都市計画道路の未改良2.2万km — 計画線がかかる敷地に建つのは2〜3階、53条許可2026

用途地域を確認し、容積率と高さ制限を確認し、それでも建てられない敷地がある。都市計画道路の計画線が敷地にかかっている場合だ。この区域では都市計画法53条の許可が必要で、原則として階数2以下・地階なし・木造や鉄骨造といった「容易に移転し、又は除却することができる」建築物しか認められない。中高層のホテルは、そもそも建築確認の手前で止まる。

本稿は、この「第3の縦割りレイヤー」を扱う。当社の既刊では、航空法の高さ制限45mとホテル開発と京都のホテル用地、高さ20m規制で1室土地コスト+25%が高さ規制を、ホテル用地の土壌汚染とホテル用地の埋蔵文化財リスクが地下の障害を扱ってきた。都市計画施設（道路等）の区域という制約は当社で未着手であり、本稿はその空白を埋める一編である。全国の未改良延長を国土交通省「都市計画現況調査」から集計し、9つの自治体の許可運用を比較し、計画線がかかる敷地で成立する宿泊業態と必要ADRを逆算した。

都市計画法53条 — 建築確認の手前にあるもう一つの許可

都市計画施設の区域または市街地開発事業の施行区域内で建築物を建築しようとする者は、都市計画法53条により都道府県知事等の許可を受けなければならない。ここでいう都市計画施設には、道路・公園・河川・下水道などが含まれるが、面積・延長ともに最も広く分布しているのが都市計画道路である。

許可の基準は同法54条3号に定められている。国が示す原則は、階数が二以下で地階を有しないこと、主要構造部が木造・鉄骨造・コンクリートブロック造その他これらに類する構造であること、そして容易に移転し、又は除却することができると認められることの3点である。将来の道路事業に着手したときに支障とならない建物、という考え方が基準の背景にある。

この基準が意味するところは明快だ。地下階を掘ることができず、鉄筋コンクリート造の中高層も認められない。都市部の宿泊特化型ホテルが標準的に採る「RC造・地上10数階・容積率をフルに消化」という形は、計画線がかかった段階で選択肢から外れる。用途地域が商業地域であっても、容積率が600%であっても、この制約は別の系統から独立してかかってくる。用途規制・高さ規制と並ぶ第3のレイヤーだと述べたのはこのためである。用途地域と容積率の側から同じ問いを立てたホテルはどこに建てられるか — 用途地域・容積率・地価で読む主要5商圏の開発余地2026と併せて読むと、一つの敷地に何系統の制約が重なるのかが立体的に見えてくる。

3階まで認める運用が広がっている — 9自治体の許可基準比較

一方で、法定の原則を厳格に適用し続けている自治体ばかりではない。長期にわたって事業着手の見込みが立たない路線について、階数の上限を3階まで引き上げる運用が各地で導入されている。実際に公表資料で確認できた9つの自治体の基準を並べたのが次の表である。

出典：各市区公表資料（各自治体ウェブサイト、2026年9月閲覧）よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成（N=9自治体）

整理すると、緩和運用の設計は大きく3類型に分かれる。第1に、整備優先度で線引きする型（仙台市・名古屋市・江戸川区）。優先整備路線・整備優先路線に指定されている区間では法定の2階基準が維持され、それ以外の区間で3階が認められる。第2に、時間経過と着手見込みで線引きする型（佐世保市）。決定から相当期間が経過し、近い将来の事業着手が見込まれないことを条件とする。第3に、区域を限定せず一律に3階を認める型（調布市・横浜市・目黒区・中野区・鎌倉市）である。

用地取得前のスクリーニングという観点で実務的に重要なのは、第1類型の存在である。同じ市内でも路線ごとに階数上限が変わるため、「その市が3階を認めているか」ではなく「その路線が優先整備路線に指定されているか」まで下りて確認する必要がある。名古屋市が事前の区域確認書提出を求めているのは、この線引きを行政側で確定させる手続きにほかならない。また中野区のように、道路・公園・河川で階数上限が異なる自治体もある。敷地にかかっているのが道路なのか河川なのかで結論が変わる。

全国の未改良延長は22,313km — 計画の31.6%に計画線が残る

では、この制約がかかりうる範囲はどれくらいの広さなのか。国土交通省「都市計画現況調査」（令和6年3月31日現在）の都道府県別データを47ファイルすべて集計した結果、全国の都市計画道路（全種別合計）の計画延長は70,598.6km、うち改良済は48,285.9kmだった。差し引いた未改良延長は22,313kmで、計画延長の31.6%にあたる。このうち8,140.8kmは「概成済」、すなわちおおむね道路として機能しているが計画幅員には達していない区間であり、拡幅予定部分には計画線が残っている。

