帝国ホテル東京 建て替え未定の経済性 — 先送りが見合う建設費上昇率は年2.5%、日比谷1km圏1.1万室

帝国ホテルは2026年5月14日、2022年に公表した「中長期経営計画2036」を改訂し、帝国ホテル東京タワー館の解体工事を2030年度末頃の着工とする一方、タワー館と本館の建て替え期間そのものは「現時点で未決定」と開示した。2021年の当初計画ではタワー館を2024〜2030年度、本館を2031〜2036年度に建て替える予定だったから、建設費・労務費の上昇局面で都心の大型建て替えが時間軸を動かした代表例といえる。本稿では、この判断の是非を論じるのではなく、デベロッパーやアセットマネジャーが同じ局面で直面する「建て替えを先送りする選択の経済性」として読み解き、建設費上昇率・割引率・修繕投資の3変数で先送りの現在価値を試算したうえで、既存資産が稼ぎ続ける日比谷1km圏の市場と供給計画を確認する。

本記事の客室ストックは、帝国ホテル東京から半径1,000m圏内にある客室数10室以上の宿泊施設（レジャーホテルを除く）を対象とし、「稼働中」は直近3か月（2026年9月〜2026年11月）に主要予約サイトで販売価格が確認できた施設を指す（2026年11月2日時点、メトロエンジンリサーチ集計）。

何が決まり、何が未定か — 開示の時系列で整理する

まずは一次情報で事実を固めたい。帝国ホテルの建て替えは2021年3月25日の取締役会決定に始まり、以後5年間で5本の適時開示が積み上がっている。報道では「本館の建て替え期間は2026〜2030年度に決定」とする要約も見られるが、改訂計画の原文はこの5年間を「建て替え準備期間」と位置づけており、建て替え期間自体は未決定としている。報道により表現に差があるため、本稿は同社の開示文書に沿って整理する。

この時系列から読み取れる構造は3点ある。第一に、建て替えの順序は変わっていない。現タワー館を解体して新タワーを三井不動産と共同で建て、その後に本館を単独で建て替えるという骨格は2021年のままで、動いたのは時間軸だけだった。第二に、着工の後ろ倒しは中地区のNTT日比谷タワー（2031年度竣工予定）と同期している。中地区に宴会場と宿泊特化型ホテルを先に開き、その稼働を確保したうえでタワー館を閉じる順序になれば、閉館期間の営業規模の落ち込みを小さくできる。第三に、2026〜2030年度は「全社収益力の最大化とキャッシュの確保」が最優先事項と明記され、定量目標は売上620億円以上・EBITDA70億円以上（2027〜2030年度）に置かれた。先送りは単なる延期ではなく、既存資産で稼ぎ資金を厚くする期間の設計として開示されている。

建設費はどれだけ上がったか — 宿泊業用建築の単価は7年で1.8倍

先送りの背景にある建設費の上昇を、国土交通省「建築着工統計調査」の宿泊業用建築物（工事費予定額÷床面積）で確かめる。全国の宿泊業用建築の単価は2017年の111万円/坪から2024年には195万円/坪へ上がり、年率に換算すると約8.4%の上昇が続いた。2021年から2024年の3年間に限れば125万円から195万円へ+57%で、この間の着工案件にラグジュアリー物件の比率が高まった構成要因を含むとはいえ、都心の大型案件が直面した水準感としては示唆が大きい。東京都だけを取り出すと2024年は201万円/坪となり、2021〜2023年は着工床面積が年6.6万〜8.9万㎡と薄いため年ごとの振れが大きいものの、2019年の161万円/坪から約25%の上昇にあたる。

上昇は宿泊業に限らない。Turner & Townsendが2026年3月に公表した高層建築のコスト調査は、東京のオフィス建設費が2020年以降で最大50%上昇し、調査対象6都市のなかで最も大きな上昇率だったと指摘している。年率に直せばおよそ8%で、建築着工統計から読める宿泊業用の上昇率と同じ水準である。帝国ホテルが開示で挙げた「建築費、労務費、エネルギー価格の高騰」は、2021年に概算した事業費を据え置いたままでは計画が成立しにくくなったことを示唆しており、論点は「いま着工すべきか、待つべきか」という時間軸の判断に移った。建て替えに固有の費目である解体費や、既存不適格による容積減が1室原価に与える影響は、ホテル建替えの解体費は㎡5.1万〜14.7万円で別途整理している。

