人吉温泉2km圏543室、浸水想定区域に8割 — 2020年豪雨からの回復とくま川鉄道全線再開後の再投資

人吉温泉駅を中心とする半径2km圏の客室ストックは、2019年の19軒547室から2020年に16軒506室へ減り、2024〜25年にいわい温泉の小規模な宿2軒37室が加わって18軒543室まで戻った。ただし、この圏内で予約サイトに掲載される22軒603室のうち18軒495室（82.1%）は球磨川水系の洪水浸水想定区域（想定最大規模）に立ち、うち15軒427室は浸水深5〜10m未満の区分に入る。本稿では、2020年7月豪雨で市内37宿泊施設のうち26施設が被災した温泉地について、客室ストックの回復過程・浸水想定の分布・地価・推定ADR・予約消化を一枚に重ね、くま川鉄道が2026年9月20日に全線運行を再開した後の再投資をどう評価するかを整理する。

本記事の客室ストックは、人吉温泉から半径2,000m圏内にある客室数10室以上の宿泊施設（レジャーホテルを除く）を対象とし、「稼働中」は直近3か月（2026年9月〜2026年11月）に主要予約サイトで販売価格が確認できた施設を指す（2026年11月10日時点、メトロエンジンリサーチ集計）。

本稿の浸水想定は国土交通省 国土数値情報「洪水浸水想定区域（想定最大規模）」を不動産情報ライブラリ経由で取得し、各施設の所在地点がどの浸水深区分の区域に含まれるかを判定したものである。複数河川の区域が重なる地点は最も深い区分を採用した。浸水深区分は0.5m未満／0.5〜3m未満／3〜5m未満／5〜10m未満／10〜20m未満の5段階で、個々の建物の階数・基礎高・止水設備は反映していない。

結論を先に述べると、人吉温泉2km圏は「客室数は豪雨前の99%まで戻ったが、商業地の地価は2020年から19.7%下がり、客室の8割が浸水深5m超の想定区域に立つ」というエリアである。需要側は人吉球磨10市町村の延べ宿泊者数が2025年に22.5万人と2019年の96.5%に達し、人吉市の旅館の推定ADRも2026年10月に前年同月比+7.6%で推移している。再投資の採算は、改修単価と浸水対策費を載せたうえで必要なADR上昇幅がいくらになるかで決まり、本稿の試算では24室旅館の露天風呂付客室化で1泊あたり1万円強の上乗せが必要になる。この幅を、熊本県の旅館中央値（2026年10月¥17,600）と人吉市の旅館中央値の差で説明できるかどうかが、融資・投資判断の分かれ目になる。

客室ストックの推移 — 2020年に41室減り、2024〜25年に37室戻った

まずは圏内の客室数を年次で追う。メトロエンジンリサーチの集計では、人吉温泉駅から半径2km圏で客室数10室以上の宿泊施設は、2017〜18年に18軒537室、2019年に19軒547室あった。2020年には3軒41室が減って16軒506室となり、この水準が2023年まで4年続いた。2024年に湯の宿 さ蔵（24室）、2025年にビジネスホテル ひのき屋（13室）が圏南部のいわい温泉に加わり、2025〜26年は18軒543室となっている。豪雨前の2019年比では99.3%、軒数では1軒少ない。

ここで3つの数字の違いを整理しておきたい。「543室」は開業年・閉館年から各年に営業していたとみなせる施設の合計で、ストックの時系列を見るための数字である。「掲載22軒603室」は2026年11月時点で主要予約サイトに掲載されている施設の合計で、ここには直近に販売が確認できない施設も含む。「稼働中15軒456室」は直近3か月（2026年9〜11月）に販売価格が観測できた施設に絞った数字で、実際に市場へ供給されている客室はこの456室と読むのが実態に近い。したがって、圏内の実効供給は豪雨前の547室に対して8割強である。

