京都の推定成約ADR、6〜9月の前年割れから10月確定で反転 — シティ+12.4%・ビジネス+9.1%、紅葉期11月の価格設定論点

ホテルバンク編集部が2026年11月4日時点で集計した京都府のシティホテル・ビジネスホテルの推定成約ADR（税抜相当）を前年同月の確定値と並べると、2026年9月はシティが¥20,179（N=61）で前年の¥23,624（N=58）から−14.6%、ビジネスが¥11,701（N=327）で前年の¥11,992（N=319）から−2.4%と、6月から続いた前年割れの延長線上にあった。ところが11月初めに確定した10月は、シティが¥32,868（N=63）で前年比+12.4%、ビジネスが¥19,704（N=326）で+9.1%と、5か月ぶりに前年を上回っている。下げ幅が8月の−15.6%から9月の−2.4%へ縮んでいたビジネスだけでなく、9月まで二桁の下げが続いたシティも同時に反転した点が今回の確定値の特徴といえる。本稿は6〜10月の確定値を月別・区別に読み解き、紅葉期となる11月の現時点推定とブッキングカーブを重ねて、ピーク月の価格設定で何を確認すべきかを整理する。

対象: 京都府のシティホテル N=55〜64施設・ビジネスホテル N=312〜329施設（月により変動、各数値にN=を併記）。本記事の価格指標は推定成約ADR（OTA等の販売データから推定される成約価格水準・税抜相当）、稼働率はOTA掲載在庫ベースの推定値。いずれも定義は記事末尾。データ時点: 2026年11月4日。

6〜10月の確定値 — 4か月の前年割れを10月が一気に取り返した

まずは確定月同士の前年同月比を月別に追う。シティホテルは6月¥17,738（N=57）で前年比−14.6%、7月¥17,420（N=58）で−16.8%、8月¥19,662（N=59）で−10.2%、9月¥20,179（N=61）で−14.6%と、夏場は一貫して前年を1〜2割下回る水準で推移していた。ビジネスホテルも6月¥9,616（N=324）の−9.8%から7月−13.0%、8月−15.6%と下げ幅を広げたのち、9月に¥11,701（N=327）の−2.4%まで戻している。ここまでがテーマ設定時点で見えていた景色だった。6月に両業態がそろって前年割れへ転じた局面の月次分解は、京都のADRはなぜ初夏に折れたのかで扱っている。

ただし、10月の確定値は両カテゴリとも方向が変わっている。シティは¥32,868（N=63）で前年10月の¥29,248（N=58）を+12.4%上回り、ビジネスは¥19,704（N=326）で前年の¥18,068（N=319）を+9.1%上回った。前年の10月が9月の1.24倍（シティ）・1.51倍（ビジネス）という立ち上がりだったのに対し、今年は1.63倍・1.68倍と秋の段差が大きくなった格好で、夏に譲った単価を秋の需要期で取り返す形になったと読める。要因を一つに絞ることはできないが、少なくとも「京都の単価が構造的に下がり続けている」という見方は10月の確定値で否定された。

表1: 京都府シティホテル・ビジネスホテルの推定成約ADR（税抜相当・確定値）。前年比は確定値同士の比較。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

年ごとの形を重ねると、下の2本のチャートのとおり、2026年の線は1〜5月までほぼ前年と重なり、6〜9月で前年の下に沈み、10月で前年の上に抜けている。シティの4月は2025年¥32,625（N=57）に対し2026年¥29,986（N=58）、ビジネスは¥20,038（N=318）に対し¥20,308（N=328）と春のピークはおおむね前年並みだったので、今年の特徴は春夏の谷が深かったことと、秋の山が高いことの両方にある。

図1: 京都府シティホテルの推定成約ADR（税抜相当）年重ね。2026年11月以降（点線）は現時点の販売状況に基づく推定で、月末の確定を待つ必要がある。N=55〜64施設。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

図2: 京都府ビジネスホテルの推定成約ADR（税抜相当）年重ね。2026年11月以降（点線）は現時点推定。N=312〜329施設。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

区別に見た9月と10月 — 下げが集中した区と、先に上向いた区

一方で、府全体の数字は京都市内の区ごとの動きを平均したものに過ぎない。N=5施設以上の区・市に絞って9月と10月の前年同月比を並べると、シティホテルでは下京区（N=22）が9月−13.6%から10月+11.6%へ、中京区（N=9）が+0.6%から+33.7%へと転じ、東山区（N=7）は9月+10.5%・10月+7.3%と2か月とも前年を上回っていた。9月のマイナスは京都駅周辺を含む下京区に集中し、東山区は夏の間も前年水準を保っていたことになる。

ビジネスホテルでも構図は似ている。施設数の多い下京区（N=117）が9月−6.2%・10月+9.4%、中京区（N=82）が−3.3%・+8.9%、南区（N=50）が−13.0%・+7.3%と、9月の下げ幅が大きかった区ほど10月の反転幅は控えめだった。対して東山区（N=23）は9月+7.9%・10月+33.5%、左京区（N=6）は+1.1%・+19.5%と、観光地に近い区の方が秋の上げ幅が大きい。府北部の舞鶴市（N=13）・福知山市（N=7）は9月・10月とも+9〜17%で推移しており、価格水準は¥6,000〜7,000台と市内とは別の相場で動いている。

表2: 区・市別の推定成約ADR（税抜相当・確定値）。2025年・2026年ともN=5施設以上の区・市のみ掲載。Nの少ない区は個別施設の動きが数値を左右するため幅をもって読む必要がある。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

