東横イン長岡京183室・スーパーホテル福知山143室、2027年開業へ — 既存16室と698室の街を就業人口で読む

東横インが公式サイトの新規オープン一覧で「東横INN京都長岡京」を2027年1月オープン予定と案内し、福知山市では国道9号沿いでスーパーホテルが2027年春の開業を目指していると報じられている。京都府内でも観光の京都市とは需要の質が異なる2つの業務都市に、宿泊特化型あわせて326室が入る計算になる。ただし受け止める側の厚みは大きく違い、長岡京市で直近3か月に販売掲載を確認できた宿泊施設は1施設・16室、福知山市は12施設・698室だった。本稿では、この2市の新規供給を既存ストック比・就業人口・推定成約ADRの3つの物差しで読み解く。

なお、京丹後・宮津・舞鶴の観光と業務を扱った「海の京都は2つの市場」や、京都市内の個別開業を取り上げた記事とは対象を分けている。ここで扱うのは、長岡京・福知山という京都市外の業務都市に入る宿泊特化型の新規供給に限る。

326室の重みは2市で別物 — 長岡京は既存の11.4倍、福知山は+20.5%

まずは全体像を押さえておきたい。2市で動いている案件は3つあり、うち2つが新築、1つが既存ホテルのブランド転換にあたる。開業時期と客室数の出所を含めて整理すると、次のとおりになる。

3件を並べると、供給の意味合いは案件ごとに異なる。東横INN京都長岡京は客室の少ない街に初めてまとまった受け皿ができる新築で、福知山のスーパーホテルは駅前に集まる既存ストックとは別の場所、国道9号沿いに建つ。地域メディアは2026年1月時点で東横INN京都長岡京の開業を2027年2月と伝えていたが、公式サイトの現在の表記は2027年1月になっている。

一方のアパホテル〈京都福知山駅前〉は、地元の株式会社R・INNがフランチャイズ契約を結び、自社の91室を転換して2026年5月に開業した。駅南口から徒歩1分の立地に全国ブランドの看板と予約基盤が加わり、地元事業者が自らの建物で全国チェーンの拠点を持つ形といえる。客室数は変わらないため、本稿のストック集計では1施設・91室として数え、福知山市の新規供給は143室として扱う。

長岡京 — 就業2万人の駅前に客室16室、183室で高槻・茨木の水準へ

長岡京市は京都市と大阪府北部のあいだに位置する製造業の街で、JR長岡京駅の周辺には電子部品や電機の本社・製作所が集まっている。経済センサスを半径で集計すると、同駅1km圏の従業者は19,905人、事業所は1,388を数え、オフィス系の比率は10.2%だった。働く人の多くは工場や研究開発の現場に通っているとみられ、出張や工事・保守の来訪といった業務需要の土台は厚い。

一方で、その足元で販売掲載を確認できた客室は1施設・16室だった。従業者1万人あたりに直すと8.0室で、同じ京阪間の業務都市であるJR茨木駅1km圏の84.4室、JR高槻駅1km圏の135.0室と比べて1桁小さい。就業の規模に対して、宿泊の受け皿がこれから整っていく段階の街といえる。就業規模と客室数の比で郊外の業務都市を読む方法は、多摩地区を扱った立川・八王子・町田のホテル37軒4,160室でも用いている。

ここに東横INN京都長岡京の183室が加わると、駅1km圏のストックは199室、従業者1万人あたり100.0室になる。茨木と高槻のあいだに収まる水準であり、既存の11.4倍という数字の印象とは違って、近隣の業務都市なみの受け皿が整う規模と読める。

居住人口の面でも、建設地から1.5km圏には2025年時点で60,735人が暮らしている。2040年の推計は56,749人と2020年比で7.7%減る見通しだが、2025年時点の生産年齢人口の比率は59.7%と働く世代の厚みがある。帰省や冠婚葬祭、通院の付き添いといった住民起点の宿泊も、これまでは市外で受け止められてきたと考えられる。

立地の評価は地価にも表れている。建設地に近い長岡京市開田1丁目（近隣商業地域・容積率300%）の公示地価は、2026年に1㎡あたり39.5万円と前年比7.9%上昇した。同じ地点の基準地価（7月1日時点）も40.7万円で7.1%の上昇を示しており、駅徒歩圏のまとまった敷地は取得競争が強まる局面にある。宿泊特化型が成り立つ客室数を1棟で確保できるかどうかが、開発側の分かれ目になるだろう。

