コミケ109の有明2km圏は6軒3,360室 — 江東区の12月単価は年末3日だけ山、昨年12/29は平日の1.6倍

コミックマーケット準備会が公式サイトで告知する「コミックマーケット109（C109）」は、2026年12月29日（火）から31日（木）までの3日間、東京ビッグサイトで開かれる。会場から半径2km圏で直近3か月に販売価格が確認できた宿泊施設は6軒3,360室で、年末の平日3日分の来場需要を受け止める直近の受け皿はこの規模にとどまる。一方で江東区の推定成約ADRは2025年11月の¥16,500から12月には¥15,000へ下がっており、12月は月としては11月より低い。それでも会場2km圏の宿の掲載価格を日別に並べると、昨年は12月29日が12月平日の1.6倍と、年末の数日だけが月内の山をつくっていた。本稿では会場2km圏・5km圏の客室ストック、江東区の月次単価、12月の日別構造を重ね、3日間化したC109の年末3日と前夜12月28日（月）泊の販売設計で宿がどこに機会を持つかを整理する。

C109の日程と3日間化 — 火・水・木、年末の平日に乗る

まず暦を確定させておく。コミックマーケット準備会のC109開催情報は、会期を2026年12月29日（火）〜31日（木）、会場を東京ビッグサイトとし、「東京ビッグサイトの大規模改修工事のため、C109は東4〜6ホールが使用できません」と明記している。サークルは東1〜3・西1〜2・南1〜2ホール、企業ブースは西3〜4・南3〜4ホールという割り振りで、前回までの2日間開催を3日間に伸ばした。KAI-YOU（2026年3月24日）はこの決定を、サークル申込の増加と改修工事によるホール減少を背景とした8年ぶり（2018年冬のC95以来）の3日間開催と報じている。改修の規模についてはMONOist（2025年8月）が、2026年度は東展示棟4〜6ホール、全体面積の約22%にあたる約2万5,000㎡が使用できない状態だと伝えており、同じ会場で開かれるJIMTOF2026も同条件での開催になる。

来場規模の目安も押さえておく。準備会のC108アフターレポートは、2026年8月15日（土）・16日（日）の来場者数をそれぞれ13万人と公表している。冬の前回C107（2025年12月30日・31日）については準備会の公式集計を確認できなかったため報道ベースになるが、MOVIE WALKER PRESS（2026年1月12日）は「2日間で約30万人が来場し」と伝えている。1日あたりでは夏と冬で大きな差はなく、3日間化の意味は来場者の総数より、宿泊の泊数が1泊ずつ伸びる点にある。夏の2日間開催では前夜（金曜）と1日目（土曜）の2泊が中心だったのに対し、冬のC109では前夜12月28日（月）から12月30日（水）まで最大3泊が連続し、さらに最終日12月31日（木）泊が年越しの需要と重なる。

年末の湾岸は同じ週に別の大型イベントも抱えている。東京ビッグサイトではSEMICON Japan 2026が12月9日（水）〜11日（金）に先行して開かれ、幕張メッセではCOUNTDOWN JAPAN 26/27が12月26日（土）・27日（日）・29日（火）・30日（水）・31日（木）の5日間開催で、12月29〜31日はC109と完全に重なる。会場も需要層も異なるが、京葉線・りんかい線で結ばれる湾岸の宿泊圏としては、年末3日間に二つの大型イベントが同時に乗る暦になる。夏のC108で江東区の客室がどのように埋まったかは、前稿のブッキングカーブ分析で整理しているため、本稿は会場至近の客室ストックと12月の単価構造に焦点を絞る。

会場2km圏の客室ストック — 稼働6軒3,360室、201室以上の大型が94%

本記事の客室ストックは、東京ビッグサイトから半径2,000m圏内にある客室数10室以上の宿泊施設（レジャーホテルを除く）を対象とし、「稼働中」は直近3か月（2026年9月〜2026年11月）に主要予約サイトで販売価格が確認できた施設を指す（2026年11月4日時点、メトロエンジンリサーチ集計）。

