2027年に完成するホテル計画16件・3,672室 — 39〜63階の複合タワー4件と幕張1,000室

当社が収録する100室以上のホテル建築計画（2026年10月28日取得、63件）のうち、完成予定が2027年に入る計画は16件・3,672室である。内訳を見ると、39〜63階の超高層複合に入る4件（大阪・堂島浜、横浜・北仲通、日本橋1丁目、大手町2丁目）が789室、幕張に1件で1,000室を置く計画が最大規模を占め、残る9件は届出用途がホテルのみの単独型（計1,576室）という構成になる。2027年完成の計画のうち着工予定日が収録されている14件は、いずれも2026年3月までに着工時期を迎えており、完成年が後ろにずれる余地はあっても、供給が大きく欠ける可能性は小さい。

本稿では16計画を一覧化したうえで、各計画地の半径1km圏（郊外・リゾート立地は3km圏）にある既存客室に対して新規客室が何%の上積みになるか、そして所在区市の推定成約ADR（2026年9月確定月）がどの水準にあるかを並べ、2027年の供給がどこに、どの価格帯で積み上がるのかを読み解く。想定する読者は、出店判断を控える運営会社、物件の取得・開発を検討するREIT・私募ファンド、そして融資審査にあたる地域金融機関である。

完成年別に見ると、2027年は件数で16件・客室で3,672室の中位コホート

まずは収録計画全体の分布を確認しておく。完成予定を年別に積むと、2025年が21件・5,254室、2026年が17件・4,590室、2027年が16件・3,672室、2028年が7件・1,375室、2029年以降が2件・200室と、年を追うごとに件数も客室も細っていく形になる。ただし、この右肩下がりは需要の鈍化ではなく、確認申請が通常は完成の1〜3年前に出されるために、先の年ほど「まだ届出に至っていない計画」が多い観測上の性質によるものだ。2027年は、着工から完成までの工期を考えると新規に加わる計画がほぼ出尽くした年であり、件数の確度が高い最後のコホートといえる。これより先の年を扱った2029年以降に完成するホテル計画43件では、届出が東京都に集中し複合開発が半数を占める構図を示しており、本稿はその手前の2027年に絞って読む。

1件あたりの客室規模にも違いがある。2027年コホートは平均230室で、2025年（平均250室）や2026年（平均270室）よりやや小さい。幕張の1,000室を除くと15件・2,672室、平均178室となり、都心の100〜270室クラスが中心である。超高層複合に入るホテルは、建物全体の規模は大きくてもホテル区画は100〜270室にとどまる点が特徴で、床の大半は住宅・オフィスが占める。

出典：国土交通省「建築物動態統計調査」よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成（100室以上・当社収録63件、2026年10月28日取得）

2027年に完成する16計画 — 2月の陸前高田から12月の幕張・富良野・大手町まで

16計画を完成予定日の順に並べたのが表1である。2月に岩手県陸前高田市の134室（共立メンテナンス）と大阪・堂島浜の220室、札幌・南7条西4の126室が続き、3月末に渋谷・道玄坂、4月に群馬県みどり市、札幌・北6条西6、岡山駅前、5月に横浜・北仲通、7月に神戸・小野柄通、8月に東日暮里と内神田、9月に京都・相国寺門前町、10月に日本橋1丁目、そして12月末に幕張・富良野・大手町が並ぶ。年の前半に地方中核都市と大阪、後半に東京都心と千葉が集中する時間軸になっている。

名称が公表資料で確認できる計画は7件ある。日本橋1丁目はヒルトン「会社概要」（2026年8月25日更新）にウォルドーフ・アストリア東京日本橋（197室）として2027年開業予定と記載され、横浜・北仲通もコンラッド横浜（272室）として同資料の開業予定13軒に含まれている。大阪・堂島浜は三井不動産レジデンシャル等の公表で三井ガーデンホテルズのプレミアシリーズ、岡山駅前はJR四国の公表で同社の新ブランド「HOTEL NEMUS OKAYAMA by CLEMENT」、京都・相国寺門前町は京都市の上質宿泊施設誘致制度の資料でローズウッドの運営、渋谷・道玄坂はTRUNK(HOTEL) DOGENZAKA（仮称）と報じられ、大手町2丁目のTORCH TOWERにはドーチェスター・コレクションが約110室（予定）で入ると報道されている。残る9件は公表資料でブランドを確認できなかったため、建築主・事業者名と計画数値のみを記載した。

