徳山駅のホテル客室数 — 1km圏は稼働13軒1,634室、9年で+29%｜周南市ADR6,932円と高潮浸水想定

山陽新幹線が停まる徳山駅（山口県周南市）から半径1km圏には、2026年11月時点で稼働中のホテルが13軒・1,634室ある。開業年が確認できる施設を積み上げると、客室ストックは2017年の1,317室から2026年の1,702室へ9年で385室（+29.2%）増え、増室はいずれも駅から200m以内に建った3軒のビジネスホテルによるものだった。一方で周南市の推定成約ADRは2026年9月で6,932円（N=18施設）と、前年同月の6,755円から+2.6%にとどまる。本稿では、この「客室は増えたが単価は6千円台で平坦」という組み合わせを、就業人口・駅利用者・公示地価・高潮浸水想定という立地側のデータと重ね、徳山駅商圏でビジネスホテルの新規100室が成立する単価を試算する。

エグゼクティブサマリー — 駅前200mに集まる1,634室、単価は6千円台で安定

結論を先に述べると、徳山駅商圏は「業務需要の厚みに対して客室が追加され、単価は上がりきらない」典型的な工業都市型の市場である。1km圏の稼働13軒はすべてビジネスホテルで、3km圏の従業者3.5万人のうち事務系は12.1%にとどまり、製造・現場系の比重が高い。周南市の推定成約ADRは2025年以降の月次がおおむね5,600〜7,800円の帯に収まり（7千円台は2026年8月・10月のみ）、2026年に入っても9月が6,932円、2〜7月は5,615〜6,160円だった。ここに2023年以降の3軒385室が加わり、同じ単価帯で客室が3割近く増えたことになる。ただし新築2軒の直近3か月の推定成約ADRは8,200円・11,000円と既存の中央値を上回っており、新規供給が成立するかどうかは「既存の6千円台」ではなく「新築帯の8千〜1万円を取れるか」で決まる、というのが本稿の読みである。

客室ストックの推移 — 増えたのは駅200m以内の3軒385室

まずは供給側から見る。開業年が確認できる施設を各年末時点で積み上げた1km圏の客室数は、2017年から2022年まで15軒1,317室で動かず、2023年に16軒1,486室（+169室）、2024年に17軒1,603室（+117室）、2026年に18軒1,702室（+99室）と3段で増えた。増室の中身は東横INN徳山駅北口（169室・2023年）、グリーンリッチホテル徳山駅前（117室・2024年2月開業、駅直結の複合施設TOKUYAMA DECK内）、ホテルリブマックス徳山駅前（99室・2026年7月開業、メトロエンジンリサーチの把握ベース）で、いずれも駅から125〜196mの位置にある。

半径を3kmに広げても、掲載施設は25軒2,017室と1km圏に2軒89室を足すだけで、稼働中の施設は1km圏と同じ13軒1,634室である。つまり徳山駅の宿泊市場は事実上、駅前の半径1km、さらに言えば駅から500m以内に完結している。規模階級で見ると稼働13軒のうち101室以上が7軒1,166室（71%）を占め、50室以下の稼働施設はない。開業年代では2000年代3軒530室、2020年代3軒385室が主力で、1982年開業のホテルサンルート徳山（99室）や1999年開業のTabistホテルアルフレックス徳山駅前（60室）といった旧来の施設も残り、築25年超のストックと築3年以内の新築が同じ商圏に並ぶ構図になっている。

需要の性格 — 3km圏3.5万人の就業、事務系は12.1%

次に需要側である。徳山駅から1km圏の事業所は1,719・従業者は13,954人、3km圏では3,231事業所・35,433人まで広がる（総務省・経済産業省 経済センサス-活動調査2021）。注目したいのは事務系比率で、1km圏19.1%に対して3km圏は12.1%へ下がる。駅前の銀行・事務所街を離れると、周南コンビナートの工場群と物流施設が従業者の大半を占めるためである。宿泊需要に置き換えると、本社・支店への出張よりも、工場の工事・保守・納入に伴う現場系の滞在が平日需要の芯になりやすい立地といえる。

現場系の需要は「平日に厚く、日程が工事計画で決まる」という性質を持つ。石油精製・化学プラントでは数年に一度の大規模定期修理の期間に数千人規模の作業員が集まることが知られ、北海道・苫小牧では2028年の製油所大規模定期保全工事を前に、作業員の宿泊先の確保が地域の論点になっている（北海道新聞 2026年）。徳山でも同じ構造の需要が平日の稼働を支えていると考えるのが自然で、県レベルの稼働データもそれと整合する。山口県のビジネスホテル（対象43施設／客室4,421室、主要予約サイト掲載ベース）の2026年10月の稼働率（OTA掲載在庫ベース・推定）は、月〜木曜の平均89.8%に対し金・土曜は88.3%と、平日が週末を上回った。観光地では週末に山ができるのが通常であり、平日優位の形そのものが業務需要地の特徴を示している。

