宿の改修に確認申請が要る条件｜200㎡・2階建てと4号特例縮小（2025年4月〜）

古民家を宿に変える、空き家を一棟貸しにする、築古の小さな旅館を改装して単価を上げる——ここ数年、地方の宿泊供給の相当部分はこうした「既存建物の作り替え」から生まれてきた。ところが2025年4月1日に全面施行された改正建築基準法によって、この作り替えの手続きコストが規模帯によって大きく変わっている。鍵になるのが「200㎡」という数字と「2階建てかどうか」の2条件である。

まず条文の構造を押さえる — 確認申請の入口は3つの号に分かれた

建築基準法第6条第1項は、建築確認を要する建築物を第一号から第三号まで3区分で定めている。2025年4月に全面施行された改正で、この区分そのものが書き換えられた。現行条文はこうなっている。

読み取るべき点は2つある。第一に、大規模の修繕・大規模の模様替が確認申請の対象になるのは第一号と第二号だけであり、第三号は「建築しようとする場合」しか書かれていない。第二に、第二号は改正によって「二以上の階数を有し、又は延べ面積が二百平方メートルを超える建築物」となり、木造・非木造の区別が消えた。

改正前は、木造については「階数2以下かつ延べ面積500㎡以下かつ高さ13m・軒高9m以下」の建築物が旧第四号に分類され、建築士が設計していれば構造関係規定等の審査が省略されていた。これがいわゆる4号特例である。そして旧第四号建築物は、そもそも大規模の修繕・模様替が確認申請の対象外だった。国土交通省の法制度説明資料は改正の骨格をこう整理している——「建築確認・検査の対象外とするものは、木造・非木造に関わらず、都市計画区域等の区域外の平屋かつ延べ面積200㎡以下の建築物とする」「構造関係規定等の審査省略の対象とするものは、木造・非木造に関わらず、都市計画区域等の区域内の平屋かつ延べ面積200㎡以下の建築物（新3号建築物）とする」。

つまり、木造2階建てという日本の小規模建物の最大公約数は、旧第四号から新第二号（新2号建築物）へ移った。審査省略がなくなっただけでなく、大規模の修繕・模様替という工事類型が新たに確認申請の対象に入ったのである。法第6条の4第1項第三号により、審査省略（特例）が残るのは「第六条第一項第三号に掲げる建築物で建築士の設計に係るもの」——すなわち平屋かつ200㎡以下の新3号建築物に限られる。

「200㎡の壁」は2本ある — 宿の場合、先に効くのは第一号

ここが最も誤読されやすい。宿泊施設について「200㎡」は2つの異なる文脈で登場し、意味が違う。

1本目は第一号の200㎡である。ホテル・旅館は建築基準法別表第一（い）欄（二）項に「病院、診療所（患者の収容施設があるものに限る。）、ホテル、旅館、下宿、共同住宅、寄宿舎その他これらに類するもので政令で定めるもの」として掲げられた特殊建築物にあたる。その用途に供する部分の床面積の合計が200㎡を超えれば、第一号建築物だ。第一号は改正前から確認申請の対象であり、建築だけでなく大規模の修繕・模様替も対象だった。したがって、宿泊用途部分が200㎡を超える施設については、2025年の改正で新たに増えた手続きはない。ここを「改正で新たに規制された」と書くと誤りになる。

2本目は第二号の200㎡である。第二号は「前号に掲げる建築物を除くほか」と始まるので、宿泊用途部分が200㎡以下で第一号に当たらない建物について初めて出番が来る。ここでの判定基準は用途部分ではなく建物全体の延べ面積と階数で、「2階建て以上」または「延べ面積200㎡超」のどちらかを満たせば新2号建築物になる。

この2本を重ねると、2025年4月の改正で新たに影響が及ぶ帯が特定できる。宿泊用途部分が200㎡以下で、かつ2階建て以上（または延べ面積200㎡超）の建物——木造2階建ての古民家、町家、2階建ての空き家を転用した一棟貸し、客室数個の小さな旅館。まさにリノベ・コンバージョン型の宿の中核をなす形態である。改正前はこの帯の大規模の修繕・模様替に確認申請は不要だったが、改正後は必要になった。

