上野駅1km圏ホテル立地評価｜就業8.5万人・居住14万人、客室の83%が浸水想定、台東区ADR1.79万円

上野駅から半径1kmの円を描くと、その中に就業者85,302人、居住者140,529人（2025年推計）、そして宿泊施設135軒・11,973室が収まる。メトロエンジンリサーチの集計では、台東区の推定成約ADRは2026年10月に¥17,900と前年同月比+13.2%で伸び、年末年始と春の上野公園シーズンを前に単価の上向きが続いている。浅草寺1km圏や三ノ輪駅1km圏を扱った既報が「供給」を主題にしたのに対し、本稿は上野駅を軸に、就業人口・居住人口・災害リスクの三つの立地条件を重ねて評価し、客室ストックの9年推移は補助指標として添える。業務需要と観光需要の二重構造をもつ立地が、投資対象としてどこに成長余地を残しているのかを読み解く。

本記事の客室ストックは、上野駅から半径1,000m圏内にある客室数10室以上の宿泊施設（レジャーホテルを除く）を対象とし、「稼働中」は直近3か月（2026年9月〜2026年11月）に主要予約サイトで販売価格が確認できた施設を指す（2026年11月4日時点、メトロエンジンリサーチ集計）。

エグゼクティブサマリー — 就業8.5万人×居住14万人の交差点に1.2万室

結論を先に述べると、上野駅1km圏は「昼間人口が厚く、夜間人口も増え続け、客室単価は23区の中位ながら前年比+13.2%で伸びている」という、ビジネスホテル型の投資に向いた条件を備えた立地といえる。就業者85,302人のうちオフィス系は21.7%にとどまり、残る約8割は卸売・小売・飲食・サービスといった商業集積の就業者である。これは丸の内型の業務地ではなく、御徒町・アメ横・東上野の問屋街が生む「商用出張と仕入れ来訪」の需要を意味する。一方で居住人口は2020年の134,163人から2040年には153,032人へ+14.1%の増加が推計され、都心回帰の受け皿として夜間人口も厚みを増す。

ただし立地リスクの読み方には注意が要る。国土数値情報の洪水浸水想定区域（想定最大規模）を1km圏の135軒に重ねると、客室の83.1%が区域内に入り、7.5%（902室）は浸水深3〜5mの想定である。上野公園側の台地に立つ施設は区域外、昭和通り以東の下町低地側は区域内という二層構造が、客室の配置とBCP投資の前提を規定する。以下、就業・居住・交通・災害・供給・単価・投資指標の順に、数値で検証していく。

就業×居住 — オフィス系2割の「商業集積型」業務需要と、2040年+14%の夜間人口

まず就業である。総務省・経済産業省「経済センサス-活動調査（2021年）」を国勢調査2020の小地域境界で切り出すと、上野駅から半径1kmに事業所6,835か所・従業者85,302人が集まる。このうちオフィス系（情報通信・金融・不動産・専門サービス等）の従業者は18,549人、比率にして21.7%にとどまる。数字が示すのは、上野の業務需要が「オフィスワーカーの出張」よりも「商業・飲食・問屋街に関わる来訪」に支えられているという構図だろう。平日の商用需要が月曜から木曜に偏るオフィス街と異なり、小売・卸売の商圏は週末にも来訪が続くため、曜日波動が平準化されやすい点はビジネスホテルの稼働にとって追い風になる。

次に居住である。国土交通省 国土数値情報の250mメッシュ将来推計人口（R6国政局推計）を半径1.5km・103メッシュで集計すると、居住人口は2020年134,163人、2025年140,529人、2040年153,032人と増加が続き、2070年でも152,851人と現在水準を維持する推計になっている。2025年の年齢構成は生産年齢人口70.5%・高齢者20.1%で、東京都区部の平均的な高齢化率より若い。宿泊需要にとって居住人口は直接の客層ではないものの、冠婚葬祭・帰省・友人訪問といった「居住者が呼び込む宿泊」の母数であり、増加局面にあるエリアは閑散期の底を支える。なおこの値は国勢調査ベースの居住人口であり、昼間の滞在人口や通過人口ではない。