先送りの経済性を分解する — 建設費上昇率・割引率・修繕投資の3変数

では、建て替えを数年先送りする判断はどのような条件で合理的になるのか。本稿では同じ敷地を前提に、（A）当初の時期に着工する案と、（B）2〜6年先送りして既存建物を運営・修繕しながら待つ案を置き、現在価値で比較する。帝国ホテルの非公表の財務値は推定せず、金額の基準には同社が2021年に公表した総事業費の概算下限2,000億円だけを用いる。それ以外の変数はすべて「本稿の仮定」であり、下表で公表値と仮定を区別して示す。

先送りの効果は3つの項に分かれる。第一項は建設費の現在価値の変化で、名目の建設費は年率gで膨らむが、将来の支出は割引率rで割り戻されるため、gがrを下回るなら先送りは建設費の現在価値を圧縮し、上回るなら膨らませる。第二項は既存施設を運転し続けることで得る営業キャッシュフローから修繕投資を差し引いた純収入、第三項は新施設の収益を後ろ倒しにする機会費用である。下のチャートは第一項の名目額と、割引率5%で現在価値が据え置きになる境界線を重ねたものだ。

3項を合計した先送りの正味現在価値を、事業費2,000億円を機械的に当てて示すと次のようになる。建設費上昇率が年5%で割引率と等しい場合、第一項はゼロになり、先送り2年で−93億円、6年で−254億円と、収益力差と修繕負担がそのまま費用になる。年8%の上昇が続くなら6年の先送りは−622億円に達する。逆に上昇率が年3%に落ち着けば建設費の圧縮効果が収益力差をほぼ相殺し、6年先送りでも−36億円にとどまる。年2%まで鈍化すれば先送りはプラスに転じ、6年で+65億円となる。

ここまでを整理すると、先送りが見合うかどうかは「建設費上昇率が、割引率から収益力差（新施設5%−既存3%+修繕0.5%＝2.5%）を引いた水準を下回るか」にほぼ集約される。本稿の基本ケースでは損益分岐となる建設費上昇率は年2.5〜2.7%で、割引率を7%に上げれば年4.6〜4.8%、収益力差を1.5%に縮めれば年3.5〜3.6%まで許容幅が広がる。つまり、資本コストが高い主体ほど、また既存施設がすでに十分に稼いでいる主体ほど、待つことの価値は大きい。

この機械的な試算には、開示文書が示す3つの要素が入っていない。ひとつは営業継続の価値で、2024年5月の変更によりタワー館の客室の一部と宴会場は解体着工まで暫定営業を続けており、当初計画で2024年度から失われるはずだった営業規模が2030年度まで維持される。もうひとつは資金面で、2026〜2030年度のEBITDA目標（2026年度59億円、2027〜2030年度各70億円以上）を単純に合計すると339億円以上となり、これは目標値であって実績ではないものの、着工前にキャッシュを厚くする期間として設計されていることがわかる。最後に、改訂計画が「より質の高い事業計画の検討に要する期間」を理由に挙げている点は、建設費の先行きが読みにくい局面で設計や用途構成を見直す選択の幅を残す、いわば時間のオプション価値にあたる。建設費上昇率が年8%から4%台へ鈍化するのか、再び加速するのかが読めないとき、着工時期を固定しないこと自体に価値が生まれる。

既存資産が稼ぐ期間の市場 — 千代田区ADRは2026年4月に2万円台

先送りの経済性で第二項を支えるのは、既存施設が営業を続ける間の市場環境である。メトロエンジンリサーチのデータによると、千代田区のADR（推定成約ADR・エリア中央値）は2026年4月に¥20,300（N=80施設）と前年同月比+7.0%で2万円台に乗り、年間のピークを形成した。一方で夏場は2026年8月が¥12,600（N=80）と前年同月比−10.9%、9月は¥14,900（N=80）で−3.5%と、前年を下回る月もある。東京都全体では2026年9月が¥13,700（N=1,139施設）で前年同月比+1.9%にとどまり、2025年秋に見られた力強い上昇からは落ち着いた局面に入ったと読める。