出典：建築基準法第6条第1項・第6条の4、国土交通省「建築基準法・建築物省エネ法 改正法制度説明資料」よりホテルバンク編集部作成

なお第一号・第二号には区域の限定がない。第三号だけが「都市計画区域若しくは準都市計画区域（中略）内における建築物」と区域を限っている。市街化区域から外れた山間部の古民家であっても、2階建てであれば新2号建築物として全国一律に確認申請の対象になる点は、地方でのコンバージョンを検討する際に見落とされやすい。

「大規模の修繕」とは何か — 主要構造部の一種以上について行う過半の工事

手続きの要否を分けるのは工事の金額でも見た目の派手さでもなく、法第2条の定義である。同条第十四号は大規模の修繕を「建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕をいう」、第十五号は大規模の模様替を「建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の模様替をいう」と定める。そして主要構造部は第五号で「壁、柱、床、はり、屋根又は階段をいい、建築物の構造上重要でない間仕切壁、間柱、付け柱、揚げ床、最下階の床、回り舞台の床、小ばり、ひさし、局部的な小階段、屋外階段その他これらに類する建築物の部分を除く」と定義されている。

実務的な含意は明快だ。壁紙の張替え、水回り設備の入替え、家具の総入替えといった内装中心の改修は、主要構造部に手を入れなければ大規模の修繕には当たらない。一方、古民家再生でよく行われる屋根の全面葺き替え、外壁の過半の造り替え、床組の大半のやり直し、階段の架け替えは、いずれも主要構造部の一種について過半に及べば該当しうる。断熱改修や耐震補強を伴う本格再生ほど、この線を越えやすい。

「一種以上」「過半」という2語が判定の軸である点も重要だ。屋根だけ、あるいは外壁だけでも、その一種について過半に及べば足りる。複数の部位を少しずつ触る計画と、一部位を全面的に触る計画とでは、工事費が同じでも手続きの結論が変わりうる。主要構造部に踏み込む改修を選ぶか建替えに振るかという判断軸については、旧耐震ホテル23.6万室・全客室の19.1% — 改修か建替えか、588棟の分岐点も参考になる。

影響が及ぶ帯はどれだけ大きいか — 稼働中27,249施設の客室規模分布

では、この線引きに触れる可能性のある宿はどれくらい存在するのか。メトロエンジンリサーチが追跡する国内約168,000施設のうち、OTA上で稼働が確認できるのは27,249施設（2026年9月時点）である。これを客室規模帯で分けると、次のようになる。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（N=27,249施設）

客室5室以下が4,799施設（17.6%）、10室以下まで広げると10,314施設（37.9%）を占める。稼働中の宿の4割近くが10室以下という小規模帯に属している計算だ。床面積は個々に異なるため客室数から法適用を一意に判定することはできないが、客室5室以下の宿の多くは宿泊用途部分が200㎡前後かそれ以下に収まり、かつ2階建ての木造という形態を取る。すなわち第一号を外れて新2号建築物に落ちる可能性が高い帯である。

この帯の中身を業態別に見ると、リノベ・コンバージョン由来の形態が上位を占めていることがわかる。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（稼働確認施設ベース、2026年9月時点）

町家は657施設のうち637施設（97.0%）が5室以下、貸別荘は790施設のうち732施設（92.7%）が5室以下と、既存住宅ストックの転用そのものと言ってよい構成である。一方で旅館は10室以下が2,683施設あり、これは旅館全体7,753施設の34.6%にあたる。老舗の小旅館を買い取って改装する形の投資も、同じ線引きの上に乗る。

小規模宿はどこに集積しているか — 京都・沖縄・長野で全国の約2割

小規模宿の分布は全国一様ではない。町家・ゲストハウス・貸別荘・民宿・ペンション・コテージ・ホステル・ドミトリー・農家民宿・ロッジの10業態に絞り、10室以下の施設を都道府県別に集計すると、上位に強い偏りが出る。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（10業態・客室10室以下、稼働確認施設ベース、N=27,249施設・2026年9月時点）