出典：国土交通省 国土数値情報（250mメッシュ別将来推計人口・R6国政局推計）よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

メッシュ単位で見ると、居住人口が厚いのは駅の東側（東上野・北上野・下谷）と南側（上野・台東・東上野の境）で、上野公園と駅構内が占める西〜北西は人口がほとんど乗らない。ホテルの立地もこの分布と重なり、人口が厚い東側・南側の商業地域に施設が集中している。

出典: 国土交通省 国土数値情報（250mメッシュ別将来推計人口・R6国政局推計）（居住人口であり滞在人口ではない）

交通・用途地域・地価 — 1日17万人が乗る駅、容積率600%の商業地域、公示地価は2桁上昇

JR東日本の公表値では、上野駅の2024年度1日平均乗車人員は170,042人（前年度比104.6%）で、同社管内13位の規模である。東北新幹線の上野駅も1日12,622人（同108.9%）と伸びており、東京駅延伸と上野東京ライン開業で薄れたとされる「北の玄関口」の機能は、新幹線利用者の数字で見るかぎり回復基調にある。JRのほかに東京メトロ銀座線・日比谷線、京成本線が乗り入れ、羽田・成田の両空港へ乗り換えなしで到達できる点は、インバウンドの滞在拠点としての評価軸になる。

用途地域は、国土交通省 不動産情報ライブラリの区分で上野駅周辺が商業地域（容積率600%・建蔽率80%）に指定され、1km圏の宿泊施設135軒のうち130軒が商業地域内に立つ。残る5軒は上野公園西側の住居系地域にある。容積率600%は宿泊特化型ホテルの計画において、敷地の小さな区画でも10階超の客室棟を成立させる前提になる。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示 令和8年）よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

地価は駅の東西で大きく異なる。上野広小路の標準地が1,360万円/㎡（前年比+10.6%）、仲御徒町の上野6丁目が874万円/㎡（+12.1%）と南側の繁華街で突出するのに対し、昭和通りを越えた東上野2丁目は470万円/㎡（+14.4%）、駅北側の上野7丁目は248万円/㎡（+19.2%）、北上野2丁目は105万円/㎡（+20.7%）と、東・北へ離れるほど水準が下がり、上昇率は高くなる。ホテル用地としての含意は明快で、駅徒歩5〜10分の東側・北側はまだ地価水準が繁華街の2〜5分の1にあり、上昇率が示す通り市場はこの差を埋める方向に動いている。令和8年7月1日時点の都道府県地価調査でも、東上野3丁目が346万円/㎡（+15.3%）、上野6丁目が1,380万円/㎡（+12.2%）と同じ構図が確認できる。

再開発については、2024年3月26日に「東上野四丁目A-1地区再開発準備組合」が設立され、昭和通りと浅草通りの交差点付近の約1.0haを検討区域として、東京メトロと大林組が事業協力者に選ばれている。完成の目途は2030年代半ばとされるが、東京メトロは具体的な施設計画は未定と説明しており、ホテル用途が含まれるかどうかは現時点で公表されていない。本稿では駅東側の土地利用が動き始めた事実として記載するにとどめる。

災害リスク — 台地側16.9%／低地側83.1%、浸水深3〜5mは902室

立地評価の核心が、上野台地と下町低地の境目に駅があるという地形条件である。国土数値情報の洪水浸水想定区域（想定最大規模。神田川・隅田川・荒川の3河川を重ね、最も深い区分を採用）に1km圏の135軒11,973室の位置を重ねると、区域外は21軒2,025室で客室の16.9%、区域内は114軒9,948室で83.1%という比率になる。区域内の内訳は浸水深0.5m未満が5軒924室（7.7%）、0.5〜3mが87軒8,122室（67.8%）、3〜5mが22軒902室（7.5%）である。

出典：国土交通省 国土数値情報（洪水浸水想定区域・想定最大規模）に宿泊施設135軒の位置を重ねてメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