京都駅まで約10分 — 京都市内が埋まる木〜土曜の受け皿になる

長岡京のもう一つの顔が、京都市内への近さになる。JR長岡京駅から京都駅までは約10分で、阪急長岡天神駅からは烏丸・京都河原町へ乗り換えなしで出られる。その京都市内では、観光の閑散期にあたる6〜8月でも週の後半に客室が埋まりやすい。下京区のビジネスホテルを曜日別に見ると、稼働率（掲載在庫ベース・推定）は木曜88.0%（2026年6月10日〜8月7日の56日・N=67〜70施設／客室7,891〜8,119室、主要予約サイト掲載ベース）、金曜87.2%、土曜87.1%まで上がっていた。月曜の74.3%、日曜の74.4%とは13ポイント前後の開きがある。京都府全体のビジネスホテル（2026年5〜7月・N=272〜293施設）でも木曜が金曜と並ぶ水準まで上がる点は、京都の曜日別稼働、木曜が金曜に並ぶで詳しく分析している。

単価の季節差も大きい。下京区の推定成約ADRは、紅葉期の2025年11月に約23,900円（N=157施設、前年同月比+9.3%）、桜の2026年4月に約22,300円（N=167施設、同+1.4%）まで上がり、2026年2月の約10,900円（N=160施設）の2倍を超えた。加えて、土曜の掲載最安値は平日の1.47倍（ビジネスホテル77施設、2026年6月）に達する。観光ピークや週末に京都市内で宿を取りにくい層にとって、電車で約10分の宿泊特化型は現実的な選択肢になる。

なお、長岡京市は価格掲載のある施設がごく少なく、市の単価は特定施設の値になってしまうため、本稿では数値として示さない。平日は地元の業務需要、週の後半と観光ピークは京都市内からの流入という、2本の柱を持てる立地と整理しておきたい。

福知山 — 通年5,000円台後半・曜日差の小さい業務市場

福知山に目を移すと、市場の姿は長岡京と対照的になる。福知山市で販売掲載を確認できたのは12施設・698室で、うち8施設・485室が福知山駅1km圏、10施設・627室が2km圏に集まっていた。北近畿の交通の結節点として、駅前にはすでに100室前後のビジネスホテルが複数並んでいる。

単価は通年でほとんど動かない。福知山市の推定成約ADRは2025年9月〜2026年8月の12か月平均で約5,700円（N=8〜11施設）、前年同期比は+1.4%だった。月別の最高は2026年8月の約6,200円、最低は2025年9月の約5,500円で、振れ幅は1.14倍に収まる。これに対して同じ期間の下京区は約15,600円（N=157〜168施設、前年同期比+5.5%）と福知山の約2.7倍にあたり、月別の振れ幅も2.18倍に広がった。

曜日で見ても同じ傾向が出る。2026年6月の掲載最安値を月〜木曜＝100で指数化すると、福知山市（8施設）の土曜は98.7、金曜は99.5とほぼ横ばいだった。下京区のビジネスホテル（77施設）の土曜147.3、舞鶴市（14施設）の土曜106.2とは形がはっきり違う。週末に観光客が上乗せされる市場というより、出張・工事・保守といった業務需要が1週間を通して支える市場と読める。福知山市単独の稼働率（推定）は継続して観測できる施設が5施設と少なく推定値が安定しないため、ここでは曜日別の掲載価格で需要の形を確かめた。

国道9号沿いの143室 — 駅前と同規模の就業が集まる東側に受け皿ができる

この市場に入るスーパーホテルの立地は、駅前ではなく国道9号沿いの土師宮町になる。当社データ上の位置は福知山駅から直線で約2.4km東にあたり、その先には長田野工業団地が広がる。福知山市の計画資料によれば、同団地の総就業者数は6,310人（平成28年度）にのぼり、京都新聞も今回の進出を出張需要の取り込みと伝えている。

就業の分布を半径で測ると、福知山駅1km圏の従業者が11,303人なのに対し、建設地の2km圏にも10,077人が働いている。ところが客室ストックは、駅1km圏の485室に対して建設地2km圏は2施設・188室だった。従業者1万人あたりでは429.1室と186.6室で、東側は駅前の4割強の密度になる。143室が加わると建設地2km圏は331室、1万人あたり328.5室となり、駅前の約77%まで近づく計算になる。

市全体で見た新規供給の重みは、既存698室に対して20.5%増にあたる。建設地は圏外になるが、駅2km圏の627室と比べても22.8%に相当する規模といえる。もっとも、駅前の既存ストックと正面から重なる配置ではない。車で動く出張者や工業団地への来訪者という、駅前とは動線の違う需要を取り込む位置にあり、市場全体の受け皿を広げる供給と捉えられる。

