借地でホテルを建てる事業性 — 9市場で上限地代を逆算、所有比1.38倍の地価に届く

エグゼクティブサマリー — 土地の年間コスト率6.19%を、地代率4.5%に置き換える

試算の骨格はシンプルである。ホテル事業が生み出すGOPから、建物投資の回収額・建物固定資産税・資本的支出留保を差し引いた残りが、土地に支払える金額の上限になる。所有方式ならこの残額で「地価×（資本コスト＋固定資産税等）」を賄わなければならず、借地方式なら「地価×地代率」を賄えばよい。前者の負担率が年6.19%、後者が年4.5%であれば、借地方式は6.19÷4.5＝1.38倍の地価まで手が届く計算になる。

この1.38倍という係数は、9市場のいずれでも一定である。市場によって変わるのは「そもそも土地にいくら払えるか」の絶対額であり、そこにADR・稼働率・容積率・建設費が効いてくる。以下、制度の整理から順に見ていく。

借地でホテルを建てる「器」は6つある — Park-PFIとの決定的な違いは年限と担保

「土地を所有せずにホテルを建てる」と一口に言っても、根拠法も年限も出口も異なる複数の制度がある。実務でまず整理すべきは、①契約年限、②期間満了時の建物の扱い、③金融機関が担保を取れるか、の3点である。とりわけ③は資金調達の可否を直接左右する。

ここで、HotelBankで以前扱った資金調達の新しい経路と並んで誤解されやすいのが、Park-PFIと定期借地の違いである。Park-PFI（公募設置管理制度）は2017年の都市公園法改正で創設された制度で、公募で選定された事業者の公募設置等計画を認定し、通常10年の設置管理許可を最長20年まで延長できる。あわせて公園施設の建蔽率を通常の2%から12%まで緩和する特例が用意されている。2026年3月時点で全国165公園で活用されている。

制度としては強力だが、ホテル開発の観点では性格がまったく異なる。設置管理許可は行政処分であり、事業者に借地権という物権的な権利が発生するわけではない。したがって金融機関が権利そのものに担保を設定する前提が立ちにくく、年限も最長20年と、建物の物理的耐用年数（RC造で数十年）に対して短い。公園という立地そのものが持つ収益ポテンシャルと制度上の制約については、Park-PFI制度を活用した公園内ホテル開発の投資機会分析で個別事例に踏み込んで検証している。一方、事業用定期借地権による有償貸付は、公正証書で設定される私法上の権利であり、10〜50年の年限を契約で設計でき、借地権と建物に抵当権を設定できる。年限・地代の性質・原状回復義務・担保取得可否のいずれもが異なる制度であり、同じ「公有地でホテルを建てる」話でも事業性の組み立てはまったく別物になる。

事業性の構造 — 借地は「土地の年間コスト率」を下げる装置である

借地方式の本質は「土地代を払わなくてよい」ことではない。土地に対する年間のコスト率を、所有時の水準から地代率の水準へ置き換えることにある。

所有した場合、土地に投じた資金には資本コストがかかる。加えて土地の固定資産税・都市計画税が毎年発生する。商業地の固定資産税評価額は地価公示のおおむね70%水準に置かれ、そこに固定資産税1.4%＋都市計画税0.3%の合計1.7%が課される。地価公示ベースに引き直せば実効で年1.19%である。資本コストを5%とすれば、所有時の土地の年間コスト率は5%＋1.19%＝6.19%となる。

いっぽう事業用定期借地権の地代は、実務上「土地価格の年4〜5%」を目安に設定されることが多い。土地の固定資産税は地主が負担するため、借主にとっての土地関連コストは地代のみである。ここに、所有と借地の分岐点が現れる。

この式から読めることは2つある。第一に、借地の有利・不利は土地が高いか安いかでは決まらない。決めるのは地代率と事業利回りの大小関係である。第二に、土地比率が高い市場ほど借地のレバレッジは強く効く。裏を返せば、地代率が事業利回りを上回った瞬間、同じ土地比率の高さが逆回転して効いてくる。

そこで実務的に意味を持つのが、「その立地で、その業態が、いくらまで地代を払えるか」という逆算である。式は次のとおりで、いずれの項も観測可能な数字から埋められる。

建物投資を契約年限内に回収しきる必要がある点が、借地方式の最大の特徴である。所有なら土地が期末に残るため、資本コスト分の利回りさえ確保できればよい。借地では期間満了時に建物を除却して更地で返すため、建物投資は年限内に全額を回収しなければならない。この「回収」の重さを表すのが資本回収係数であり、契約年限が短いほど跳ね上がる。後述するとおり、これが事業成立の分水嶺になる。

前提の据え方 — 宿泊業用建築は坪195万円、2017年比+76%

逆算の出発点は建物投資額である。国土交通省「建築着工統計調査」の用途別データから、宿泊業用建築の工事費予定額を床面積で割り戻すと、坪単価の推移が得られる。2017年の坪111万円から2021年まではおおむね110〜125万円で推移していたが、2022年に139万円へ跳ね、2024年には坪195.4万円に達した。7年間で+76%、2022年（坪139万円）比でも+41%の上昇である。この建設費の水準がそもそも新規供給量そのものを絞り込む力学については、建設費高騰でホテル新規供給が縮退する2027-2029年で供給側の見通しを整理している。

