登別温泉のホテル投資｜1km圏14軒1,945室・平均139室、推定ADR9月1.77万円・1月2.32万円と再投資余地

北海道の温泉地のなかでも、登別温泉は「大型館の街」という性格がはっきりしている。メトロエンジンリサーチの客室ストック集計によれば、登別温泉から半径1km圏の稼働中の宿泊施設は14軒・1,945室で、1軒あたりの平均は139室、201室以上の4軒だけで1,282室（全体の65.9%）を占める。登別市の推定成約ADRは2026年9月で¥17,700（N=15施設）、2026年1月は¥23,200と冬に単価の山があり、隣接する洞爺湖町（¥13,500）・白老町（¥11,100）・室蘭市（¥6,800）とは明確な価格階層を形成している。本稿ではこの供給ストックの棚卸しと、胆振エリアの価格階層、旅館カテゴリの推定稼働率、口コミに表れる泉質の訴求力、そして火山・土砂災害という立地固有の条件を整理したうえで、大型館の改装・減築・ブランド転換という3つの再投資シナリオについて1室あたりCapexと必要ADRを試算する。想定読者は温泉旅館ファンド・地域金融機関・リゾート運営会社である。

本記事の客室ストックは、登別温泉から半径1,000m圏内にある客室数10室以上の宿泊施設（レジャーホテルを除く）を対象とし、「稼働中」は直近3か月（2026年8月〜2026年10月）に主要予約サイトで販売価格が確認できた施設を指す（2026年10月26日時点、メトロエンジンリサーチ集計）。

エグゼクティブサマリー — 供給は9年間動かず、単価は冬に+30%の山をつくる

まず結論から述べる。登別温泉1km圏の客室ストックは2017年から2026年まで14軒・1,945室で推移しており、新規供給も退出も観測されていない。登別市が公表する令和5年4月1日時点の「登別温泉 14軒・1,936室」（観光振興グループ）ともほぼ一致する数字であり、供給面では極めて安定した、言い換えれば新規参入が実質的に起きていない市場である。一方で需要面は、登別市の推定成約ADRが2026年9月に¥17,700と前年同月比+1.7%、2026年1月には¥23,200と前年同月比+17.1%まで上昇しており、冬季（12〜2月）の平均は¥21,300と夏〜初秋（6〜9月）の¥17,900を19%上回る。夏の繁忙期ではなく冬に単価の山があるのは、道外・海外からの雪見需要と、北海道の旅館全体（9月¥9,800・N=294施設）に対して2倍近い価格帯を維持できる泉質ブランドの両方が効いていると読める。

そのうえで、供給の構造が投資余地を規定する。14軒のうち100室以上の6軒が1,636室（84.1%）を持ち、2000年以降に開業した施設は2軒・64室（3.3%）にとどまる。宿泊者口コミ16,576件（14施設・直近24ヶ月）を集計すると、温泉そのものへの言及が23.7%、泉質への言及が9.3%（うち肯定89.2%）と「湯」の訴求力は道内でも際立つ一方、客室の経年に触れる声も8.8%あり、改装投資の受け皿が大きいことを示している。本稿の試算では、和洋室化を中心とする内装更新（1室1,000〜1,400万円）なら大型館の推定ADR中央値¥20,700に対して+¥5,200〜7,200の上乗せで投資利回り8%が成立し、客室露天の付設（1室2,500〜3,500万円）では+¥12,900〜18,100、減築を伴うブランド転換では残存客室で¥45,000前後の水準が必要になる。市場には既に推定ADR¥49,800の小規模高単価宿が存在しており、単価帯そのものは登別で実証済みといえる。

市場動向 — 登別市の推定成約ADRは冬型、前年同月比は1月+17.1%・9月+1.7%

登別市の推定成約ADR（全カテゴリ・N=14〜15施設）を月次で前年と重ねると、季節パターンがはっきり見える。2025年は1月¥19,800、8月¥19,800の二山型だったのに対し、2026年は1月¥23,200（前年同月比+17.1%）、2月¥20,000（同+7.9%）と冬の山が一段高くなり、夏は8月¥19,100（同−3.6%）と前年をわずかに下回った。9月は¥17,700（同+1.7%）で、通年では「冬で稼ぎ、夏は維持」という輪郭に変わりつつある。調査時点（2026年10月下旬）の掲載水準に基づく先行推定では、2026年12月¥19,900、2027年1月¥20,800、2月¥21,200（N=14施設）と再び冬の山が見込まれるが、これらはチェックイン日に近づくにつれて変動する値である。

