眠っていたデータから新たな付加価値を
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投資・開発
ホテル開発の許認可を時間軸で並べると、多くの検討資料は「着工してから何年で建つか」で止まっている。しかし用地を仕込む段階の投資委員会が本当に知りたいのは、その手前にどれだけ積まれるかである。用途地域も容積率も前面道路も、あるいは風致地区や林地開発許可も、突きつめれば「どんな形なら建てられるか」を決める規制であって、時間そのものを主題にしてはいない。本稿が扱うのは、条例に基づく環境影響評価（環境アセ...
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大型クルーズ船を受け入れる岸壁ほど、歩いて行けるホテルがない。横浜港でベイブリッジを通れない超大型船が着く大黒ふ頭客船ターミナルは、半径1.5km圏の宿泊施設が0施設0室。神戸港の大型船バースである神戸ポートターミナルは4施設1,315室にとどまる。一方で市街地に直結する大さん橋は54施設9,891室、那覇港の若狭バースは280施設16,099室を抱える。同じ「クルーズ寄港港湾」でも、岸壁単位で見...
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2026年7月8日、改正有人国境離島法が参議院本会議で可決・成立した。2027年3月末で切れるはずだった期限は、2037年3月末まで10年延ばされる。同時に天売島・焼尻島（北海道羽幌町）、飛島（山形県酒田市）、新島・式根島（東京都新島村）、粟島（新潟県粟島浦村）の6島が新たに支援対象へ加わった。制度の期限が10年先に動くということは、島の宿に投じた資金を何年で回収する計画なら組めるのか、その前提が...
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営業を続けられなくなった宿の建物は、どこから市場に出てくるのか。担保を設定した金融機関などが裁判所に申し立てる「不動産競売」と、その手前で債権者の同意を得て売却する「任意売却」は、民間側で宿泊施設が一次供給される代表的な経路である。本稿ではこの2つのルートを取得の実務から読み解く。入札の時点で何が分かり、何が分からないのか。その「分からなさ」が、再生後に必要な客室単価をどれだけ押し上げるのか。30...
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ホテル開発の初期投資でもっとも重くのしかかるのは、建物ではなく土地である。駅前商業地の地価が上昇を続けるいま、「土地を買う」以外の選択肢として実務で使われているのが、借地借家法第23条の事業用定期借地権だ。本稿では、国土交通省の地価公示データで全国15都市の駅前商業地の価格を押さえたうえで、100室のビジネスホテルを「土地取得＋建物所有」と「事業用定期借地＋建物所有」の2ケースで組み、それぞれが成...
ホテル用地の稟議書や事業計画で、用地単価を何で置くか。起点になりやすいのは公示地価や路線価だが、これらは不動産鑑定や税務の「評価額」であり、実際に土地が売買された価格ではない。本稿では、国土交通省 不動産情報ライブラリの不動産取引価格情報から主要10商圏の中心区にある商業地の土地取引を集め、同じ町名にある地価公示の標準地と取引時点をそろえて照合した。照合できた394件の「取引価格÷公示地価」の倍率...
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九州ふっこう応援割の県別配分額が出そろった。7県の事業費上限は合計151億2598万円で、熊本県に68億6553万円（全体の45.4%）、鹿児島県に31億9612万円（21.1%）が集中する。当編集部が9月5日・6日に公表した3つの按分シナリオは、いずれも熊本県を21.6億〜27.8億円と見積もっていた。実額はその2.5〜3.2倍である。本稿はこの実額を起点に、原資を「宿の客室売上の何%に相当する...
長期滞在型の宿泊需要が、単発のプラン提供から専用ブランドの開発へと移りつつある。2026年だけで、三菱地所「WAYPOINT」の築地1号、オリックス・ホテルマネジメントの新ブランド「CROSS Suites」浅草、アスコットジャパンの「オークウッド大井町トラックス東京」が相次いで開業した。本稿では、国内で稼働している長期滞在型ブランドを4つの系統に整理し、各社が公表している展開計画と、メトロエンジ...
路地の奥にある京町家を買う。取得価格は表通りの同規模物件より明らかに安い。だがその差額は「割安」なのか、それとも建替えという出口が閉じている分の値引きなのか。判定の軸は建築基準法第43条、すなわち接道義務である。 京都市が2025年に公表した令和6年度京町家状況調査によれば、市内に残存する京町家34,580軒のうち、幅員4m未満の道に接するものが14,708軒（42.5%）、道路ではない避難通路・...
指定なし
ホテル・旅館の買収で、意向表明から実際に自分の名義で客を迎えるまでに何日かかるか。この問いの答えは、価格でもデューデリジェンスの厚さでもなく、どのスキームで買うかでほぼ決まる。買い方は大きく3つある。運営会社の株式を買う、事業を丸ごと譲り受ける、不動産だけを買って自分か別のオペレーターが営業する。この3つで旅館業の営業許可の扱いが変わり、クロージング日と営業停止日数、そして初年度のNOIが変わる。...