出典：国土交通省 国土数値情報（洪水浸水想定区域）よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

高潮については、東京都が公表した想定最大規模の高潮浸水想定区域（室戸台風級の台風を前提）を同じ方法で重ねると、区域内に入るのは40軒2,144室（客室の17.9%）で、そのうち33軒1,944室は浸水深0.3m未満の区分である。洪水に比べると高潮の影響範囲は東側の一部に限られ、浸水深も浅い。地形分類（液状化傾向）では、「三角州・海岸低地（液状化しやすい）」に89軒7,370室（61.6%）、「砂州・砂礫州など（やや液状化しやすい）」に41軒4,016室（33.5%）、「ローム台地（液状化しにくい）」に5軒587室（4.9%）が立つ。上野駅のホテル集積は、地形の面でも低地側に重心がある。隅田川を挟んだ対岸では、江東5区のホテル客室79%が洪水浸水想定区域に入り地価はADR比で台東区の約半分という対比を既報で整理しており、低地側の立地評価を並べて読む材料になる。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（宿泊施設135軒の位置・客室数）／国土交通省 国土数値情報（洪水浸水想定区域・高潮浸水想定区域）。円の大きさは客室数、色は洪水浸水深ランク

この数字は「想定最大規模」の外力を前提にした区域であり、発生確率の高い中規模洪水の浸水範囲はこれより狭い。また判定は施設の代表点を区域図に重ねたもので、建物の基礎高さや1階の用途は考慮していない。投資判断に落とすなら、浸水深0.5〜3mの区分では受変電設備・非常用電源・エレベーター機械室の設置階、1階店舗区画の止水板、3〜5m区分では2階までの客室を宿泊以外の用途に充てる設計といった論点になる。既報「駅前ホテルは何m浸かる想定か」で整理したBCP投資の単価レンジ（1室あたり数万円から十数万円）は、本エリアの低地側施設にもそのまま適用できる。区域外の上野台地側は客室の16.9%にとどまるため、「浸水想定区域外」を訴求軸にできる施設は希少で、法人の出張規程やMICE主催者の宿泊手配で優位に立つ余地がある。

客室ストック9年推移（補助指標） — 開業年が確認できる施設で6,824室→10,429室、+52.8%

立地条件の次に、供給の推移を補助指標として確認する。1km圏の宿泊施設のうち開業年が確認できる施設の累積客室数は、2017年末の65軒6,824室から2026年の109軒10,429室へ+52.8%増えた。開業年が確認できない9軒311室は推移から外し、既存施設として扱っている。2026年11月時点の掲載ストック全体は135軒11,973室で、このうち直近3か月に販売価格が確認できた稼働中の施設は84軒8,321室である。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成（OTA掲載確認ベース・開業年が確認できるN=109施設、2026年11月時点）

増加のピークは2017〜2018年の+1,033室で、その後も2023年（+96室）を除き毎年200〜500室前後の純増が続いている。2026年には上野エリアで8軒目となるアパホテル〈京成上野駅前南〉（342室、最上階に宿泊者無料の大浴殿・露天風呂）が8月に開業し、GRAND MONday 上野御徒町（57室）、TABI上野（35室）などの中小規模の施設も加わった。主要予約サイトには2027年開業としてKOKO HOTEL Residence北上野（39室）が掲載されており、国土交通省「建築物動態統計調査」の確認申請ベースでは、台東区内で浅草1丁目（40室・2027年8月完成予定）など複数のホテル計画が確認できるが、上野駅1km圏内に50室以上の新規計画は現時点で見当たらない。確認申請は開業の1〜2年前に出るため、この件数は今後増える下限値として読むべきである。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成（2026年11月時点）。「稼働中」は直近3か月に主要予約サイトで販売価格が確認できた施設

区分別に見ると、ビジネスホテルが84軒8,351室で客室の7割を占め、稼働中の比率も67軒7,627室と高い。一方、カプセルホテル1880室とホステル・ドミトリー1,295室は掲載数に対して稼働中の施設が少なく、主要予約サイト以外のチャネルや会員制の販売が中心である可能性と、販売枠を絞った運用の可能性の双方が考えられる。規模階級では101〜200室帯が4,002室と最大で、宿泊特化型チェーンの標準的な規模帯が上野の供給の中核である。開業年代別では2010年代が43軒3,964室、2020年代が38軒3,375室と、現在の客室の6割強が築15年以内の比較的新しいストックで構成されている。