土地の値段にも駅前と郊外で階段がある。福知山駅から約220mの末広町1丁目（商業地域）の公示地価は2026年に1㎡あたり9.8万円（前年比−0.3%）、建設地から約800mの前田新町（準住居地域）は5.35万円（同0.0%）で、長岡京市開田1丁目の39.5万円とは4〜7倍の開きがある。単価が5,000円台後半の市場でも、土地コストを抑えられる国道沿いであれば宿泊特化型の事業を組み立てやすい、という見方ができる。

北近畿の単価階層 — 福知山・綾部・舞鶴は5,700〜6,300円の帯に並ぶ

福知山の単価水準を、北近畿と京阪間の都市のなかに置いてみる。12か月平均の推定成約ADRは、福知山市が約5,700円、綾部市が約5,800円（N=4施設・参考値）、舞鶴市が約6,300円（N=17〜18施設、前年同期比−0.5%）で、3市は5,700〜6,300円の狭い帯に並んだ。京阪間の高槻市は約10,700円（N=7施設、同+8.4%）、京都市南区は約14,100円（N=54〜56施設、同+5.4%）であり、北近畿の業務都市は高槻の5〜6割、下京区の4割前後という階層になる。

この階層から読み取れるのは、北近畿では季節や曜日で単価を伸ばす余地が小さいぶん、稼働を安定させる平日需要の厚みが事業の軸になるという点だろう。土地代と運営コストを抑えた宿泊特化型は、この単価帯と相性がよい業態といえる。舞鶴市で土曜の掲載価格が平日比106.2まで上がっているように、港や観光の要素が加わる街では週末の上乗せも生まれている。

143室の事業規模 — 単価帯と稼働の前提で年間客室売上の幅を見る

この単価帯で143室規模の宿泊特化型がどの程度の客室売上になるかを、福知山市の推定成約ADRの実績幅と稼働の前提を組み合わせて試算しておく。年間の販売可能客室は143室×365日＝52,195室泊で、中位として12か月平均の5,697円と稼働の前提70%を置くと、年間客室売上は約2.08億円になる。ADRの月別最低（5,460円）と稼働の前提60%の組み合わせでは約1.71億円、月別最高（6,208円）と80%では約2.59億円で、上下の幅は約0.9億円に収まる。

2軸で見ると、単価が月別の振れ幅（1.14倍）の範囲で動く影響よりも、稼働の前提が10ポイント動く影響のほうが大きい。中位の5,697円で稼働の前提を60%から80%へ動かすと約1.78億円から約2.38億円まで0.6億円の差が開くのに対し、稼働の前提70%のまま単価を月別最低から最高まで動かした差は約0.27億円にとどまる。曜日・季節で単価を伸ばしにくい市場では、平日の業務需要をどれだけ安定して取り込めるかが事業性を左右するという本稿の見立てと整合する。

2市の対比 — 同じ「業務都市」でも投資の読み方は逆になる

ここまでを整理すると、長岡京は「就業と京都市内の需要に対して客室が薄い街」、福知山は「客室がそろい、単価が通年で安定している街」と位置づけられる。新規供給の評価軸も、前者は需要に対する充足度、後者は既存ストックとの住み分けに置くのが適切だろう。

立場別の示唆 — 就業あたり客室数を共通の物差しにする

2市の事例は、京都府や北近畿で宿泊特化型を検討する関係者にとって、案件を比べる際の物差しを与えてくれる。立場ごとに、活用の方向性を提案として挙げておきたい。

まとめ

長岡京と福知山に入る宿泊特化型は、合計326室という同じ規模感でも、街にとっての意味がまったく違っていた。長岡京では、従業者19,905人の駅前で16室だった受け皿が199室になり、高槻・茨木と同じ水準に並ぶ。福知山では、既存698室・推定成約ADR約5,700円の安定した業務市場に、駅前とは別の就業集積へ向けた143室が加わる。

どちらの計画も、京都市内の単価や稼働に依存しない業務需要を土台にしている点が共通している。京都府内の供給を読む際は、京都市の観光需要だけでなく、市外の就業集積と客室ストックの比を一つずつ確かめていく視点が役に立つだろう。開業後は、長岡京で京都市内のピーク日にどこまで流入が生まれるか、福知山で東側の平日需要がどの程度の稼働に結びつくかが、次の検証ポイントになる。

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