区分別に見ると、旅館が10軒237室で最も多く、稼働中は8軒212室と9割の客室が市場に出ている。一方でビジネスホテルは掲載9軒216室のうち稼働中が5軒110室にとどまり、掲載と稼働の差が最も大きい区分になっている。規模階級では50室以下が19軒394室と圏内の大半を占め、51〜100室は3軒209室（ホテルサン人吉79室・あゆの里75室・華の荘55室）しかない。開業年代は1990年代が8軒165室で最多だが、江戸期創業の鍋屋（1829年）や昭和初期の人吉旅館（1934年）・芳野旅館（1931年）など、国登録有形文化財級の建物を持つ宿が温泉街の中心を形づくっている点が、他の地方温泉地と異なる。

立地評価 — 球磨川の想定最大規模で客室の82%が浸水想定区域、うち7割は5〜10m

次に、2020年7月豪雨の再来を前提にした立地の評価である。国土交通省の資料によると、2020年7月4日の洪水では球磨川の人吉地点でピーク流量が約7,900m³/sと推定され、青井阿蘇神社付近の浸水深は1965年7月洪水を約1.5m上回り、1669年（寛文9年）の洪水と同程度の歴史的な水位に達した。球磨川では浸水面積が約1,150ha、浸水戸数は約6,280戸にのぼった。熊本県内の直接死は65人で、うち球磨川流域が50人と推定されている。人吉温泉観光協会が2020年11月の県の意見聴取で述べたところでは、人吉市内の宿泊施設37施設のうち26施設が被災し、旅館の再開は早いところで翌春、遅いところで翌秋以降という見通しだった。

想定最大規模の浸水想定区域を250m格子に落とすと、2km圏225メッシュのうち116メッシュ（51.6%）が区域内で、61メッシュは5〜10m未満、3メッシュは10〜20m未満の区分に入る。施設単位では、掲載22軒603室のうち18軒495室（82.1%）が区域内にあり、そのうち15軒427室は5〜10m未満の区分、つまり2階の床面を超える浸水を想定すべき地点に立つ。区域外の4軒108室は圏南部のいわい温泉と圏東側の高台に分かれ、2024〜25年に加わった2軒37室はいずれも第一種住居地域にあり想定区域の外側に位置する。土砂災害警戒区域に含まれるのは1軒10室だけで、この圏の主たる自然災害リスクは土砂ではなく河川洪水に集中している。浸水深を受変電・非常用発電など設備の階配置と1室あたりの追加投資額に翻訳する考え方は、駅前ホテルは何m浸かる想定か — 名古屋・岐阜・岡山・広島・熊本の駅1km圏2.98万室、浸水深3〜5mが24%で熊本駅を含む5駅について整理している。

治水側の時間軸も投資期間と重ねておく必要がある。国土交通省は川辺川の流水型ダムについて2025年5月に事業認定を申請し、2026年度予算案に関連事業費を計上、2027年度の本体着工に向けて2026年11月にも本体工事の入札公告を行う見通しが報じられている。完成目標は2035年度で、河道掘削や宅地のかさ上げを組み合わせた流域治水として進められる。つまり、2026年に着手する改修投資の回収期間（10年前後）は、ダム完成前の治水安全度で運用する期間とほぼ重なる。ハザードマップ上の浸水深区分は当面変わらない前提で、建物側の止水・電気設備の上階配置・避難計画をCapexに織り込むのが現実的な設計といえる。

地価は被災の影響を最も長く引きずっている指標である。温泉街の中心に近い九日町41番1外（商業地域、容積率400%・建蔽率80%）の公示地価は、2019〜20年に38,500円/㎡で横ばいだったが、2021年に34,400円/㎡（−10.6%）へ下がり、その後も2022年−2.0%、2023年−3.6%、2024年−3.4%、2025年−1.0%、2026年−0.6%と下落が続いて30,900円/㎡になった。2020年から2026年の累計では−19.7%で、下落幅は縮小しているものの反転はしていない。一方、紺屋町106番2の基準地（商業地域）は2026年に26,100円/㎡と前年比+0.4%で、中心部でわずかに上向いた地点が出始めた。住居地域の南町24番5は19,700円（2019年）から19,100円（2026年）と年−0.5%前後の緩やかな下落で、豪雨の影響は商業地に偏って現れている。土地を取得して再建する場合、商業地の取得単価は2019年比で2割安い水準にあり、ここが再投資のアップサイド要因になる。