背景にあるのは観光客数の構成変化である。登別市の観光統計（令和4年度）によれば、市内観光入込客数は2,337,104人、宿泊客数は873,526人、外国人観光宿泊延数は105,834人で、国・地域別では韓国49,806人、台湾18,467人、香港10,417人が上位を占める。コロナ前の平成30年度は入込3,783,291人・宿泊客1,230,535人・外国人宿泊延数485,892人であったから、令和4年度時点では外国人宿泊が回復途上にあった。北海道新聞の報道によれば2025年度の市内観光客数は321万5千人（前年度比−3.8%）で、米国・豪州からの宿泊は過去最多だったとされる。人数の伸びが鈍化するなかで単価が上がっているという構図は、量ではなく客層の質で売上を支える局面に入ったことを示している。

胆振の価格階層 — 登別市¥17,700は洞爺湖町の1.3倍、室蘭市の2.6倍

同じ胆振管内でも宿泊単価の階層は明確である。2026年9月の推定成約ADRは登別市¥17,700（N=15施設）、洞爺湖町¥13,500（N=15）、白老町¥11,100（N=7）、苫小牧市¥10,400（N=19）、室蘭市¥6,800（N=15）で、登別市は洞爺湖町の1.31倍、室蘭市の2.60倍に位置する。冬の2026年1月で見ると差はさらに開き、登別市¥23,200に対して洞爺湖町¥14,100、白老町¥11,500、苫小牧市¥6,600、室蘭市¥6,300であった。北海道の旅館カテゴリ全体の推定ADRが9月¥9,800（N=294施設）、1月¥10,800（N=248）であることを踏まえると、登別市の旅館（9月¥18,800・1月¥24,400、N=14）は道内旅館の約2倍の価格帯で売れている。

ここで示唆されるのは、登別市が胆振圏の「価格の天井」を担っている点である。洞爺湖町では2027年12月に全室露天の61室が計画されており（洞爺湖温泉の供給棚卸し記事参照）、上位帯の供給が隣接エリアで増える局面にある。登別が現在の階層を維持し、さらに上位帯を厚くできるかどうかは、既存大型館の商品力更新にかかっているといえる。

供給ストックの棚卸し — 1km圏14軒1,945室、100室以上の6軒で84%

客室ストックを規模帯別に分けると、100室未満が8軒・309室（15.9%）、100〜299室が4軒・843室（43.3%）、300室以上が2軒・793室（40.8%）である。つまり100室以上の6軒だけで1,636室（84.1%）を持ち、温泉地としては大型館への集中度が高い。半径を3kmに広げても結果は変わらず、同じ14軒・1,945室が返る。登別温泉の宿泊機能が温泉街の半径1km以内にほぼ完結していることの裏返しである。

創業・開業年代で見ると、1950年以前に創業した5軒が728室（37.4%）、1960〜70年代の4軒が649室（33.4%）、1980〜90年代の3軒が504室（25.9%）で、2000年以降は2軒・64室（3.3%）にとどまる。創業年は建物の竣工年とは異なり、多くの大型館は増改築を重ねているため、この数字をそのまま築年数と読むことはできない。それでも、過去10年間に新築による供給追加が観測されていないという事実と合わせると、登別温泉の商品力更新は「新築ではなく既存の再投資」で進むほかない構造だと整理できる。

J-REITの保有関係も確認した。当社の保有関係マスター（2026年10月時点）では、上記14施設のいずれもホテル特化型・複合型7投資法人（いちごホテルリート投資法人、インヴィンシブル投資法人、日本ホテル＆レジデンシャル投資法人、ジャパン・ホテル・リート投資法人、星野リゾート・リート投資法人、森トラストリート投資法人、霞ヶ関ホテルリート投資法人）の保有物件には含まれていない。登別温泉の大型館は上場REITの資金が入っていない市場であり、私募ファンドや地域金融機関、運営会社の自己投資が再投資の主体になる。

立地評価 — 商業地域（容積率600%）と国立公園、倶多楽火山と土砂災害警戒区域

用途地域は温泉街の中心部が商業地域（容積率600%・建蔽率80%）で、周縁に近隣商業地域（300%・80%）と住居系地域（200%・60%）が配置されている。大型館の建て替えや増築に対して容積面の制約は小さい一方、温泉街全体が支笏洞爺国立公園の区域内にあり、自然公園法に基づく景観面の協議が建築計画に加わる点は留意が必要である。公示地価は登別温泉町76番4で2026年に¥71,200/㎡（23.5万円/坪）、前年比0.00%と2年連続で横ばい（2024年から同額）だが、2019年の¥88,500/㎡から2026年までに−19.5%と長期では下げてきた。土地の取得コストが温泉街の単価上昇に追随していないという意味で、既存館の取得・再投資にとっては追い風といえる。

