LIFULLがヴィラ4物件を55.8億円で売却｜取得価額と同額・簿価比+3.5%、箱根・鴨川・日光の単価と供給

株式会社LIFULL（2120）が10月30日、神奈川県箱根町・千葉県鴨川市・栃木県日光市にある一棟貸しヴィラ4物件の信託受益権を、合同会社RMB1へ55億8,300万円で譲渡した。帳簿価額は53億9,600万円で、両者の差は約1億8,700万円（簿価比+3.5%）にあたる。2024年11月の取得開示と突き合わせると、今回の譲渡価格は取得価額（5,583百万円・税抜）と同じ数字になり、保有期間は約1年10か月だった。本稿では、遊休不動産を宿泊施設に転用した資産が事業会社からSPCへ移る「出口」の形を、3市町の推定成約ADR、貸別荘の供給推移、国土交通省の立地データで読み解く。

要点 — 取得価額と同額で手放した再生ヴィラ4物件

取引の骨格 — 簿価比+3.5%、10/28決議から2日で実行

財経新聞（11月2日）によれば、LIFULLは10月28日の取締役会で条件付きの譲渡を決議し、10月30日に条件が確定、同日に契約締結と譲渡実行まで進めた。対象は「Rakuten STAY VILLA 仙石原北館」「同 仙石原南館」（箱根町）、「同 鴨川」（鴨川市）、「同 日光」（日光市）の4物件で、いずれも土地・建物を含む宿泊施設の信託受益権である。譲渡の目的として同社は、事業上の知見を得たことを受けた経営資源の再配分と財務体質の強化を挙げている。

ここで押さえておきたいのは、簿価との差1億8,700万円がそのまま利益を意味するわけではない点だ。譲渡に伴う諸費用や税効果は開示記事に示されておらず、同社は2027年9月期の連結業績への影響を軽微と見込み、11月12日に公表予定の業績予想へ反映するとしている。したがって本稿では売却益の額を断定せず、価格と簿価の関係を事実として並べるにとどめる。

2024年の取得開示 — 固定賃料の再生ヴィラという資産の性格

出口の意味を読むには、入口の条件を振り返る必要がある。2024年11月の開示によると、LIFULLはこれら4物件を関連当事者である楽天グループから取得した。物件は楽天ステイが運営し、取得後も運営を継続する前提で、LIFULLは固定賃料を収受する建て付けだった。取得理由には、遊休不動産を改修した宿泊施設の運営ノウハウと、不動産の小口分散活用のノウハウを相互に生かすことが掲げられている。

収益の規模感は、取得時に示された見通しから推し量れる。2025年9月期（取得日から9月末までの約10か月）の売上収益は約250百万円、営業利益は約100百万円、税引前当期純利益は約70百万円の計上予定とされた。この売上収益見通しを単純に365日換算すると年約3.1億円となり、取得価額5,583百万円に対する表面利回りは約5.5%と読める。ただしこれは会社見通しの年換算にすぎず、実際の賃料条件や今回の譲渡条件は開示されていない。

一方で、固定賃料という形は買い手にとって評価しやすい。宿泊売上の変動を運営会社側が受け止める構造であれば、投資家は賃料の安定性と賃借人の信用力を軸に価格を付けられる。運営型の一棟貸しヴィラとしてではなく、賃料を生む不動産として流通させやすい点が、SPCへの出口を組みやすくしている面はあるだろう。

4物件の立地と規模 — 3市町に48室、全室に温泉を備える構成

公式サイトによると、鴨川は全16棟で、うちスイートは約298㎡、標準タイプでも100㎡を超える。日光は全21棟のヴィラで全室100㎡以上、全室に天然温泉とプライベートサウナを備える。仙石原は北館（2021年7月開業）と南館（同年10月開業）の2館構成で、全室に天然温泉かけ流しの内風呂を持ち、1室あたり約92㎡・最大10名まで泊まれる。仙石原の総室数は公式サイトに記載がないため、本稿ではメトロエンジンリサーチの掲載ベースの11室を用いた。

この前提で合計すると48室（鴨川16棟・日光21棟は公式値、仙石原11室は掲載ベース）となり、譲渡価格を割り戻した1室あたりは約1.16億円になる。一般的なホテル客室と比べて単価が高く見えるが、1室あたり100㎡前後の床と専用の温泉・サウナ設備を抱える一棟貸しの資産特性を考えれば、比較の物差しはホテルの「1室」ではなく「1棟」と見るほうが実態に近い。

3市町の推定成約ADR — 直近12か月はそろって前年超え

まずは物件が立つ市場の単価水準を確認したい。メトロエンジンリサーチの推定成約ADR（市町村別・中央値）を直近12か月（2025年10月〜2026年9月）で平均すると、箱根町は26,500円で前年同期の25,600円から+3.6%、鴨川市は22,400円で+5.9%、日光市は17,900円で+2.4%だった。3市町とも単価は前年を上回っており、保有期間中に市場の価格水準が崩れていないことは、買い手が価格を付けるうえでの下支えになる。