出典：国土交通省「建築物動態統計調査」よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成。名称は各事業者・自治体の公表資料、ヒルトン「会社概要」（2026年8月25日更新）および報道による

図　2027年完成予定16計画の位置（円の大きさ＝客室数）。出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング

既存客室に対する増加率 — 都心は1〜3%、郊外3件と幕張・東日暮里は二桁

供給インパクトは、客室数の絶対値ではなく、その立地にすでにある客室に対する比率で見るべきである。表2と図2は、各計画地を中心とする半径1km圏（郊外・リゾート立地の陸前高田・みどり市・富良野と、1km圏に稼働施設が1軒しかない京都・相国寺門前町は3km圏）にある稼働中の客室数を分母に、計画客室を割った増加率を示している。

結果は明快に二極化した。札幌・南7条西4（+0.7%）、大手町（+1.3%）、堂島浜と札幌・北6条西6（+1.4%）、日本橋（+1.6%）、横浜・北仲通（+2.7%）、道玄坂・岡山・神戸・内神田（+3.1〜3.4%）と、既存ストックが1万室前後ある都心部では、1件の新規開業が圏内客室を押し上げる幅は3%台までにとどまる。一方で、群馬県みどり市（3km圏の稼働客室103室に対し150室、+145.6%）と陸前高田（98室に対し134室、+136.7%）は、1件の開業で圏内の客室が2倍を超える。幕張・ひび野は1km圏に稼働8軒・3,811室とまとまったストックがあるものの、1,000室の計画は+26.2%に相当し、首都圏では最大の供給インパクトになる。東日暮里（1km圏1,128室に対し179室、+15.9%）と富良野（3km圏1,488室に対し200室、+13.4%）もこれに続く。

京都・相国寺門前町は注意が要る。1km圏には客室10室以上の稼働施設が1軒・12室しかなく、1km圏で割れば増加率は意味をなさない。3km圏に広げると稼働177軒・12,861室があり、135室の計画は+1.0%にあたる。御所の北側という立地は、既存の宿泊集積から距離を置いた「飛び地」であることが数字からも読める。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（2026年10月時点）。圏内客室は客室数10室以上・レジャーホテル除く・直近3か月に販売価格が確認できた施設

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（2026年10月時点）。ADRは推定成約ADR（2026年9月確定月、税抜相当）、N＝対象施設数。みどり市はN=2のため参考値

複合タワー4件と単独型9件 — 1室あたり延床は16㎡から152㎡まで

16計画のうち7件は、届出用途にホテル以外（住宅・事務所・店舗・映画館など）を含む複合用途である。このうち39階以上の超高層が4件あり、堂島浜（40階、ホテルは25〜31階）、横浜・北仲通（40階、1〜16階がホテルで上層は賃貸住宅）、日本橋1丁目（39階）、大手町2丁目（63階、ホテルは上層階で開業は2028年度予定と報じられている）がそれにあたる。4件のホテル客室は合計789室で、2027年コホート全体の21%にあたる。残る3件は道玄坂（ホテル棟11階）、岡山駅前（ホテル棟16階）、幕張（23階）で、計1,307室である。このうち堂島浜・横浜北仲・岡山駅前のように住宅が主たる床を占める棟にホテルが入る構成については、住宅併設ホテル7案件1,401室の供給インパクトで各案件の諸元と商圏データを照合している。

複合用途の計画では、届出の延床面積が建物全体（住宅・オフィス区画を含む）を指す場合があり、ホテル区画だけの効率を比較することはできない。そこで1室あたり延床の比較は、届出用途がホテル（または駐車場を含むホテル）だけの単独型9計画に限った。

