横浜・川崎・相模原28区のホテル単価2.67倍差 — 客室の74.5%は上位4区に集中

客室の40.0%が中区1区に集まる — 28区は1つの市場ではない

まず供給の形から押さえる。28区に所在するホテル・旅館・簡易宿所等は459施設・38,598室。このうち横浜市中区だけで146施設・15,451室を占め、28区全体の40.0%にあたる。西区5,112室（13.2%）、川崎区4,608室（11.9%）、港北区3,588室（9.3%）が続き、上位4区の合計は28,759室――全体の74.5%に達する。

残る24区に配分されるのは9,839室で、人口では515.7万人（28区の85.7%）を抱えながら客室シェアは25.5%にとどまる。人口1万人あたりの客室数で見ると、上位4区が334.0室であるのに対し、残り24区は19.1室。同じ政令市の行政区でありながら、宿泊供給の密度は17倍以上開いている。

この偏りは東京23区と比べると一段と際立つ。23区の客室ストックは3,242施設・240,658室、人口981.9万人に対して人口1万人あたり245.1室。神奈川28区の64.1室は、その26.2%でしかない。集中度も異なる。23区では首位の港区でも全体の16.0%だが、神奈川では中区が40.0%を占める。客室シェアを二乗和したハーフィンダール指数（HHI）は23区が958、神奈川28区が2,068と、2倍以上の開きがある。

ここから読めることは2つある。第一に、神奈川28区は「東京の縮小コピー」ではない。宿泊需要が中区・西区の観光・MICE軸と川崎区・港北区のビジネス軸という限られた核に押し込まれており、それ以外の区は、人口規模の割に宿泊機能を持っていない。第二に、この偏りは裏返せば未充足の余地でもある。20室未満／人口1万人という水準の区が16区あり、そこには合計323.8万人が居住しながら客室は2,129室しかない。

単価階層は3層 — 西区¥19,700、関内・新横浜¥11,600、郊外¥9,000前後

次に価格である。推定成約ADRを区単位で算出できるのは、サンプル施設数が安定して5施設以上ある10区。この10区で28区の客室ストックの90.8%（35,066室／38,598室）をカバーする。直近12ヶ月（2025年9月〜2026年8月）の平均は以下のとおりで、最上位の横浜市西区¥19,700と最下位の相模原市中央区¥7,400の間には2.67倍の差がある。

並びを見ると、階層は3つに分かれる。第1層は西区（¥19,700）と神奈川区（¥15,200）。西区はみなとみらい・横浜駅西口を抱え、フルサービスのシティホテルとラグジュアリー帯が集積する。神奈川区はサンプルが6施設と小さいものの、横浜駅の東側から新子安にかけて比較的新しい中価格帯が並ぶ。第2層は相模原市緑区（¥12,300）、中区（¥11,600）、港北区（¥11,600）。緑区は相模湖・藤野の温泉旅館が単価を押し上げる構造で、都市型の中区・港北区とは需要の中身が違う。第3層が鶴見区（¥10,100）以下で、川崎区¥9,400、高津区¥9,200、中原区¥9,100、相模原市中央区¥7,400と続く。

ここで目を引くのは中区の位置である。客室ストックでは40.0%を握る最大の集積地でありながら、推定成約ADRは¥11,600と第2層にとどまる。関内・伊勢佐木町一帯に宿泊特化型が57施設・8,633室と厚く積み上がっており、その水準が区全体の中央値を規定しているためだ。逆に西区は施設数こそ32と少ないが、シティホテル8施設・2,950室が中心で、区の単価水準を¥19,700まで引き上げている。「横浜」を1つのエリアとして競合設定している物件は、この時点で実態から乖離している可能性がある。関内の宿泊特化型とみなとみらいのフルサービスは、同じ市内にあっても別の価格帯の市場を見ている。

県全体の推移を年次で重ねると、2026年は8月まで一貫して前年を上回り、12ヶ月平均は¥14,100（前年同期¥13,300、+6.0%）。6〜7月に季節的な谷があり、11〜12月に山が来る形は3年とも共通している。神奈川は8月のレジャーピークよりも、秋から年末の需要期のほうが単価を取れる市場である点は、通年の事業計画を引く際の前提として押さえておきたい。なお県全域を箱根・みなとみらい・湘南・業務帯の4層に分けて秋の単価差を追ったのが神奈川ホテル市場2026で、本稿の28区分析はその都市部レイヤーを行政区まで割ったものにあたる。

需要はあるが客室がない — 就業5万人の武蔵小杉に712室

宿泊需要の裏づけとして、各区の中心駅から半径1kmの事業所数・従業者数を経済センサスから取り、区全体の客室ストックと並べる。両者は集計範囲が異なる（前者は駅1km圏、後者は区全域）ため直接の比率にはできないが、需要の源泉がどこに厚く、供給がどこに薄いかという対応関係は読み取れる。