都道府県別に未改良延長を並べると、上位は人口集積地と重なる。愛知県1,156.7km、東京都1,129.8km、千葉県1,101.0kmが1,000kmを超えた。ただし絶対延長は都道府県の面積と計画総量に比例するため、投資判断で見るべきは比率のほうである。未改良率では滋賀県53.6%、岐阜県46.5%、奈良県43.7%、徳島県43.5%、三重県43.3%が上位に並び、計画の4割超が未改良のまま残っている。逆に沖縄県14.0%、島根県15.8%、広島県17.7%は整備が進んでおり、計画線に当たる確率は相対的に低い。

出典：国土交通省「都市計画現況調査」（令和6年3月31日現在）よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成（全47都道府県を集計、うち未改良延長上位20を表示）

ここで一点、読み方の注意がある。未改良延長が長い＝その市場が使いにくい、ということではない。都市計画道路は主要な動線に沿って決定されるため、未改良延長が長い地域とは、裏を返せば「幹線沿いに、まだ高度利用されていない土地が相対的に多く残っている地域」でもある。ロードサイド型・郊外型の宿泊施設を検討する場合、計画線は避けるべき地雷であると同時に、地価が抑えられた用地が出てくる理由でもある。実際、当社の既刊ロードサイドホテル遊休地活用スキーム再評価2026で扱った低層・少客室のモデルは、53条の許可基準と構造的に相性がよい。

2階建てで成立する業態は、いま供給の56.6%を占めている

階数2〜3階・地階なし・木造または鉄骨造という制約条件を満たす宿泊業態は何か。当社が把握する新規開業データで確認すると、この条件はいま日本で最も数の多い開業形態と一致している。

2026年に開業が確認できた1,425軒のカテゴリ内訳を見ると、貸別荘683軒が最多で、コテージ65軒、民宿23軒、ペンション14軒、グランピング13軒、ロッジ8軒が続く。これら平屋〜2階建てを標準とする業態の合計は806軒、全体の56.6%を占める。2025年も同様で、1,743軒中961軒（55.1%）が同じグループだった。開業施設の平均客室数は2026年で26室、2025年で24室である。市場の量的な中心は、すでに低層・小規模の側にある。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（OTA掲載確認ベース、2026年開業確認 N=1,425施設）

ただしこの数字には観測上の制約がある。開業データはOTA掲載の確認をもとにしているため、掲載が開業の数ヶ月前からしか出ない構造上、直近以降の月は今後の掲載で件数が増加する。2026年の月別内訳が1月241軒から9月以降は月20軒前後に見えるのは供給の減速ではなく観測のリードタイムであり、年間の実数はここから増える。カテゴリ構成比についても、母集団が今後増える前提で読む必要がある。

逆に、ビジネスホテル188軒・シティホテル43軒といった中高層前提の業態は、合計しても全体の16.2%にとどまる。計画線がかかる敷地は「ホテルが建たない土地」ではなく、「1,425軒のうち806軒が採っている形なら建てられる土地」と捉えるのが、実態に沿った整理である。

必要ADR逆算 — 木造2階建ては¥9,500、RC造7階建ての¥9,800を下回る

ここからが投資判断の核心である。容積を積めない敷地で、1室あたりの土地コストはどれだけ重くなり、成立に必要なADRはどこまで上がるのか。敷地1,000㎡を共通の前提として、4つのケースを試算した。

前提は次のとおり。客室原単位は共用部を含む延床ベースで35㎡／室、稼働率75%（通年・試算前提）、GOP率45%、目標NOI利回り5%とする。GOP率はインヴィンシブル投資法人が開示する運営91物件の実績38.9%（2024年12月期）と、宿泊特化型の業界目安50〜60%（インヴィンシブル投資法人IR説明資料）の間をとり、低層・少客室の運営効率を考慮して保守的に45%を採用した。建築費坪単価は国土交通省「建築着工統計」に基づく2025年のホテル・旅館用途の構造別平均（RC造202.6万円、鉄骨造240.5万円、木造138.2万円）を用いている。客室原単位35㎡／室という前提の置き方については、実際の建築計画31件から1室あたり建築費を逆算したホテル1室の建築費は2,067万円で詳しく検証している。

敷地1,000㎡・土地単価30万円/㎡・客室原単位35㎡・稼働率75%（通年・試算前提）・GOP率45%・目標NOI利回り5%の前提。出典：国土交通省「建築着工統計」（2025年、構造別坪単価）／インヴィンシブル投資法人 開示資料よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算

