病院近くのホテル、20病院で2km圏ゼロ — 特定機能病院88カ所の宿泊供給を集計

特定機能病院88施設のうち20施設は、半径2km圏に掲載ホテルが1軒もない

厚生労働省が公表する「特定機能病院の承認状況」によれば、2026年4月24日現在の承認施設は88である。内訳は大学病院本院を中心とする特定機能病院Aが79、国立高度専門医療研究センター等を対象とする特定機能病院Bが4、がん専門病院等の「その他の特定機能病院」が5となる。本稿はこの88施設すべての住所を測地し、各病院を中心とする半径1km・2km・3km・5kmの円内にある宿泊施設を集計した。

結果は、はっきりと二極化していた。半径2km圏に50施設以上の掲載ホテルを持つ病院が20ある一方で、掲載施設が1軒も無い病院が20ある。半径1km圏まで絞ると、掲載施設ゼロは38病院と全体の4割を超える。88病院の中央値は2km圏で4〜5施設・約360室にとどまり、平均値（33施設）を大きく下回る。都心の大学病院が平均値を引き上げているだけで、標準的な特定機能病院の周辺には、まとまった客室が存在しない。

最寄りの掲載施設までの距離は、中央値で709m。徒歩10分弱の圏内に1軒はある、というのが標準像である。ただし1.5km以上離れている病院が23、3kmを超える病院が6ある。付き添いや前泊のように「荷物を持って、決められた時刻までに病院へ着く」性格の滞在では、この距離差はそのまま利便性の差になる。

全国の掲載施設分布マップ — 青が供給の厚い病院圏、赤が2km圏に掲載施設なし

円の大きさは半径2km圏の掲載客室数、色は供給の厚みを表す。三大都市圏の中心部に位置する大学病院・がん専門病院は例外なく厚い供給を持つ一方、キャンパス移転や郊外立地を経た国立大学病院、および丘陵地に立地する私立医科大学病院で、掲載施設ゼロの円が並ぶ。

需要の性格 — 平日中心・連泊・低キャンセル率。稼働の谷は日曜と月曜にある

医療に関連する宿泊需要は、観光需要とは性格が異なる。外来診療・手術・検査入院は平日に組まれるため、前泊や付き添いの発生も平日側に寄る。滞在は入院期間や治療スケジュールに従うため連泊になりやすく、旅程が「予定」ではなく「必要」で決まるためキャンセルが起きにくい。加えて、来訪の目的が観光ではないので、季節性や天候の影響を受けにくい。本稿ではこの需要の規模を推計しないが、「性格」としてはこう整理できる。この性格を持つ需要を事業として成立させる条件は、医療滞在ホテル投資の成立条件で都市クリニック近接型とリゾート療養型に分けて整理している。

ここで、既存のビジネスホテルの稼働がどの曜日で薄くなっているかを確認しておきたい。全国のビジネスホテルの曜日別の稼働率（OTA掲載在庫ベース・推定、2026年5月7日〜8月31日チェックイン）を集計すると、土曜が91.9%で最も高く、日曜が82.4%、月曜が85.3%で谷になる。土曜と日曜の差は9.5ポイント、土曜と月曜の差は6.6ポイントある。

日曜と月曜の谷は、レジャー需要が抜け、ビジネス需要がまだ立ち上がっていない時間帯である。医療関連の滞在は、まさにこの時間帯に発生しやすい性格を持つ。なお、ここで示したのは都道府県・カテゴリ単位の水準であり、病院圏そのものの稼働率ではない。個別の病院近接エリアの稼働を直接観測しているわけではなく、県・業態の水準から需要の入り込む余地を読み取っている点にご留意いただきたい。この谷をどう閉じるかという論点は、観光白書2026「稼働の谷を閉じる」で曜日別OCCの側から掘り下げている。

供給の厚い病院圏 上位15 — 都心大学病院の2km圏には2万室超が並ぶ

上位を占めるのは、東京・大阪・札幌の都心に立地する病院である。半径2km圏の掲載客室数では東京慈恵会医科大学附属病院が33,443室で最も多く、国立がん研究センター中央病院が29,545室、聖路加国際病院が28,409室と続く。いずれも周辺に大規模なビジネス・観光需要が既にあり、医療需要は多数ある需要のひとつとして吸収されている。この帯では、医療関連の滞在に的を絞った商品設計が価格に反映されにくい。

逆に言えば、医療機関近接という立地要因が意味を持つのは、周辺に他の需要源が乏しい病院圏である。次にそちらを見る。

2km圏に掲載施設がない20病院 — 供給余地はどこにあるか

この20病院には共通した立地の特徴がある。ひとつは大学キャンパスと一体で郊外に配置された国立大学病院である。岐阜大学医学部附属病院（岐阜市柳戸）、福井大学医学部附属病院（吉田郡永平寺町）、富山大学附属病院（富山市杉谷）、宮崎大学医学部附属病院（宮崎市清武町）、香川大学医学部附属病院（木田郡三木町）などが該当する。もうひとつは、丘陵地や住宅地に立地する私立医科大学病院で、聖マリアンナ医科大学病院（川崎市宮前区菅生）、愛知医科大学病院（長久手市）、藤田医科大学病院（豊明市）、杏林大学医学部付属病院（三鷹市新川）がここに入る。