右下の領域が空いている。武蔵小杉（中原区）は駅1km圏に2,874事業所・従業者49,585人を抱え、うちオフィス系が37.3%と28区でも屈指の業務集積だが、中原区全体の客室は712室、人口1万人あたり26.7室にとどまる。溝の口（高津区）は従業者31,467人に対し区全体で225室・9.6室。新百合ヶ丘（麻生区）は従業者20,747人に対し137室・7.7室。いずれも、区の人口は20万人台後半から30万人台に達している。

一方、左上に離れているのが関内（中区）と横浜駅（西区）で、従業者数では武蔵小杉の2.5〜3.3倍だが、客室密度は18〜37倍になる。業務集積の大きさと客室供給の厚みが、28区の中では比例していない。この乖離そのものが、開発担当にとっての一次スクリーニングのリストになる。

立地と地価 — 川崎駅前は商業地¥359万/㎡、単価は¥9,400

出店余地の議論は、土地の値段を入れた瞬間に順位が入れ替わる。国土交通省 不動産情報ライブラリから各中心駅周辺の地価公示（商業地・2026年）を取り、区の推定成約ADRと並べたのが次の地図と表である。

地価の並びは、単価の並びと一致しない。川崎駅周辺の商業地は中央値¥359万/㎡（前年比+11.1%、公示地点n=5）で、みなとみらい・桜木町の¥375万/㎡に迫る水準にある。ところが川崎区の推定成約ADRは¥9,400で、西区の¥19,700の半分以下だ。武蔵小杉も同じ構図で、商業地¥261万/㎡（+11.1%）に対し中原区のADRは¥9,100。これらの土地は、ホテルではなく商業・オフィス・住宅の用途で値付けされている。需要があることと、ホテルとして土地を取り合えることは別の問題であるという、開発実務では当たり前の事実が、神奈川では特に鋭い形で現れる。

逆に、東神奈川（神奈川区）は商業地¥69.5万/㎡（+12.1%、公示地点n=1）に対し区のADRが¥15,200、橋本（相模原市緑区）は¥41.6万/㎡（+4.0%、同n=1）に対し¥12,300。地価の絶対水準が1桁小さいまま、単価は第1層・第2層に位置している。

1室あたり土地原価で測ると、東神奈川6.63%・川崎駅2.96%

地価と単価を1つの指標に落とす。客室1室あたりの土地原価は「商業地の地価中央値 × 1室あたり延床面積 ÷ 容積率」で概算できる。1室あたり延床面積は35.0㎡と置く。建設費は2段階で置く。

第1段階（2025年ベース）：RC造ホテルの建築費を202.6万円/坪と置く（本稿の試算前提）。35.0㎡＝10.59坪として1室あたり2,145万円。第2段階（建設期間のインフレ織込み）：2028年開業を想定し施工中間時点を2027年とすると、Turner & Townsend の建設費予測（2026年+5.3%、2027年+5.0%）を複利で乗せて1室あたり2,372万円となる。以下の表は両方を併記した。

順位は次のようになる。東神奈川（神奈川区）6.63%、みなとみらい・桜木町（西区）6.12%、横浜駅（西区）5.82%、橋本（相模原市緑区）5.57%が上位。中位に関内（中区）4.39%、新横浜（港北区）4.38%、鶴見（鶴見区）4.10%、溝の口（高津区）3.89%。下位が川崎駅（川崎区）2.96%、武蔵小杉（中原区）2.90%となる。

ここに本稿の主張がある。客室ストックの厚い区と、いま新規に土地を取って建てたときの成立性が高い区は、神奈川では一致しない。中区・川崎区は既存の集積が大きいがゆえに単価の天井が低く、かつ地価が他用途に引っ張られて高い。対して神奈川区や相模原市緑区は、供給が薄く（人口1万人あたり53.5室・81.4室）、単価は第1層・第2層、地価は1桁小さい。みなとみらいと横浜駅は地価が高いものの、ADRが¥19,700と全区で最も高いためそれを吸収している。

感度も確認しておく。中位（本文の前提）に対して、ADRが10%高く取れた場合を楽観、ADRが10%低い場合・稼働率が5pt低い場合・その両方が起きた場合を悲観として、理論利回りを5ケースで置いたのが次の表である。

もう一段、東神奈川（神奈川区）を代表地点に置いて、ADRと稼働率の2軸で理論利回りを並べる。中位（ADR¥15,200・稼働率（前提）85.2%＝2026年7〜8月の神奈川県ビジネスホテル実績水準）の6.63%を中心に、どこまで前提が崩れると水準が変わるかを見るための表である。

上位4地点は両方のストレスがかかっても4.7〜5.6%を維持するが、川崎駅・武蔵小杉は2.5%前後まで低下する。建設費が年5%前後で上がり続ける前提に立つなら、地価の絶対水準が低い地点ほどストレス耐性が高いという、単純だが見落とされやすい構図が出てくる。なお建設費の上昇は新規供給そのものを抑制する効果も持つため、既に稼働している物件にとっては競争緩和という側面もある。