ここまでを整理すると、6〜9月の前年割れは府全体に一様に起きたのではなく、駅周辺の宿泊特化型の多い区で深く、東山・左京といった観光地寄りの区では浅かった。10月の反転も観光地寄りの区が先に大きく上げている。自館の立地がどちらの群に近いかで、同じ「京都−14.6%」という見出しの意味は変わってくる。

11月の現時点推定とブッキングカーブ — 紅葉期はすでに高い水準で売れている

背景にあるのは紅葉期の需要である。11月の推定成約ADRはシティが¥35,114（N=64）、ビジネスが¥24,341（N=321）と、いずれも現時点の販売状況に基づく推定値で、月内の販売が進むにつれて動く。参考として前年11月の確定値はシティ¥31,958（N=58）・ビジネス¥21,610（N=314）だったが、確定値と現時点推定の単純比較はできないので、前年を上回るかどうかの判定は月末の確定を待つ必要がある。少なくとも現時点の推定は、2025年の下半期ピークだった11月（シティ¥31,958・ビジネス¥21,610）と同じ帯域で販売が進んでいることを示している。

その11月を宿泊日ごとに見たのが表3と図3のブッキングカーブである。推定OCC（OTA掲載在庫ベース）は宿泊日の45日前から直近（11月3日観測）までの推移で、シティは37施設・5,576室、ビジネスは195〜196施設・19,127〜19,191室の固定コホートを対象にしている。3連休初日の11月21日（土）はシティが45日前の時点で95.4%、30日前97.6%、直近（18日前）99.0%と、ほぼ埋まった状態で推移してきた。ビジネスも45日前93.2%→30日前97.9%→直近99.5%で、この日は販売余地よりも残り枠の売り方が論点になる。

対照的なのが連休最終日の11月23日（月・祝）で、シティは45日前82.9%→30日前84.5%→直近（20日前）86.2%、ビジネスは76.6%→82.2%→83.8%と、同じ連休でも初日と最終日で13〜16ポイントの差が開いている。平日の11月18日（水）はシティ84.8%→87.7%→89.7%、ビジネス79.3%→86.6%→90.9%で、翌週の11月25日（水）はシティ90.0%→91.9%→93.3%、ビジネス85.6%→91.3%→93.3%と、見頃に近づく後半の平日の方が前半の平日より進捗が早い。ウェザーニューズが10月30日に公表した第3回紅葉見頃予想では嵐山の見頃は11月23日頃とされており、下旬の平日が強い形はこの予想と整合的に見える。京都駅周辺の下京区に絞った同じ3連休のカーブは、京都駅周辺（下京区）ビジネスホテルの11月3連休で宿泊日別に追っている。

表3: 2026年11月の主要宿泊日の推定OCC（OTA掲載在庫ベース）。シティ37施設・5,576室、ビジネス195〜196施設・19,127〜19,191室。直近は11月3日観測（宿泊日までの残り日数を併記）。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

図3: 京都府ビジネスホテルのブッキングカーブ（推定OCC・OTA掲載在庫ベース、宿泊日の45日前から直近まで）。対象195〜196施設・19,127〜19,191室。線の右端がそれぞれの直近観測。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

なお、確定した10月の推定OCCは、シティ（37施設・5,084室、10月1日時点）が月平均92.3%、ビジネス（197施設・19,421室）が93.9%で、連休初日の10月10日（土）にはそれぞれ99.2%・99.7%に達していた。10月のADR反転が、稼働を落として単価を取ったものではなく、高い稼働を保ったまま単価が上がった結果だったことは押さえておきたい。

京都のシティ・ビジネスホテルを運営するレベニューマネージャーへ — 示唆とアクションプラン

表4: アクションプラン。いずれも市場集計値を自館の実績と照合したうえで検討するための目安であり、効果を保証するものではない。

まとめ — 「区・月・連休の位置」の3点で読む

京都府の推定成約ADRは、2026年6〜9月に前年を1〜2割下回る月が続いたのち、10月の確定値でシティ+12.4%（¥32,868・N=63）・ビジネス+9.1%（¥19,704・N=326）と反転した。この半年を振り返る物差しは3点に集約できる。第一に区で、同じ月でも下京区・南区と東山区・左京区では前年比の符号すら違っていた。第二に月で、夏の谷と秋の山の両方が前年より大きく、年間の価格レンジが広がっている。第三に連休の中の位置で、11月21日と23日のように初日と最終日で推定OCCが13〜16ポイント開く以上、連休を一つの塊で値付けするのは粗すぎる。11月の現時点推定（シティ¥35,114・ビジネス¥24,341）が月末にどこへ着地するかは、この3点を踏まえた各館の値付けの総和として決まるだろう。

よくある質問

Q. 9月の推定成約ADRが前年を下回った要因は何か。
A. 本記事のデータだけで要因を一つに特定することはできない。区別に見ると下げは下京区・南区に集中し、東山区は前年を上回っていたので、府全体の平均で語るより立地ごとの需給で読む方が実務には役立つ。

Q. 11月の¥35,114は前年の¥31,958を上回ったと言えるか。
A. 言えない。11月の値は現時点の販売状況に基づく推定で、前年11月は確定値である。基準が異なるため、前年比の判定は11月の確定を待つ必要がある。

Q. 推定OCCは自館の稼働率と同じ意味か。
A. 異なる。推定OCCはOTA掲載在庫ベースの指標で、掲載外の客室を消化済み側に数えるため実客室稼働率より高めに出る。市場の予約進捗の形を見るための指標として使う。

データについて

参考資料・出典一覧