単価と稼働 — 台東区10月の推定成約ADRは1.79万円、前年比+13.2%

メトロエンジンリサーチの推定成約ADR（税抜相当・中央値）で台東区を追うと、2026年10月は¥17,900（N=176）で、前年同月の¥15,800から+13.2%伸びた。同月の東京都ビジネスホテルは¥17,500（N=913、前年同月比+14.0%）、シティホテルは¥31,700（N=109、同−0.7%）であり、台東区は都のビジネスホテル中央値をわずかに上回る水準で、伸び率は都のビジネスホテル（+14.0%）をやや下回る。春の2026年4月には¥18,500まで上がり、夏場の8月には¥11,600まで下がる季節振幅は、上野公園の桜・紅葉と博物館の企画展が需要を牽引する観光地型の波形である。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成（台東区・N=176施設前後、2026年11月以降と2027年は調査時点の掲載水準に基づく推定）

2026年11月以降の点線は、調査時点で主要予約サイトに掲載されている販売価格から推定した水準であり、チェックイン日に近づくにつれて変動する。それでも11月の推定が1.9万円台、2027年3月が1.9万円台と、前年の同月を上回る軌道で推移している点は、年末年始と春季に向けた単価の上向きを示している。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成（東京23区・推定成約ADRが算出できる施設が10以上の16区のうち水準上位12区を掲載）

23区の中では、台東区は水準で9位ながら、N=176と最も多くの施設で推定成約ADRが算出できる区であり、中央値の安定性が高い。渋谷区・中央区・港区のように3万円前後の単価帯を持つ区と比べれば中位だが、伸び率+13.2%は中央区（+11.0%）や千代田区（+5.9%）を上回る。単価の絶対水準が低い区ほど伸び率が高いという構図は、宿泊需要が都心核から周辺区へ広がる局面で典型的に現れる。台東区が施設数で23区最多となる単価帯の構造は、台東区はなぜ23区で最も宿が多いのかで分解している。

稼働の側から見ても需給は締まっている。東京都のOTA掲載在庫ベースの稼働率（推定）は、2026年10月のビジネスホテルが95.8%（対象555施設／客室79,539、主要予約サイト掲載ベース）、シティホテルが95.0%（対象52施設／客室16,054、同）で、9月のビジネス90.3%（対象539施設／客室78,439）・シティ90.0%（対象54施設／客室17,294）から秋の需要期に向けて上がった。この値はOTA上で販売される在庫の消化状況に基づく推定値であり、施設全体の実稼働率とは異なる。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成（ビジネス：対象532施設／客室78,000、シティ：対象53施設／客室16,128、いずれも主要予約サイト掲載ベース・30宿泊日の平均）

11月宿泊分のブッキングカーブをリードタイム45日から1日まで追うと、ビジネスホテルはLT45時点の63.0%からLT1の89.1%へ、シティホテルは74.4%から89.3%へ在庫を消化している。シティホテルが早い段階で高い水準に達するのに対し、ビジネスホテルはLT20以降の直前期に伸びる形で、これは法人出張が直前に確定する需要特性と整合する。上野のように商用来訪と観光が重なる立地では、直前期の法人需要を取り込む価格設計と、早期に埋まる観光需要の上限価格を分けて管理することが、単価の上積みにつながる。

投資指標 — REIT保有7物件の1室あたり取得価格は977万〜3,939万円、築浅施設の単価は+26%

上野駅1km圏には、上場REITが保有する宿泊施設が7物件・973室ある（各投資法人の開示に基づく保有関係データとの照合、2026年11月時点）。取得価格の合計は23,713百万円で、1室あたりでは977万円から3,939万円まで幅がある。インヴィンシブル投資法人が2014〜2018年に取得した3物件（ホテルマイステイズ上野イースト・上野入谷口・上野稲荷町）とスーパーホテルJR上野入谷口、ジャパン・ホテル・リート投資法人のカンデオホテルズ上野公園とワシントンR&Bホテル上野広小路、投資法人みらいのKOKO HOTEL 上野駅前である。ジャパン・ホテル・リートは物件別の取得日を公表していないため、取得年の欄は空欄とした。