ポジショニング — 客室規模×ADRで空いているのは20〜60室×¥20,000〜30,000

区単位から施設単位に解像度を上げる。28区で60室以上を持ち、推定成約ADRを6ヶ月以上算出できた94施設を、客室数（横軸）と推定成約ADR（縦軸）で配置した。

分布ははっきりと2つの塊に分かれる。1つは客室100〜400室・ADR¥6,000〜13,000の帯で、94施設の大半がここに入る。関内・川崎・新横浜・相模原の宿泊特化型が形成する主戦場である。もう1つが300〜500室・ADR¥28,000〜48,400の帯で、みなとみらいと山下町のフルサービス大型施設が該当する。日本ハイアット株式会社「報道資料 2026年4月」によればハイアット リージェンシー 横浜は2020年5月開業・315室、ヒルトン「会社概要」（2026年8月25日更新）によればヒルトン横浜は2023年開業・339室で、いずれもこの上位帯に位置する。

間が薄い。20〜60室規模でADR¥20,000〜30,000という帯、すなわち小規模・高単価のブティック／ライフスタイル型が、28区にはほとんど存在しない。今回の94施設は60室以上を抽出条件にしているため小規模施設は母集団に含まれないが、区別の客室数と施設数の関係からも同じことが言える。西区の32施設・5,112室は1施設平均160室、中区の146施設・15,451室は平均106室で、いずれも「大型で中単価」か「小型で低単価」に寄っている。

この帯が空いている理由は、前節の土地原価と整合する。みなとみらい・関内で20〜60室の高単価施設を新築しようとすると、1室あたり土地原価が919〜1,641万円かかり、規模の経済が働かない。逆に東神奈川・橋本のような地価の低い地点では、¥20,000〜30,000のADRを取れるだけの需要の質がまだ検証されていない。この帯に入るなら、新築より既存建物のコンバージョンやリブランドのほうが現実的な入り口になるという読み方ができる。

機関投資家の保有は3区に集中 — 25区には1物件もない

上場ホテルREITの保有状況を見ると、28区内の保有物件は3投資法人・9物件・1,490室。所在は横浜市中区・西区と川崎市川崎区の3区に限られ、残る25区には1物件も存在しない。

9物件のうち6物件は2019年以前の取得で、価格帯は宿泊特化型が中心。上場REITの資金は28区の中では関内・桜木町・川崎駅周辺という既存集積のなかで回っており、本稿がWS①として挙げた準都心の低地価帯には、まだ機関投資家の資本が入っていない。これは裏を返せば、その帯の物件がいま流動性の低い市場に置かれているということでもあり、取得側にとっては価格交渉の余地、出口を考える側にとっては論点になる。

新規供給の側も見ておく。28区の開業は2019年の13施設・3,459室をピークに、2021年5施設728室、2022年6施設1,060室、2023年10施設1,358室、2024年6施設732室、2025年9施設752室と、年間1,000室前後まで落ち着いている。2026年は3施設679室で、うち西区が228室。ヒルトン「会社概要」（2026年8月25日更新）に記載のヒルトン・ガーデン・イン横浜みなとみらい（228室）が2026年の開業として同資料に挙げられている。同資料にはコンラッド横浜（272室）が2027年開業予定として記載されており、みなとみらいの上位帯はもう一段厚くなる見通しにある。

ただし、直近以降の開業数は掲載確認ベースであるため、今後の掲載追加で増える可能性がある点には留意が必要だ。つまりここに挙げた2026年以降の数字は、現時点での確定パイプラインの下限値として読むべきものである。

まとめ — 28区を4つのグループに分けて競合設定をやり直す

本稿の分析から、神奈川28区は次の4グループに整理できる。

既存物件のアセットマネジメントに引き付けるなら、示唆はもっと単純だ。「横浜市内」「川崎市内」という単位で競合を組んでいる物件は、いま2.67倍の単価差をまたいで比較している。関内の宿泊特化型にとっての競合はみなとみらいのシティホテルではなく、川崎区・鶴見区の同価格帯である。逆にみなとみらいの物件が参照すべきは、区内の上位帯と、東京都心のアッパーミドル帯だろう。区単位でADRを並べ直すだけで、レートショップの対象と料金の張り方は変わってくる。

開発側にとっては、28区が「東京の代替地」ではなく「東京と異なる密度と単価の構造を持つ別の市場」であることが出発点になる。人口1万人あたり客室数が東京23区の26.2%という水準は、単に供給が少ないという事実であって、需要が26.2%しかないことを意味しない。その差がどこまで埋まるかは、業務集積・地価・容積率という3つの制約が地点ごとにどう組み合わさるかで決まる。本稿の10地点スクリーニングは、その組み合わせを最初に絞り込むための道具として使ってほしい。

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