この条件で東京ビッグサイトから半径2km圏を見ると、掲載ストックは9軒／4,166室、そのうち稼働中は6軒／3,360室である。業態別には稼働中のシティホテルが3軒1,942室、ビジネスホテルが3軒1,418室で、規模階級では201室以上が5軒3,160室と稼働客室の94%を占める。有明の大型ホテルで構成される市場であり、100室前後の小規模施設がほとんど存在しないことが、来場者の宿泊需要が区外・5km圏へ早く波及する構造的な理由になる。開業年代では2020年代開業が3軒1,418室と最も厚く、1999年開業の830室、2000年代開業の1,112室が続く。

会場から約0.5kmにあった368室のダイワロイネットホテル東京有明は2024年3月に営業を終え、同じ建物はヒルトン「会社概要」（2026年8月25日更新）が国内37軒の一つとして載せるダブルツリーbyヒルトン東京有明（363室、2024年開業・リブランド）として稼働している（経緯は別稿を参照）。表1は稼働中6軒を会場からの距離順に並べたものである。

表1 東京ビッグサイト半径2km圏で稼働中の宿泊施設（会場からの距離順、2026年11月4日時点）

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（2026年11月時点）（半径2km圏・客室数10室以上・レジャーホテル除く。掲載9軒4,166室のうち直近3か月に販売価格が確認できた6軒）

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（円の大きさ＝客室数、半径2km圏で稼働中の6軒）

半径を5kmに広げると景色は変わる。掲載165軒／29,422室、稼働中128軒／24,585室となり、ビジネスホテルが稼働84軒15,161室と主役に入れ替わる（表2）。台場・豊洲・潮見・新木場から汐留・浜松町・東銀座までが入る圏域で、201室以上の大型は42軒15,959室、101〜200室が45軒6,503室と、価格帯の選択肢が一気に広がる。会場2km圏の6軒が埋まったあとの受け皿がここにあり、3泊が連続する参加者にとっては、りんかい線・ゆりかもめ・京葉線沿線の宿が現実的な代替になる。

表2 東京ビッグサイト半径5km圏の業態別ストック（2026年11月4日時点）

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（2026年11月時点）（半径5km圏・客室数10室以上・レジャーホテル除く、「稼働中」＝直近3か月に主要予約サイトで販売価格が確認できた施設）

供給の時間軸も確認しておく。5km圏の年次ストック（開業年が確認できる施設）は2017年の85軒17,746室から2020年に113軒23,426室へ増え、2026年は136軒25,490室に達した。2019年冬にC97が4日間開催された当時と比べ、客室は約5,000室厚くなっている。2020年代開業が50軒8,017室と最も多く、会場周辺の受け皿は新しい。開業年が確認できない7軒393室は年次推移に含めていない。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（東京ビッグサイト半径5km圏、開業年が確認できる施設の年末時点ストック。開業年不明の7軒393室は不算入）

江東区の12月単価 — 月としては11月より9.2%低く、年明けにさらに下がる

次に単価の季節性を月次で見る。江東区の推定成約ADR（全業態・中央値）は、2025年10月¥15,800、11月¥16,500と秋に年間の高値圏をつくり、12月は¥15,000へ9.2%下がり、2026年1月には¥12,100まで落ちた（N=41施設）。前年も同じ形で、2024年11月¥13,800から12月¥13,700へわずかに下げ、2025年1月は¥10,600だった。前年同月比では2025年11月+19.6%、12月+9.3%、2026年1月+13.8%といずれも伸びているが、月の序列は変わらない。東京都全体でも2025年11月¥17,100→12月¥15,800→1月¥13,200（N=1,074施設）と同じ階段を下りており、12月が11月より低い月であることは江東区固有の現象ではなく、ビジネス・MICE需要が御用納めに向けて細る都心共通の構図といえる。

直近の確定月を見ると、2026年9月は¥14,300（前年同月比+12.4%）、10月は¥17,900（同+13.5%）と前年を上回る水準で秋を迎えている。11月・12月は調査時点の掲載水準から推定した値で、11月¥20,200（N=38）、12月¥19,600（N=37）と出ているが、宿泊日に近づくにつれて変動する途中経過であり、確定月との前年比較には用いない。チャートでは2026年の11月以降を点線で区別した。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（江東区・全業態の推定成約ADR中央値、N=33〜42施設。2026年11月以降は調査時点の掲載水準に基づく推定）

