長期滞在型ホテル ブランド地図2026｜国内4系統と30泊11万〜145万円の実測レンジ

長期滞在型の宿泊需要が、単発のプラン提供から専用ブランドの開発へと移りつつある。2026年だけで、三菱地所「WAYPOINT」の築地1号、オリックス・ホテルマネジメントの新ブランド「CROSS Suites」浅草、アスコットジャパンの「オークウッド大井町トラックス東京」が相次いで開業した。本稿では、国内で稼働している長期滞在型ブランドを4つの系統に整理し、各社が公表している展開計画と、メトロエンジンリサーチによる30泊分の掲載価格実測レンジを並べる。読者はセグメントへの参入可否を検討する投資家・運営者を想定している。

長期滞在型ブランドは4系統に整理できる

「長期滞在型」と一括りにされる宿泊施設は、実際には設備・最低宿泊日数・想定顧客が大きく異なる4つの系統からなる。参入検討にあたって最初に必要なのは、どの系統の話をしているのかを揃えることである。個々のブランドの概要は日本の長期滞在型ホテル主要ブランド一覧にまとめている。系統ごとに必要な投資額も、獲得すべき販売チャネルも、競合となる代替手段も違う。

出典：各社公表資料およびメトロエンジンリサーチの施設マスターよりホテルバンク編集部作成

①と②の境界は最低宿泊日数にある。アパートメントホテル型は1泊から売るためOTA等の日次在庫に載り、レジャー需要と同じ土俵で価格が動く。対して、30泊以上を条件とする物件は日次の掲載自体が発生しないため、市場統計や価格データからは構造的に見えにくい。この「見えなさ」自体が、②の参入検討で押さえるべき最初の論点である。

各社公表値でみる展開計画 — 2030年に向けた室数目標が並ぶ

系統ごとの展開規模は、各社が自ら公表している数値をそのまま引用する。事業者によって「施設数」の数え方（直営のみか、提携・加盟を含むか、海外を含むか）が揃っていないため、本稿では横並びの順位付けは行わない。

出典：各社公表資料よりホテルバンク編集部作成（数え方の定義は事業者ごとに異なるため横並びの順位付けは行っていない）

海外オペレーターの動きも同じ方向を向いている。ヒルトンは家具付きアパートメント運営のPlacemakrと提携し、新カテゴリー「Apartment Collection by Hilton」を2026年前半にHilton.com経由で予約開始すると発表した。当初の対象はニューヨーク、ワシントンD.C.、アトランタで、スタジオから4ベッドルームまでを揃えるとしている。日本市場への展開は現時点で公表されていないが、グローバルチェーンが長期滞在をブランド階層の中に正式に組み込んだ事実は、国内の系統整理にも影響する。星野リゾートも2026年1月に「OMO5横浜馬車道」を開業し、全175室に洗濯乾燥機と調理器具を備えると公表しており、既存ブランドの内側でアパートメント仕様を持つ動きも並行している。

30泊の掲載価格は系統で1桁違う — 11.0万円と145.0万円

次に、系統ごとの価格水準を実測する。2026年10月5日〜11月3日の30泊について、各施設の最安プラン掲載価格（2名1室・税込）の1泊平均を求め、系統単位で中央値と四分位を取った。20泊以上の観測が得られた施設のみを集計対象としている。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（対象期間2026年10月5日〜11月3日、N=75施設）

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（最安プラン・2名1室・税込、30泊分の1泊平均を施設ごとに算出。連泊割引・月額専用料金は未反映）

③のマンスリー対応ビジネスホテル型は、月単位の専用料金で販売されるため日次掲載の集計に載らない。ホテルリブマックスが公表する「30泊 月額100,000円から」という水準は、④の実測中央値である月11.0万円とほぼ同じレンジに位置する。つまり価格帯としては③と④が下層で重なり、①と②が上層で重なる二層構造になっている。