立地固有のリスクとして、倶多楽火山と土砂災害の2点を整理しておく。倶多楽の噴火警戒レベルは2026年10月時点でレベル1（活火山であることに留意）であり、気象庁は「火山活動は、これまでと変わらず静穏な状況で、噴火の兆候は見られません」としている。2015年10月に運用が始まった噴火警戒レベルでは、地獄谷・大湯沼・日和山を含む約600m×1,800mの楕円領域が「火口想定域」と定義され、レベル5（避難）では火口想定域から約1km以内が立入禁止、レベル4（避難準備）では隣接する「特定地域」からの避難が想定される。地獄谷は温泉街の北端に接しているため、温泉街の相当部分がこの1km圏に含まれる。想定される現象は水蒸気噴火に伴う噴石（人頭大が1km程度）、火山泥流、火山灰で、過去事例としては約200年前の噴火が記載されている。

土砂災害については、登別市の「令和7年度登別温泉地区懇談会」資料で、温泉地区の6町内会（新登別27世帯・日和山34世帯・湯の滝42世帯・湯の花46世帯・青山47世帯・紅葉谷50世帯）に土砂災害警戒区域と避難場所が設定されている。2025年9月13日23時20分には全市に土砂災害警戒情報が発表され、温泉地区ではレベル4（避難指示）の対応がとられ、泉和園とカルルス会館が避難所として朝まで開設された（翌1時50分に警戒情報は解除）。投資評価上は、火山・土砂災害とも発生確率は低いが影響範囲が温泉街全体に及ぶ「低頻度・広域」型のリスクであり、施設単体のBCP（自家発電・避難誘導の多言語化）と、旅館組合単位の避難計画への参加が評価項目になる。

需給 — 登別市の旅館は稼働率（推定）91%、北海道平均を3〜10pt上回る

需要の厚みは稼働率にも表れる。登別市の旅館カテゴリの稼働率（OTA掲載在庫ベース・推定、対象10施設／1,117室、主要予約サイト掲載ベース）は2026年6月92.7%、7月90.9%、8月91.8%、9月91.0%で、北海道の旅館全体（対象147〜178施設／6,709〜7,500室、日別）の6月81.9%、7月85.2%、8月86.4%、9月88.1%を一貫して上回った。差は6月の+10.8ptから9月の+2.9ptへ縮まっているが、これは道内全体の秋需要が伸びたためであり、登別側は90%台前半で安定している。この推定値はOTA上で販売される在庫の消化状況に基づくものであり、施設全体の実稼働率とは異なる点に留意されたい。

日別に見ると、平日（火〜木）は83〜94%、土曜は94〜97%で、9月19日（土）から23日（水・祝）の5連休では20日（日）99.8%、21日（月・祝）99.5%と残室がほぼ消え、19〜22日の掲載価格（全プラン平均・税込）は¥58,000〜80,000へ跳ねた（最終日の23日は¥32,000）。平日と連休の間にこれだけの幅があるということは、連休の単価を取り切る仕組み（早期の高単価プラン固定・直前の在庫開放）が既に機能している一方で、平日の83〜87%帯をどう埋めるかが大型館の収益の伸びしろになる。

ブッキングカーブは、8月・9月ともにチェックイン45日前（LT45）の時点で既に79〜80%に達し、その後はLT5まで緩やかに85%前後まで積み上がり、最後の4日間で91〜92%へ一気に消化する形である。45日前に8割が埋まっているというカーブは、道内の旅館としては早い部類で、連休や週末を中心に早期予約が入っていることを示している。12月分は調査時点でLT45以内の観測が9日分しかないため断定は避けるが、観測できた範囲では同じLT45時点で75.0%と、8〜9月よりやや低い水準から始まっている。冬季の山が形成されるのはこれからであり、予約進捗の途中経過として見るべき数字である。

個別施設の在庫消化を見ても、需要の厚みは裏付けられる。2026年のお盆4日間（8月13〜16日）について、登別市内でOTA公開枠が総客室の30%以上ある12施設（データのある18施設のうち。市内全体の対象は78施設）を集計すると、12施設すべてが4日間とも残室0を観測した。なかでも滝乃家別館 玉乃湯（24室）は宿泊日の45日以上前から完売しており、登別石水亭（248室）のような大型館でも8月13日はLT39時点で残室0／248室、8月14日はLT34時点で残室0と、規模にかかわらず早期に埋まっている。

