ダイワロイネットホテル神戸三宮が2027年3月1日営業終了 — 1km圏6,538室の3.4%、築20年級の出口

結論を先に述べる。営業終了で抜けるのは1km圏の稼働客室の約3.4%で、小野柄通5-317に建築計画が出ている223室（竣工2027年7月予定）が稼働すれば、量としては2027年中にほぼ埋め戻される。つまり三宮の宿泊特化型市場に起きるのは「縮小」ではなく、築20年の床から新築の床への入れ替わりである。中央区の推定成約ADRは2026年10月に14,008円と前年同月比-2.6%、稼働率（OTA掲載在庫ベース・推定）は92.2%と高い水準にあり、客室が埋まる地合いのなかで新旧の単価差がどれだけ開いているかが、築20年級の出口を決める変数になる。

公表されている事実と、公表されていないこと

まずは一次情報の範囲を確定しておきたい。ホテル公式サイトのトピックス（2026年11月5日）に掲出された「営業終了のお知らせ」（PDF）には、営業終了日・最終宿泊日・開業時期・近隣PREMIERの営業継続・三宮エリアで2027年6月に新たなホテルの開業を予定している旨が書かれている。一方で、終了の理由、建物の今後、土地・建物の所有者については告知にも報道（KOBE JOURNAL 2026年11月6日）にも記載がない。本稿はこれらを推定せず、記載がある事実だけを扱う。

ここで留意したいのは、客室数の扱いである。公式サイトに総客室数の記載がなく、本稿では「約220室」と表記する。後述の客室ストック集計では当社が把握する225室で計上しているが、約220室で計算しても1km圏に占める割合は約3.4%で変わらない。

三宮1km圏の客室ストック — 42軒6,538室、2000年代開業は6軒1,013室

ダイワロイネットホテル神戸三宮を中心とする半径1km圏には、掲載ベースで57軒7,971室、稼働中（直近3か月に販売価格が確認できた施設）に絞ると42軒6,538室の宿泊施設がある。業態別では宿泊特化型のビジネスホテルが31軒5,129室と稼働客室の78%を占め、シティホテルが9軒1,185室で続く。約220室の退出は稼働客室全体の約3.4%、ビジネスホテルに限れば約4.3%に相当する。

開業年代別に見ると、稼働中の客室は2010年代開業が12軒1,911室、2020年代開業が10軒1,708室と、2010年以降に開いた床が全体の55%を占める。2000年代開業は6軒1,013室で、ダイワロイネットホテル神戸三宮はその中で最も大きい。1980年代以前に開業した施設も9軒1,461室が稼働しており、三宮は新旧の床が同じ商圏に並ぶ市場だといえる。

年次推移を見ると、1km圏の客室は2017年の33軒4,540室から2021年の46軒6,783室まで4年で+2,243室と急増したあと、2022〜2025年は6,590〜6,737室の横ばいが続いた。2026年は82室のBASE LAYER HOTEL神戸三宮が加わり45軒6,819室である（116室のTHE ORIENTは2010年開業のORIENTAL HOTELが2026年2月に改称したもので、新規供給ではない）。供給の大きな波は2018〜2021年に過ぎており、2027年の約220室退出と223室計画は、この踊り場で起きる入れ替わりとして位置づけられる。

ネット供給 — 退出約220室と2027〜2030年の新規計画

三宮では退出と同時に複数の新規計画が進む。公表資料と建築計画データで確認できるものを1つの表にまとめた。小野柄通5-317の223室は建築計画データの事業者欄に大和ハウスリアルティマネジメント株式会社の名があり、竣工は2027年7月予定だが、名称・ブランドは公表されておらず、公式告知の「2027年6月開業予定の新たなホテル」と同一かどうかも公表されていない。本稿では移転・後継と断定せず、独立した計画として扱う。

1km圏に限れば、2027年の動きは「約220室が抜け、223室が建つ」でほぼ相殺される。これに雲井通5丁目の60〜70室（2022年報道時点の計画値、高単価帯の計画）が加わる余地がある。圏外ではコートヤード381室が2026年10月に加わり、2029年春頃にはアパグループが755室の大型施設を計画している。アパグループは既存のアパホテル〈神戸三宮〉202室・〈神戸三宮駅前〉176室と合わせて神戸市内3ホテル1,133室体制を公表しており、三宮周辺の宿泊特化型需要に対する強い集客力への自信が読み取れる。コンラッド神戸136室はラグジュアリー帯で、宿泊特化型とは価格帯が重ならない。アパ755室の商圏吸収力は別稿で、コンラッド神戸の成立条件も別稿で詳述しているため、本稿では表に留める。雲井通5丁目再開発の上層に入るホテルに必要となる単価水準は、保留床522億円から逆算した別稿で試算している。