比較のために、COUNTDOWN JAPANの会場がある千葉市美浜区の同じ指標を置くと、2025年11月¥15,700→12月¥14,400→2026年1月¥15,700（N=12〜13施設）と、12月は11月より低いが1月に下がらない。幕張は年末年始に単価の山をつくる会場立地であり、同じ週に大型イベントを抱えていても江東区とは月の形が異なる。

12月の月内構造 — 会場2km圏6施設の日別掲載価格、昨年の年末3日は平日の1.52倍

月次では「12月は低い月」でも、日別に割ると別の姿が見える。表1の稼働6施設について、2名1室・全プラン平均の掲載価格を日ごとに求め、その中央値を12月1日から1月5日まで並べた。2025年12月分は宿泊日までに観測した最後の掲載水準、2026年12月分は2026年11月4日時点のスナップショットである（図3）。

2025年12月の実績では、月〜木の平日中央値が平均¥27,200、金曜¥28,000、土曜¥40,600、日曜¥23,000と、土曜だけが高い典型的なビジネス立地の週内パターンだった。クリスマスの12月24〜25日は¥27,700と平日並みにとどまり、12月26〜27日（金・土）が¥34,200、前夜12月28日（日）が¥30,600と続いた。そして会期の12月29日（月）¥43,600、30日（火）¥41,500、31日（水）¥38,800が月内の最高値圏をつくった。年末3日の平均¥41,300は平日の1.52倍で、12月の土曜（¥40,600）とほぼ同じ高さである。C107は12月30〜31日の2日間開催だったので、12月29日はその前夜に当たるが、前夜泊が会期当日と同じ水準で売れていた点は、3日間化したC109で前夜12月28日（月）泊を設計するうえで重要な手がかりになる。年が明けると1月1〜5日は平均¥21,900へ落ち、御用納め後の平日としては年末3日だけが突出していたことがわかる。12月から1月にかけて日別価格が段差を描く形は有明に限らず、年末年始2026-27のホテル料金、東京は12月→1月で−22% — 5都市の日別ピークと成人の日までの谷が東京を含む5都市で同じ構図を示している。

2026年11月4日時点の掲載に目を移すと、12月の平日中央値は¥27,400、土曜は¥41,500で、SEMICON Japan会期の12月9〜11日は¥37,900と平日の1.39倍に上がっている。年末は12月26日（土）¥51,300、前夜12月28日（月）¥46,800、12月29日（火）¥54,600、30日（水）¥54,400、31日（木）¥49,700で、29・30日は平日の2.0倍、12月の土曜と比べても高い位置に置かれている。1月2日（土）は¥24,500、1月1〜5日の平均は¥22,300である。ただし、これは宿泊日まで8週間ある時点の掲載であり、各施設が年末の価格を先に高く置いて在庫を絞っている段階とも読める。昨年の最終観測との差をそのまま値上がりとは解釈できず、11月中旬以降の予約進捗と合わせて見る必要がある。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（東京ビッグサイト半径2km圏で稼働中の6施設、2名1室・全プラン平均の掲載価格の施設中央値。2025年は宿泊日までの最終観測、2026年は2026年11月4日時点の掲載）

表3 会場2km圏6施設の日別掲載価格（中央値）の区分別平均 — 2025年12月実績と2026年12月の掲載

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（2名1室・税込・全プラン平均の施設中央値。SEMICON Japan会期の区分は2026年側のみで、2025年の同日付は曜日の区分に含む。2025年の12/28は日曜、12/29〜31は月〜水。平日比＝各区分の平均÷12月の平日（月〜木）平均）