口コミに見る「湯」の訴求力 — 泉質への言及9.3%・肯定89%、道内上位を登別勢が占める

登別温泉の商品力の核が「湯」にあることは、口コミの言及構造からも確認できる。メトロエンジンリサーチ＆コンサルティングが集計した14施設・16,576件の宿泊者口コミ（直近24ヶ月、NLP解析）では、温泉そのものへの言及が3,921件（23.7%・肯定92.2%）で最も多く、露天風呂1,875件（11.3%）、泉質1,540件（9.3%・肯定89.2%）、大浴場1,509件（9.1%）、浴場の広さ883件（5.3%）、サウナ824件（5.0%）、湯めぐり・湯の種類701件（4.2%・肯定98.1%）と続く。言語別では日本語が12,480件（75.3%）、英語1,735件（10.5%）、韓国語1,188件（7.2%）、繁体字中国語649件（3.9%）で、約4分の1が外国語の投稿である。

北海道全体の泉質評価ランキング（肯定的な言及、直近24ヶ月、言及10件以上の施設）では、第一滝本館が1位（303件）、ホテルまほろばが4位（192件）、登別グランドホテルが7位（161件）、名湯の宿パークホテル雅亭が8位（151件）と、道内上位40施設のうち上位8位までに登別の大型館が4軒入る。湯めぐり・湯の種類の評価でも第一滝本館が1位（307件）、ホテルまほろばが2位（248件）で、「多様な泉質を一館で楽しめる」という大型館ならではの強みが評価されている。これは小規模宿には模倣しにくい資産であり、再投資においては湯の体験価値を損なわずに客室を更新することが前提になる。

一方で客室については、広さへの言及が1,720件（10.4%・肯定84%）と高評価である反面、建物や客室の経年に触れる声が1,451件（8.8%）あり、改装済み客室への言及（524件・3.2%）は肯定が94%であった。つまり宿泊者は「湯は満点、客室は更新すればさらに良い」と評価しており、改装投資が口コミ評価の改善に直結しやすい構造にある。客室露天風呂への言及は414件（2.5%）と少ないが、言及の多い小規模宿では推定ADRが¥49,800（旅亭花ゆら・37室）に達しており、この単価帯が登別で成立することを示す実例となっている。

ポジショニング — 大型館は¥14,000〜23,000帯に集中、¥25,000〜45,000×50〜200室が空白

推定成約ADRを算出できる12施設について、客室数と推定ADR（2025年10月〜2026年9月の12ヶ月平均）をプロットすると、市場の構造が浮かび上がる。201室以上の4軒は¥14,100〜23,200の帯に並び、中央値は¥20,700である。100室未満では¥13,100（ビジネスホテル）から¥49,800（露天付客室中心の37室）まで幅があり、¥25,000〜45,000の帯には41室の1軒しか存在しない。客室数50〜200室で推定ADR¥25,000以上という「中規模アッパーミドル」の領域は空白であり、ここが大型館の改装・減築によって狙える単価帯である。

再投資シナリオ — 改装・露天付設・減築の1室Capexと必要ADR

以上を踏まえ、大型館（推定ADR中央値¥20,700を起点）に対する3つの再投資シナリオについて、1室あたりCapexと投資利回り8%を成立させるために必要なADRの上乗せ幅を試算する。前提は、稼働率85%（通年・試算前提、年間310室泊）、改装による増分売上のGOPフロースルー50%、Capexに対する増分GOPの目標利回り8%で、必要ADR上乗せ＝1室Capex×8%÷50%÷310泊という単純化した式を用いた。建設費の水準は国土交通省 建築着工統計を基にしたアーキブックの2025年集計（ホテル又は旅館、RC造202.6万円/坪・全構造平均195.2万円/坪）を参照し、新築で1室あたり延床20〜25坪（客室40㎡＋共用部）を想定すると約4,000万〜5,000万円/室になるため、上限の約5,000万円/室を基準として、内装更新を新築費の20〜28%、露天付設を50〜70%、減築を伴う全面改装を80〜100%の水準に置いた。GOP率は、リロホテルソリューションズが業界一般の目安を30〜40%前後とし、料飲比率の高い旅館はこれより低くなる傾向があるとしていることを踏まえ、減築後の損益計算では本稿の仮定として現状15%を適用している。