ここで重要なのは、①と②の1室単価が④の10倍を超えることが、そのまま収益性の優劣を意味しないという点である。①の客室は4〜6名定員が中心で、コスモスホテルマネジメントは新規開業室について4名定員と6名定員を半数ずつ構成すると公表している。1室あたりでは高くとも、4名で分ければ1人1泊あたりは1万円台に落ちる。①の競合は④のビジネスホテル客室ではなく、同じ人数を収容するために複数室を押さえる必要がある宿泊特化型ホテル、あるいは短期滞在向けの住宅系在庫である。系統をまたいで1室単価を比べても、意思決定には使えない。

感度分析 — 利用人数と連泊割引で単価はどこまで動くか

1室単価と1人あたり単価の差を数値で確かめるため、表3の分布を2つの軸で動かした試算を示す。1つ目は①の30泊掲載価格（第1四分位・中央値・第3四分位）を1泊・1人あたりに換算し、利用人数を2名・4名・6名で変えたもの。2つ目は各系統の30泊中央値に連泊割引0%・10%・20%を当てたもので、上限の20%は30泊で20%という別稿の実測相場に合わせた。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（30泊掲載価格÷30÷利用人数、100円単位で四捨五入。N=57施設。価格は2名1室照会のため、4名・6名利用時の実際の室料はこれを上回る場合があり、4名・6名の列は下限側の目安）

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（表3の30泊中央値に割引率を一律に適用した試算。N=75施設。実際の割引率は施設・時期により異なる）

①を4名で使えば、中央値でも1人1泊は1万1,400円となり、第1四分位の施設を6名で使えば5,100円まで下がる。一方で④の月額は、割引を10%置くだけで9.9万円と、③で公表されている「月10万円から」の水準とほぼ重なる。上層の①②では利用人数が、下層の③④では連泊割引の置き方が、実質的な単価を決める変数になっている。参入時の料金設計でどちらの変数を先に固めるかも、系統によって異なる。

②のサンプルが5施設にとどまるのは、集計上の欠落ではなく業態の性質そのものである。アスコットジャパンが2026年6月に開業した「オークウッド大井町トラックス東京」は30泊以上を条件としており、こうした物件は日次の在庫として公開されない。日次データで観測できる②は、1泊からも販売する一部のシタディーン・lyfなどに限られる。参入検討にあたって、②のセグメントは公開価格データによるベンチマークが効きにくいことを前提に、法人契約の相場を直接当たる必要がある。

立地は三大都市と地方で系統が分かれる

系統ごとの立地分布を見ると、上層と下層でエリアがきれいに分かれる。①②は東京・京都・大阪に集中し、④は三大都市以外の地方拠点に立地する。

①のアパートメントホテル型は、東京・京都・大阪の三大都市への集積が目立つ一方、訪日客の周遊先となる地方都市にも広がっている。訪日ファミリーの周遊行動に沿って面を広げる展開であり、コスモスホテルマネジメントが公表する2030年3,000室という目標も、この延長線上にある。

②は東京4・大阪1と、法人赴任需要が集積する都心部に限られる。アスコットジャパンが今後5年で約40施設への拡大方針を公表し、長野県の白馬や神奈川県の箱根といった地方リゾートを検討先に挙げていることは、②の立地条件が「駐在員の勤務地」から「長期滞在そのものが目的になる場所」へ広がりつつあることを示す。

④は集計対象13施設の大半が三大都市以外であった。工事・定修・地方拠点勤務といった、就業に紐づく滞在需要の受け皿として機能している系統であり、需要の発生源が観光ではない点で①②と根本的に異なる。地方における長期滞在型客室のストックがどの程度あるかについては、二地域居住の指定28市町村における長期滞在型客室の集計でも6.0%という水準を示しており、供給は依然として薄い。