単独型9計画の1室あたり延床は16.4㎡から152.2㎡まで、約9倍の幅がある。内神田（16.4㎡）、札幌・北6条西6（16.7㎡）、みどり市（21.5㎡）、東日暮里（22.1㎡）は、共用部を含めても1室あたり20㎡前後に収まるコンパクトな客室計画で、宿泊特化型の高密度プランと読める。内神田・東日暮里・札幌北6条西6の3件・608室はいずれもアパグループ（アパホーム・アパマンション）が建築主で、東京都心と札幌駅北口という需要の厚い立地に、短工期で高密度の客室を積む同社の展開力がよく表れている。陸前高田（35.9㎡）と神戸・小野柄通（48.8㎡）はビジネス〜ミドルの中間帯、札幌・南7条西4（61.4㎡）と富良野（65.0㎡）はゆとりのある客室か、飲食・温浴など共用部の比重が大きい計画と推察される。京都・相国寺門前町の152.2㎡は、135室に対し延床20,553㎡を確保する低層3階の計画で、公表されているラグジュアリー運営と整合する水準にある。

出典：国土交通省「建築物動態統計調査」よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成（届出延床面積÷計画客室数）

所在区市の推定成約ADR — 大阪市北区は−33.7%、渋谷区・岡山市北区は二桁増

供給を受け止める側の価格水準として、各計画地が属する区市の推定成約ADR（2026年9月確定月）を前年同月と並べたのが図4である。最も高いのは渋谷区の¥23,700（N=33、前年同月比+10.0%）で、中央区¥17,300（N=152、−2.4%）、千葉市美浜区¥17,000（N=13、+43.6%）、札幌市中央区¥16,100（N=140、+7.2%）、京都市上京区¥15,400（N=9、+6.2%）が続く。千代田区は¥14,900（N=80、−3.5%）で、内神田と大手町の2計画がここに入る。

対照的なのが大阪市北区である。2026年9月の推定成約ADRは¥10,400（N=74）で、前年同月の¥15,600から−33.7%と、16計画の所在区市で唯一の大幅な下落になった。2025年は大阪・関西万博の会期中にあたり、北区の月次推移を追うと2025年9月の約1.56万円から2026年6月には約8,800円まで下がり、9月時点で約1.04万円へ戻している。堂島浜の220室が開業する2027年春は、万博前の水準への回帰が進んでいるかどうかが問われる局面になる。千葉市美浜区の+43.6%は、N=13という母数の小ささと、幕張メッセの催事日程に左右される月次の振れ（2026年7月は約1.09万円、9月は約1.70万円）を踏まえ、トレンドではなく9月単月の値として読むのが妥当だろう。

地方の3件は所在市のADRが1万円を下回る。岡山市北区は¥8,600（N=50、+12.9%）と伸びているが、177室の新ホテルは駅前再開発の住宅・商業と一体で、価格帯の上積みを狙える立地にある。陸前高田市は¥7,900（N=5、+26.8%）、みどり市はN=2のため参考値にとどまるが、いずれも既存ストックが100室前後の市場であり、新規開業が市のADR統計そのものを塗り替える規模になる。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング。推定成約ADR（税抜相当）、2025年9月・2026年9月の確定月、N＝2026年9月の対象施設数。みどり市（N=2）は除外

2027年の供給を読む3つの視点 — 投資家・運営会社への示唆

ここまでを整理すると、2027年の供給は「都心の超高層に入るラグジュアリー・アッパー帯」「宿泊特化型の都心・駅前」「既存ストックの薄い地方・郊外への大型投入」の三層で構成されていることがわかる。第一の層では、日本橋・大手町・堂島浜・横浜北仲の4件が、既存客室に対して1〜3%の上積みにとどまる一方、価格帯は既存市場の上端を切り開く位置にある。REITや私募ファンドにとっては、周辺既存物件のADR上限が引き上げられる波及効果を織り込む余地があり、特に中央区・千代田区・横浜市中区は推定成約ADRが1.2万〜1.7万円台の中価格帯で厚みがあるため、上位帯の新設が既存のアップセルの余地を広げる方向に働く可能性がある。