需要 — 人吉球磨の延べ宿泊者数は2025年に2019年の96.5%、外国人は韓国が79%

需要側の回復は供給側より一歩早い。一般社団法人人吉球磨観光地域づくり協議会の「令和7年度 人吉球磨観光実態調査」によると、人吉球磨10市町村の延べ宿泊者数は2019年の233,166人から2020年に66,623人へ落ち込み、2021年103,560人、2022年128,399人、2023年196,728人、2024年204,726人、2025年224,989人と毎年積み上がって、2025年は2019年比96.5%・前年比+9.9%に達した（2025年調査は送付86施設・回答58施設）。外国人は28,911人で全体の12.9%を占め、その79%が韓国からの宿泊者である。月別では2025年の11月が22,408人、8月が22,070人、3月が21,405人と、秋の球磨川下りと紅葉、夏休み、春の3つの山がある。

熊本県全体では、観光庁「宿泊旅行統計調査」の延べ宿泊者数が2019年の763万人泊から2020年に473万人泊へ落ち、2025年には844万人泊と2019年比+10.5%まで伸びた。ただし旅館の客室稼働率は2019年の43.2%（月次単純平均）に対して2025年は42.1%で、ビジネスホテルの79.3%→73.8%と同様に、県全体でも旅館は人数の回復ほど稼働率が戻っていない。人吉球磨の宿泊者数が2019年の96.5%であることと合わせると、この温泉地の旅館は「人数はほぼ戻ったが、稼働率には伸びしろが残る」局面にあると読める。同じ熊本県内で令和8年地震後の掲載数と単価の回復過程を月次で追った黒川温泉 地震の影響は？南小国町は掲載63軒・9月ADR前年比+8.7%も、県内温泉地の回復の型を見るうえで参考になる。

くま川鉄道の全線再開は、この需要に鉄道アクセスを付け加える出来事である。2020年7月豪雨で球磨川第四橋梁（全長322m）が落橋し保有車両5両すべてが浸水した同社は、2021年11月に肥後西村〜湯前18.9kmを先行再開した後、2026年9月20日に人吉温泉〜湯前24.8kmの全線運行を再開した。復旧費用は約50億円で、97.5%を国が実質負担した。人吉温泉駅が再び湯前線の起点として機能することで、球磨地域の内陸側（錦町・あさぎり町・多良木町・湯前町）からの日帰り・宿泊動線と、鉄道を目的とした旅行需要が戻る。なお、JR肥薩線の八代〜人吉間は本稿時点で運休が続いており、鉄道で人吉へ入る主要経路の回復は今後の課題として残る点も付記しておく。

地元需要の土台は細い。2km圏の居住人口は2025年に16,215人、2040年推計で13,020人（2020年比−25.1%）、65歳以上比率は38.8%である。従業者11,518人のうちオフィス系は8.2%にとどまり、出張需要で稼働を底上げできる立地ではない。言い換えると、この圏の宿泊需要は観光・温泉目的の域外客にほぼ依存しており、2025年に22.5万人まで戻った人吉球磨の延べ宿泊者数と、韓国を中心とする外国人の伸びが、再投資後の稼働率を決める主変数になる。