本稿の試算では、この統計値を上限の参照点としつつ、仕様を絞る宿泊特化型を想定して坪180万円を基準に置いた。客室18㎡、客室部分比率72%として延床は1室あたり25.0㎡（7.56坪）、これに設計監理・FF&E・開業費として18%を加算すると、建物投資は1室あたり1,606万円となる。建設費前提を坪150万円・210万円に振った感度は後段で示す。

この水準が現実離れしていないかを、取引価格側から確認しておきたい。上場ホテルREIT6法人が開示する物件別の取得価格を客室数で割ると、30室以上の物件282件で中央値は1室あたり2,260万円（第1四分位1,170万円／第3四分位3,963万円）である。2023年以降に取得された48物件に限れば中央値は2,802万円まで上がる。取得価格には土地が含まれるから、建物単独で1,606万円という前提は、取引実勢と整合的な水準といえる。

ここに含意がある。取引価格（土地込み中央値2,260万円）と、いま新築する場合の建物だけの原価（1,606万円）の差は654万円しかない。都心の土地はこの差では到底買えない。計画の中止・延期が相次いでいる背景には、この原価と実勢価格の距離がある。借地方式は、この距離を土地の年間コスト率の側から縮めにいく手法である。

9市場で逆算する — 借地でしか成立しない市場が3つある

全国9つのホテル集積地について、中心点から半径800m以内にある地価公示の商業地地点（計101地点）を集計し、その中央値を実勢地価とした。容積率も同じ地点群の中央値を採り、消化率85%として1室あたりの必要敷地面積を求めている。収益側は、各市場が属する市区の推定成約ADR（直近12か月平均）と、都道府県のビジネスホテル客室稼働率（2025年暦年平均）を掛け合わせてRevPARを算出し、その他売上を10%上乗せしたうえでGOP率50%を適用した。

土地比率は東京・新宿駅東口の62.5%から金沢・駅前の13.5%まで、およそ5倍の開きがある。同じ規模・同じ仕様のホテルを建てても、投資額に占める土地の重みは市場によってまったく違う。借地方式のレバレッジが強く効くのは新宿・博多・難波のような土地比率の高い市場であり、金沢のように土地比率が13%台の市場では、借地にしても投資額はさほど軽くならない。

次に、この収支から逆算した「支払える地価」を、実勢地価に対する比率（カバー率）で並べる。100%を超えていれば、その市場の標準的な商業地の地価水準を事業収支で負担できることを意味する。

読み取れる構図は3つに分かれる。

第一のグループは、所有でも借地でも成立する市場である。京都・四条烏丸（所有カバー率230.4%）、東京・浅草（224.9%）、札幌・すすきの（210.8%）、金沢・駅前（124.8%）の4市場は、所有前提でも実勢地価を大きく上回る支払余力がある。京都と浅草は推定成約ADRが¥15,479／¥14,398と高い一方、実勢地価が¥138万／¥148万㎡と都心3区より低く、収益と地価のバランスが良い。この4市場では、借地は「必須の手段」ではなく「資本効率を上げる選択肢」として位置づけられる。

第二のグループが、借地でしか成立しない市場である。福岡・博多駅前、大阪・難波、東京・新宿駅東口の3市場は、所有カバー率が87.0%／79.8%／76.5%と100%に届かない。ところが借地30年に切り替えると119.7%／109.8%／105.3%へ反転する。土地の年間コスト率が6.19%から4.5%へ下がるだけで、成立しなかった案件が成立側に回る。土地比率が47〜63%と高いこれらの市場では、1.38倍という係数の効きが決定的に大きい。駅前立地のプレミアムを狙う開発ほど、借地スキームの検討価値が高いということでもある。

第三のグループは、年限次第で成否が入れ替わる市場である。広島・紙屋町は借地30年でカバー率67.4%だが、49年では112.0%に届く。仙台・駅前も30年で32.9%、49年で98.5%と、ほぼ分水嶺上に立つ。この2市場では、地代を値切ることより契約年限を延ばすことのほうが効く。次節で、その理由を数字で確認する。

契約年限が分水嶺 — 30年と49年で回収負担は18%違う

定期借地上の建物は、期間満了時に除却して更地で返すのが原則である。したがって建物投資は契約年限のあいだに全額を回収しなければならない。割引率5%で見ると、この回収に毎年必要な金額は建物投資額に対して30年で6.51%、40年で5.83%、49年で5.50%となる。30年契約は49年契約に比べて年1.00ポイント、比率にして18%重い負担を建物側に課すことになる。

1室あたり1,606万円の建物投資に置き換えれば、この1.00ポイントは年16万1千円である。地代率4.5%で資本化すると、土地価値にして1室あたり358万円分の支払余力に相当する。契約年限を30年から49年に延ばすだけで、これだけ高い土地に手が届くことになる。

