ契約を発表し、12軒をミッドスケール転換ブランド「ガーナー」、1軒を「ホリデイ・イン エクスプレス」、1軒をノンブランドとして今後12か月で順次改装・転換する。所有は外資ファンド、ブランドは契約で載せるリブランド型である。ヒルトンは国内オーナーが開発する新築のモットーbyヒルトン京都四条烏丸（108室・2029年度開業予定）と、京都ブライトンホテル（1998年開業・182室）を2028年に約160室のキュリオ・コレクションbyヒルトンへ転換する計画を持ち、こちらは国内オーナー型と既存ホテルのブランド転換型の組み合わせだ。圏内で2022年4月に開業したハイアット プレイス 京都（239室）は、Avaniと同規模の先行事例として価格帯の参照点になる。

これらと比べると、Avaniは「ブランド本体が特定目的会社に出資し、国内外食大手との合弁会社が運営する」第三の型であり、ブランド側がオペレーターとしてだけでなくエクイティとして圏内に入る点が異なる。デベロッパーの側から見れば、海外ブランドを誘致する際の交渉材料がフランチャイズ料・マネジメントフィーの水準だけでなく、開発資金の分担や出口（売却・REIT組入れ）の設計にまで広がることを意味する。ホテル運営会社の側から見れば、外資ブランドと国内事業会社の合弁運営会社という受け皿が、ブランド基準と国内の労務・許認可実務を橋渡しする選択肢として実装された例になる。

客室売上の感度 — 参照4施設の価格帯×稼働率で年18億〜43億円、月次の下限が担保設計の要点

事業スキームの章で見たとおり、本計画の賃料が固定か変動か、賃貸借か運営委託かは公表されていない。変動賃料や運営委託であれば、レンダーとデベロッパーが見るべきは客室売上の水準と振れ幅である。ここでは室数を約240室（年間販売可能室泊87,600）に固定し、ADRは圏内の参照施設4軒の推定成約ADR（2025年10月〜2026年9月の12か月平均・税抜相当）、通年の稼働率は70〜85%の試算上の仮定値として客室売上を試算した。仮定の中心は、京都市観光協会が集計した市内主要ホテル113施設の2026年3月実績（81.6%）であり、参照施設それぞれの実績値ではない。料飲・宴会などの客室以外の収入は含めていない。

中位（ハイアット プレイス 京都水準・80%）の年26.4億円に対し、悲観（京都ブライトンホテル水準・70%）は18.0億円で約3割低い。表の縦方向（稼働率70→85%）の差が約1.2倍であるのに対し、横方向（ADR¥29,423→¥57,591）は約2倍で、売上の幅を決めているのは稼働率よりも価格帯の取り方である。エースホテル京都水準の楽観ケースは年40億円台に届くが、これは圏内で最も高い推定成約ADRの施設を前提にした上限の目安と読むべきだろう。

年額の水準以上に注意したいのが月次の振れ幅である。参照施設の12か月の月次推定成約ADRは、最高月と最低月の間に約2.0〜3.3倍の開きがあった（チャプター京都は¥53,598／¥20,251で約2.6倍）。ハイアット プレイス 京都は2025年10月の¥64,107に対し2026年2月は¥19,242で、中京区全体の振れ幅2.3倍を上回る。ライフスタイル帯はピーク月に単価を大きく取れる一方、閑散月の下落も大きくなりうるため、変動賃料を設計するなら年平均ではなく閑散月の下限側を前提に置くのが安全である。

室数は基本計画ベースで、今後の設計で変わる可能性がある。200〜280室の範囲で見ても圏内客室に対する供給増は3.4〜4.7%にとどまり、市場全体への影響より、151室超クラス（6.8〜9.5%）と¥30,000〜¥60,000帯の先行3軒との競合が論点になることは変わらない。

投資判断の論点 — 需要・ブランド・スキーム・建築・市場の5軸

需要面では、京都市観光協会の集計で2026年3月の市内主要ホテル113施設の客室稼働率は81.6%（前年同月比+2.5pt）、平均客室単価は¥26,017（+4.7%）、RevPARは¥21,230（+8%）だった。外国人延べ宿泊数は559,898泊（−0.4%）で、国・地域別では米国が27.4%で首位、欧州が+16.0%と伸びる一方、中国は−64.9%となり、同協会は4月の稼働率を81.1%（前年89.5%）と見込んでいた。日本政府観光局の推計では2026年8月の訪日外客数は309万8,900人（前年同月比−9.6%）、1〜8月累計は2,762万6,300人（−2.7%）で、中国が−59.0%の一方、韓国+28.7%、米国+1.5%と市場構成の入れ替わりが進んでいる。欧米豪の比率が高まる局面はライフスタイル帯のブランドに追い風になりうる。ただし圏内の外国語口コミ比率はエースホテル京都47.3%、ハイアット プレイス 京都33.5%に対し、推定成約ADRが圏内最低水準のハートンホテル京都が86.5%と最も高く、価格帯と外国語口コミ比率の間に一貫した関係は見られない。外国語口コミには欧米以外の言語も含まれるため、欧米系需要がライフスタイル帯にどれだけ向かうかは市場別の宿泊統計で別途確かめる必要がある。

まとめ

丸太町駅1km圏の客室ストックは現役148施設・5,933室で、2013〜19年に増えたのは10室以下の宿、2020年以降は151室超の大型施設という二段階で形成されてきた。約240室のAvani Kyotoは圏内客室の4.0%に当たり、推定成約ADR¥30,000〜¥60,000の150室超帯に先行するのはエース・ハイアット プレイス・チャプターの3軒にとどまるため、ライフスタイル帯の供給としては余地がある。事業スキームはブランド本体が特定目的会社に出資し、国内外食大手との合弁会社が運営する型で、リブランド型のIHGや国内オーナー型のヒルトンとは資本の入り方が異なる。既存の北館を残す改修は容積率600%の上限に近い床を確保する手法として機能しており、丸福樓や新風館で積み上がった京都の転用実務を約240室の規模へ広げる試みといえる。海外ブランドの誘致を検討するデベロッパーとレンダーにとっては、ブランド料の交渉から資本・出口の設計へ論点を広げる先例になるだろう。

よくある質問

Q. Avani Kyotoの開業で丸太町周辺の客室はどれくらい増えますか。
A. 丸太町駅から半径1kmで2026年7〜9月に販売が観測された148施設・5,933室に対し、約240室は4.0%の増加に当たります。151室超の大型施設（13軒・2,934室）に限ると8.2%です。

Q. 同じ規模・価格帯の施設は近くにありますか。
A. 150室超で推定成約ADR（12か月平均）が¥30,000〜¥60,000の施設は、エースホテル京都、ハイアット プレイス 京都、チャプター京都トリビュートポートフォリオホテルの3軒です。

Q. 特定目的会社はホテルを直接運営できるのですか。
A. 導管性要件のもとで特定目的会社は自ら宿泊業を営まず、運営会社に賃貸するか運営を委託するのが実務の定石です。本計画でどちらを採るかは公表資料に記載がありません。