京都府が1,271施設で突出し、沖縄県802施設、長野県680施設が続く。上位3府県だけで、この10業態・10室以下の全国分布のうち大きな塊を占める。京都は町家改修、沖縄は一棟貸し、長野はペンション・山小屋型と、集積の中身は異なるが、いずれも既存建物の改修が新規供給の主要な経路になっているエリアという点で共通する。改修に確認申請が必要になれば、設計者の関与、構造・省エネ関係図書の作成、審査期間の確保という追加工程がそのまま事業スケジュールに乗る。集積の厚いエリアほど、地域の設計事務所・確認検査機関の処理能力が新規供給のボトルネックになりうる。町家ストックがどこにどれだけ残り、どの都市が第2極を形成しているかは町家宿1,537施設の88%が京都に集中で地図化している。

小旅館の集積は別の地図を描く。旅館業態のみで10室以下を数えると、静岡県199施設、大分県178施設、長野県157施設、岐阜県125施設、神奈川県121施設、兵庫県119施設と、温泉地を抱える県が並ぶ。町家・一棟貸しの集積地と旅館の集積地は重ならないため、影響は「観光地全般」ではなく「小規模宿が厚い特定エリア」に集中して現れると見るのが実態に近い。

供給パイプライン統計には写らない — 小規模改修は建築計画の1%台

この帯の供給が持つもう一つの特徴は、統計上の可視性が低いことである。国土交通省「建築物動態統計調査」に基づく建築計画データから、ホテル・宿泊用途を含む計画を床面積帯で分けると、構成は極端に偏る。

出典：国土交通省「建築物動態統計調査」よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成（床面積が記録されている計画のみ集計）

新築の計画では、床面積が記録されている3,980件のうち3,631件（91.2%）が500㎡超であり、200㎡以下はわずか45件（1.1%）にとどまる。増築・改築・用途変更など非新築の計画（217件）でも、床面積判明分189件のうち167件（88.4%）が500㎡超で、200㎡以下は12件しかない。

これは「小規模な宿の供給が実際に少ない」ことを意味しない。むしろ逆で、稼働中施設の37.9%が10室以下という実態と対照させると、小規模帯の供給の大半は建築計画統計に現れない経路——確認申請を要しない改修——から生まれてきたと読むのが自然である。2025年4月の改正は、この見えにくい供給経路の一部を確認申請という可視の手続きの中に引き込む方向に働く。

実務者にとっては手続きコストの増加だが、供給を予測する側にとっては、これまで統計の外にあった小規模改修の一部が計画データに載り始めることを意味する。もっとも、建築計画データの未来年は確認申請ベースであり、今後の申請追加で件数は増加する見込みである。現時点の数字は確定パイプラインの下限値として読むべきものだ。

既存不適格の遡及適用は同時に合理化されている

改正を手続き負担の増加としてのみ捉えると、片面しか見ないことになる。同じ一連の法改正では、既存不適格建築物の改修に対する現行基準の遡及適用が合理化されている。

国土交通省の説明資料によれば、従来は既存不適格建築物について増改築、大規模の修繕・大規模の模様替、用途変更を行う場合、原則として建築物全体を現行基準に適合させることが求められ、増改築部分とは空間的・性能的に関係のない部分まで防火・避難規定や集団規定への適合を要求されていた。所有者の時間的・費用的負担が大きいとの指摘を受け、法第86条の7・第87条の改正により、次のような合理化が図られた。

出典：国土交通省「建築基準法・建築物省エネ法 改正法制度説明資料」（令和6年9月）よりホテルバンク編集部作成

とりわけ2番目の接道義務に関する合理化は、路地の奥にある町家や、現行の接道規定を満たさない既存建物を宿にする計画にとって意味が大きい。従来はこの一点で計画が成立しなかったケースが、大規模の修繕・模様替の範囲であれば道が開く可能性がある。確認申請が必要になる代わりに、申請したうえで通せる範囲が広がった——構図としてはこう理解するのが正確だろう。歴史的建築物については、法第3条第1項第3号に基づく適用除外条例という別ルートも用意されており、その運用実態は建築基準法の適用除外条例は31自治体 — 歴史的建築物を宿に変える3条3号ルートで整理している。

用途変更の200㎡は別の話 — 第87条の準用範囲

コンバージョンでは用途変更の手続きも論点になる。法第87条第1項は「建築物の用途を変更して第六条第一項第一号の特殊建築物のいずれかとする場合（当該用途の変更が政令で指定する類似の用途相互間におけるものである場合を除く。）においては、同条（中略）の規定を準用する」と定める。

