オフィス転用の分岐点ADRは5,500〜10,700円 — 横浜・名古屋・仙台・大阪を坪収益で判定

オフィスビルをホテルに変える判断は、長らく「空室が余っているかどうか」で語られてきた。だが2026年7月時点の主要都市のオフィス空室率は、東京都心5区1.95%、大阪3.24%、名古屋3.59%、横浜5.17%、仙台5.57%（三鬼商事）。余っているとは言い難い水準である。つまり転用の可否は、空室の量ではなく同じ床が1坪あたり月いくら稼ぐかという一点でしか判定できない。本稿では横浜・名古屋・仙台・大阪の主要オフィス地区7エリアについて、オフィス賃料と同等の収益をホテルが生むために必要な「分岐点ADR」を算出し、転用が成立する条件を定量化する。

既刊との線引き — 本稿は「入る側」の価格計算である

ホテルバンクではこれまで転用テーマを複数回扱っている。混同を避けるため、本稿の位置づけを先に明示しておく。

第一に、百貨店跡地のホテル転用は14件中6件は商業施設からの転用を扱ったものであり、本稿の対象はオフィスビルである。床の形状・階高・コア位置・既存設備のいずれも百貨店とオフィスでは前提が異なる。第二に、オフィス→ホテル転用の成立立地は就業密度と居住厚から取得候補地をスクリーニングする「立地」の議論であり、本稿は立地が決まった後の「価格計算」を扱う。第三に、新規開業ホテルの供給圧ランキングのような供給量のカウントとも異なり、本稿は何室生まれるかではなく、どの価格帯なら成立するかを問う。

加えて、ホテルから住宅・寮へ抜ける方向の転用（宿から出る話）とも向きが逆である。本稿は宿に入る側、すなわちオフィス床を客室に変える側の採算を扱う。

前提 — 2026年のオフィス市況に「余っている床」は多くない

まず出発点となるオフィス市況を確認する。三鬼商事が公表する2026年7月時点の主要都市の平均空室率は、東京都心5区1.95%、大阪3.24%、名古屋3.59%、横浜5.17%、仙台5.57%である。空室率の目安として語られることの多い5%前後を、大阪と名古屋は明確に下回っている。横浜は7ヶ月連続で低下しており、仙台も横ばい圏にある。

賃料も上昇基調にある。東京都心5区の平均募集賃料は坪あたり23,287円で前年同月比+11.38%、横浜13,377円、大阪13,411円、名古屋13,343円、仙台9,690円という水準だ。なお三鬼商事の平均賃料は基準階の募集賃料であり、共益費および消費税を含まない。本稿の試算もこの定義に揃えている。

ここから導かれる結論はシンプルである。2026年時点で「空室が埋まらないからホテルにする」という動機は、少なくとも主要都市のオフィス集積地では成立しにくい。転用を検討する側は、埋まっている床をあえて別用途に振り替える判断を迫られる。だからこそ、判定軸は空室ではなく収益差にしかなり得ない。

立地分析 — 4都市のオフィス集積は全域が商業地域、地価は上昇局面

転用の可否は最終的に個別建物の法適合で決まるが、その手前でエリアの都市計画条件を押さえておく必要がある。国土交通省 不動産情報ライブラリから、4都市のオフィス中枢部（横浜駅東口・名古屋伏見・仙台一番町・大阪淀屋橋）の用途地域と2025年公示地価を取得した。

結果として、4地点いずれも中心は商業地域であり、旅館業法上のホテル・旅館営業に用途地域上の制約はかからない。容積率は横浜駅周辺400〜800%、名古屋伏見500〜1,000%、仙台一番町400〜700%、大阪淀屋橋400〜1,000%と幅がある。ただし既存ビルの転用では新たに容積を積むわけではないため、容積率よりも既存不適格の有無、二方向避難の確保、竪穴区画の状況が実務上の焦点になる。

