皆生温泉のホテル投資｜1km圏21軒932室、2022年以降は新規開業なし — 9月推定ADR前年比+11.2%

鳥取県米子市の皆生温泉で、ホテル・旅館の再投資を考える材料がそろってきた。メトロエンジンリサーチが把握する範囲では、温泉街の中心から半径1km圏で直近3か月に販売価格が確認できた宿は21軒・932室あり、2022年以降の新規開業は観測されていない。それでいて、同じ圏内19軒の推定成約ADR（中央値）は2026年9月に約¥14,000となり、前年同月比+11.2%で上がった。本稿では、新しい供給が入らないまま単価が上がっているこの組み合わせを、用途地域・地価・浸水想定といった立地条件と重ね、改装と建替えのどちらに再投資の余地があるかを読み解く。

本記事の客室ストックは、皆生温泉から半径1,000m圏内にある客室数10室以上の宿泊施設（レジャーホテルを除く）を対象とし、「稼働中」は直近3か月（2026年9月〜2026年11月）に主要予約サイトで販売価格が確認できた施設を指す（2026年11月3日時点、メトロエンジンリサーチ集計）。

9年間の供給 — 1km圏は2017年から23軒→22軒、2022年以降は横ばい

まずは供給の推移から確認したい。開業年が判明している施設に限って各年末時点の軒数を数えると、半径1km圏は2017年の23軒・991室から、2026年は22軒・968室になった。この間に加わったのは2018年・2019年・2021年に開業した小規模な旅館（10〜32室）で、2022年以降は軒数・客室数とも動いていない。圏内の客室ストックは、9年間でほぼ同じ水準にとどまっているといえる。

一方で、掲載ベースの総数は32軒・1,148室あり、このうち直近3か月に販売価格が確認できた稼働中の宿は21軒・932室だった。差の11軒・216室は大半が50室以下の旅館で、主要予約サイト以外の経路で販売しているケースや、営業形態を見直しているケースなど、理由はさまざまに考えられる。投資の観点から見ると、この差は既存の建物と許認可を活かした事業承継・居抜きの候補が圏内に存在することを示している。取得スキームごとの許可の引き継ぎ方は、旅館・ホテル取得3スキーム比較で整理している。

立地 — 弓ヶ浜沿いに宿が並ぶ、商業地域・容積率400%の温泉街

地図で見ると、宿の大半は海岸線から数百mの帯に集まっている。国土交通省 不動産情報ライブラリの用途地域データを各施設の座標に重ねると、掲載32軒のうち28軒（1,046室）が商業地域（容積率400%・建蔽率80%）に入る。現在の宿は30〜100室規模が中心で、敷地の多くは容積率に余裕を残している可能性がある。建替えで客室数や付帯施設を増やす選択肢を、規制面からは検討しやすい立地だといえる。

地価 — 温泉街の住宅地は6年で+3.9%、商業地は3年連続の横ばい

土地の取得コストは、再投資の判断で最初に効いてくる要素である。温泉街の中にある公示地価の標準地「米子-13」（皆生温泉2丁目・住宅地）は、2020年の38,800円/㎡から2026年の40,300円/㎡へ、6年間で+3.9%上がった。一方、都道府県地価調査（基準地価）の「米子5-6」（皆生5丁目・商業地）は、2020年の48,000円/㎡から2023年に46,800円/㎡となり、2024〜2026年は3年連続で横ばいが続く。商業地が1㎡あたり5万円を下回る水準で落ち着いていることは、土地込みで取得する買い手にとって入口のコストを読みやすくしている。

浸水想定 — 津波は主要施設の多くで0.5〜1m、建替え時の設計条件に織り込む

海辺の温泉街である以上、浸水想定は改装か建替えかを分ける材料になる。鳥取県の津波浸水想定（2018年）を掲載32軒の座標に重ねると、0.5m以上1m未満の区域に入る宿の客室が576室で最も多い。1m以上3m未満の区域は19室にとどまり、277室は想定区域の外にある。洪水については、日野川の洪水浸水想定区域（想定最大規模）に圏内のほぼ全域が含まれ、浸水深のランクは0.5m以上3m未満が977室（3m以上5m未満と重なる1軒・33室を含む）、0.5m未満が171室だった。