準用の対象は第一号に限られている。したがって、住宅を宿に変える場合でも宿泊用途に供する部分の床面積の合計が200㎡以下であれば、用途変更としての確認申請は要しない。この点は2025年の改正では変わっていない。実務でしばしば混同されるが、「用途変更の200㎡」と「新2号の判定に使う延べ面積200㎡」は別の基準であり、前者は用途部分の床面積、後者は建物全体の延べ面積を見る。

結果として、住宅を200㎡以下の宿に転用する木造2階建てのプロジェクトでは、用途変更の確認申請は不要だが、主要構造部の過半に及ぶ改修を行えば大規模の修繕として確認申請が必要になるという、一見ねじれた組み合わせが生じうる。工事内容を主要構造部の過半に達しない範囲に設計すれば手続きを回避できる一方、耐震・断熱性能を本格的に上げようとすれば申請側に回る。設計の初期段階でどちらの道を取るかを決めておかないと、後戻りのコストが大きい。なお、営業許可の取得可否や具体の用途上の扱いは所管の特定行政庁・保健所の判断によるため、計画の早い段階での事前相談が前提となる。

改修投資の回収環境 — 小旅館集積県の単価水準

手続きが増えれば、その分の設計費・審査期間が改修予算に乗る。回収側の環境はどうか。小規模旅館の集積が厚い県について、旅館業態の推定成約ADRを前年同月と比較した。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（旅館業態・県別中央値。N=静岡463／大分317／長野515／岐阜234／群馬278／京都202施設）

単価の方向は県によって割れている。長野・岐阜・群馬は前年同月比プラスを維持する一方、静岡・大分・京都はマイナスで着地した。改修による付加価値向上が単価に反映しやすい環境かどうかは、全国一律ではなくエリアごとに判断する必要があることを示す結果である。手続きコストの増分を単価転嫁で吸収する前提を置くなら、県単位の水準推移を確認したうえで事業計画を組み立てたい。

裏を返せば、単価が横ばい以上で推移しているエリアには、改修投資が回収しやすい素地がある。上表の6県はいずれも小規模旅館が100施設以上集積しており、既存ストックの厚みという意味では改修案件の母数が大きい。資金の出し手にとっては、案件の物理的な条件（階数・延べ面積・宿泊用途部分の面積）と、その所在県の単価環境をセットで見る枠組みが有効になる。

まとめ — 判定に必要なのは3つの数字だけ

2025年4月以降、小さな宿の改修が確認申請を要するかどうかは、次の3点を順に確認すれば整理できる。

第一に、宿泊用途に供する部分の床面積が200㎡を超えるか。超えるなら第一号建築物であり、改正前から建築も大規模の修繕・模様替も確認申請の対象である。この帯に改正の影響はない。

第二に、200㎡以下なら、建物が2階建て以上か、または延べ面積が200㎡を超えるか。どちらかに当たれば新2号建築物であり、大規模の修繕・模様替が新たに確認申請の対象になった。区域の内外は問わない。

第三に、計画している工事が主要構造部（壁・柱・床・はり・屋根・階段）の一種以上について過半に及ぶか。及ばなければ大規模の修繕・模様替には当たらない。

出典：建築基準法第2条・第6条第1項・第6条の4・第87条（e-Gov法令検索 現行条文）、国土交通省「建築基準法・建築物省エネ法 改正法制度説明資料」（令和6年9月）よりホテルバンク編集部作成

この3点で判定が付く帯に、稼働中の宿の相当部分が入っている。客室10室以下の施設は10,314施設・全体の37.9%を占め、京都・沖縄・長野をはじめとする特定エリアに集積している。同時に、既存不適格建築物の遡及適用は接道義務を含めて合理化されており、手続きの入口が増えた分だけ通せる範囲も広がった。改修計画の初期段階で階数と面積を確定させ、主要構造部にどこまで手を入れるかを設計判断として明示的に置く——それが2025年4月以降のリノベ型宿泊事業に共通する実務の起点になる。

なお本記事は公表資料に基づく一般的な整理であり、個別案件における法適用の可否は所管の特定行政庁および指定確認検査機関の判断による。計画の早い段階で建築士および所管窓口への確認を行うことを前提としてお読みいただきたい。

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