簡易宿所×空き家活用2026：京都・大阪・那覇1棟貸しIRR分解 — 特区民泊終了後の制度収斂と3都市投資ポテンシャル

大阪市の特区民泊が2026年5月29日で新規受付を終了し、180日上限の住宅宿泊事業（民泊新法）か、365日通年営業可能な簡易宿所（旅館業）への二択へと選択肢が収斂する。一方で全国空き家数は900万戸（13.8%）と過去最多を更新（総務省 令和5年住宅・土地統計調査）、地方都市の旧家屋を宿泊施設に転用する1棟貸し投資が改めて視野に入る。本稿では京都市・大阪市・那覇市の3都市を対象に、簡易宿所ライセンス取得の実コスト、空き家率と用途地域、消防・建築費の地域差、そして5室規模1棟貸しモデルでの3都市別IRRを定量化する。

制度の三択が二択に絞られる — 特区民泊終了が示すライセンス・ヒエラルキー

日本の宿泊事業ライセンスは大きく3つに分かれる。住宅宿泊事業法（民泊新法、年間180日上限）、国家戦略特別区域法に基づく特区民泊（最低2泊3日、年間日数上限なし）、そして旅館業法に基づく簡易宿所（365日通年営業可能）である。このうち特区民泊は大阪市・大田区・千葉市など限定地域でしか取得できなかった独自制度だが、近隣住民の苦情急増（大阪市2024年556件・2025年7月時点314件）を背景に、大阪市は2026年5月29日をもって新規申請受付を停止する。認定事務も同年6月30日に終了する（出典：トラベルボイス2025年11月28日報道、大阪市公式告知）。

これにより、2026年6月以降に大阪エリアで新規参入する投資家の選択肢は事実上「民泊新法（180日上限）」か「簡易宿所（旅館業）」の二択に収斂する。年間日数の天井が180日と365日では、NOI（純営業収益）に2倍以上の差が生まれるため、本格投資なら簡易宿所一択というのが今後の構造である。一方、住宅宿泊事業法の届出件数は2026年1月15日時点で累計59,427件、廃止21,315件を引いた稼働届出住宅は38,112件にとどまる（出典：国土交通省 民泊制度ポータルサイト）。180日上限のキャップが事業性を制約し、約36%が既に撤退している実態を示している。民泊新法の延長線上で分散供給が価格帯・客層をどう吸収しているかは、民泊シェア10%時代、分散供給はどの価格帯・客層を吸収するかで京都・沖縄・東京の事例とともに掘り下げている。

空き家ストックの厚みと地域差 — 京都・大阪・那覇の構造比較

3都市の空き家率は対照的である。京都府は13.15%（全国38位、空き家数180,400戸）、大阪府は14.3%（全国34位、前回調査15.2%から0.9pt低下）、沖縄県は9.4%（全国46位、埼玉県に次ぐ全国2番目の低さ）と位置付けられる（出典：総務省 令和5年住宅・土地統計調査、沖縄県企画部統計課発表）。沖縄は人口増が続くため空き家ストック自体が薄く、那覇市の空き家率も9.7%にとどまる。

一方、大阪市内では西成区が空き家率25.92%と突出して高く、老朽長屋・連棟住宅が集中する西成・浪速・天王寺周辺は、ストック厚みでは全国屈指の1棟貸し転用候補地となる。京都府内では宮津市が34.48%と最も高く、放置空き家率18.68%だが、観光需要が地域分散しているため京都市中心部（下京区・東山区）に投資が集中する構造は変わらない。京都市中心部の町家ストックはメトロエンジンリサーチが追跡する範囲で655施設（平均1.4室規模）、貸別荘125施設・ゲストハウス256施設と、1棟貸しタイプが既に1,000施設を超える厚みで存在する。2026年の新規開業全体でも1棟貸し・貸別荘が主役になりつつある構造は、2026年新規開業の主役は「1棟貸し・貸別荘」で自炊×連泊適性の観点から整理している。

簡易宿所ライセンスの実取得コスト — 消防・建築の3つの境界線

簡易宿所ライセンスの取得実費は、物件規模と階段構造で大きく階段状に変動する。最大の境界線は3つある。第一に、建築基準法上の用途変更確認申請。延床面積200㎡を超えると建築確認申請（用途変更）が必要となり、構造計算・耐火基準の見直しで数百万円規模の追加投資が発生する。2019年の法改正で対象面積が100㎡から200㎡に引き上げられたため、150〜200㎡規模のコンパクトな1棟貸しはこの規制を回避できる（出典：国土交通省、行政書士ガイド各種）。

第二に、消防法上の設備区分。階段が1つしかない「特定一階段等防火対象物」に該当する建物では消防設備費が200万円以上となるが、特定小規模施設（300㎡未満・複数階段）であれば40〜50万円程度に収まる。無線式自動火災報知器が認められるため大幅にコスト圧縮が可能である。第三に、申請・行政書士費用で30〜60万円程度が標準である。総じて、地方都市の延床150〜200㎡・5室規模・複数階段の物件であれば、消防＋申請の合計で80〜200万円のレンジに収まる。一方、東京都心の3階建て・古い狭小物件で特定一階段に該当する場合は300万円超に膨らむケースもある。

地価と用途地域 — 取得コストと改装可能性の境界条件

3都市の中心部商業地の公示地価は、京都市下京区が平均188.2万円/㎡（前年比+9.30%）、大阪市平均131.7万円/㎡（同+8.46%）、那覇市商業地平均50.98万円/㎡（同+7.06%）と差がある（出典：国土交通省 令和8年地価公示）。土地価格の絶対水準では那覇が最も低く、坪単価ベースで京都の約4分の1という構造になる。ただし那覇市の場合、市内に十分な大きさの低未利用地が限られており、空き家ストックの厚みは京都・大阪に劣る点に留意が必要である。