第二の層は、アパグループの3件（608室）や神戸・小野柄通の223室に代表される宿泊特化型で、1km圏の増加率は1.4〜3.4%と限定的である。既存の運営会社にとっては、同一価格帯の競合が増える局面だが、千代田区・札幌市北区・神戸市中央区の推定成約ADRは前年同月比で−3.5%〜+3.2%と安定しており、需要の底堅さが供給を吸収する前提は崩れていない。東日暮里（+15.9%）だけは圏内ストックが1,128室と小さく、荒川区の推定成約ADRが¥12,200（N=11、−6.9%）と軟化している点を含めて、開業前後の価格動向を注視したい立地である。

第三の層が、幕張の1,000室、富良野の200室、みどり市の150室、陸前高田の134室である。幕張は1km圏の稼働客室3,811室に対し+26.2%、みどり市と陸前高田は圏内客室を2倍超に、富良野も+13.4%押し上げる規模で、いずれも「既存の相場に収まる」というより「相場を作る」投資になる。地域金融機関が審査にあたる場合、所在市のADR統計（N=2〜13）はこの規模の新規供給を織り込んでいないため、既存平均ではなく、計画の想定客層と集客導線（幕張メッセの催事、富良野の冬季・夏季のリゾート需要、みどり市の産業立地）に即した個別の需要見立てを置くことが、審査の前提として有効といえる。なかでも幕張の1,000室については、敷地条件から逆算した商品レンジと美浜区の実勢ADRから成立条件を分解した海浜幕張駅前1,000室・総投資300億円の複合開発が参考になる。

第三の層の「相場を作る」規模感を、稼働率の側から確かめておく。開業前の圏内稼働率を80%（通年の前提値・試算上の仮定）と置き、開業後の圏内稼働率＝80%×（1＋需要の増加率）÷（1＋客室の増加率）として、表2の増加率ごとに需要の伸びを3シナリオ（悲観±0%・中位+5%・楽観+10%）と+20%で振ったのが表5である。都心の+1.4%であれば需要が横ばいでも78.9%と約1ポイントの低下で収まり、+5%の伸びで82.8%に上がる。これに対し幕張（+26.2%）は需要+10%でも69.7%、陸前高田やみどり市は需要+20%でも40%前後にとどまり、圏内の稼働率を開業前の水準に保つには客室増加率と同じ率の需要増、すなわち新規ホテル自体が新たな需要を呼び込むことが前提になる。

出典：客室増加率は表2（メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング、2026年10月時点）。稼働率は開業前80%を置いた仮定計算で、予測値ではない。新規ホテルによる需要誘発や競合の価格対応は織り込んでいない

まとめ

当社収録の100室以上のホテル建築計画63件のうち、2027年完成は16件・3,672室である。39〜63階の超高層複合に入る4件が789室、幕張の1件が1,000室、単独型9件が1,576室という構成で、既存客室に対する増加率は都心が+0.7〜3.4%、郊外・地方の3件が+13〜146%、幕張が+26.2%と二極化していた。所在区市の推定成約ADRは渋谷区の約2.37万円から陸前高田市の約7,900円まで幅があり、大阪市北区は前年同月比−33.7%と万博後の調整が続いている。母集団は当社収録分であり全国の全計画ではないこと、完成年は確認申請時点の予定であり後ろにずれうることを踏まえつつ、2027年の供給地図として参照していただきたい。

よくある質問

Q. 16件は2027年に完成する全国のホテル計画の全数ですか。

A. いいえ。当社が収録する100室以上の建築計画（2026年10月28日取得・63件）のうち、完成予定が2027年のものを集計した数値です。100室未満の計画や、確認申請情報が収録に至っていない計画は含まれていません。

Q. 既存客室に対する増加率はどのように計算していますか。

A. 計画地を中心に半径1km（郊外・リゾート立地と京都・相国寺門前町は3km）の圏内で、客室数10室以上・レジャーホテルを除き、直近3か月に主要予約サイトで販売価格が確認できた施設の客室数を分母に、計画客室数を割った値です。民泊や10室未満の施設は分母に含まれていません。

Q. 記事中のADRは実際の成約単価ですか。

A. 推定値です。各施設の公開最安プラン水準に業態別の補正係数を適用した推定成約単価（税抜相当）で、上場ホテルREITの物件別開示実績との照合で誤差中央値は約7%であり、各施設の実際の成約価格や会計数値とは異なります。