単価と予約消化 — 旅館の推定ADRは1.5万円台、LT45で既に7割が埋まる

人吉市の旅館（N=15施設）の推定ADRは、2026年10月に¥15,700と前年同月の¥14,600から+7.6%上がった。もっとも、2026年は6月¥10,300、7月¥10,000と夏前に前年を大きく下回る月があり、直近12か月（2025年11月〜2026年10月）の平均は¥13,700で前年同期間の¥14,100を3.4%下回る。繁忙期の8月（2025年¥17,600）と秋〜冬（11〜1月に¥15,300〜¥15,900）に山があり、閑散期との差が1.8倍に開く季節性は、県内の旅館全体（熊本県旅館の中央値は2026年10月¥17,600、N=237施設）より振れ幅が大きい。人吉市全体の推定ADR（ビジネスホテルを含む全区分の中央値）は2026年10月¥6,300（N=25）で、県全体の¥11,300（N=408）の56%にとどまり、このエリアが低単価の宿泊特化型と中価格帯の温泉旅館に二極化していることを示す。

稼働中15施設を単価で並べると、あゆの里（75室・¥17,400）と鍋屋（37室・¥17,100）が1.7万円台で並び、芳野旅館（18室・¥14,200）と人吉旅館（21室・¥14,100）が1.4万円台で続く。この4軒はいずれも2020年の豪雨で被災し、あゆの里は2021年8月に修繕とリニューアルを経て営業を再開、人吉旅館は浸水を免れた8室での一部再開を経て修復工事の竣工後に全21室で受け入れを再開、芳野旅館は2022年11月1日に国登録有形文化財の建物の風情を残しつつ洋室を設けて本格再開している。宿泊者の口コミでも芳野旅館は総合4.78（N=362件）、人吉旅館は4.46（N=1,109件）、鍋屋は4.45（N=1,739件）と高い評価を保っており（ホテルバンク編集部調べ）、再建後の商品力が単価を支えている。一方で、単価¥10,000未満の帯には11軒305室が集まり、さ蔵（¥7,000・前年比+41.1%）とセントラルホテル（¥6,300・+12.9%）のように上昇している宿もある。

予約の入り方には、このエリア固有の形がある。2026年10月の宿泊日について、人吉市（対象12施設・客室235室、主要予約サイト掲載ベース）の残室率はLT45（宿泊45日前）時点で30.8%と、熊本県の旅館全体（145施設・2,719室）の33.9%よりすでに低い。ところがLT14では22.7%対16.4%、LT1では18.3%対11.3%と逆転し、宿泊日直前の消化で県の旅館に届かない。早い予約は強いが、直前の取り込みが弱いカーブである。2026年10月の稼働率（OTA掲載在庫ベース・推定、15施設330室）は月平均81.7%で、10月17日99.1%・10月10日97.4%・10月11日96.9%の週末が満室に近い一方、平日は68〜89%の幅で推移し、月前半の平日には70%台が並んだ。平日の直前在庫に段階的な価格を付ける余地が、改修を伴わない収益機会として先に取れる。OTA上で販売される在庫の消化状況に基づく推定値であり、施設全体の実稼働率とは異なる点に留意されたい。

再投資（Capex）試算 — 24室旅館の改修に必要なADR上昇幅

ここまでの材料を、温泉旅館の再生・事業承継を検討する立場で一つの試算に落とす。圏内の旅館は10軒237室で平均23.7室なので、24室の既存旅館を取得または承継して改修する前提を置く。改修単価は公表データが乏しいため、国土交通省 建築着工統計の宿泊業用建築の工事費予定額（2024年全構造平均195.5万円/坪）と、旅館の新築目安160〜250万円/坪（HOTELISM）を起点に、本稿では内装・水回り中心の改修を1室600万円、露天風呂付客室化を1室1,500万円と仮定した。GOP率はビジネスホテルで高く、料飲・温浴の運営負荷が大きい旅館では低めになりやすいという業界の整理（リロホテルソリューションズ）を踏まえ、改修で上乗せした単価のうち70%がGOPに落ちる（フロースルー70%）と置いている。稼働率は熊本県旅館の2025年42.1%と人吉市の掲載在庫ベース81.7%の間を取り、通年55%を本稿の仮定とした。