参入検討の論点は系統ごとに違う

ここまでの整理を、参入判断に使う形に組み直す。系統ごとに、投資額の性格・販売チャネル・競合する代替手段が異なる。

出典：各社公表資料およびメトロエンジンリサーチのデータをもとにホテルバンク編集部作成

既存のホテル運営者にとって最も参入障壁が低いのは③である。追加の設備投資をほぼ伴わずに、既に保有している客室へ月単位の商品を重ねられる。アパホテルが公式サイトにマンスリープランの専用案内を常設しているように、全国に展開する直営ネットワークはそのまま長期滞在の受け皿になる。ホテルリブマックスの「ホテルビズマンスリー」も、既存のビジネスホテル在庫を月単位商品に組み替えた例であり、30泊100,000円からという公表水準は、④の実測レンジと正面から競合する価格設定である。外資系の既存ホテルが長期滞在プランを設ける例もあり（ヒルトン東京お台場の長期滞在プラン）、既存客室の転用という発想は宿泊特化型に限らない。長期滞在割引が何泊から効き始めるかについては、7泊で15%・30泊で20%という実測相場を別稿でまとめている。

一方、①への新規参入は、設計段階から系統を決め切る必要がある。客室内にキッチンと洗濯乾燥機を配置すれば給排水・換気の設備コストが増え、1室面積が大きくなる分だけ同じ延床での室数は減る。三菱地所のWAYPOINT築地1号が52室、オリックスのクロススイーツ東京浅草が78室という規模で開業していることは、この系統が中規模で成立する形を取っていることを示す。1室単価が高い代わりに室数が伸びない構造を、多人数収容による1人あたり単価で回収できるかが判断の分かれ目になる。三菱地所とヒルトンの取り組みを投資側から分解した内容は坪当たりNOIの構造分析、市場全体の立ち上がりについては長期滞在型ホテル市場の本格始動で扱っている。

まとめ

国内の長期滞在型ブランドは、アパートメントホテル型・サービスアパートメント型・マンスリー対応ビジネスホテル型・ウィークリー／マンスリー特化型の4系統に整理できる。30泊の掲載価格は、上層の①②が月136.7万〜145.0万円、下層の④が月11.0万円と1桁の開きがあるが、これは1室あたりの定員と需要の性格が異なることの反映であり、収益性の優劣ではない。

2026年は、三菱地所・オリックス・アスコットジャパンが相次いで新規物件を開業し、各社が2030年に向けた室数目標を公表した年になった。参入を検討する側にとっての実務的な示唆は3点である。第一に、自社が語っている「長期滞在」がどの系統かを定義してから議論すること。第二に、②のセグメントは30泊以上の最低宿泊日数により公開価格データからは見えないため、法人契約の相場を直接当たること。第三に、既存のホテル運営者であれば③の月単位プランが最も低い障壁で試せる入口であり、閑散期の稼働底上げという既存資産の活用から検証を始められることである。

あわせて読みたい

• 日本の長期滞在型ホテル主要ブランド一覧と高級プラン7選【2026年更新】
• 三菱地所WAYPOINT×ヒルトンApartment Collection — アパートメントホテル投資の坪当たりNOI構造を分析
• 長期滞在型ホテル市場の本格始動 — 三菱地所WAYPOINT・ヒルトン参入で変わる東京宿泊
• 二地域居住の指定28市町村、長期滞在型の客室は6.0%｜1,363施設27,123室を集計
• ホテルサブスク市場の臨界点2026 — goodroom・unito・HafHが切り崩す『定住前提』ホテル需要
• サービスアパートメントとは？マンスリーマンションとの違いと家族の長期滞在での選び方
• ヒルトン東京お台場の長期滞在プラン｜料金・設備・予約方法
• 訪日客の平均泊数、都道府県で2.0倍差 — 東京2.32泊・山梨1.16泊と運営効率への影響
• マンスリーホテルとは？契約不要で1か月連泊できるプラン — マンスリーマンションとの違いと費用目安【2026年8月】
• ウィークリーマンションとホテルどっちが安い？7泊以上ならマンション、分岐点は約4泊【東京・2026年8月】
• アパホテルで連泊を安く泊まる方法 — 曜日の組み方で7泊1割、マンスリーは3割安【2026年8月】
• 長期滞在ホテル 東京、外国人の30泊は約36万円 — 区別の料金差と選び方