ただし現場系需要には裏面もある。定期修理や大型工事は2〜4年周期で山と谷を作り、単価よりも「期間中の確保」が優先されるため、長期契約や法人レートで販売される比率が高い。これは稼働を底支えする一方で、単価の上振れ余地を限定する方向にも働く。周南市のADRが6千円台で平坦な背景は、この需要構造から読むのが妥当だろう。

駅利用者も回復している。国土数値情報の駅別乗降客数によると、徳山駅の1日平均乗降客数は2019年度の15,084人から2020年度に10,064人へ落ち込んだ後、2024年度は14,410人まで戻り、2019年度の95.5%の水準にある。新幹線で広島まで約25分、博多まで約45分という位置は、県外からの出張者が徳山に泊まる動機になると同時に、日帰りで済ませる選択肢も与える。駅前立地のビジネスホテルにとっては、乗降客の回復が宿泊需要の回復と並行していると読める。

推定成約ADR — 2026年9月6,932円、2025年以降の月次は5,600〜7,800円の帯

単価はどう動いてきたか。周南市の推定成約ADR（対象施設の中央値）を月別に重ねると、2024年は1〜8月が5,636〜6,352円で9〜10月に8,544円・8,022円の山があり、2025年は5,614〜6,912円、2026年は1〜7月が5,615〜6,160円、8月7,224円、9月6,932円、10月7,792円という形になる。前年同月比では2026年8月が+4.5%、9月が+2.6%と小幅で、10月は+26.0%と跳ねた。10月の上振れは、10月1日に始まった山口デスティネーションキャンペーン（2026年10〜12月）と重なっており、県全体のビジネスホテルも同月6,780円と前年同月の6,289円から+7.8%になっている。ただし周南市のN=18施設という母数では1〜2軒の価格設定で中央値が動くため、10月の値は会期終了後に確定月の推移で確認したい。

ビジネスホテルに限ると周南市は9月6,326円（N=15）で、県のビジネスホテル中央値6,499円の97%の水準にある。全カテゴリの6,932円より低いのは、周南市では旅館カテゴリの一部施設が高めの単価で中央値を引き上げるためで、駅前のビジネスホテル市場を論じるなら6,300〜6,500円が実勢に近い。前年同月比+10.7%は県平均の+6.9%を上回っており、2024年以降に加わった新築2軒が中央値の上側に位置することが、市のビジネスホテル系列を押し上げた格好である。

競合13軒のポジショニング — 5千〜7.6千円帯に9軒1,170室、新築は8千〜1.1万円

施設単位で見ると、市場の価格階層ははっきりしている。稼働13軒の直近3か月（2026年8〜10月）の推定成約ADRは、9軒が5,200〜7,600円の帯に入り、客室数では1,170室（稼働1,634室の72%）を占める。上側には1万円前後の3軒365室（ホテルルートイン徳山駅前 約9,900円、Tabistホテルアルフレックス徳山駅前 約10,200円、グリーンリッチホテル徳山駅前 約11,000円）があり、2026年7月開業のホテルリブマックス徳山駅前は約8,200円でその中間に入った。駅直結・大浴場付きの新築が1万円超を取り、既存の大型施設が6千円台で稼働を取るという分業が、この商圏の現在の均衡である。

立地評価 — 駅前商業地の地価は4年連続上昇、高潮想定区域は稼働客室の19.5%

投資判断の土台になる地価と規制を確認する。徳山駅前の標準地「周南5-1」（御幸通2丁目、駅から180m、商業地域・容積率600%・建蔽率80%・防火地域）の公示地価は、2023年135,000円/㎡、2024年139,000円（+3.0%）、2025年145,000円（+4.3%）、2026年152,000円（+4.8%）と上昇幅を広げてきた。駅から600mの平和通1丁目（周南5-5）も2026年に118,000円（+2.6%）で、駅前再開発（TOKUYAMA DECK・2024年4月開業）と新築ホテルの集積が地価に反映されている。一方、臨海部の工業地（晴海町・周南9-1）は18,700円（+2.2%）で、駅前商業地との差は8倍である。稼働13軒はすべて商業地域に立地し、容積率600%は100室規模のホテルを400〜500㎡の敷地で成立させる余地を与える。