結果は直感に反する。1室あたりの土地コストだけを見れば、計画線がかかるケースBは2.62百万円→8.75百万円と3.3倍に膨らむ。容積を積めない分、同じ土地代をより少ない客室数で負担するのだから当然である。ところが総投資額／室ではケースW（木造2階）が23.4百万円と最も軽く、ケースA（RC造7階）の24.1百万円を下回った。必要ADRも¥9,500対¥9,800で、木造2階建てのほうが低い水準で成立する。

理由は建築費原単位の差にある。木造の坪単価138.2万円は、RC造202.6万円の68%、鉄骨造240.5万円の57%にすぎない。容積を積めないことによる土地コストの不利を、構造を落とすことによる建築費の有利が上回る領域が存在する。ここが、計画線のかかる敷地に投資機会が生まれる構造的な理由である。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算（前提は上表と同一、土地単価のみ変動）

ただしこの逆転には成立レンジがある。土地単価を動かして交点を求めると、木造2階建てがRC造7階建てを下回るのは概ね33万円／㎡以下の領域である。それを超えると、土地コストの比重が建築費差を上回り、容積を積めるケースAが優位に転じる。100万円／㎡では必要ADRがケースA ¥12,300に対しケースW ¥17,800、ケースB ¥22,200と差が開く。都心商業地で計画線に当たった場合の影響が大きく、地方・郊外では小さいという整理になる。

3階まで認める運用の価値もここで定量化できる。ケースC（鉄骨造3階）はケースBに対し客室数が34室から51室へ50%増え、必要ADRは¥13,900から¥12,700へ8.6%下がる。冒頭の表で見た9自治体のような運用がある市場では、同じ計画線でも成立ラインが1割近く緩む。用地スクリーニングの段階で、当該自治体の許可基準を確認する実務的な意味はここにある。なお、3階という上限が木造でどこまで現実的なのかは構造側の論点で、着工統計7,432棟から構造別の到達階数を実測した木造ホテルの㎡単価はRC造の62.8%、届く階数は3階までが参考になる。

3シナリオと2軸感度 — 必要ADRがどこまで振れるか

ここまでの必要ADRは、稼働率75%（通年・試算前提）・GOP率45%・目標NOI利回り5%という単一の前提に立った点推定である。実際の用地スクリーニングでは、運営前提が外れたときにどこまで振れるかを併せて見る必要がある。まず運営前提を3水準に振ったのが次の表である。

出典：国土交通省「建築着工統計」（2025年、構造別坪単価）、Turner & Townsend 建設費予測よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算

悲観シナリオでも順位関係は変わらず、木造2階建て（¥13,100）がRC造7階建て（¥13,900）を下回った。稼働率とGOP率は両ケースに同じ比率でかかるため、構造選択の優劣は運営前提ではなく土地単価と建築費原単位の関係だけで決まる。逆に言えば、悲観側で成立しなくなるのは両ケースとも同時であり、計画線の有無が下振れ耐性の差を生むわけではない。

次に、木造2階建てケースについて土地単価と稼働率の2軸で必要ADRを展開した。左上（低単価・高稼働）ほど成立ラインが低い。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算（前提は表2と同一、稼働率と土地単価のみ変動）

読み方は2つある。第1に、必要ADRは稼働率に反比例するため、稼働率が75%から65%へ10ポイント下がると必要ADRは約15%上昇する。土地単価30万円／㎡なら¥9,500から¥11,000への移動にあたり、これは同じ敷地で土地単価が10万円／㎡上がるのとほぼ同じ負担である。運営前提の精度は、用地の値付け精度と同じ重みを持つ。

第2に、RC造7階建てとの逆転点である土地単価33万円／㎡は、この表のどの行でも変わらない。稼働率もGOP率も両ケースに等しくかかるため、比率で決まる交点は運営前提から独立している。用地スクリーニングの段階では、稼働率の想定を詰める前に土地単価だけで低層／中高層の向き不向きを一次判定できる、ということでもある。

建設費インフレを織り込むと必要ADRは1割弱上がる

上表は2025年時点の建築着工統計に基づく実績ベースの試算である。実際の開発では設計・確認申請・施工に数年を要するため、着工から竣工までの建設費上昇を織り込む必要がある。

Turner & Townsendの建設費予測では、日本の年間上昇率は2025年+5.6%、2026年+5.3%、2027年+5.0%とされ、2027年以降は上昇ペースが緩やかになるものの高止まりが続くと見込まれている。2028年開業・工期12ヶ月を想定すると施工の中間時点は2027年半ばとなり、2025年半ばからの2年間で約10.6%の上昇を見込むことになる。これを反映した場合の必要ADRは次のとおりである。

出典：国土交通省「建築着工統計」（2025年）、Turner & Townsend 建設費予測よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算。土地単価30万円/㎡の前提