月次の動きを箱根町で重ねると、季節の山は8月と11月・12月にある。2026年9月は25,900円で前年同月の24,700円から+4.7%、10月は27,700円で+8.5%と、秋口の伸びが目立つ。一方で8月は28,200円と前年同月比−3.4%にとどまっており、夏のピークより秋の需要が単価を押し上げた形になる。11月・12月の数値は調査時点の掲載水準に基づく推定で、今後変動する。

貸別荘に絞った掲載価格（全プラン平均・2名1室・税込）も見ておく。直近12か月平均は箱根町が54,200円（前年同期比+18.0%）、鴨川市が59,100円（+4.6%）、日光市が35,600円（+6.5%）である。貸別荘は推定成約ADRの算出対象業態に含まれないため、ここでは掲載価格で示した。数字は一般のホテル・旅館の中央値を大きく上回り、グループ・ファミリーの1棟利用という需要の厚みを映している。

ヴィラ供給の厚み — 2026年開業の48%が貸別荘、出口市場の層を読む

出口の取りやすさは、同種の資産を作り、売り、買う人がどれだけいるかに左右される。メトロエンジンリサーチが把握する範囲で、2026年に開業した宿泊施設（掲載確認ベース）は1,869件あり、うち貸別荘が897件と48.0%を占めた。2025年は1,789件中768件（42.9%）だったので、比率は1年で5ポイント強上がっている。ビジネスホテル（2025年266件→2026年223件）より件数が多く、新規供給の主役は一棟貸しへ移りつつある。

3市町に絞っても流れは同じだ。開業日が確認できる貸別荘は、2020〜2026年の7年間で箱根町87施設、鴨川市22施設、日光市22施設を数える。箱根町では2026年だけで19施設と年次で最多になっており、貸別荘として掲載価格が確認できる施設も2024年10月の45施設から2026年9月には106施設へ増えた。同業の供給が厚くなることは競合の増加でもあるが、資産としては比較可能な取引・運営事例が増え、価格を付けやすくなる面を持つ。

なお、掲載確認ベースの開業データは掲載が開業の数か月後に出ることも多く、2026年の件数は今後の掲載で増える可能性がある。同じ建物の看板替えが開業として数えられる場合もあるため、件数は供給の方向感を読む材料として扱うのが妥当だ。

立地条件 — 用途地域・ハザード・地価で見る3物件の性格

買い手のデューデリジェンスで価格に効いてくるのが、法規制と災害リスクである。国土交通省の不動産情報ライブラリで各物件の所在地点（住所から推定した座標）を照合すると、3物件の条件ははっきり分かれた。

仙石原は低層住居専用地域にあり、容積率80%・建蔽率40%と建物のボリュームが抑えられる。裏を返せば周辺に大型の宿泊施設が建ちにくく、別荘地の景観と静けさが保たれやすい立地といえる。土砂災害警戒区域（土石流）にかかる位置関係と、箱根山の火山避難計画の対象である点は、保険条件や運営継続計画の確認項目になる。半径3km圏には掲載ベースで82軒・2,408室があり、うち直近3か月に販売価格が確認できた施設は54軒・1,662室だった。2029年秋にはパレスホテル箱根（69室）の開業も予定されており、エリアの価格帯は上へ広がる方向にある。仙石原の供給と単価の詳細は、パレスホテル箱根の開業計画と仙石原2km圏の分析で詳しく取り上げている。

鴨川は鴨川シーワールドまで徒歩約5分という集客装置に近い一方、津波浸水想定は5m以上10m未満の区域に入る。海辺のリゾート資産としては珍しくない条件だが、避難経路と垂直避難の可否、施設の耐浪性は買い手が価格に織り込む論点だ。日光は第一種住居地域で、土砂・洪水・津波のいずれにも該当しなかった。周辺の住宅地の地価は前年比−1.2%と横ばい圏ながら、日光市の推定成約ADRは12か月平均で前年を上回っており、地価より宿泊収益で評価される資産であることがうかがえる。

買い手の評価軸 — 表面利回り5.5%前後の感応度を試算する

買主の合同会社RMB1について、財経新聞の記事は出資者や運営体制に触れていない。ただ、合同会社を受け皿に信託受益権を取得する形は、不動産私募ファンドが資産を保有する際に広く使われるスキームである（現物・信託受益権・SPCの違いはホテル取得の3つの器を参照）。こうした買い手は、賃料収入を取得価格で割った利回りで物件を比べるのが一般的だ。そこで、取得時の会社見通しを起点に、年間賃料と価格の関係を幅を持たせて試算した。