地価は上昇局面にある。2025年公示地価の前年比変動率は、大阪淀屋橋周辺で+7.1〜+17.6%、横浜駅周辺で+1.8〜+12.1%、名古屋伏見周辺で+1.0〜+9.2%、仙台中心部で+2.7〜+7.5%。取得を伴うバリューアッド案件では、この地価上昇が取得原価を押し上げる方向に働く。一方、すでに保有している中小ビルオーナーにとっては、土地の含み益は転用判断の直接の変数にはならない。本稿の試算が土地代を含まず、既存保有ビルの用途転換を前提としているのはこのためである。

計算の型 — オフィスとホテルを「1坪あたり月額」に揃える

比較の単位を揃えることが、この判定のすべてである。オフィスは坪あたり月額賃料で語られ、ホテルは1室あたりのADRとRevPARで語られる。両者を同じ土俵に乗せるには、ホテルの売上を1坪あたり月額に換算する必要がある。

(a) オフィス側 — 募集賃料から実効収入、そしてNOIへ

オフィス側は、募集賃料（共益費別）に稼働率を掛けて実効賃料収入を求め、そこから公租公課・修繕・PM報酬などの運営費を控除してNOI相当とする。本稿では稼働率を「1−空室率」とし、運営費率は15%を採用した。共益費は建物共用部の維持費に充当される前提で、賃料収入とは別建てとして扱う。

(b) ホテル側 — RevPARを1坪あたり月額に割り戻す

ホテル側は、メトロエンジンリサーチ＆コンサルティングが集計する推定成約ADR（settled基準）に稼働率を掛けてRevPARを求め、月あたり30.4日を掛けて1室あたり月間売上とする。これを1室が消費する床面積（坪）で割れば、坪あたり月額売上が得られる。

ここで重要なのが1室あたり床面積の割付である。既存オフィスの基準階では、貸室面積のなかに内部廊下は含まれていないことが多い。ホテルに転用すると各客室へアクセスする内部廊下が必要になるため、旧貸室面積の一部が廊下に転じる。本稿では廊下等のロス率を20%と置き、客室専有面積を0.8で割り戻した値を「1室が消費する旧貸室換算面積」とした。客室専有18㎡なら22.5㎡＝6.81坪となる。

(c) 非対称性の注記 — 賃料はネット、ホテルは売上

GOP率は40%を基準値とした。上場ホテルREITの開示では、インヴィンシブル投資法人が運営委託する91物件のGOP率実績が38.9%（2024年12月期）である。宿泊主体型ホテルの業界目安は50〜60%とされるが、転用物件は既存躯体の制約から共用部の取り方に新築ほどの自由度がないため、保守側に寄せて40%を採用した。感度分析では33%・47%も併記する。

稼働率は80%を基準値とした。観光庁「宿泊旅行統計調査」2025年確定値のビジネスホテル全国客室稼働率は75.3%だが、これは地方部を含む全国値である。都市部中心の上場ホテルREIT開示では、対象4都市に立地する物件の稼働率は直近1年（2025年9月〜2026年8月）の月次実績で概ね73〜99%の帯にある（物件別開示が確認できたN=18物件。内訳は横浜3・名古屋4・大阪11で、仙台に該当物件はない）。都心部の転用ホテルとして80%を置き、感度分析で72%・88%も検証する。

判定結果 — 分岐点ADRは仙台5,500円から梅田10,700円まで2倍近い開き

以上の型で7地区を計算した結果が下表である。分岐点ADRは、転用後のホテルの坪あたりGOPが、同じ床のオフィスNOIと等しくなるADR水準を指す。実勢ADRがこれを上回っていれば転用に経済合理性があり、下回っていればオフィスのまま賃貸するほうが有利ということになる。

最も転用余裕度が大きいのは横浜市西区である。横浜駅周辺とみなとみらい21を含むこのエリアの実勢ADRは19,600円で、分岐点の7,600円に対して157%の余裕がある。坪あたりの差額は月17,200円。これはオフィスNOIの1.6倍近い上乗せであり、7地区のなかで突出している。背景には、みなとみらい21地区を中心に上位価格帯の宿泊需要が形成されている一方、オフィス賃料は東京都心5区の6割弱にとどまるという構造がある。