12月29〜31日の予約進捗 — 観測は11月中旬から、江東区の平日は9〜10月に火93.5%・水95.6%・木96.5%

12月29〜31日泊のブッキングカーブは、本稿の執筆時点（2026年11月3日）では宿泊日まで56〜58日あり、LT45以内の観測点がまだ存在しない。江東区の対象施設集合では、12月29日泊は11月14日、30日泊は11月15日、31日泊は11月16日からLT45以内の点が取れる（対象26施設、主要予約サイト掲載ベース）。比較対照に置く12月26日（土）泊は11月11日、1月2日（土）泊は11月18日からである。都市型ホテルが大型連休の直前45日間に稼働率を積み上げる構造は、年末年始2026-27は12/28を休めば9連休 — 予約進度は11/11から、都市型は直前45日が本番でお盆・9月連休の実測から整理している。45日超の観測は掲載枠が積まれる前の状態を含み予約進捗を表さないため、本稿では用いず、観測が始まった時点で同じLTで前後の週と並べて読む。

代わりに、直近の確定月で江東区の客室がどの曜日に埋まっているかを押さえておく。江東区・全業態の稼働率（OTA掲載在庫ベース・推定）は、2026年9月が月平均91.8%（対象27施設／7,557室）、10月が96.2%（対象28施設／6,780室、月初日の対象数）と高水準で推移した。9〜10月の2か月を曜日別に平均すると、月曜90.9%、火曜93.5%、水曜95.6%、木曜96.5%、金曜93.7%、土曜96.5%、日曜90.8%で、木曜が土曜と並ぶ。展示会・業務需要が厚い立地であり、平日の火〜木に客室が埋まる区であることがわかる。C109の12月29日（火）〜31日（木）は、暦の上ではこの区がもっとも強い曜日に当たるが、御用納め後は業務需要が抜けるため、通常の年なら平日の山が消える時期でもある。昨年12月29〜31日の掲載価格が月内の最高値圏にあったことは、2日間開催のイベント需要だけで業務需要の空白を埋めて余りある厚みがあったことを示している。

この週は幕張メッセのCOUNTDOWN JAPAN 26/27も12月26・27・29・30・31日に開かれる。両会場は京葉線・りんかい線で結ばれ、新木場・舞浜を挟んで宿泊圏が一部重なる。千葉市美浜区の12月単価は11月より低く1月に下がらない形で、江東区とは季節性が異なるが、12月29〜31日に湾岸の両端で大型イベントが同時に動く以上、5km圏の東側（潮見・新木場・東陽町）は双方の需要が交差する位置にある。ここもLT45以内の観測が始まる11月中旬以降に、日別の進捗を幕張側と並べて確認したい。

運営者の機会 — 前夜12/28からの連泊設計と、12/31泊を分けて売る

以上を踏まえ、会場周辺の宿にとっての年末3日間の機会を整理する。第一に、前夜12月28日（月）泊の位置づけである。昨年は会期前夜の12月29日が会期当日と同じ水準で売れており、3日間化した今年は前夜が12月28日（月）に移る。11月4日時点の掲載では28日が¥46,800と、29日（¥54,600）より一段低く置かれているが、初日の開場に合わせて前夜から入る参加者は会期日数に関係なく存在する。前夜泊を29日と同じ連泊の起点として扱い、28〜30日の3連泊、28〜31日の4連泊をプランとして先に出しておくことで、月曜という本来は弱い曜日に上積みの余地が生まれる。

第二に、最低泊数の設定である。会場2km圏は6軒3,360室と小さく、しかも5軒が201室以上の大型で、2泊以上の連泊条件を付けても在庫が余るリスクより、1泊の予約で12月29日・30日の高い夜だけが先に埋まり、31日と28日が残るリスクのほうが大きい。夏のC108で最終日の日曜泊が前日時点82.1%と通常日曜に届かなかった結果（前稿）は、閉会日の夜が「イベント後」の需要に切り替わることを示している。12月29日・30日着の予約には2泊以上を基本条件とし、12月31日着は年越しの別需要として単独でも受ける、という二層の設計が合理的だろう。