用途地域の観点では、簡易宿所は旅館業法第2条の業種扱いとなるため、第一種低層住居専用地域・工業専用地域では原則開設できない。京都市中心部の町家集積エリア（下京区・東山区・中京区）は主に近隣商業地域・商業地域・準工業地域に該当しており、ライセンス取得の障害は比較的小さい。一方、大阪市西成区の長屋集積エリアは第二種住居地域・近隣商業地域の混在で、物件ごとの個別確認が必要となる。那覇市牧志〜国際通り周辺は商業地域の指定が広範囲にわたり、用途上の障壁は最も低い。

5室1棟貸しモデルの3都市別IRR分解 — 取得・改装・運営の境界線

ここからが本稿の中心的な定量分析である。延床150〜200㎡・5室・1棟貸しタイプの簡易宿所モデルを設定し、3都市別のIRR（10年保有想定）を試算する。前提条件は次の通り。取得価格：京都市下京区/東山区周辺の中古町家¥60-80M、大阪市西成・浪速区の連棟住宅¥30-50M、那覇市中心部の戸建¥30-45M。改装費は構造補強＋内装＋設備一新で¥15-30M（地方都市は東京比で約25-40%安い）。ライセンス取得は¥1-3M。ADR想定はそれぞれの市場ADRと小規模1棟貸しの実勢を反映し、京都¥35,000・大阪¥22,000・那覇¥25,000とした。OCCは60-70%レンジでシナリオ化する。

表の通り、初年度のGOP利回りは京都18.4%・那覇19.1%・大阪16.9%で、絶対水準は3都市とも一般的なホテル投資（5-8%）を大きく上回る。これは小規模1棟貸しの特性として、固定費が薄く、客室単価×稼働率がそのままGOPに直結するためである。10年IRRベースで見ると、相対的に取得価格と改装費が抑えられる大阪・那覇のレバレッジ効果が大きく、大阪12.4%・那覇11.6%が京都9.8%を上回る逆転構造が生まれる。京都は単価上昇余地は最も大きいものの、取得元本の重さが投下資本回転を鈍化させる。レバレッジ構造とIRRの非対称性については、ホテルレジデンス分譲・会員権型開発の投資経済性がデベロッパー回収スキームとオーナー実質IRRの両面から定量分析している。

補助金活用の境界線 — 京都・那覇の宿泊業転用支援の実態

3都市は空き家活用に対する補助金の手厚さが異なる。京都市は「令和7年度 空き家等の活用・流通補助金」を運用しているが、宿泊業転用に直接使える「建物活用補助金」と、解体に使う「敷地活用補助金」の2メニューで、宿泊事業者として申請する場合は対象用途が限定される（出典：京都市公式サイト）。那覇市は「空き家活用観光施設整備補助金」を運用しており、宿泊施設の初期投資の一部を補助できる枠組みがある（出典：補助金エージェント沖縄県那覇市データ）。大阪市は宿泊業転用に特化した恒常的な補助金は限定的だが、国レベルの「新事業進出補助金」「持続化補助金」を活用するケースが一般的である。

補助金活用の現実的なインパクトは、ライセンス取得・消防設備の数十万〜数百万円規模であり、総投資額¥60M以上のスキームに対しては数%の押し下げ効果にとどまる。ただし、ライセンス取得後の運転資金として持続化補助金（上限¥2.0M）を組み合わせることで、初年度キャッシュフローを底上げできる。重要なのは、補助金を当て込んで取得価格を吊り上げないことであり、補助金は「あれば嬉しい」ボーナスとして位置付ける運用が安全である。

感度分析 — ADR・OCCの変動とリスクシナリオ

本試算は楽観・悲観の振れに対してどこまで耐えられるかを見る感度分析が不可欠である。下表は大阪（推奨ケース）について、ADR・OCCを変動させた場合のIRR推移を示す。

両方が悪化（ADR -10%・OCC -5pt）した最も悲観的なシナリオでも10年IRRは9.1%を維持する。これは小規模1棟貸しの固定費の薄さを反映している。逆に楽観シナリオとして、大阪の小規模1棟貸し市場の供給はメトロエンジンリサーチ追跡範囲で旅館8施設・ゲストハウス18施設・貸別荘3施設と極めて薄く、特区民泊の新規供給停止により「合法的に365日営業可能な1棟貸し」の希少性が上昇する可能性も視野に入る。

3都市別 リスクとアップサイドの構造比較

投資判断サマリー — 制度収斂期における3つのアクション

第一に、2026年5月29日の特区民泊新規申請停止は、大阪市での1棟貸し参入における「制度のラスト・チャンス」を消滅させる転換点である。今後新規参入する場合は簡易宿所一択となるため、消防設備・建築確認の境界線（200㎡・特定一階段）を確実に回避できる物件選定が投資成功の必要条件となる。

第二に、3都市横並びのIRR比較では、相対的な投下資本効率の観点から大阪（12.4%）が推奨筆頭となるが、絶対水準では3都市すべてが従来型ホテル投資（5-8%）を大きく上回る。リスク許容度に応じて、安定キャピタルゲインを狙う京都、回転率重視の大阪、補助金活用と地価上昇期待の那覇の3パターンから選択する構造である。

第三に、本試算はGOP段階までの簡易試算であり、減価償却・借入金利・所得税考慮後の手取りIRRはこれより低くなる。また、改装費は中古物件の構造調査結果次第で20-30%程度の上振れ余地があるため、取得時のデューデリジェンス予算（建築士・行政書士費用で¥1-2M程度）は必ず確保すべきである。

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