出典: ヒルトン「会社概要」（2026年8月25日更新）

中央区の推定成約ADR — 2026年10月は14,008円、前年同月比-2.6%

単価の地合いを確認する。神戸市中央区の推定成約ADR（当社推計、対象63〜67施設）は2026年10月に14,008円で、前年同月の14,382円から-2.6%だった。2026年の月次では2月の10,136円を底に、8月12,193円、9月12,120円、10月14,008円と秋にかけて水準を上げている。兵庫県全体は2026年10月に13,772円（前年同月比+3.3%、対象554施設）で、中央区は10月に県全体をわずかに上回ったが、2026年1〜9月はいずれの月も県全体を下回っていた。なお2025年11月は対象施設が32施設と他の月の約半数にとどまるため、本稿では前年比の比較に使わない。兵庫県全体でシティホテルとビジネスホテルの前年比が分かれてきた経緯は、兵庫県の業態別・確定月ADRの別稿で整理している。

宿泊特化型に絞ると、中央区のビジネスホテル（対象40施設）の推定成約ADRは2026年10月に13,176円で、前年同月の14,222円から-7.4%だった。全業態より下げ幅が大きい背景としては、前年の2025年10月が大阪・関西万博の閉幕月（10月13日閉幕）にあたり単価が強く出た反動と、2025年に224室規模の宿泊特化型が新たに開業し、中央値を構成する価格帯の幅が広がった影響が考えられる。それでも稼働率（OTA掲載在庫ベース・推定）は2026年10月の中央区で92.2%（対象39施設5,582室）、兵庫県で89.1%（対象575施設20,231室）と、客室はほぼ埋まっている。中央区では2026年7〜9月も90.1〜90.4%で推移した。単価が前年を下回りながら稼働が9割を超える局面は、需要の縮小というより、前年の反動と供給側の新旧構成が単価の中央値を動かしている可能性を示す。ただし本稿では前年同月の稼働率と比較していないため、断定はしない。

ダイワロイネットホテル神戸三宮自身の推定成約ADR（当社推計）は2026年10月に14,079円で、中央区ビジネスホテルの中央値13,176円を6.9%上回っていた。2025年12月〜2026年10月の11か月すべてで中央値を上回り、その幅は6.9〜25.4%だった。開業20年を経ても商圏の標準的な施設より高い水準を保ってきた事実は、三ノ宮駅東口徒歩7分・18㎡以上の客室という立地と仕様が、宿泊特化型として評価されてきたことを示している。

新旧の単価差 — 2026年10月は+2,825円、11か月平均は約+1,760円

築20年級の出口を考えるうえで最も重要なのは、同じ商圏で新しい床と古い床の単価がどれだけ開いているかである。1km圏で稼働中のビジネスホテル31軒について2026年10月の推定成約ADR（当社推計）を開業年で分けると、2009年以前に開業した14軒の中央値は11,951円、2018年以降に開業した15軒の中央値は14,776円で、差は2,825円（+23.6%）だった。開業年代別に広げると、2000年代開業（6軒）の中央値12,637円に対し、2010年代開業（12軒）は16,786円、2020年代開業（9軒）は14,805円である（シティホテルを含む）。

ただし、2,825円は10月単月の値である。同じ区分を2025年12月〜2026年10月の11か月で月別に見ると（2009年以前14軒、2018年以降14〜15軒。2025年11月は対象施設が少ないため除く）、差は最小925円（2026年2月）から最大2,825円（2026年10月）まで動き、単純平均は約1,760円だった。1〜2月は1,000円を下回り、8〜9月は約2,400円まで広がる。秋の1か月だけで通年の回収を見積もると上乗せを過大に見ることになるため、以下では10月の2,825円と11か月平均の約1,760円を並べて判定する。

この差は「新築であれば自動的に得られる上乗せ」ではなく、立地・ブランド・客室面積の違いも含んだ「商圏が新しい床に支払ってきた単価の幅」として読むのが実務的だろう。築20年の床に改装投資を行う場合、投資後に狙える上乗せの目安はこの幅の範囲内に収まる可能性が高い。言い換えれば、1室あたりの改装費を、通年で約1,760円、繁忙期で2,800円程度の上乗せで何年で回収できるかが、再投資の第一の判定になる。

投資額と通年稼働の2軸で見る必要上乗せ

通年85%の前提なら、11か月平均の新旧差に収まる投資額は1室約380万円までとなる。これを超える改装は、繁忙期の差に近い上乗せを通年で取り続ける設計が前提になる。

1室300万円の改装を3シナリオで試算する

中位の条件で回収は7年強となり、悲観では11年を超える。1室300万円の改装で7年回収を目指すなら、新旧差の平均的な幅の8割弱を通年で取ることが目安になる。

なお、同じダイワロイネットホテルズのブランドで2022年4月に開業したPREMIER（265室）の推定成約ADR（当社推計）は2026年10月に18,406円で、2006年開業館の14,079円を4,300円ほど上回る。16年の開業年差と上位ブランドの組み合わせで、同一運営会社・同一商圏でもこれだけの単価差が成立していることは、三宮の宿泊特化型市場に新しい床への支払い意欲が確かに存在することを示す好例といえる。