第三に、12月31日（木）泊の売り方である。昨年の2km圏では12月31日の掲載価格（¥38,800）が29日・30日より低く、今年の掲載でも31日（¥49,700）は29・30日を下回る。最終日の参加者は閉会後に帰路につき、年越しの宿泊需要は台場・豊洲の眺望や初日の出といった別の動機で動く。都市型ホテル全体では年末年始の価格の頂点が12月31日に来ることを年末年始2026-27のホテル料金、頂点は12/31 — 都市型4日・温泉8日の商戦幅が示しており、29・30日が最も高い有明2km圏の形はそれとは異なる。31日泊は連泊条件から外し、年越しの滞在プランとして食事やレイトチェックアウトを組み合わせて売るほうが、単価と稼働の両面で機会が大きい。

第四に、決める時期である。LT45以内の予約進捗が見えるのは11月14〜16日以降で、それ以前に12月26日（土）泊と1月2日（土）泊の進捗（11月11日・18日から観測）を同じLTで並べれば、年末3日の相対的な進度が読める。価格を先に高く置いて在庫を絞る初期段階は多くの施設で共通しているため、11月中旬に進捗が前後の土曜より速いことを確認できた時点で、連泊条件と最低泊数を強める判断が立つ。逆に進度が土曜並みにとどまるなら、前夜泊と31日泊の価格を先に調整して泊数を伸ばすほうが機会は大きい。

最後に5km圏への波及である。2km圏の受け皿が3,360室であるのに対し、1日あたり13〜15万人規模の来場（C108・C107の実績）のうち宿泊を伴う参加者は、台場・豊洲・潮見・新木場の大型ホテルから汐留・浜松町・東銀座へと広がっていく。5km圏の稼働128軒24,585室のうちビジネスホテルが84軒15,161室を占めるため、会場至近の単価が上がるほど沿線の宿に需要が流れる。展示会会場の周辺供給と会期の稼働リフトを6会場で比較した別稿、国際会議場・展示場1km圏の客室数を実測した別稿も、同じ圏域の構造を異なる角度から示している。有明・幕張を含む埋立地のホテル立地については液状化リスクの記事も参照されたい。

まとめ

C109は2026年12月29日（火）〜31日（木）の3日間、東4〜6ホールを除く東京ビッグサイトで開かれる。会場2km圏で稼働中の客室は6軒3,360室と小さく、5軒が201室以上の大型で構成されるため、来場需要は早い段階で5km圏（稼働128軒24,585室）へ波及する。江東区の推定成約ADRは2025年11月¥16,500→12月¥15,000→2026年1月¥12,100と、12月は月としては11月より低い。しかし会場2km圏の日別掲載価格では、昨年12月29〜31日が平日の1.52倍と土曜並みの山をつくり、年明けには¥21,900へ落ちた。年末の数日だけが月内の山になる構図は、3日間化で前夜12月28日（月）泊から最大4泊へ伸びる今年、連泊条件と最低泊数の設計次第で上積みの余地に変わる。12月29〜31日泊のLT45以内の予約進捗は11月14〜16日から観測できる。前後の土曜と同じLTで並べ、進度を確かめたうえで連泊条件を強めるか、前夜泊と31日泊の価格を先に動かすかを決めたい。

よくある質問

Q. コミックマーケット109の開催日と会場はいつ・どこですか。
A. 2026年12月29日（火）〜31日（木）の3日間、東京ビッグサイトです。準備会の案内では大規模改修工事のため東4〜6ホールは使用できず、サークルは東1〜3・西1〜2・南1〜2ホール、企業ブースは西3〜4・南3〜4ホールに配置されます。

Q. 会場周辺のホテルの客室数はどのくらいありますか。
A. 東京ビッグサイトから半径2km圏で直近3か月に販売価格が確認できた宿泊施設は6軒3,360室、半径5km圏では128軒24,585室です（客室数10室以上・レジャーホテル除く、2026年11月4日時点、メトロエンジンリサーチ集計）。

Q. 江東区の12月の宿泊単価は高いのですか。
A. 月単位では12月は11月より低く、江東区の推定成約ADRは2025年11月¥16,500から12月¥15,000へ下がりました。ただし会場2km圏の日別の掲載価格では、昨年12月29〜31日が12月平日の約1.5倍と月内の山をつくっています。

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