興味深いのは、供給が「無い」のではなく「離れている」ケースが多い点である。旭川医科大学病院は半径3km圏の掲載施設がゼロだが、5km圏には31施設4,166室がある。旭川駅前に供給が集中しているためだ。秋田大学医学部附属病院も2km圏はゼロだが、3km圏には16施設2,744室と厚い。つまり、これらの都市では宿泊供給そのものは足りているが、その配置が駅前に寄っており、病院前という需要地点との間に2〜3kmの距離が残っている。既存施設にとっては送迎や連泊プランで距離を埋める余地、開発側にとっては需要地点に寄せた小規模施設のアップサイドが、それぞれこの距離のなかにある。

一方、福島県立医科大学附属病院のように5km圏でも1施設16室、自治医科大学附属病院のように5km圏で1施設31室というケースもある。この帯では、宿泊供給そのものが商圏として成立していない可能性と、需要が病院の運営する滞在施設や近隣自治体の宿に分散している可能性の双方が考えられ、OTAの公開情報だけでは判別できない。実際、北海道大学病院・旭川医科大学病院・札幌医科大学附属病院・九州大学病院などは、患者家族向けの宿泊施設（ファミリーハウス）を病院自身または関連団体が運営していることを公表しており、こうした施設は本稿の集計には含まれない。

病院圏の価格水準は市区の水準とほぼ同じ — 中央値102.4%

次に価格を見る。各病院の半径2km圏にある掲載施設の推定成約ADRの中央値を、その病院が所在する市区の推定成約ADRと比較した。対象は圏内の集計対象が5施設以上、かつ市区側の集計対象が10施設以上ある36病院である。

36病院の対市区比は中央値102.4%、うち13病院が市区水準を下回った。つまり、病院近接という立地は現時点で価格に明確なプレミアムとして表れていない。ばらつきの大半は病院の立地そのもの（観光地に近いか、駅前か）で説明でき、医療機関の存在が単価を押し上げている構図は、少なくともエリア集計のレベルでは確認できなかった。

この読み方には注意点がある。半径2kmの円は行政区界と一致しないため、政令指定都市の区をまたぐ病院では比較対象の市区がずれる。京都大学医学部附属病院の128.9%は左京区との比較だが、2km圏には東山区・中京区の観光地立地の施設が入る。がん研究会有明病院の143.7%も、2km圏に湾岸のホテルが含まれることが効いている。逆に言えば、こうした立地要因を差し引いた「純粋な医療近接プレミアム」は、現状ほぼゼロと見るのが妥当である。

ここに収益機会がある。医療関連の滞在は連泊・低キャンセルという性格を持ち、平日と日曜という稼働の谷に入る。この需要を明示的に取りにいく商品設計（連泊料金、静粛性、洗濯機能）は、価格ではなく稼働の底上げと販管費の低減で効いてくる。単価プレミアムが立っていないということは、その分の伸びしろが手つかずで残っているということでもある。

立地評価 — 用途地域・容積率・地価から見た開発可能性

供給余地のある病院圏で、実際に施設を建てられるのか。国土交通省の不動産情報ライブラリから、代表3地点の用途地域・容積率・公示地価・最寄駅を取得した。同じ枠組みで主要商圏の開発余地を測った結果はホテルはどこに建てられるかにまとめてあり、本稿の病院圏はその比較対象として読むと位置づけが掴みやすい。

3地点の条件差は極端である。順天堂医院（文京区本郷）の最寄公示地価は1平方メートルあたり373万円、前年比+19.6%。杏林大学病院（三鷹市新川）は46.1万円で+4.5%、岐阜大学病院（岐阜市柳戸）は5.63万円で前年比0.0%。地価の開きは約66倍に達する。一方で用途地域はいずれも住居系で、容積率は文京区の敷地でも300%、三鷹で200〜300%、岐阜で200%と、宿泊施設としては控えめな水準にとどまる。

注目したいのは杏林大学病院の交通条件である。半径3km圏で最も近い鉄道駅はつつじヶ丘駅（京王電鉄）の約2,345m、次いで仙川駅の約2,452m。駅からの徒歩到達がそもそも成立しない立地で、かつ半径2km圏に掲載ホテルが存在しない。駅前立地という従来の評価軸では低く出るが、医療機関近接という軸で見れば、代替の効かない位置にある。

建設費の2段階試算

仮に60室・長期滞在仕様（1室22平方メートル、簡易キッチンとランドリーを備える想定）の施設を考えると、客室部分比率65%として延床面積は約2,031平方メートル（約614坪）となる。建設費はまず2025年の実績値で試算し、次に建設期間中のインフレを織り込む。