立地評価 — 商業地域・容積率600%、御幸通の公示地価は4年で+22%

出口の選択肢は、建物だけでなく土地の価値と規制で決まる。国土交通省「不動産情報ライブラリ」によると、ダイワロイネットホテル神戸三宮の所在地は商業地域（容積率600%・建蔽率80%）に当たる。1km圏で稼働中の42軒のうち40軒が商業地域に立ち、容積率は400〜800%（うち39軒は500〜800%）に分布する。宿泊特化型を建て替える場合も、住宅・寮などに用途を転換する場合も、用途地域上の制約は小さい。

所在地から約70mにある標準地（御幸通5丁目316番）の公示地価は、2022年の815,000円/㎡から2026年には995,000円/㎡へと4年で+22.1%上昇した。前年比は2023年+0.5%、2024年+5.4%、2025年+5.8%、2026年+9.0%と年を追って加速している。磯上通4丁目（538,000円/㎡、2026年+10.0%）、八幡通3丁目（1,010,000円/㎡、同+9.0%）も同じ軌道にあり、三ノ宮駅から340mの磯上通8丁目（容積率800%）は4,590,000円/㎡（同+11.4%）に達する。土地の価値が建物の経済寿命より速く上がる局面では、築20年の宿泊特化型の出口は「建物をどう使うか」より「土地をどう使うか」の問いに近づいていく。

全国では2006〜2007年開業の宿泊特化型425軒5.98万室が開業20年を迎える

三宮の1件は孤立した事象ではない。メトロエンジンリサーチが把握する範囲で、国内で2006年に開業したビジネスホテルは187軒24,710室、2007年開業は238軒35,098室あり、合計425軒59,808室が2026〜2027年に開業20年を迎える（主要予約サイトで稼働が確認できる施設、開業日が確認できるものに限る。海外物件は含まない）。前後の2005年開業199軒23,125室、2008年開業245軒33,836室を含めると、2005〜2008年の4年間に開業した宿泊特化型は869軒11.7万室に及ぶ。

この世代の宿泊特化型には共通点がある。2006〜2007年開業のうち100室以上の施設は2006年が111軒、2007年が158軒と過半を占め、立地は東京都（2006年18軒・2007年32軒）、北海道、福岡県、神奈川県、大阪府、静岡県、愛知県など大都市と地方中核都市の駅前に集中している。兵庫県内でも2006年にダイワロイネットホテル神戸三宮225室のほか神戸・姫路で100室超の宿泊特化型2軒が、2007年には相生で200室級の宿泊特化型が開業した。三宮の営業終了は、この世代の出口が全国で順に表面化していく局面の、早い段階の一例と位置づけられる。なお、本稿は営業終了率などの推測値は示さない。

築20年級の出口 — 再投資・建替え・用途転換を中央区ADRとの関係で整理する

開業20年前後の宿泊特化型には、大きく3つの選択肢がある。いずれも「商圏が支払う単価」と「土地の価値」の2軸で判定できる。中央区の推定成約ADR（ビジネスホテル中央値、2026年）は9,530円（2月）〜13,176円（10月）のレンジにあり、1km圏の新旧差は2026年10月に2,825円、11か月平均で約1,760円と観測されている。この数字を前提に、各選択肢の成立条件を次のように整理した。

三宮の場合、中央区の稼働率が2026年7〜10月に9割を超え、1km圏の新しい床が旧い床より11か月平均で約1,760円（10月は2,825円）高い単価で売れており、公示地価は2026年に+9.0%上がっている。この3条件が揃う商圏では、①再投資と②建替えの双方に成立余地があり、③用途転換はホテル以外の用途がより高い坪収益を示す場合に限られる。逆に、通年の稼働が8割を割り込み、通年の新旧差が1,000円未満に縮み、地価が横ばいの商圏では、同じ築20年の床でも選択肢の重心は③に移る。オーナーや地銀が自らの物件を当てはめる際は、この3つの数字を同じ順序で確認するとよい。

資金調達面では、築20年を超えた宿泊特化型は融資年限が短くなり、成立価格に影響する。融資年限と成立価格の別稿で示したように、残存年数の考え方を早い段階で金融機関と共有することが、①〜③のどの出口を選ぶ場合でも前提になる。

まとめ

ダイワロイネットホテル神戸三宮の2027年3月1日の営業終了は、三宮1km圏の稼働客室6,538室の約3.4%にあたる約220室の退出である。同じ圏内で223室の建築計画が2027年7月竣工予定で進み、量としては年内に埋め戻される見通しで、市場に起きるのは縮小ではなく築20年の床から新築の床への入れ替わりだと整理できる。中央区の推定成約ADRは2026年10月に14,008円（前年同月比-2.6%）、稼働率は92.2%と高く、1km圏では2018年以降開業の宿泊特化型が2009年以前開業より、2026年10月に2,825円、11か月平均で約1,760円高い単価で売れている。公示地価は御幸通で4年+22%と加速しており、築20年級の出口は再投資・建替えの双方に成立余地がある局面といえる。

全国では2006〜2007年開業の宿泊特化型425軒5.98万室が同じ節目を迎える。自らの物件の出口を考えるオーナー・REIT・デベロッパー・地銀にとって、商圏の稼働率、新旧の単価差、地価の上昇率という3つの数字を同じ順序で確かめることが、三宮の事例から持ち帰れる実務の手順になる。