いずれのケースも必要ADRは6〜9%上昇するが、順位関係は変わらない。むしろ建築費上昇は中高層側でより大きな絶対額の負担となるため、木造低層の優位はわずかに広がる方向に働く。加えて、建設費高騰は新規供給そのものを抑制する。JLLの分析では日本の新規供給率は1.7%と、最も高いベトナムの21.3%をはじめとするアジア太平洋の他国を大きく下回っており、既存ストックとの競合が緩和されるというアップサイド要因もある。

見直しが進めば含み価値になる — 市区町村の53.9%が廃止・変更済

計画線は永久のものではない。都市計画決定の見直し（廃止・変更）が行われれば制約は外れ、その敷地は容積率をフルに使える土地に戻る。用地の含み価値を左右するのは、この見直しがどこまで進んでいるかである。

国土交通省が毎年公表している「未着手都市計画道路を有する市区町村の見直し実施状況」（令和7年3月末時点）によれば、全国の状況は次のように分布している。「全て都市計画の廃止・変更済」34.0%、「一部廃止・変更済」19.9%で、合わせて53.9%の市区町村が何らかの廃止・変更を実施済みだ。さらに「都市計画手続き中」2.4%、「候補路線を選定済」8.5%、「候補路線を選定中」17.3%が続き、見直しの検討に入っている市区町村を含めれば全体の8割を超える。「検証時期は未定」は8.1%にとどまる。

出典：国土交通省「未着手都市計画道路を有する市区町村の見直し実施状況」（令和7年3月末時点）

同資料の市区町村別一覧を集計すると（本稿で読み取った1,266行、東京都区部は「23区」として1行で計上）、都道府県ごとの進捗には幅がある。廃止・変更を実施済みの市区町村の比率が高いのは兵庫県89.7%（35/39）、福岡県82.2%（37/45）、大阪府77.5%（31/40）、三重県77.3%（17/22）。これらの市場では、長期未整備路線の整理が制度面で一巡しつつある。

一方、検証が現在進行中の市場もある。東京都は集計対象31行のうち29行が「廃止・変更の候補路線を選定中」に区分されており（残る2行は「全路線整備済み又は着手済」）、区部・多摩部を通じて検証作業が進んでいる段階にある。未改良延長1,129.8km（未改良率32.7%）という全国2位の規模と合わせて読むと、今後の見直し結果が用地価値に与える影響が相対的に大きい市場だと位置づけられる。北海道は「検証時期は未定」が98行中37行を占めるが、これは全線未着手路線が少数にとどまる自治体や、広域の道路計画との整合を待つ自治体が含まれるためで、各自治体が理由を個別に公表している。

アセットマネージャーが既存物件の建替え可否を確認する場面、地銀が担保評価で再建築可否を見る場面のいずれでも、確認すべき順序は同じである。第1に、敷地に計画線がかかっているか（都市計画図・国土数値情報の都市計画道路データ）。第2に、その路線が優先整備路線に指定されているか（自治体の整備プログラム）。第3に、当該自治体が3階までの緩和運用を持っているか。第4に、その市区町村が見直しの過程のどの段階にあるか。この4つが揃って初めて、「今どこまで建てられるか」と「将来どこまで建てられるようになりうるか」が分離して評価できる。

まとめ

都市計画道路の計画線は、用途規制・高さ規制とは別系統でかかる第3のフィルタである。全国の未改良延長は22,313km、計画延長の31.6%にのぼり、未改良率は滋賀県53.6%から沖縄県14.0%まで4倍近い開きがある。計画線がかかる敷地では都市計画法53条の許可が必要となり、法定基準は階数2以下・地階なし・木造や鉄骨造など移転除却の容易な構造に限られるが、確認できた9自治体はいずれも3階までを認める運用を持っていた。ただし整備優先路線では法定基準に戻る自治体もあり、市単位ではなく路線単位での確認が要る。

投資判断としては、容積を積めないことを構造選択で相殺できるかが分岐点になる。土地単価30万円／㎡の前提では、木造2階建て34室の必要ADRは¥9,500で、RC造7階建て114室の¥9,800を下回った。33万円／㎡程度が両者の交点であり、それ以下の地方・郊外市場では低層業態のほうが成立ラインが低い。市場の量的な中心もすでにそちら側にあり、2026年に開業が確認できた1,425軒のうち806軒（56.6%）が貸別荘・コテージなど平屋〜2階建てを標準とする業態だった。

そして計画線は固定ではない。市区町村の53.9%が既に廃止・変更を実施し、検討中を含めれば8割を超える。見直しが進めば容積制約が外れる敷地であり、その進捗をどう読むかが用地の含み価値を決める。「建てられない土地」ではなく「制約に合う業態を選べば使え、見直しが進めば価値が上がる土地」——それが計画線のかかった敷地の実像である。

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