眠っていたデータから新たな付加価値を
長野県
新潟県
群馬県
福島県
投資・開発
山間・離島・温泉地の用地を検討していると、事業性の議論に入る前に潰れる案件がある。上水道が来ていないケースだ。給水区域の外にある土地では、いくら地価が安く景観が良くても、まず「水をどこから引くか」を決めないと客室数も工期も決まらない。そして水源の選択は、水道法という別の規制の入口でもある。本稿は、上水道が来ていない用地で何を建てるのかという水源の選択を、制度・地理・コストの三層で整理する。
京都府
石川県
岡山県
栃木県
神奈川県
北海道
ホテル用地の事業計画では、用途地域・容積率・高さといった「量」の規制は早い段階で織り込まれる。一方で、外壁の色・屋根の形・看板の照明といった「意匠」の規制は、基本設計が固まったあとの意匠審査で顕在化しやすく、外装費の見積りに乗ってくるのが遅い。景観法に基づく景観計画区域と景観地区は、この意匠側を正面から規律する制度である。本稿では、両者の拘束力の違いを制度として整理したうえで、京都市東山区・金沢市...
指定なし
ホテルの保有ランニングコストを積み上げるとき、固定資産税は「土地」と「家屋」の2本で捉えられがちだ。しかし地方税法上の固定資産は3つある。土地・家屋・償却資産である（地方税法第341条第1号）。客室家具、ベッド、寝具、業務用厨房機器、ランドリー機器、屋外の受変電設備、看板、外構舗装——ホテルはこの第3の課税客体の塊であり、家屋の固定資産税とは別に毎年コストが乗る。しかも償却資産だけは、所有者が毎年...
大分県
温泉宿の設備投資を語るとき、議論はたいてい客室と食事処で止まる。だが宿泊料を成立させている装置のうち、客室と並ぶもう一つのエンジンが浴場である。そしてこのエンジンは、客室と違って「法令が求める最低水準」が外から与えられている。循環ろ過器を回す以上、浴槽水の消毒濃度も、逆洗浄の頻度も、水質検査の回数も、事業者の裁量ではなく条例で決まる。 本稿は、浴槽から先の設備 — 循環ろ過器・消毒装置・循環配管・...
大阪府
2030年秋の開業を目指す大阪IR（夢洲）は、ホテル3棟・客室合計約2,500室と、収容人員6,000人超のグランドボールルームを核とする国際会議場を備える。本稿では、この計画値を公表資料で確認したうえで、大阪ベイの既存宿泊ストックを施設数・客室数・推定成約ADRで定量化し、2,500室が既存ストックの何倍に当たるのか、そして現在どの価格帯が薄いのかを整理する。
ホテル用地のボリュームチェックで最後まで残る不確実性は、容積率でも絶対高さでもない。冬至日の影が何時間、隣の敷地に落ちるかである。建築基準法第56条の2の日影規制は、敷地の形と真北方向、そして「隣がどの用途地域か」で結論が変わるため、机上の容積計算では階数が読めない。本稿は、この日影規制が想定客室数をどう削るのかを、当社が把握する計画ホテルの階数分布と推定成約ADRで定量化する。
東京都
福岡県
ホテル開発の投資委員会で最も見落とされやすいのは、用地を取得してから開業までの「無収益期間」に土地が食べ続けるコストである。土地は減価償却されず、稼働もせず、しかし固定資産税・都市計画税と資金コストだけは毎年きっちり発生する。本稿はこの開業前の用地保有コスト（キャリー）を、東京・大阪・福岡・札幌の商業地標準地243地点の実データで年率何%に相当するかまで分解し、「地価が年何%上がればキャリーが相殺...
ホテルのNOIを引き上げる経路は、ADRを上げるか稼働を上げるか、あるいは運営費を絞るかに集約されがちである。ただし建物には、客室として売っていない床が必ず残っている。屋上、壁面、昼間に空く駐車マス、ロビー脇の数坪——これらを第三者に貸すと、客室の分母を一切増やさずにNOIの分子だけが増える。本稿では、その「まだ貸していない床」がいくらの収入になり、利回りに何pt効くのかを、施設マスターと商圏デー...
愛知県
兵庫県
静岡県
鳥取県
ホテル用地を検討するとき、まず開くのは用途地域図である。商業地域か、近隣商業か、住居系か。容積率は何％か。その物差しで初期スクリーニングをかけるのが実務の常道だが、ウォーターフロントにはその物差しがそもそも適用されない土地がある。港湾法にもとづく臨港地区のうち、分区が指定された区域である。分区内では建築基準法第48条（用途地域等における建築制限）と第49条（特別用途地区）の規定が適用されず（港湾法...
海外投資家による日本のホテル投資は、2025年から2026年上期にかけて役割が入れ替わった。総取引額では過去最高圏にありながら、ホテルセクターに限れば海外勢の「取得側」としての存在感は縮み、代わりに2023年前後に仕込んだ物件を国内の受け皿へ渡す「売却側」としての動きが目立つ。本稿では個別プレーヤーの深掘りではなく、市場横断のセンサス（棚卸し）に徹して、この転換を数字で確認する。