ハザードはどうか。国土数値情報の高潮浸水想定区域（想定し得る最大規模・山口県が水防法に基づき指定した山口南沿岸の区域図を収録）、津波浸水想定、洪水浸水想定区域（想定最大規模）、地形分類による液状化傾向の4層を、稼働13軒の座標で判定した。結果は次の通りである。

駅の南西、港に近い側に立つ2軒318室が高潮の想定区域（0.5〜3m）に入り、うち1軒99室は津波の想定（0.3〜1m）にも重なる。徳山駅の駅舎そのものは高潮想定0.5m未満の縁にあり、駅の北側（みゆき口）に広がる商業地と2023年以降の新築3軒はいずれも区域外だった。掲載ベース23軒に広げると区域内は5軒401室で、客室数の小さい旧来型の施設が臨海側に多い。想定区域は「想定し得る最大規模の高潮が発生した場合に浸水が想定される範囲」であって発生確率を示すものではなく、2階以上の客室配置や止水対策で対応している施設も多いが、新規開発の用地選定においては、駅北側の商業地が地価・ハザードの両面で優位にあることは押さえておきたい。駅前立地の浸水想定深を受変電設備など設備側の対策費に落とす見方は、駅前ホテルは何m浸かる想定かが名古屋・岐阜・岡山・広島・熊本の駅1km圏を横断して整理している。

新規100室の成立ADR試算 — 建設費218万円/坪なら7,700〜8,600円が目安

以上を踏まえ、徳山駅前の商業地にビジネスホテル100室を新築する場合の成立単価を簡易に試算する。前提は客室16㎡・客室部分比率65%で延床約2,460㎡（約745坪）、建設費は国土交通省 建築着工統計の2025年「ホテル又は旅館」全国平均217.8万円/坪（床面積1,806,839㎡・工事費予定額1兆1,906億円から算出）、土地は容積率600%で必要敷地約410㎡に公示地価152,000円/㎡を適用した。GOP率は宿泊特化型の業界目安（40〜60%、リロホテルソリューションズ）とインヴィンシブル投資法人が開示する運営91物件の実績38.9%（2024年12月期）の間を取り45%、稼働率は80%とし、投資額に対するGOP利回りの目標を5〜7%で振った。

Stage 2は2027〜2028年の施工を想定し、Turner & Townsendの日本の建設コスト上昇率予測（2026年+5.3%、2027年+5.0%）に2028年+4.5%（当社外挿）を加えて工期中央まで複利で織り込んだものである。結果として、利回り6%を確保する成立ADRは7,700〜8,600円となり、周南市の9月の中央値6,932円、ビジネスホテルの6,326円では届かない。逆に、1km圏の新築・駅直結帯が実際に取っている8,200〜11,000円の単価に乗れれば、Stage 2の前提でも利回り6〜7%の圏内に入る。言い換えると、徳山駅前の新規開発は「市場平均を取れるか」ではなく「新築プレミアムを取り続けられるか」の勝負であり、既存13軒のうち上位帯4軒が3年間でどこまで単価を維持するかが、次の投資判断の最良の先行指標になる。

感度も確認しておく。Stage 1の前提で稼働率が80%から75%へ下がると成立ADRは約8,200円へ、85%へ上がれば約7,200円へ動く。運営費を基準ケースの水準で固定すると、ADRが1割下がると利回りは6%から4.7%へ、稼働が5pt下がると5.2%へ低下し、両方が同時に起きた場合は3.9%となる。工業都市の需要は定期修理の周期で山谷を持つため、単年のピークではなく2〜3年の平均稼働で判断する姿勢が必要になる。なお建設費の上昇は新規参入の採算ラインを引き上げる方向に働き、既存施設にとっては供給が抑制されるアップサイド要因でもある。

ADRと稼働率を同時に動かした場合のGOP利回りを2軸で整理すると次の通りである。利回り6%以上を確保できるのは、稼働80%なら基準ADR（約7,700円）以上、稼働75%なら約8,200円以上の領域で、既存中央値に近いADR約6,900円（基準比−10%）で6%を超えるのは稼働90%の場合に限られる。

投資判断サマリー — 立地は駅北側の商業地、単価は新築帯、周期は定修で読む

まとめると、徳山駅商圏は需要の読みやすさと単価の天井が同居する市場である。コンビナートの就業に支えられた平日需要は稼働を安定させ、駅前再開発と新築3軒は商圏の重心を駅北側の商業地へ寄せた。これから検討される新規開発にとっての論点は、6千円台で動く既存市場に参入することではなく、8千〜1万円の新築帯で3年先も単価を維持できる商品設計ができるか、そして定期修理の周期で平均稼働を見積もれるかの2点に集約される。2026年10月の単価上振れが山口DCの会期を越えて続くかどうかは、その検証の最初の材料になるだろう。

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