想定される浸水深は、多くの施設で1階の床上程度にとどまる。そのため、改装で受変電設備や厨房・機械室を上階へ移す、建替えで1階をロビーや駐車場などに充てて客室を2階以上に置く、といった設計で対応できる範囲にあると考えられる。保険料や融資条件にも影響するため、取得前のデューデリジェンスでは建物ごとの地盤高と設備の配置を確認しておきたい。海沿いの温泉地を浸水深帯で集計した例としては、白浜温泉の津波浸水想定区域の分析も参考になる。

単価 — 1km圏の推定成約ADRは9月¥14,000、米子市全体の約1.8倍

次に、需要側の単価を見る。米子市全体の推定成約ADRは2026年9月に約¥7,800（N=44施設）で、前年同月の約¥6,700から+16.0%上がった。10月も約¥8,300と前年同月比+11.1%で、上昇は1か月限りではない。米子市は米子駅周辺のビジネスホテルを多く含むため、温泉街の水準は市全体より高い。半径1km圏で前年と比べられる19軒（905室）に絞ると、推定成約ADRの中央値は9月が¥14,000（前年¥12,600、+11.2%）、10月が¥14,700（前年¥13,400、+10.0%）だった。19軒のうち10軒で前年を上回っている。

冬の見通しは、調査時点の掲載水準から読める範囲にとどまる。米子市の2027年1月は掲載スナップショットに基づく推定で約¥9,900（N=39施設）、1km圏19軒の中央値は約¥16,100と、9月の水準を上回って並んでいる。松葉ガニ解禁後の冬季は山陰の温泉地で単価が上がりやすい時期で、温泉街にも同じ季節の山がある。ただし、これは現時点で掲載されている販売価格に基づくもので、チェックイン日に近づくにつれて変わる。

県内比較 — 三朝町¥17,000との差が、皆生の単価の伸びしろを示す

鳥取県内の主な温泉地・都市と並べると、皆生温泉の位置がはっきりする。2026年9月の推定成約ADRは、三朝温泉を抱える三朝町が約¥17,000（N=19施設）、はわい・東郷温泉の湯梨浜町が約¥9,900（N=9施設）、鳥取市が約¥8,700（N=37施設）、県全体が約¥8,700（N=152施設）だった。皆生1km圏の約¥14,000は県全体を大きく上回る一方、三朝町の水準には届いていない。同じ県内の温泉地にこれだけの単価を受け入れる市場があることは、皆生でも商品を作り込めば単価を上積みできる余地を示している。県内の市町村と温泉地の価格階層は、鳥取県ホテル市場の3階層構造で詳しく分析している。

需給 — 鳥取県の旅館・リゾートは9〜10月に推定OCC84〜90%台

単価の上昇が需要に支えられているかは、稼働の側から確かめたい。鳥取県全体の推定OCC（稼働率、OTA掲載在庫ベース）は、2026年9月に旅館が84.5%（対象44施設／客室1,025室、主要予約サイト掲載ベース）、10月は88.6%（53施設／1,472室）だった。リゾートホテルは9月87.1%（7施設／505室）、10月89.8%（10施設／696室）と、旅館をやや上回って推移している。夏休み期の8月（旅館85.3%）から秋にかけて高い水準を保っていることになる。

注意したいのは、この推定OCCがOTA上で販売される在庫の消化状況にもとづく点である。施設全体の稼働率とは一致しないものの、県内の旅館・リゾートが秋に在庫を8割超まで消化していることは、単価を上げても需要が細っていないことを示す材料になる。

ポジショニング — 30〜60室×¥20,000〜30,000の価格帯に宿がない

投資判断で最も具体的なヒントになるのは、規模と単価の分布である。1km圏で推定成約ADRが取れる19軒を、客室数と9〜10月平均の推定成約ADRで並べると、¥10,000未満が6軒、¥10,000〜20,000が10軒に集まる。その上は¥20,000〜30,000が1軒、¥30,000以上が2軒で、間の層は薄い。とくに30〜60室の規模帯では、¥20,000〜30,000の価格帯に該当する宿が1軒もない。