出典：各投資法人のポートフォリオ一覧（IR）を基にメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成（各投資法人の開示に基づく保有関係データ、2026年11月時点・N=7物件）

運営実績が物件別に開示されているインヴィンシブル投資法人の3物件を見ると、2026年9月の客室稼働率はホテルマイステイズ上野イーストが93.9%（ADR ¥11,938）、上野入谷口が91.9%（ADR ¥12,014）、上野稲荷町が94.9%（ADR ¥9,548）で、いずれも同投資法人が公表する国内ホテル101物件の稼働率85.2%（2026年9月実績、ADR ¥15,461、前年同月比ADR+7.6%、稼働−0.6pt）を稼働で上回っている。単価は全国平均を下回るが、9割台の稼働を維持する需要の厚みが上野の低地側ビジネスホテル立地の特徴であり、単価側に成長余地が残ると読める。REIT開示の成約ADRは消費税抜き表示であり、本記事の推定成約ADRも税抜相当の水準である。

では、どの規模・単価帯に余地があるのか。稼働中のビジネスホテル67軒（7,627室）について2026年5〜10月の推定成約ADR中央値を取り、客室数と組み合わせてポジショニングを描く。67軒の中央値は¥13,100、客室数で加重すると約¥16,500である。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（N=67施設。円の大きさは単価が算出できた月数。施設名は表示していない）

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（稼働中ビジネスホテル N=67施設）

開業年代で切ると、2020年代開業の20軒の中央値は¥14,400、1990年代以前の16軒は¥11,500で、築浅施設は約+25.6%の単価プレミアムを得ている。規模では101〜200室帯が¥16,400と最も高く、50室以下は¥11,100にとどまる。既存ストックの6割強が築15年以内である上野では、残る1980〜90年代開業の施設群が改装・リブランドによってこのプレミアムを取りに行く余地があり、取得・バリューアッドの対象として位置づけられる。

簡易試算 — 新築再調達1室約3,800万円に対し、取得1室977万〜3,939万円のレンジ

投資の尺度を揃えるため、駅東側の昭和通り沿い（東上野2丁目・公示地価470万円/㎡、容積率600%）に宿泊特化型を新築する場合の1室あたりコストを試算する。1室あたり延床25㎡（客室15〜18㎡と共用部）を前提にすると、必要敷地は25÷6.0＝約4.2㎡で土地代は約1,958万円、建築費は国土交通省 建築着工統計に基づく2025年のS造坪単価240.5万円（archi-book集計）を当てて約1,819万円、合計で1室約3,777万円となる。REIT保有7物件の1室あたり取得価格977万〜3,939万円は、この再調達コストの下にあるものがほとんどで、既存物件の取得が新築に対して価格優位を保っていることがわかる。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算（ADR＝台東区2026年10月推定成約ADR、稼働率85%はインヴィンシブル投資法人の国内ホテル実績85.2%を参照、GOP率35%は同投資法人開示の38.9%〔2024年12月期・91物件〕を新規開業初期の保守値として調整）

ベースケースの再調達コスト利回りは5.1%で、ADRが10%下がると4.6%、稼働が5pt下がると4.8%になる。地価が2桁で上昇し建築費も高止まりする局面では、新築の利回りは土地代の比重で決まり、駅から離れた北上野（105万円/㎡）側に敷地を求めれば土地代は半分以下に下がる。建築費の上昇は新規供給を抑える方向にも働くため、既存施設にとっては競合増加の圧力が和らぐアップサイド要因でもある。なお本試算は簡易なものであり、実際の投資判断には詳細なフィージビリティ・スタディが必要である。