グランドホテルに近い客層を持つ千代田区のシティホテル（N=12施設）に絞ると、2026年4月のADRは¥36,500で前年同月比+0.7%、9月は¥24,400で−0.7%と、前年並みの水準を保っている。稼働面では、東京都の稼働率（OTA掲載在庫ベース・推定）が2026年9月平均で89.8%（対象805施設・104,583室、主要予約サイト掲載ベース）と高い水準にあり、OTA上で販売される在庫の消化状況に基づく推定値であって施設全体の実稼働率とは異なるものの、都心の客室が引き続き埋まりやすい環境にあることがうかがえる。帝国ホテル東京の掲載価格（全プラン平均・税込、2名1室）は直近12か月（2025年10月〜2026年9月）で月平均¥8.9万〜13.7万円の帯にあり、12か月平均は約¥11.4万円と、既存の本館が高価格帯の営業を続けていることが確認できる。総務省「消費者物価指数」の宿泊料（全国）も2026年9月は172.1（2020年＝100）と前年同月比+5.7%で、既存資産の収益力を下支えする物価環境が続いている。

日比谷1km圏の供給 — 稼働11,103室、その68%が2010年以降の開業

建て替えの時間軸を考えるうえで、周辺の供給がどう積み上がってきたかも押さえておきたい。帝国ホテル東京から半径1km圏には、客室数10室以上の宿泊施設が稼働中で63軒・11,103室ある（2026年11月2日時点）。開業年が確認できる施設の累積ストックは2017年の39軒・7,545室から2026年の67軒・11,558室へ9年間で+53%増え、2019年までの3年間で2,300室が積み上がったあと、2020年以降も年100〜400室程度のペースで増加が続いた。稼働中11,103室の内訳を開業年代で見ると、2010年代開業が26軒・4,356室、2020年代開業が21軒・3,182室で、合わせて68%が2010年以降の新しい建物である。1890年代開業の帝国ホテル東京（570室）と1930年代開業の第一ホテル東京（278室）が、この圏域で最も長い歴史を持つ2施設にあたる。

カテゴリ別では、稼働中の客室の57%にあたるビジネスホテル38軒・6,339室が最大で、シティホテル11軒・2,108室、デラックスホテル9軒・2,070室が続く。規模別では201室以上の大型施設が25軒・7,031室と稼働客室の63%を占め、この圏域が大型・高層の宿泊施設で構成されていることがわかる。下の地図は稼働中63軒の分布で、円の大きさが客室数、色がカテゴリを表す。

この圏域に今後加わる計画は、内幸町一丁目街区そのものに集中している。NTT都市開発などが2026年4月に公表した街区名称「HIBIYA CROSSPARK（日比谷クロスパーク）」の工程では、南地区のタワーが2028年度、中地区のNTT日比谷タワーが2031年度に順次竣工する予定で、国土交通省「建築物動態統計調査」にも千代田区内幸町1丁目1-6ほか（46階、延床約36.1万㎡、2029年2月完成予定）と内幸町1-1-1（48階、延床約36.1万㎡、2031年10月完成予定）の2件が宿泊用途を含む計画として記録されている。帝国ホテルの改訂計画によれば、中地区の高層階にはスモールラグジュアリーの宿泊特化型ホテルが同社の新ブランドで入り、低層階には1,000㎡超の大宴会場と300㎡規模の中宴会場が設けられる。北地区の新タワー（地上46階・地下4階、賃貸住宅・サービスアパートメント・オフィス等）と新本館（一棟建てグランドホテル）の竣工時期は未定で、周辺の供給カレンダーも2031年度以降は確定していない。2029年以降に完成する全国のホテル計画と内幸町周辺の位置づけは、2029年以降に完成するホテル計画43件で俯瞰している。