シナリオAは、市全体の推定ADRが2026年1月に¥23,200へ到達している実績から見て、目標の¥25,900〜27,900は季節の山を厚くし平日を底上げすれば射程内にある。口コミで改装済み客室への評価が肯定94%であったことも、更新が評価に直結しやすいことを裏付ける。和洋室化が単価に効く向きは町の価格帯で変わるため、69市町村での比較と30室モデルの回収試算は旅館の和洋室改装の単価差と回収試算が参考になる。シナリオBは対象客室に限れば¥33,600〜38,800が必要になるが、露天付客室中心の小規模宿が¥49,800で売れている実例があり、大型館でも上層階の一部客室であれば同じ需要層を取り込める。シナリオCは残存客室で¥45,000〜50,000前後が必要で、減築で失う150室分のGOPを残り250室で回収する分が重くのしかかる（減築の制度上の位置づけと200室超旅館の実例は鶯宿温泉221室の減築と全国188軒の200室超旅館で整理している）。もっとも、建設費が年5%前後で上がり続ける環境では新規参入側のハードルも同じだけ上がるため、既存館のストックを活かした段階的な更新（A→Bの順）は、新築との競争緩和という意味でもアップサイドを持つ。

上の感度表は前提を1つずつ動かしたものだが、Capexと稼働率は同時に振れるため、2軸で見ておく。下表はシナリオAについて、1室Capex（1,000万〜1,400万円）と通年の稼働率（75〜90%）の組み合わせごとに、利回り8%に必要なADR上乗せと目標ADR（¥20,700起点）を示したものである（GOPフロースルー50%で固定）。稼働率が75%に下がると、1,400万円の上限ケースでは目標ADRが¥28,900となり、2026年1月の市全体水準¥23,200との差が広がる。逆に稼働率90%を維持できれば、1,400万円でも¥27,500に収まる。

投資判断のまとめ — 新築ではなく「既存1,945室の更新」が登別の投資機会

ここまでを整理すると、登別温泉は供給が9年間固定された大型館の街であり、推定ADRは冬に¥23,200、9月でも¥17,700と胆振圏の天井を担い、旅館の稼働率（推定）は91%（2026年9月・対象10施設）で道内平均を上回る。口コミでは「湯」が道内最上位の評価を得る一方、客室更新の受け皿が大きい。上場REITの保有物件はなく、地価は¥71,200/㎡で横ばいである。この組み合わせが示す投資機会は、新築による供給追加ではなく、既存1,945室の段階的な更新にある。推奨は和洋室化を中心とする内装更新（1室1,000〜1,400万円、目標ADR¥25,900〜27,900）を先行させ、口コミ評価と単価の反応を確認しながら上層階の露天付設（目標¥33,600〜38,800）へ進む順序で、減築を伴うブランド転換は必要ADRのハードルが高く、37室で¥49,800という実例があるとはいえ、第2段階の成果を見てから判断すべき選択肢だろう。

次のステップとしては、対象館の客室別の掲載価格と稼働の季節差を分解し、冬季（12〜2月）と連休の単価上昇分がどの客室タイプに乗っているかを確認することが有効といえる。あわせて、倶多楽火山と土砂災害の避難計画への参加状況、国立公園区域内での建築協議の所要期間を取得前に把握しておきたい。登別温泉は、湯という模倣困難な資産を持ちながら客室の更新余地を残した、再投資の「伸びしろ」が定量的に見える温泉地である。

よくある質問

Q. 登別温泉のホテル・旅館は何軒・何室ありますか。
メトロエンジンリサーチの集計では、登別温泉から半径1km圏にある客室数10室以上の宿泊施設は14軒・1,945室で、2017年から2026年まで同じ水準が続いています。登別市の公表値（令和5年4月1日時点）でも登別温泉は14軒・1,936室です。

Q. 登別市の宿泊単価はいくらですか。
推定成約ADR（2名1室・税抜相当）は2026年9月で¥17,700、2026年1月で¥23,200です。北海道の旅館全体（9月¥9,800）の約2倍、隣接する洞爺湖町（9月¥13,500）の約1.3倍の水準です。

Q. 登別温泉への投資で確認すべき立地リスクは何ですか。
倶多楽火山の火口想定域（地獄谷・大湯沼・日和山）から約1km圏が温泉街の相当部分と重なること、温泉地区の6町内会に土砂災害警戒区域が設定され2025年9月にレベル4の避難指示が出た実績があることの2点です。噴火警戒レベルは2026年10月時点でレベル1です。