3シナリオ — 10月水準を通年に当てると楽観側、12か月平均では利回り4.2%

上表のベースケースは、台東区の2026年10月の推定成約ADR（¥17,886）を年間を通じた単価として置いている。10月は春の4月（¥18,516）に次いで単価の高い月であり、2025年11月〜2026年10月の12か月の月次値（中央値）を単純平均すると¥14,624、最も低い8月は¥11,579である。年間売上を見積もる尺度としては12か月平均のほうが実態に近いため、これを中位に置き、10月水準が通年続くケースを楽観、12か月平均から単価が1割下がり稼働も80%に落ちるケースを悲観として再計算した。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算（ADR＝台東区の推定成約ADR・税抜相当。12か月平均は2025年11月〜2026年10月の月次中央値の単純平均で、各月N=161〜177施設。再調達コスト1室3,777万円・GOP率35%は上表と同じ）

中位の4.2%は上表のベースケース5.1%より0.9pt低い。単価の季節振幅が大きい上野では、ピーク月の単価で年間を試算すると利回りが1pt近く上振れする点に注意が要る。一方で台東区の単価は2026年10月に前年同月比+13.2%で伸びており、この伸びが通年に広がれば12か月平均は楽観ケースの水準に近づいていく。

ADR×稼働率の2軸感度 — 利回り5%にはRevPAR約1.48万円が要る

単価と稼働の組み合わせを5×5で広げると、再調達コスト利回りが5%を超えるのは表の右下に限られる。1室3,777万円・GOP率35%の前提で利回り5%に必要なRevPAR（ADR×稼働率）は約¥14,800、4%なら約¥11,800である。12か月平均のADR¥14,624では稼働95%でも4.7%にとどまり、5%に届くには通年でADR¥16,000・稼働95%、または10月水準のADR¥17,886・稼働85%が要る。新築で5%超を狙うなら、土地代の安い北上野側に敷地を求めて再調達コストそのものを下げるか、101〜200室帯で中央値¥16,400を得ている築浅施設並みの単価を通年で確保することが前提になる。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算（利回り＝ADR×稼働率×365日×GOP率35%÷再調達コスト1室3,777万円。青字は5.0%以上）

投資判断サマリー — 業務×観光の二重需要を取りに行く3つの方向性

以上を踏まえると、上野駅1km圏で投資機会を探る方向性は三つに整理できる。第一に、1980〜90年代開業で1.5万円未満の帯にある既存ビジネスホテルを取得し、改装・リブランドで築浅施設との単価差を縮める「バリューアッド型」である。再調達コストを下回る取得価格で仕込める点が核になる。第二に、201室以上×2万円超という供給が薄い帯に、大型のアッパーミドルを新築または転用で持ち込む「規模×単価型」で、昭和通り以東の地価が繁華街の3分の1以下にある東上野・北上野側が候補になる。第三に、客室の16.9%しかない浸水想定区域外の台地側に立つ施設を、法人契約やMICE需要に向けて「区域外」を訴求軸として磨く方向である。いずれの場合も、就業8.5万人と居住14万人が同じ1km圏に重なるという需要の二重構造が、単一需要に依存する立地より稼働の下支えになる点が、上野を選ぶ根拠になる。

よくある質問

Q. 上野駅1km圏のホテル客室数はどのくらいですか？

A. 2026年11月時点で、客室数10室以上の宿泊施設が135軒・11,973室掲載されており、直近3か月に販売価格が確認できた稼働中の施設は84軒・8,321室です。開業年が確認できる施設の累積では2017年の6,824室から2026年の10,429室へ+52.8%増えています。

Q. 台東区のホテル単価は上がっていますか？

A. メトロエンジンリサーチの推定成約ADR（税抜相当・中央値）では、2026年10月が¥17,900で前年同月比+13.2%です。東京23区の中では水準が9位、伸び率は中央区や千代田区を上回っています。

Q. 上野のホテルは洪水の浸水想定区域に入っていますか？

A. 想定最大規模の洪水浸水想定区域（神田川・隅田川・荒川）に1km圏135軒の位置を重ねると、客室の83.1%が区域内、16.9%が区域外です。上野公園側の台地は区域外、昭和通り以東の低地は0.5〜3mの想定が中心で、稲荷町・松が谷方面には3〜5mの区分もあります。発生確率の高い中規模洪水の範囲はこれより狭く、建物の基礎高さは考慮していません。