グラフの形が示すとおり、資本回収係数のカーブは20年を切ったあたりから急激に立ち上がる。割引率5%なら、20年契約では年8.02%、10年契約では年12.95%が必要になる。設置管理許可の上限である20年、事業用定期借地権（短期）の10年という年限が、ホテルという資本集約的な用途にとって重い制約であることが、この一点からわかる。

逆に、40年を超えるとカーブはほぼ寝る。40年と49年の差はわずか0.32ポイントしかない。年限の交渉で取りにいくべき価値は、20年から40年までの区間に集中している。50年以上を望むなら制度が一般定期借地権（22条）に切り替わるため、契約の設計そのものを変える必要がある。

建設費前提を振った感度も見ておきたい。分水嶺上にある仙台・駅前について、建設費坪単価を150万円・180万円・210万円、契約年限を30年・40年・49年で振ると次のようになる。

坪150万円で建てられるなら30年契約でも成立するが、坪210万円では49年契約でもカバー率30.7%にとどまる。建設費が上がるほど、必要な契約年限は長くなるという関係がここにある。建設費が高止まりする局面では、地権者・自治体が提示する年限が事業の成否を直接決めることになる。

公有地はなぜ違うのか — 鹿児島・住吉町15番街区の想定条件を逆算する

民間地権者と自治体では、地代の決め方の考え方そのものが違う。民間は土地という資産の期待利回りから地代を導く。自治体は、税外収入の確保に加えて、遊休地の活用・雇用創出・にぎわい形成といった政策目的を同時に満たそうとする。結果として、地代率は民間相場とは異なる水準に着地する。

実例として、鹿児島県が県有地「住吉町15番街区」の事業予定者を公表した案件がある。報道された事業条件によれば、街区の大半にあたる21,549㎡を定期借地権方式で貸し付け、想定地代は1㎡あたり月額256円。事業期間は建設・撤去期間を含めて55年間。当初は2028年7月開始・2031年4月供用開始とされたが、事業者は2025年11月に約1年の後ろ倒しを県に申し入れており、現在の想定は2029年8月から2084年7月までの55年間・供用開始2032年4月である。計画されているのは9階建て・281室で、宴会場や最大2,000人収容の大宴会場を備える構成である。

年間地代を土地価格に対する比率で見ると、周辺商業地の地価公示中央値に対しておよそ0.85%、最寄地点で個別に比較しても0.5〜1.4%の範囲に収まる。民間の事業用定期借地権で目安とされる年4〜5%と比べると、けた違いに低い。港湾の埋立地であり街区内に地価公示地点がないため厳密な比較ではないが、それを割り引いても水準差は明らかである。

この差が事業性に与える影響は大きい。前節で示した仙台・駅前の試算では、借地49年の上限地代が1室あたり年24万1千円だった。鹿児島の案件で逆算される地代は1室あたり年23万6千円で、ほぼ同じ水準に着地している。地方都市の宿泊需要が負担できる地代の相場観と、公有地の貸付条件が結果的に整合していると読むこともできる。加えて事業期間が55年と長いため、建物の回収負担は資本回収係数のカーブが寝きった領域に入る。年限と地代率の両面で、開発側が投資判断を下しやすい設計になっている。

自治体・公民連携の担当者にとっての含意は明快である。地代の絶対額を積み上げるより、年限を長く設計するほうが誘致の確度を上げる。40年を超える年限は、資本回収係数の観点では地代の引き下げと同じ方向に効き、しかも自治体側の収入を減らさない。逆に20年前後の短い年限を提示すると、地代をどれだけ下げても資本集約的な用途は成立しにくくなる。

検証した9市場と公有地事例の位置

地図上で見ると、カバー率が100%を超える市場は必ずしも地価の安い順には並ばない。新宿駅東口は1室あたり土地価値2,682万円と9市場で最も重いが、推定成約ADR¥16,131・稼働率81.5%（2025年1月〜12月の暦年平均・観光庁「宿泊旅行統計調査」東京都のビジネスホテル）という収益力が地代を吸収し、借地49年でカバー率118.6%に届く。逆に仙台・駅前は1室あたり土地価値544万円と軽いにもかかわらず、RevPAR¥6,702という収益水準では49年契約でようやく98.5%である。地価の高低ではなく、地価とRevPARの比率が事業性を決めている。

資金調達・会計・原状回復 — 収支表に載らない4つの論点

ここまでの逆算は収支と利回りの話だが、借地方式には収支表の外側で事業を左右する論点がいくつかある。地銀・信金の事業性評価や、ファンドのアクイジション審査で必ず問われる4点を整理しておく。

とりわけ実務で効くのが、担保と年限の連動である。金融機関は契約年限より短い融資期間を設定するのが通例であり、30年契約なら融資期間は25年前後に収まることが多い。前節で見た資本回収係数は年限そのもので計算しているが、融資期間が年限より短ければ元本返済のスピードはさらに速まり、期中のキャッシュフローは一段と厳しくなる。契約年限を延ばす交渉は、地代交渉であると同時に資金調達条件の交渉でもある。

実務への含意 — 立場別のチェックポイント

■ 試算前提

よくある質問