基準ケースの年3.1億円を48室で割ると、1室あたり年約640万円、1日あたり約17,600円の賃料見合いになる。賃料の水準そのものより重要なのは、その賃料を支える宿泊収益の伸びしろだ。3市町の推定成約ADRが前年を上回り、貸別荘の掲載価格も箱根町で前年同期比+18.0%と上がっている現状は、賃料の更改や運営形態の見直しの局面で上振れ余地を示す材料になる。

表4は賃料だけを動かしたが、買い手が付ける価格は期待利回りの側でも動く。賃料5水準と期待利回り5水準を掛け合わせると、譲渡価格5,583百万円の±2%以内に収まる組み合わせ（太字）は「−20%賃料×4.5%」「−10%賃料×5.0%」「基準賃料×5.5%」「+10%賃料×6.0%」と表の対角線上に並ぶ。逆算すると、5,583百万円は期待利回り5.0%なら年約2.8億円、6.0%なら年約3.35億円の賃料で説明できる水準だ。期待利回りが0.5ポイント上がるごとに価格は約8〜10%下がる計算になり、賃料が同じでも買い手の期待利回りの読みが出口価格を大きく左右する。

遊休不動産を持つ事業会社と地銀への示唆 — 「転用して売る」までの設計

今回の取引を事業会社の目線で整理すると、遊休不動産をリノベーションして宿泊施設に転用し、運営実績を積んだうえでSPCへ売却する流れの後半を、短期間で実行した事例と位置づけられる。同社は取得目的に運営・再販事業のノウハウ蓄積を掲げており、約1年10か月で取得価額と同額の価格による出口を確保した。開発リスクを取らず、完成・稼働済みの資産を固定賃料付きで持ち、出口まで確認したという意味で、遊休資産の活用を検討する事業会社にとって参考になる段取りといえる。

地域金融機関の目線では、一棟貸しヴィラは客室数こそ小さいものの1棟あたりの事業規模が大きく、融資やファンドへの出資の対象として案件の数が増えている領域だ。評価の際には、運営会社との賃貸借契約の期間と更改条件、ハザード区域への該当、同じ市町村内の貸別荘の供給ペースを並べて確認したい。単価の上昇局面にあるエリアほど、賃料固定の期間中に生じる収益の伸びしろを誰が取るのかが、取引条件の論点になってくる。

那須・箱根のホテル4軒194室を信託受益権で譲渡した事例は、ホテル資産を長期保有した事業会社による売却だった。本件は売り手が不動産情報サービスの事業会社で、資産は一棟貸しヴィラ、保有は2年弱と、同じ信託受益権の売却でも性格が大きく異なる。ヴィラの供給が増えるほど、こうした短期保有型の出口事例が積み上がり、資産クラスとしての値付けの物差しが整っていくだろう。

よくある質問

Q. LIFULLはヴィラ4物件をいくらで売却したのですか。

A. 譲渡価格は55億8,300万円です。帳簿価額は53億9,600万円で、差は約1億8,700万円（+3.5%）です。売却益の額は開示記事に記載がありません。

Q. 買主はどこですか。

A. 合同会社RMB1です。財経新聞の記事には、出資者や取得後の運営体制についての記載はありません。

Q. 対象の物件はどこにありますか。

A. 神奈川県箱根町のRakuten STAY VILLA 仙石原北館・仙石原南館、千葉県鴨川市の同 鴨川、栃木県日光市の同 日光の4物件です。

Q. 物件がある地域の宿泊単価は上がっていますか。

A. メトロエンジンリサーチの推定成約ADR（直近12か月平均）は、箱根町26,500円（前年同期比+3.6%）、鴨川市22,400円（+5.9%）、日光市17,900円（+2.4%）で、いずれも前年を上回っています。

集計方法

推定成約ADRは市町村単位の中央値で、2026年9月時点の対象施設数は箱根町186施設、鴨川市30施設、日光市121施設である。12か月平均は2025年10月〜2026年9月と、その前年同期の月次値の単純平均とした。貸別荘の掲載価格は2名1室利用時の1室あたり料金（税込・全プラン平均）のエリア中央値で、推定成約ADRとは基準が異なる。開業施設数は掲載確認ベースで、2026年分は11月初旬までの数値である。半径3km圏の客室ストックは、Rakuten STAY VILLA箱根仙石原から半径3,000m圏内にある客室数10室以上の宿泊施設（レジャーホテルを除く）を対象とし、「稼働中」は直近3か月（2026年9月〜2026年11月）に主要予約サイトで販売価格が確認できた施設を指す（2026年11月3日時点、メトロエンジンリサーチ集計）。メトロエンジンリサーチは国内約168,000施設を追跡し、うちOTA上で稼働が確認できる約27,000施設・約126万室を分析対象としている。表面利回りの試算は会社見通しの単純年換算に基づく参考値で、実際の賃料・取引条件を示すものではない。

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