この試算が示すのは、新築による参入は建設費がボトルネックになるということである。2025年の建築費は全構造平均195.2万円/坪、S造240.5万円/坪と過去最高水準にあり、2022年の141.3万円/坪（S造・全国）から大きく上昇した。60室規模では建設費が総投資の8〜9割を占め、地価が安い岐阜でも利回りは5%台にとどまる。逆に言えば、建設費の高止まりは新規供給を抑制する要因でもあり、既存施設にとっては競争環境が緩和されるアップサイド要因でもある。

感度分析 — 単価と稼働の前提が利回りをどこまで動かすか

前掲の利回り（三鷹4.0%／岐阜4.7%、いずれもインフレ織込後の総投資額に対する値）は、想定ADRと想定稼働率という2つの仮定の上に乗っている。この2つを動かしたときに事業性がどう振れるかを、3シナリオと2軸のグリッドで確認する。悲観ケースの想定ADRには、各施設の所在市で実際に観測されている推定成約ADRの中央値を置いた（三鷹市9,950円・集計対象1施設／岐阜市8,614円・集計対象32施設、いずれも2026年1〜8月）。稼働率の振れ幅は、所在県のビジネスホテルの曜日別変動幅（東京都4.9ポイント、岐阜県12.2ポイント）を踏まえて設定している。

幅は小さくない。三鷹は3.1%から4.7%、岐阜は2.9%から5.6%まで振れる。とりわけ効くのは単価のほうで、想定ADRが所在市の実勢水準まで下がると、両地点とも利回りは3%を割り込む水準に近づく。逆に言えば、この試算が4%台に載っているのは「長期滞在仕様の商品が周辺実勢を上回る単価を取れる」という前提に依存している。連泊・低キャンセルという需要の性格は稼働側に効くが、稼働を5ポイント積み上げても利回りの改善は0.2〜0.3ポイントにとどまる。単価の前提が崩れたときの落差のほうが大きい。

より現実的なのは、既存施設のコンバージョンと改装である。医療需要が期待できる病院圏で、駅前ではなく病院寄りに立地する既存のビジネスホテル・旅館は、建物を取得して長期滞在仕様に改装すれば、新築の3分の1以下の投資で同じポジションを取れる。事例として、国立がん研究センター東病院（千葉県柏市）の敷地内には2022年7月に三井ガーデンホテル柏の葉パークサイド（145室）が開業しており、病院から約122mという距離で運営されている。医療機関と宿泊事業者の連携という形は、すでに現実の選択肢になっている。

商品仕様の伸びしろ — ランドリー設備が話題になる施設は42.1%

最後に、いま病院近接の施設がどのような商品性を持っているかを、宿泊者の口コミから確認する。特定機能病院の半径2km圏にあるビジネス・シティホテル（口コミ150〜1,200件の施設、N=1052施設）と、全国の同カテゴリのホテル（同条件、N=808施設）で、口コミに登場する話題の出現率を比較した。

ランドリー設備が口コミで話題になる施設は、病院2km圏では42.1%、全国平均では28.6%。病院近接の施設は既に長期滞在対応でやや先行している。静粛性が話題になる割合も97.6%と全国（90.2%）を上回る。一方で、朝食ビュッフェが話題になる割合は54.5%で全国の68.4%を下回り、客室内の冷蔵庫・ポットに言及がある施設は15.2%にとどまる。

裏を返せば、病院近接の立地にありながらランドリー設備が話題に上がらない施設が約6割ある。連泊が前提の滞在では、洗濯機能・簡易な調理設備・静かな客室環境・チェックアウト後の荷物預かりといった要素が、価格以上に選択を左右する。既存のビジネスホテルが客室を大きく作り替えることなく取りにいける領域であり、共用部のランドリー増設や連泊清掃の運用変更といった、比較的小さな投資で成立する改装余地がここにある。

集計方法と対象範囲

母集団は厚生労働省「特定機能病院の承認状況（令和8年4月24日現在）」に掲載された88施設。各施設の住所を国土地理院の位置参照情報で測地し、その座標を中心とする半径1km・2km・3km・5kmの円内にある宿泊施設をメトロエンジンリサーチの施設マスターから抽出した。集計対象はホテル・旅館（ビジネス／シティ／リゾート／旅館／デラックス／カプセル）に限り、ゲストハウス・ペンション・民宿・簡易宿所は含めていない。

さらに、2026年1〜8月にOTA上で販売が確認できた施設のみを「掲載施設」として計上した。マスター上は半径2km圏に延べ4,369施設が存在するが、うち販売が確認できたのは延べ2,904施設（66.5%）である。休館中の施設や、OTAを利用していない施設は集計から外れる。したがって本稿の客室数は「OTAで販売されている客室」の下限値であり、実際の宿泊キャパシティはこれを上回る。病院が運営する患者家族向け宿泊施設も含まれない。

ADRは各施設の2026年1〜8月の推定成約ADRの月次値を施設ごとに中央値化し、それを圏内で再度中央値化した。市区の比較値は同期間の市区単位の推定成約ADRの中央値である。稼働率は都道府県×業態単位のOTA掲載在庫ベースの推定値で、病院圏単位では算出していない。