WS①は、密集層とハイエンド層のちょうど間にあたる。三朝町の中央値が¥17,000である点を踏まえると、皆生で¥20,000台を狙う商品は、県内の温泉地の中でも上位層の価格帯になる。既存の30〜60室の旅館を一部の客室で客室露天風呂付きに改め、上位客室と標準客室の二層で売る構成が、建替えより少ない投資で届く現実的な選択肢だろう。

口コミ — 客室露天の評価が集まる宿が、皆生の上位価格帯を支えている

単価を上げる商品の手がかりは、宿泊者の評価から読める。ホテルバンク編集部がNLP解析した宿泊者口コミ（直近24か月・2024年11月〜2026年10月）で、鳥取県内で露天風呂付客室への好意的な言及が多い宿を並べると、上位10軒のうち5軒が皆生温泉の宿だった。1位の皆生游月は、口コミ1,524件のうち261件で露天風呂付客室が好意的に語られている。「各お部屋に温泉の露天風呂がついていて」「客室や露天風呂から日本海の雄大な景色を望む」といった声が目立ち、眺望への好意的な言及も297件あった。

海を望む客室と温泉を組み合わせた体験は、内陸の三朝温泉にはない皆生ならではの強みである。2019年開業の皆生游月はこの強みを客室単位で商品化し、圏内の上位価格帯を担っている。既存の旅館でも、海側の客室から優先して客室露天風呂を設けるといった段階的な改装を進めれば、同じ評価軸で単価を上げられる可能性がある。

開業年代と再投資 — 稼働中932室の48%が1970年代以前の開業

改装のタイミングを測るうえでは、開業年代の分布が参考になる。稼働中21軒のうち、1970年代以前に開業した宿は10軒・444室で、客室数の47.6%を占める。2000年代以降の開業は5軒・258室だった。開業年は創業時期を示すもので、建物の竣工年とは一致しないことがあるが、圏内の客室の半分近くが、設備更新の周期を何度か経てきた建物であることは確かだろう。

次に、改装による単価上積みの効果を簡易に試算する。WS①の規模感に近い35室の旅館を想定し、年間の客室売上がどれだけ増えるかを、推定成約ADRの上積み幅と稼働率の仮定で計算した。

上の2ケースを、悲観・中位・楽観の3シナリオと、ADRの上積み幅×稼働率の感度表に広げた。中位シナリオ（ADR+¥6,000・稼働率65%、通年の仮定）の増分は約4,980万円で、悲観シナリオでも約2,110万円、楽観シナリオでは約8,620万円となる。なお、この試算は改装前後で稼働率を同じと置いており、改装によって稼働率そのものが変わる場合の増減は含まない。工事費の回収年数を見積もる際は、この増分から運営費の増加分を差し引いた額を分子に置く必要がある。

改装中の休館による売上の減少や工事費は別に見積もる必要がある。それでも、上積み額が¥6,000に届けば年間で約5,000万円規模の客室売上の増分が見込める計算になる。建替えは容積率に余裕がある点で検討の余地があるが、浸水想定を織り込んだ設計や建設費の上昇を考えると、まずは既存の建物を活かした改装で単価の伸びしろを取りにいく道筋が、多くの宿にとって現実的だろう。

まとめ — 供給が増えない温泉街で、単価を一段上げる改装に投資機会がある

ここまでを整理すると、皆生温泉の再投資を後押しする条件は3つにまとめられる。第一に、半径1km圏の供給は9年間ほぼ横ばいで、2022年以降は新規開業が観測されていない。第二に、圏内の推定成約ADRは9月に前年比+11.2%と上がり、県内の旅館・リゾートも秋に推定OCC8割台後半で推移している。第三に、30〜60室×¥20,000〜30,000の価格帯に宿がなく、客室露天と海の眺望という評価の高い強みを使えば、この層を狙える。

立地の面では、商業地域・容積率400%で建替えの自由度がある一方、津波・洪水の浸水想定は1階の床上程度が中心で、設備配置で対応できる範囲にある。旅館再生ファンドや地銀、事業承継の買い手にとっては、稼働中の宿の改装に加え、販売価格が確認できない11軒・216室の居抜き・承継も含めて、段階的に再投資を進められるエリアといえる。

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