対照的に、大阪市北区（梅田）では分岐点ADRが10,700円に達し、実勢ADR 10,100円をわずかに上回る。差額は坪あたり月−900円で、基準前提のもとでは転用の経済合理性が立たない。梅田のオフィス募集賃料18,524円は4都市の地区別で最も高く、東京都心5区に次ぐ水準である。オフィスとして高い賃料が取れる床は、ホテルにしても同じだけ稼ぐのが難しい。

空室率は転用成立性をほとんど説明しない — 決定係数0.06

7地区の空室率と転用余裕度の関係を散布図に取ると、両者にはほとんど関係が見られない。決定係数（R²）は0.06。空室率のばらつきは、転用成立性のばらつきの6%しか説明しない。一方で実勢ADRとの相関は強く、R²は0.75に達する。

典型的なのが横浜市中区（関内）と大阪市北区（梅田）の対比である。関内の空室率7.77%は7地区で最も高いが、転用余裕度は+56.0%で中位にとどまる。実勢ADRが11,400円と横浜市西区の6割弱にとどまるためだ。逆に梅田の空室率2.63%は7地区で最も低い部類だが、転用余裕度は−5.9%で唯一のマイナスとなる。空室が多いから転用しやすい、少ないから転用しにくい、という直感はどちらの方向にも当てはまらない。

この結果は実務上、スクリーニングの順序を変えることを意味する。空室率で候補ビルを絞り込むと、最も有望な床を最初に取りこぼす。先に見るべきは商圏の実勢ADRであり、次に見るのが当該ビルの賃料水準である。空室率は、稼働中テナントの退去交渉コストや転用着手までのリードタイムを見積もるための変数として、判定の後段で効いてくる。

感度分析 — 判定を最も動かすのは客室面積の割付

基準前提から各変数を動かすと、判定の頑健性が見えてくる。結論から言えば、稼働率やGOP率よりも1室あたり客室面積の割付が判定を大きく左右する。坪あたり収益はADRを室数で稼ぐ構造であり、客室を大きく取るほど坪あたり収益は直線的に落ちるためだ。

各地区について、差額がゼロになる客室面積を逆算すると、横浜市西区46.3㎡、仙台市青葉区31.4㎡、横浜市中区28.1㎡、大阪市中央区27.7㎡、名古屋市中村区24.3㎡、名古屋市中区22.5㎡、大阪市北区16.9㎡となる。梅田で転用するなら客室専有17㎡未満のコンパクト設計に限られる一方、横浜市西区であれば46㎡までゆとりを取ってもオフィス賃貸を上回る計算になる。これは同じ「オフィス転用ホテル」でも、成立するプロダクトの姿がエリアごとに全く異なることを示している。

稼働率とGOP率の感度も確認しておく。稼働率を72%まで下げた場合、名古屋市中区の差額は坪あたり月2,700円から1,400円へ半減し、大阪市北区は−900円から−2,300円へ悪化する。逆に稼働率88%では大阪市北区も+500円とわずかにプラスへ転じる。GOP率を33%まで保守的に置くと、大阪市中央区の差額は5,300円から2,600円へ縮む。いずれも符号を反転させるほどの影響ではないが、余裕度が30%を下回る地区（名古屋2地区・大阪市北区）では前提の置き方次第で結論が変わる帯に入っている。

これを地区横断で一枚に畳んだのが下表である。稼働率とGOP率を同方向に振った3シナリオ（悲観72%・33%／中位80%・40%／楽観88%・47%）で分岐点ADRを引き直すと、7地区は「どのシナリオでも成立する4地区」「シナリオ次第で符号が変わる2地区」「基準前提では成立しない1地区」に分かれる。

悲観シナリオでは、名古屋市中村区の余裕度が+34.8%から+0.1%へ落ち、名古屋市中区は+25.1%から−7.1%とマイナスに転じる。この2地区は基準前提では成立側にあるが、稼働・GOPが同時に下振れすると判定が反転する。逆に楽観シナリオでは大阪市北区（梅田）が−5.9%から+21.6%へ転じ、唯一のマイナス地区が成立側に入る。横浜市西区・仙台市青葉区・横浜市中区・大阪市中央区の4地区は悲観シナリオでも+14%以上の余裕を残し、前提の置き方に対して頑健である。投資委員会に持ち込む際は、この「符号が変わる帯にいるか否か」を先に切り分けておくと、議論が前提の置き方の水掛け論にならない。