立地と地価 — 内幸町の公示地価は年+2.7%、銀座の+10.9%とは別の動き

先送りした敷地の価値がどう動いているかも、判断の一部である。国土交通省の地価公示で帝国ホテル東京に最も近い標準地「千代田5-46」（内幸町1-2-1）は、2026年1月1日時点で1,540万円/㎡、前年比+2.7%だった。2024年の+2.1%、2025年の+3.4%と、ここ3年は年2〜3%台の緩やかな上昇が続いている。日比谷駅側の「千代田5-25」（有楽町1-1-3）は2,200万円/㎡で+1.4%、霞が関側の「千代田5-12」は1,610万円/㎡で+3.2%、新橋駅側の「港5-1」は1,510万円/㎡で+3.4%と、オフィス街としての内幸町・日比谷の地価は安定成長の範囲にある。これに対して1km圏の東端にあたる銀座の「中央5-22」（銀座4-5-6）は6,710万円/㎡で+10.9%と、2025年の+8.6%から加速しており、同じ圏域のなかでも商業地の銀座と業務地の内幸町では地価の勢いが明確に分かれている（銀座側の地価水準がホテル計画に求める必要ADRは銀座のホテル計画16敷地の必要ADR試算を参照）。

用途規制の面では、内幸町一丁目北特定街区（約6.5ha）が東京都の都市計画で北・中・南の3地区に分けられ、容積率は北地区1,340%、中地区1,320%、南地区1,340%（区域外の基盤整備等を行う場合の特例付き）、高さは地区により145mと230mが定められている。宿泊滞在施設などの用途を北地区で延床の2/10以上、中地区で6/10以上、南地区で4/10以上とする条件が付いており、帝国ホテルが2021年の開示で示した新本館敷地約1.2ha・新タワー敷地約1.1haは、この北地区に含まれる。2021年に三井不動産と合意したタワー館敷地の土地単価約59.7百万円/坪（約1,806万円/㎡）は、共有持分35%の想定譲渡価格約620億円の算定基礎として2023年にも据え置かれており、「将来の取引条件を先行して合意することで敷地の価格変動リスクを回避する」と開示に明記された点は、建て替え時期が動いても資金計画の土台が揺れにくい設計として注目に値する。公示地価は取引価格そのものではなく、水準の比較には用途・画地条件の違いが残る。

デベロッパー・AMへの示唆 — 「待つ」判断を構成する3つの条件

まとめ

帝国ホテル東京の建て替えは、2021年の当初計画からタワー館の着工が約6年後ろへ動き、本館の時期は未定となった。建築着工統計が示す宿泊業用建築の単価上昇（2017〜2024年で年率8.4%）を前提にすれば、先送りは本稿の試算で年数十億〜数百億円規模の機会費用を伴う一方、上昇率が年2%台まで鈍化すれば逆にプラスへ転じる。先送りの価値を決めるのは建設費の先行きそのものであり、2026〜2030年度を準備期間として既存資産でキャッシュを厚くし、中地区の床で営業を繋ぎながら着工時期の自由度を残す設計は、同じ局面に立つデベロッパーやアセットマネジャーにとって一つの参照モデルになるだろう。日比谷1km圏には稼働11,103室の客室が積み上がり、2028〜2031年度にはHIBIYA CROSSPARKの南地区・中地区が加わる。北地区の新タワーと新本館の時期が見えてくるまで、この圏域の供給カレンダーは2031年度以降が空白のまま残ることになる。

よくある質問

Q. 帝国ホテル東京の本館はいつまで営業しますか。
A. 2026年5月14日の改訂計画では、本館の建て替え期間は「期間未定」とされています。2026〜2030年度は建て替え準備期間と位置づけられ、現本館の営業は続く計画です。タワー館の解体工事は2030年度末頃の着工を目指すと開示されています。

Q. 「本館の建て替えは2026〜2030年度に決定」という報道は正しいのですか。
A. 改訂計画の原文では2026〜2030年度は「タワー館営業再開・京都本格稼働期間（建て替え準備期間）」であり、タワー館・本館の建て替え期間はいずれも未決定と記載されています。報道により表現に差があるため、本稿は同社の開示文書の記載に沿っています。

Q. 本稿の試算は帝国ホテルの実際の計画数値ですか。
A. いいえ。公表値として用いたのは2021年の総事業費概算下限2,000億円のみで、建設費上昇率・割引率・収益力・修繕投資はすべて本稿の仮定です。先送りの経済性を一般化して示すための機械的な試算であり、同社の見積りや財務計画ではありません。