結果を読むと、シナリオAの内装・水回り更新なら改修後に¥19,800、つまり現状の1.4万円台から4割の上乗せで投資額の10%に相当するGOP増分を確保できる。この水準は熊本県旅館の中央値¥17,600をわずかに上回る程度で、再建後に4.4〜4.8の口コミ評価を保っている圏内の旅館の商品力を考えれば、到達可能な範囲にある。シナリオBの露天風呂付客室化は¥24,400が必要で、圏内に存在しない「空白①」の価格帯へ踏み込むことを意味する。熊本県旅館の中央値¥17,600を4割上回る水準であり、圏内の宿が保つ口コミ評価の高さを価格に転換できるかが問われる。人吉で初めてその帯を開く投資になる。シナリオCは浸水対策0.6億円を上乗せしたもので、必要な上乗せは¥12,200と、Bに対して¥1,800増える。想定区域内の5〜10m未満という区分を踏まえると、電気・機械設備を2階以上へ配置し、1階は被災時に復旧しやすい仕上げにする設計は、保険料・融資条件・BCPの観点から投資額の15%程度を割く価値があるといえる。防災Capexの回収年数を全国8商圏のハザードとADRに重ねて比較した枠組みは、ホテル立地評価の第4軸「災害リスク」を定量化するで扱っている。

2軸で見ると、稼働率が45%にとどまりフロースルーが50%まで下がる組み合わせでは上乗せが約¥17,900と、改修後のADRは3万円を超える。一方で稼働65%・フロースルー80%まで運営を詰められれば上乗せは約¥7,700に縮み、改修後¥21,700と熊本県旅館の中央値（2026年10月¥17,600）の1.2倍で収まる。シナリオBの成否は改修単価よりも、改修後の稼働率と運営効率をどこまで引き上げられるかに強く依存する。

資金面では、熊本県の「なりわい再建支援補助金」が令和2年7月豪雨で被災した施設の復旧を対象に、公共事業の影響などで令和6年度までに申請できなかった事業者向けの令和8年度交付申請を2026年4月1日から11月27日まで受け付けている。遡及適用は終了しているため、工事は交付決定後の着手が条件になる。被災後に未着手の復旧分がある施設では、この枠を使えるかどうかで自己資金の必要額が変わるため、承継・取得のデューデリジェンスでは補助金の申請可否と交付決定の時期を先に確認しておきたい。

投資判断サマリー — 推奨シナリオとリスク

人吉温泉2km圏の再投資は、「商業地の地価が2019年比2割安い」「需要は2019年の96.5%まで戻り鉄道も全線再開した」「旅館の単価に空白帯がある」という3つのアップサイドと、「客室の8割が浸水深5m超の想定区域」「居住人口は2040年に−25%」「直前の予約消化が弱い」という3つの制約を同時に持つ。本稿の推奨は、既存旅館の承継・取得を前提に、シナリオA（内装・水回り更新）を浸水対策と組み合わせて先行させ、口コミ評価と単価の実績を1〜2年積んだうえでシナリオB（露天風呂付客室化）へ段階的に進む構成である。空白①の価格帯は魅力的だが、圏内に前例がないため、最初の投資でその帯に全量を賭けるより、12室を試験的に転換して販売実績を取る方が融資側の審査にも乗せやすい。

最後に時間軸を置く。2026年11月時点で着手すれば、設計・補助金の交付決定を経て2027年に工事、2028年春の再開が標準的な工程になる。川辺川ダムの本体着工（2027年度予定）と重なるため、工事車両や資材の調達は地域全体で競合する可能性があり、工期と単価の見積もりには余裕を持たせたい。次のステップは、対象施設の階数別の浸水想定と設備配置の確認、なりわい再建支援補助金の申請可否、直近12か月の客室別販売実績の取得の3点である。

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