転用CapExと回収年数 — 坪60〜100万円で3.9年から24.4年まで

差額が出ても、それを転用工事費が食い潰せば意味がない。オフィスからホテルへの用途転換で発生する主な費目を整理すると、以下のようになる。

客室専有18㎡（1室6.81坪）で換算すると、坪60万円は1室あたり約410万円、80万円は約550万円、100万円は約680万円に相当する。これを坪あたり月額差額で割ったのが回収年数である。

坪80万円のケースで見ると、横浜市西区は3.9年、横浜市中区11.3年、仙台市青葉区11.5年、大阪市中央区12.6年、名古屋市中村区17.3年、名古屋市中区24.4年となる。ビルの残存耐用年数と保有方針を踏まえれば、10年前後までが実務的な検討レンジになるだろう。名古屋の2地区は、この前提のままでは投資期間の設計が難しい。ただし客室専有を15㎡まで絞れば名駅は9.8年、栄・伏見・丸の内も12.2年まで短縮する。プロダクト設計の自由度がそのまま成立可能性に直結する。

underwriting上の注意 — 大阪のADRは直近で切り下がっている

試算に使った実勢ADRは直近6ヶ月（2026年3月〜8月）の平均である。より長い12ヶ月平均（横浜の2区は観測開始の関係で10ヶ月）と比較すると、都市によって方向が分かれている。

大阪市中央区は12ヶ月平均12,200円に対し直近6ヶ月平均10,600円と12.7%低い。大阪市北区も11,400円から10,100円へ11.4%下がっている。2025年秋は大阪・関西万博の会期にあたり、ADRが押し上げられていた時期である。その反動が数値に表れているとみるのが自然だ。本稿が判定に直近6ヶ月平均を採用したのは、より保守的な足元の水準で成立性を見るためである。仮に12ヶ月平均を使えば大阪市北区の余裕度は+6.2%とプラスに転じるが、underwritingの前提としては採らない。

一方、仙台市青葉区と名古屋市中村区はいずれも変動幅0.2%未満でほぼ横ばい、横浜市西区は+0.7%、横浜市中区は+1.1%とわずかに上昇している。転用の意思決定は数年単位の時間軸で行われるため、単月・単季ではなく複数期間の平均で幅を持って見ることが前提となる。

まとめ — 判定軸を空室から坪収益へ

2026年時点のオフィス市況は、空室率が低位で推移し賃料も上昇している。「空室が余っているから転用」という前提は、少なくとも主要都市のオフィス集積地では成立しない。転用の可否は、同じ床が1坪あたり月いくら稼ぐかという収益差でしか判定できない。

横浜・名古屋・仙台・大阪の主要オフィス地区7つについて分岐点ADRを算出すると、仙台市青葉区の5,500円から大阪市北区（梅田）の10,700円まで、ほぼ2倍の開きがあった。実勢ADRとの比較では、横浜市西区が+157.3%と最も余裕が大きく、仙台市青葉区+74.2%、横浜市中区+56.0%、大阪市中央区+53.7%が続く。名古屋の2地区は+25〜35%と薄く、大阪市北区は基準前提でマイナスとなった。参考値として東京都心5区の分岐点ADRは13,600円で、ハードルの高さが際立つ。

そして空室率は、この成立性をほとんど説明しない（R²=0.06）。空室率が最も高い関内（7.77%）の余裕度は中位にとどまり、空室率が最も低い部類の梅田（2.63%）は唯一のマイナスだった。中小ビルオーナー、バリューアッド案件を探すファンド、転用案件を審査する金融機関のいずれにとっても、スクリーニングの入口に置くべきは空室率ではなく商圏の実勢ADRである。そのうえで対象ビルの賃料水準、想定する客室面積、転用CapExを重ねていけば、回収年数という形で答えが出る。

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